吳鎮(zhèn)

【摘 要】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其發(fā)展?fàn)顩r對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)建設(shè)具有直接的影響，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要構(gòu)建并完善會(huì)計(jì)規(guī)范體系，降低內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)以便保證財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。本文分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)有會(huì)計(jì)體系的現(xiàn)狀，并以此為基礎(chǔ)提出完善會(huì)計(jì)規(guī)范體系應(yīng)該采取的措施，以期為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展提供啟示。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；會(huì)計(jì)規(guī)范體系；問(wèn)題；措施

一、引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)建設(shè)工作進(jìn)程的不斷加快，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步完善，這為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也帶來(lái)了更加激烈的挑戰(zhàn)。要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得生存和發(fā)展，就要提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理力度，提高會(huì)計(jì)體系的規(guī)范性，建立健全會(huì)計(jì)規(guī)范體系，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以便為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展提供必要的財(cái)務(wù)保障。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)特點(diǎn)

與一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要投入大量的資金，項(xiàng)目成本較高，加之房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，資金回收速度較慢，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往面臨著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為了盡快回籠資金，提高資金周轉(zhuǎn)效率，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)采用一些特殊的營(yíng)銷(xiāo)手段，比如預(yù)售和分期付款等，這樣的銷(xiāo)售手段會(huì)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的交付期和收款期不在同一個(gè)會(huì)計(jì)期間，對(duì)會(huì)計(jì)核算工作產(chǎn)生直接的影響。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)流程復(fù)雜，需要各個(gè)部門(mén)和企業(yè)間的緊密配合，項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)大部分都是交叉進(jìn)行，對(duì)會(huì)計(jì)成本的界定不明確，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要針對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的實(shí)際情況對(duì)會(huì)計(jì)成本進(jìn)行單獨(dú)核算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本較高，資金管理工作的質(zhì)量直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展，如果一旦出現(xiàn)資金鏈條斷裂的情況，將有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨倒閉危機(jī)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理工作需要全面分析各個(gè)環(huán)節(jié)中可能存在的內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)，建立健全會(huì)計(jì)規(guī)范體系，保證會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，為風(fēng)險(xiǎn)管理工作提供必要的信息依據(jù)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)有會(huì)計(jì)體系存在的問(wèn)題

（一）風(fēng)險(xiǎn)信息披露體系不完善

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展面臨著較多的不確定性因素，內(nèi)部和外部風(fēng)險(xiǎn)的系數(shù)較高。近年來(lái)，由于我國(guó)土地資金趨緊，國(guó)家出臺(tái)了一系列針對(duì)土地管理政策，提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置成本，企業(yè)面臨著較高的土地價(jià)值變更風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)、施工項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、資金管理風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)等。同時(shí)，我國(guó)有關(guān)部門(mén)和單位尚未針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)信息披露提出明確的要求和規(guī)定，也沒(méi)有根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)制定完善的會(huì)計(jì)規(guī)范條例。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在內(nèi)控管理工作中忽視了風(fēng)險(xiǎn)信息披露的重要性，沒(méi)有建立健風(fēng)險(xiǎn)信息披露體系，降低了風(fēng)險(xiǎn)管理工作的質(zhì)量和效率。

（二）銷(xiāo)售收入確認(rèn)準(zhǔn)則不規(guī)范

目前，我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)提供了四個(gè)遵循原則，并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在年報(bào)中表述企業(yè)選擇會(huì)計(jì)原則時(shí)采用的職業(yè)判斷依據(jù)。但是根據(jù)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際會(huì)計(jì)處理工作現(xiàn)狀來(lái)看，由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師工作人員之間存在信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題，注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際業(yè)務(wù)情況缺乏全面客觀的了解，因此兩者在收入確認(rèn)環(huán)節(jié)存在較大分歧。商品房所有權(quán)涉及到報(bào)酬和重要風(fēng)險(xiǎn)是否被轉(zhuǎn)移是收入確認(rèn)工作需要關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容，該項(xiàng)內(nèi)容也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與注冊(cè)會(huì)計(jì)師極易產(chǎn)生分歧的環(huán)節(jié)。由于目前現(xiàn)行的銷(xiāo)售收入確認(rèn)準(zhǔn)則不夠完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與會(huì)計(jì)師難以選擇統(tǒng)一的會(huì)計(jì)原則，這使得會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中時(shí)常出現(xiàn)非標(biāo)準(zhǔn)化的審計(jì)報(bào)告，影響到會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)工作的質(zhì)量。

（三）會(huì)計(jì)信息可比性較低，會(huì)計(jì)工作質(zhì)量不高

會(huì)計(jì)信息的重要特征就是可比性，這一特征有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)不同會(huì)計(jì)期間的財(cái)務(wù)信息對(duì)比，以便全面了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理狀況。同時(shí)，會(huì)計(jì)信息可比性可以實(shí)現(xiàn)不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在同一會(huì)計(jì)期間的財(cái)務(wù)信息比較，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)深入了解市場(chǎng)狀況。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)情況主要體現(xiàn)在費(fèi)用支出環(huán)節(jié)，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目銷(xiāo)售環(huán)節(jié)會(huì)將預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入，因此在不同的會(huì)計(jì)期間內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入和費(fèi)用呈現(xiàn)出不匹配的情況，收入費(fèi)用狀況并不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)狀況，降低了會(huì)計(jì)信息的可比性。

