文｜深圳市特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司 劉恒

一、引言

工程建設(shè)中常常會(huì)遇到在發(fā)包前需要把準(zhǔn)備工作做足，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理?？焖偻七M(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，早日投入使用，為企業(yè)帶來(lái)效率。在保證質(zhì)量的前提下節(jié)約項(xiàng)目成本，這些都是我們?cè)诔杀竟芾碇蟹浅Ｊ煜さ奶岱?，本文結(jié)合實(shí)際的案例進(jìn)行探析，供同行借鑒。

二、項(xiàng)目背景

某商業(yè)項(xiàng)目，占地7777 平方米，總建筑面積83700 平方米，地下三層、地上34 層，建筑高度147 米，總投資約9 億元。業(yè)態(tài)包括商業(yè)、辦公、酒店和商務(wù)公寓，土地通過(guò)競(jìng)拍取得，要求摘牌之日起3年內(nèi)建成投入使用。負(fù)責(zé)建設(shè)的二級(jí)企業(yè)投資、設(shè)計(jì)方案需要報(bào)集團(tuán)公司審批，項(xiàng)目地處合作經(jīng)濟(jì)區(qū)，一方面需要快速建成，另一方面體制機(jī)制不完整，報(bào)建審批需要協(xié)調(diào)多地政府。

三、串行改并行，前期工作爭(zhēng)分守秒

土地競(jìng)拍成功的同時(shí)，也是項(xiàng)目建成倒計(jì)時(shí)開(kāi)始之時(shí)。面對(duì)土地競(jìng)拍成功的喜悅，在不到8000 平方米的土地上，即將建成四種業(yè)態(tài)于一體的垂直綜合體，這是一個(gè)實(shí)現(xiàn)首發(fā)的機(jī)會(huì)。必須要將每寸土地用到極致，展現(xiàn)建筑本身的品質(zhì)是對(duì)充分利用土地的回贈(zèng)。在用好土地的同時(shí)，還得爭(zhēng)分守秒的用好每一天，讓大廈早日建成。

項(xiàng)目定位策劃報(bào)告編制與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告穿插進(jìn)行，相互做為前提進(jìn)行修正，兩個(gè)成果幾乎同時(shí)完成。磨刀不誤砍柴功，定位策劃報(bào)告的好壞，將直接影響到設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的完善程度，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)又將影響EPC 招標(biāo)的工作內(nèi)容和承包任務(wù)。列出可能影響定位策劃報(bào)告、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的指標(biāo)清單，針對(duì)影響程度提出解決方案，逐項(xiàng)落實(shí)。

無(wú)論業(yè)態(tài)如何分布，空間如何布局都不會(huì)改變地下空間充分利用的價(jià)值導(dǎo)向，利用開(kāi)展策劃定位報(bào)告，投資可研編制的同時(shí)。初勘詳勘合并進(jìn)行，7 天完成現(xiàn)場(chǎng)鉆孔，20 天完成取樣分析，25 天取得勘察報(bào)告?？辈靾?bào)告出來(lái)了，基坑支護(hù)設(shè)計(jì)單位也確定了，按照最大范圍開(kāi)挖的原則進(jìn)行基坑支護(hù)設(shè)計(jì)，以三層地下室的最大可能開(kāi)挖深度進(jìn)行設(shè)計(jì)。開(kāi)挖深度最深達(dá)16 米，按要求組織深基坑支護(hù)設(shè)計(jì)專(zhuān)家評(píng)審，并進(jìn)行反復(fù)論證并完成第三方審查。關(guān)鍵線(xiàn)路時(shí)間一天沒(méi)占用，所有環(huán)節(jié)一個(gè)不少的完成準(zhǔn)備工作。

圖1 功能分布圖

根據(jù)基坑支護(hù)設(shè)計(jì)和勘察報(bào)告，基坑支護(hù)及土石方工程量清單及造價(jià)均可以提前確定，一切準(zhǔn)備就緒，只等EPC 總承包單位進(jìn)場(chǎng)。利用總承包單位施工已確定工程造價(jià)的基坑土石方工程周期，又可同步開(kāi)展設(shè)計(jì)和其它承包內(nèi)容的造價(jià)，最大限度的把確定造價(jià)工作提前到開(kāi)始施工之前，大大減少因意見(jiàn)分歧帶來(lái)的造價(jià)確定問(wèn)題。

四、引入設(shè)計(jì)限額指標(biāo)，充分利用有效時(shí)差

利用項(xiàng)目功能、定位、布局確定后，市場(chǎng)給出的公允價(jià)格已經(jīng)不會(huì)相差太多，差值可通過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)得出答案。投資額的確定是集團(tuán)從內(nèi)部管控，根據(jù)項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)的回報(bào)，合理確定項(xiàng)目的投資額，從源頭上設(shè)定項(xiàng)目目標(biāo)成本值。

