甄愛軍

目前，包括成都、江陰、珠海等城市房價累計漲幅已經達到20%以上，以至于給人以房價大漲的錯覺。其實，具有類似漲幅的城市數量并不多。

部分城市漲幅明顯

今年前9月，全國有部分城市房價漲幅依然比較明顯。

易居研究院公布的房價報告數據顯示，全國100個主要城市中，部分城市房價漲幅達到兩位數。其中，成都以26%的累計漲幅位列全國百城漲幅榜首位;江陰、珠海以24%和22%的累計漲幅分列第二和第三位。此外，蘇州、長沙、銀川、桂林等城市，今年房價累計漲幅也超過了20%。另外，秦皇島、哈爾濱等城市，房價累計漲幅也超過了18%（具體見下表）。

易居研究院認為，同比漲幅超過20%的城市為“房價過熱”地區(qū)。從排序中可以看出，1～9月份，全國有7個城市屬于房價過熱地區(qū)，包括成都、江陰、珠海、蘇州、長沙、銀川和桂林。此類城市房價漲幅超過了20%的水平，成為今年四季度穩(wěn)房價工作需要夯實的城市。當然部分城市漲幅過大，或和成交結構有關，如蘇州和長沙等。

也有部分城市房價出現明顯回落?；芈浞茸畲蟮某鞘惺谴髲S，今年累計下跌16%。此外，肇慶、固安兩個城市，累計跌幅達到9%;茂名、張家口、岳陽等城市下跌幅度也比較明顯。

值得注意的是，部分城市土地價格出現了明顯上漲。根據中指研究院跟蹤監(jiān)測結果顯示，今年三季度，百城住宅用地成交樓面均價同比漲幅最大的10個城市依次是桂林、?？凇y川、昆山、德州、淮安、唐山、鹽城、常州、東營，主要分布在長三角、環(huán)渤海地區(qū)。其中，桂林、銀川等城市，屬于現階段熱門城市。另外，桂林、銀川、徐州等城市住宅用地平均溢價率也不低，說明市場熱度較高。

實際漲幅有限

而實際上，房價整體走勢相當平穩(wěn)。

首先來看全國整體情況。根據國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，2020年1～9月，全國商品房銷售面積117073萬平方米，商品房銷售額115647億元，簡單算術平均可計算出全國商品房銷售均價為9878.20元/平方米。按照同樣的方法，可計算出去年同期全國商品房銷售均價為9354.92元/平方米。通過進一步對比發(fā)現，今年1～9月全國商品房銷售均價確實出現了上漲，漲幅為5.59%。

當然，各個地區(qū)的漲幅各不相同。根據國家統(tǒng)計局公布的數據計算得知，2020年1～9月，東部地區(qū)商品房銷售均價最高，達到了13400.73元/平方米，同比上漲6.52%。由于東部地區(qū)銷售面積權重較高，達到了40%左右，因此它對全國商品房銷售均價的拉動作用較大。

另外幾個區(qū)域商品房銷售均價雖然同樣也保持上漲態(tài)勢，但漲幅均低于全國均值。相關測算數據顯示，2020年1～9月，中部地區(qū)商品房銷售均價為7276.14元/平方米，同比上漲1.34%;西部地區(qū)商品房銷售均價為7429.87元/平方米，同比上漲3.11%;東北地區(qū)商品房銷售均價為8338.83元/平方米，同比上漲4.22%。

相比較而言，今年西部地區(qū)商品房銷售均價漲幅較大，這是由于包括銀川、成都等城市房價漲幅較大所致。東部地區(qū)的商品房銷售均價漲幅超過中部地區(qū)，也得益于哈爾濱等東北城市房價補漲行情推動。中部地區(qū)漲幅墊底，則因為武漢、濟南等城市房價走勢相對平穩(wěn)所致。

未來持續(xù)平穩(wěn)

雖然少數城市房價漲幅達到了兩位數以上，但總體來看，房價漲幅并不是很明顯，可見在調控的作用下，房價走勢已經趨于平穩(wěn)。

從研究機構跟蹤監(jiān)測的情況來看，在國內100個重點城市中，今年前9個月內，處于過熱區(qū)間的城市只有7個，所占比例為個位數。這與2016年前后全國房價明顯普漲相比，相去甚遠。當年，深圳商品房銷售價格漲幅超過50%，合肥、廈門、杭州、南京等熱門城市房價漲幅也達到了30%～50%。

當時市場熱度極高，熱到目前看起來有些不可思議。記者曾看到一份貼在中介門口的提示通知，一賣家召集買家召開小型競拍活動，價高者得。而且還有不少賣家即使收了定金，也寧愿賠錢給買家而要求毀約，因為有人愿意出更高的價錢來搶購。

世易時移，當前市場環(huán)境已經大不相同。當前全國商品房銷售均價進入1萬元/平方米大關，該數據值得市場參與者的關注。客觀來說，房價繼續(xù)上漲，和購房需求總體強勁、土地成本上升等因素有關。根據中指研究院公布的數據顯示，2020年三季度，百城住宅用地成交樓面均價5799元/平方米，同比上漲6.0%。

在政策作用下，未來房價走勢仍舊保持穩(wěn)定態(tài)勢。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，今年四季度各大城市依然有降價促銷的動作，所以預計房價漲幅不會顯著擴大。需要說明的是，今年房價處于一個特殊的環(huán)境，即低利率的信貸環(huán)境。在此類環(huán)境下，要警惕投資投機需求的釋放，這是穩(wěn)房價方面所需要重點管控的內容。除此之外，后續(xù)也需要在地價穩(wěn)定、市場交易秩序穩(wěn)定、預期穩(wěn)定等方面發(fā)力，以真正貫徹“三穩(wěn)”的政策思路。

對于少數過熱城市而言，如成都、珠海、銀川等二線城市，未來需要適當強化房價調控政策，進一步抑制投機性需求，以回歸居住本質。嚴躍進表示，全國房價漲幅可控，所以后續(xù)調控的重點依然是全國百城中的熱點城市，尤其是包括成都、珠海等投資投機屬性過強的城市。