（四）會(huì)計(jì)人員綜合素質(zhì)有待提高

會(huì)計(jì)人員的綜合素質(zhì)直接影響會(huì)計(jì)工作的質(zhì)量。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作人員的綜合專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)不高，對(duì)目前我國(guó)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度和準(zhǔn)則的理解程度不夠深入，不利于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作效率和質(zhì)量。同時(shí)，在開(kāi)展會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)工作過(guò)程中，部分會(huì)計(jì)工作人員的職業(yè)判斷能力較差，對(duì)會(huì)計(jì)核算方式的選擇存在一定的偏差，難以根據(jù)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的實(shí)際情況選擇合理的會(huì)計(jì)核算方式，影響會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和客觀性。此外，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有建立健全會(huì)計(jì)規(guī)范化體系，導(dǎo)致部分會(huì)計(jì)工作人員的工作隨意性較強(qiáng)，沒(méi)有嚴(yán)格根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求開(kāi)展會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)工作，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)與會(huì)計(jì)原則背道而馳的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體會(huì)計(jì)工作質(zhì)量。

四、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系的措施

（一）建立健全風(fēng)險(xiǎn)信息披露體系，合理擴(kuò)大信息披露范圍

房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)與居民生活生活水平息息相關(guān)，直接影響著社會(huì)綜合福利水平，因此國(guó)家相關(guān)部門(mén)應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，并根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的性質(zhì)建立健全會(huì)計(jì)制度和風(fēng)險(xiǎn)信息披露體系，完善會(huì)計(jì)制度內(nèi)容，合理補(bǔ)充關(guān)于預(yù)提公共性配套設(shè)施費(fèi)用等方面的新內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格循序會(huì)計(jì)體系的要求，全面分析企業(yè)內(nèi)部和外部風(fēng)險(xiǎn)因素，并把握各個(gè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)信息進(jìn)行及時(shí)的披露，提高會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性和全面性，以便滿足會(huì)計(jì)信息使用者的需求。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以合理擴(kuò)大成本構(gòu)成和土地儲(chǔ)備量等信息的披露范圍，明確土地成本對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的影響；可以在財(cái)務(wù)報(bào)告中增設(shè)項(xiàng)目資金流轉(zhuǎn)情況，以便房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資金周轉(zhuǎn)效率情況進(jìn)行客觀的評(píng)估，從而對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和業(yè)務(wù)情況進(jìn)行全面的了解，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防控能力。

（二）規(guī)范并統(tǒng)一收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

要完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系，就要提高房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范性，并實(shí)現(xiàn)收入標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。在房地產(chǎn)實(shí)際收入標(biāo)準(zhǔn)方面，首先需要明確收入確認(rèn)的實(shí)現(xiàn)方式，并根據(jù)業(yè)務(wù)的實(shí)際情況選擇收入確認(rèn)方式。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為簽訂正式銷(xiāo)售合同時(shí)就符合預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，但是從實(shí)際的業(yè)務(wù)情況來(lái)看，如果商品房竣工驗(yàn)收和質(zhì)量監(jiān)測(cè)工作尚未完成，則不能確認(rèn)收入。因此，要完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系，就要規(guī)范并統(tǒng)一收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，為會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)工作提供依據(jù)和指導(dǎo)，進(jìn)而提高會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)工作的質(zhì)量和效率，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，為提高會(huì)計(jì)信息的可比性奠定必要的基礎(chǔ)。

（三）完善會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，提高會(huì)計(jì)信息的可比性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重要內(nèi)容是配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算。根據(jù)原有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的內(nèi)容可知，會(huì)計(jì)制度在配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提和會(huì)計(jì)處理方面具有明確的規(guī)定，但是現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度對(duì)配套設(shè)施成本核算的指引不足，因此會(huì)導(dǎo)致不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本核算方面會(huì)采用不同的核算方式。不同的成本核算方法降低了會(huì)計(jì)信息的可比性，不利于全面提高成本核算工作的質(zhì)量和效率。因此，在構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系過(guò)程中，要完善會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，根據(jù)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定明確配套設(shè)施費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理方法，完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引，以便逐步提高會(huì)計(jì)信息的可比性，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面了解經(jīng)營(yíng)管理狀況提供必要的信息依據(jù)。

（四）提升會(huì)計(jì)人員的綜合專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)

會(huì)計(jì)人員的綜合專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)直接影響到會(huì)計(jì)規(guī)范體系的運(yùn)行效率和質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要重視會(huì)計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，可以通過(guò)培訓(xùn)和主題教育等活動(dòng)形式加深會(huì)計(jì)人員對(duì)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度要求和準(zhǔn)則內(nèi)容的了解，加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的理論知識(shí)學(xué)習(xí)，為提高會(huì)計(jì)工作人員的專(zhuān)業(yè)性奠定理論基礎(chǔ)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)會(huì)計(jì)工作人員與業(yè)務(wù)部門(mén)之間的交流和溝通，幫助會(huì)計(jì)工作人員全面了解實(shí)際業(yè)務(wù)情況，降低由于信息不對(duì)稱(chēng)帶來(lái)的溝通成本和會(huì)計(jì)核算方式選擇不合理等問(wèn)題，以便保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格落實(shí)責(zé)任管理制度，提高會(huì)計(jì)規(guī)范體系的執(zhí)行效率和力度，要求會(huì)計(jì)人員嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求開(kāi)始會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)工作，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系的有效運(yùn)行提供良好的環(huán)境。

（玥瓏湖生態(tài)城開(kāi)發(fā)有限公司，廣東湛江 524000）

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