通過(guò)對(duì)標(biāo)市場(chǎng)多個(gè)類(lèi)似案例對(duì)比后，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)修正后，分別確定項(xiàng)目投資額和EPC 招標(biāo)對(duì)應(yīng)成本控制價(jià)。充分利用審批時(shí)間差，投資金額剛批準(zhǔn)完成，招標(biāo)控制價(jià)就可以進(jìn)行公告，真正做到無(wú)縫銜接，程序完全符合相關(guān)規(guī)定，而贏得了時(shí)間差。

出現(xiàn)投資審批滯后招標(biāo)公告時(shí)間，引入設(shè)計(jì)限額指標(biāo)，成功解決時(shí)差問(wèn)題。面對(duì)招標(biāo)公告時(shí)間即將到來(lái)，投資額批復(fù)還處在評(píng)估和審核中，經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的分析投資批復(fù)的取得只會(huì)是時(shí)間問(wèn)題和批復(fù)金額多少的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)決策后對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行補(bǔ)疑，將招標(biāo)的控制價(jià)和發(fā)包人后期下達(dá)的設(shè)計(jì)限額分開(kāi)，有效利用確定中標(biāo)人和方案設(shè)計(jì)之間的時(shí)差，即有效控制項(xiàng)目成本，又迎得寶貴的建設(shè)時(shí)間。

五、科學(xué)設(shè)定合同條款，有效預(yù)防三超現(xiàn)象

EPC 發(fā)包模式的推行得益于設(shè)計(jì)與施工緊密配合，減少中間環(huán)節(jié)，項(xiàng)目前期快速推進(jìn)項(xiàng)目。面臨的問(wèn)題是，設(shè)計(jì)施工均由EPC 承包人主導(dǎo)，在環(huán)節(jié)多、周期長(zhǎng)的項(xiàng)目建設(shè)中，特別是EPC 模式發(fā)包，本身就存在“三邊工程”基因。

在合同條款設(shè)置中，對(duì)設(shè)計(jì)各階段對(duì)應(yīng)成本文件的編制要求、申報(bào)時(shí)限、不申報(bào)的處理方式，都在合同中進(jìn)行明確，做到成本事前控制，管理中有規(guī)可依，提前謀劃，源頭預(yù)防。

結(jié)合EPC 模式發(fā)包的成本相關(guān)成果文件前端受設(shè)計(jì)成果的影響，成果文件的確定又影響后續(xù)的施工。充分考慮到工程項(xiàng)目這一特點(diǎn)，對(duì)于項(xiàng)目估算和初步設(shè)計(jì)概算都必須以項(xiàng)目整體進(jìn)行編制和確定。面對(duì)大量的專(zhuān)業(yè)施工圖設(shè)計(jì)，特別是一些配套的輔助專(zhuān)業(yè)、配套專(zhuān)業(yè)，出圖時(shí)序往往都需要與項(xiàng)目進(jìn)展匹配，等這些專(zhuān)業(yè)的施工圖確定時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)基本成型，控制成本必須采取有效的方案。

通過(guò)用概算分塊控制各專(zhuān)業(yè)總成本的思路，有效解決受施工圖確認(rèn)時(shí)間牽制的專(zhuān)業(yè)工程造價(jià)，合同約定概算的編制和審核重點(diǎn)是對(duì)照項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和定位，合理分配各專(zhuān)業(yè)的比重，各專(zhuān)業(yè)的對(duì)應(yīng)指標(biāo)，先以各專(zhuān)業(yè)總造價(jià)做為重要指標(biāo)控制。通過(guò)重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目方案和初步設(shè)計(jì)，進(jìn)而在基坑土石方施工階段，就已經(jīng)完成概算的三方確認(rèn)，科學(xué)的將專(zhuān)業(yè)造價(jià)進(jìn)行分解，為后續(xù)的成本控制奠定堅(jiān)實(shí)的成本控制基礎(chǔ)。

六、通過(guò)控制設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，成本控制落到實(shí)處

EPC 模式發(fā)包簡(jiǎn)稱(chēng)“交鑰匙”工程，發(fā)包方需要提出明確的項(xiàng)目需求，負(fù)責(zé)支付相應(yīng)的工程款即可。面對(duì)含蓋四種業(yè)態(tài)的垂直綜合體，在有限篇幅的任務(wù)需求中往往難以表述清楚，同時(shí)如此大篇幅的需求表述，客觀上存在多種理解，這就對(duì)發(fā)包人管理團(tuán)隊(duì)提出更高的要求。

造成項(xiàng)目成本失控的原因很多，EPC模式發(fā)包與普通的施工總承包模式發(fā)包相比，中間增加了將發(fā)包人的需求翻譯成施工圖的過(guò)程，而這個(gè)過(guò)程正是造成項(xiàng)目成本變化最敏感的階段。只為控制造價(jià)而降低標(biāo)準(zhǔn)或減少功能不能實(shí)現(xiàn)發(fā)包人的需求，一貫的追求高標(biāo)準(zhǔn)，工程造價(jià)自然就不會(huì)低。

項(xiàng)目EPC 總承包單位進(jìn)場(chǎng)后，主動(dòng)與其進(jìn)行多輪交流，將項(xiàng)目的功能需求、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行逐項(xiàng)交底，做足方案設(shè)計(jì)前的功課。需求清楚后設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)快速啟動(dòng)方案設(shè)計(jì)，兩周就確定建筑外型方案并通過(guò)行政部門(mén)的審批，兩個(gè)月完成建筑設(shè)計(jì)方案報(bào)批，取得規(guī)劃許可證，超限審查、人防報(bào)批、樁基礎(chǔ)施工圖強(qiáng)制審查等相繼完成。在樁基和地下主體部分施工期間來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)及概算編制，主體施工還未完全出地面，項(xiàng)目概算已通過(guò)審核并經(jīng)承發(fā)包雙方確認(rèn)。

在分項(xiàng)概算控制下開(kāi)展各專(zhuān)業(yè)施工圖設(shè)計(jì)，即保證了項(xiàng)目整體造價(jià)突破的可能，又解決了各專(zhuān)業(yè)施工圖時(shí)差的問(wèn)題。項(xiàng)目成本管理從EPC 模式發(fā)包回歸到施工總承包模式發(fā)包，將其成本控制落到實(shí)處。

七、回顧過(guò)程，受益匪淺

隨著各項(xiàng)成本指標(biāo)的確定，造價(jià)成果文件的確認(rèn)，項(xiàng)目成本管理的風(fēng)險(xiǎn)逐個(gè)消除，回顧過(guò)去的一點(diǎn)一滴，收獲滿(mǎn)滿(mǎn)。

用項(xiàng)目管理的思維管理項(xiàng)目成本是有效成本管控的關(guān)鍵。成本管理必須服從于項(xiàng)目整體管控，成本管理只是項(xiàng)目管理的一部分，要管好項(xiàng)目成本，必須要用系統(tǒng)的項(xiàng)目管理思維和清晰的管理思路。厘清項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中各項(xiàng)事務(wù)間的先后順序和彼此間的邏輯關(guān)系是管理項(xiàng)目成本的首要條件。

充分溝通，保障承包方權(quán)益是有效控制成本的組織基礎(chǔ)。項(xiàng)目選擇EPC 承包方開(kāi)始，就秉承風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、合作共贏的原則，在條款設(shè)置和規(guī)則設(shè)計(jì)上都充分考慮到這一點(diǎn)，將項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前評(píng)估，合理分擔(dān)。EPC 總承包單位進(jìn)場(chǎng)后，通過(guò)和設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、施工團(tuán)隊(duì)進(jìn)行充分的溝通，共同分析項(xiàng)目的控制要點(diǎn)、彼此間的關(guān)注點(diǎn)，共商應(yīng)對(duì)措施和解決方案，保障承發(fā)包方各自的利益。

準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和清晰的項(xiàng)目需求是成本有效控制的重要因素。項(xiàng)目策劃定位確定后不可隨意更改，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)詳盡的將定位翻譯成設(shè)計(jì)要求，降低了由設(shè)計(jì)原因造成成本差異。合同條款中清晰的造價(jià)計(jì)算規(guī)則及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)減少了承發(fā)包雙方計(jì)價(jià)的分歧。

合理的設(shè)定項(xiàng)目招標(biāo)控制價(jià)及設(shè)計(jì)限額指標(biāo)，保證項(xiàng)目成本和項(xiàng)目定位高度匹配。招標(biāo)前通過(guò)精確測(cè)算EPC 承包單位可能發(fā)生的實(shí)際成本及當(dāng)前行業(yè)相對(duì)合理的利潤(rùn)空間，項(xiàng)目承建過(guò)程中可能發(fā)生的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，根據(jù)約定需要由EPC 承包單位來(lái)承擔(dān)。招標(biāo)前大量的市場(chǎng)調(diào)研，得以確定合理的成本限額指標(biāo)，只有保證承包單位有合理的利潤(rùn)空間才能提升其資源投入的積極性，同時(shí)，EPC 總承包單位積極的資源投入將縮短自身的成本投入，反過(guò)來(lái)保障最后的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

八、結(jié)束語(yǔ)

項(xiàng)目作為該地區(qū)的新地標(biāo)，首發(fā)超高層，多種業(yè)態(tài)垂直混存，要求快速開(kāi)工建設(shè)，快速建成投入使用。面對(duì)諸多困難，特別是影響項(xiàng)目成本的不確定因素，千頭萬(wàn)緒。通過(guò)厘清不同主體、各環(huán)節(jié)、各專(zhuān)間、各事件間的關(guān)系，一步步往前推進(jìn)，在快速推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)的同時(shí)有效控制成本管控。采用EPC 模式發(fā)包可以加快項(xiàng)目推進(jìn)，科學(xué)合理的組織管理，可以充分發(fā)揮設(shè)計(jì)與施工協(xié)同效應(yīng)，提升項(xiàng)目質(zhì)量，有效控制成本，從而提升項(xiàng)目管理水平。