程正中,夏恩君

(1.北方工業(yè)大學(xué) 土木工程學(xué)院，北京 100144；2.北京理工大學(xué) 管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)院，北京 100081)

一、引言

國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)(下文簡稱高新區(qū))作為我國創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展的核心載體和重要引擎，一直是區(qū)域經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)和增長極，在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著引領(lǐng)示范和帶動(dòng)輻射的巨大作用。在中美戰(zhàn)略競爭的國際形勢下，在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的背景下，高新區(qū)日益成為應(yīng)對國際科技競爭、發(fā)展新經(jīng)濟(jì)、培育新動(dòng)能的重要抓手。雖然我國經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大，但是高新區(qū)經(jīng)濟(jì)增長一直快于地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長，表現(xiàn)出較強(qiáng)的發(fā)展韌性，高新區(qū)及其周邊土地也因此成為房地產(chǎn)開發(fā)商競相爭奪的熱點(diǎn)，土地拍賣屢次進(jìn)入熔斷程序。2018年2月，濟(jì)南國家高新區(qū)核心區(qū)一宗居住用地和商業(yè)用地捆綁出讓，最終以19.09億元的總價(jià)被熔斷。2018年12月，鄭州高新區(qū)一塊居住用地經(jīng)過100多輪的競價(jià)，也進(jìn)入熔斷程序。2018年3月，國務(wù)院批復(fù)同意荊州、黃石大冶湖等12個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級為國家級開發(fā)區(qū)，對高新區(qū)提出了“以產(chǎn)業(yè)用地為主、嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)”的要求。國務(wù)院嚴(yán)禁高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，意在防止地方政府借高新區(qū)升級之機(jī)調(diào)整規(guī)劃，重走房地產(chǎn)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長的老路。那么，城市房地產(chǎn)開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展有什么影響，過度的房地產(chǎn)開發(fā)是否會(huì)抑制高新區(qū)企業(yè)發(fā)展，值得進(jìn)一步探討。高新區(qū)作為創(chuàng)新資源高度集聚的區(qū)域，既是城市經(jīng)濟(jì)活力較強(qiáng)的區(qū)域，又是城市房地產(chǎn)開發(fā)較為集中的區(qū)域，研究城市的房地產(chǎn)開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展的影響，對于完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和高新區(qū)政策，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。

二、文獻(xiàn)綜述

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)對高新區(qū)的影響，近期文獻(xiàn)關(guān)注得不多，較早的一些文獻(xiàn)研究了我國高新區(qū)土地開發(fā)的現(xiàn)狀與問題。如陸利華和張克俊[1]指出部分高新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目用地比例過大，而科研、教育用地比例較低，不利于高新區(qū)發(fā)展。胡萍和趙劍波[2]指出高新區(qū)之間存在惡性競爭現(xiàn)象，如盲目攀比優(yōu)惠政策、低價(jià)出讓土地、大肆圈占土地，使高新區(qū)變成了純粹的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)。尹宏玲等[3]指出優(yōu)越的區(qū)位條件和良好的工作生活環(huán)境使高新區(qū)成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱土。

近期的文獻(xiàn)主要涉及房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)影響和房地產(chǎn)開發(fā)投資的擠出效應(yīng)，包括經(jīng)濟(jì)宏觀層面和企業(yè)微觀層面。宏觀層面的研究認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫會(huì)導(dǎo)致資源錯(cuò)配，給經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長帶來消極影響[4]。顧元媛和沈坤榮[5]發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)的高回報(bào)會(huì)引發(fā)資本逃離實(shí)體經(jīng)濟(jì)。張清勇和鄭環(huán)環(huán)[6]的研究認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)對其他投資產(chǎn)生擠出效應(yīng)，并不能引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)增長。王重潤和崔寅生[7]利用261個(gè)城市的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)僅東部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資對其他投資有擠出效應(yīng)。羅知和張川川[8]指出，房地產(chǎn)開發(fā)投資對制造業(yè)的固定資產(chǎn)投資存在擠出效應(yīng)。張延群[9]用二階VECM模型分析了房地產(chǎn)開發(fā)的擠出效應(yīng)，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)短期會(huì)拉動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的投資，但是長期來看會(huì)對制造業(yè)投資產(chǎn)生擠出效應(yīng)。陸桂賢和許承明[10]則認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資適度增長將促進(jìn)制造業(yè)投資的增長，但是房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長可能對制造業(yè)投資不利。李暢等[11]基于非參數(shù)逐點(diǎn)回歸模型，得出的結(jié)論正好相反，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資促進(jìn)了制造業(yè)發(fā)展，表現(xiàn)為“倒U型”。Dynanetal.[12]關(guān)注了金融變量對房地產(chǎn)開發(fā)擠出效應(yīng)的影響，認(rèn)為金融創(chuàng)新和自由化會(huì)減弱房地產(chǎn)開發(fā)對非房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)。最新的研究關(guān)注了房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)效率的影響。彭俞超等[13]基于我國2003—2013年283個(gè)城市的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重的提高將顯著降低流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的金融資源，導(dǎo)致金融效率下降。Chenetal.[14]基于中國2004—2012年省級面板數(shù)據(jù)的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資在一定程度上可以提高全要素能源效率，但是過度的房地產(chǎn)投資會(huì)降低能源效率。李江濤等[15]以我國2001—2014年30個(gè)省份的數(shù)據(jù)為樣本，構(gòu)建動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)模型進(jìn)行實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)適度的房地產(chǎn)投資能促進(jìn)工業(yè)全要素生產(chǎn)率的提高，房地產(chǎn)開發(fā)過熱會(huì)抑制工業(yè)全要素生產(chǎn)率的增長。

在微觀層面，大量文獻(xiàn)關(guān)注企業(yè)涉房投資對企業(yè)投資和創(chuàng)新活動(dòng)的影響，認(rèn)為企業(yè)的涉房投資會(huì)擠出生產(chǎn)性投資和研發(fā)投資，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。Wand and Wen[16]指出，房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)顯著擠占企業(yè)的長期投資。Bleck and Liu[17]發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資源錯(cuò)配，不利于企業(yè)發(fā)展。鄧博文[18]指出，上市的工業(yè)企業(yè)參與房地產(chǎn)開發(fā)，會(huì)導(dǎo)致研發(fā)支出和專利申請量減少。羅知和張川川[8]也發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可能會(huì)擠出公司研發(fā)投資。Rongetal.[19]同樣發(fā)現(xiàn)，制造業(yè)企業(yè)涉足房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)抑制企業(yè)創(chuàng)新傾向。張杰等[20]認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速膨脹會(huì)抑制企業(yè)創(chuàng)新能力的提升。熊凌云[21]基于A股上市公司2006—2015年數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資對上市公司創(chuàng)新具有明顯的抑制作用，導(dǎo)致企業(yè)創(chuàng)新投入和創(chuàng)新產(chǎn)出顯著減少，長期來看會(huì)影響公司競爭力。也有文獻(xiàn)研究了企業(yè)涉房投資對企業(yè)創(chuàng)新影響的異質(zhì)性。黃彥彥和李雪松[22]研究發(fā)現(xiàn)，企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)的多元化投資會(huì)抑制企業(yè)的研發(fā)投入，在房價(jià)上漲較快的地區(qū)抑制效應(yīng)更加明顯，對研發(fā)活動(dòng)依賴性較高的高新技術(shù)企業(yè)抑制效應(yīng)更大。熊凌云[21]發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資對非國有企業(yè)創(chuàng)新的抑制效應(yīng)強(qiáng)于國有企業(yè)，房地產(chǎn)投資對高新技術(shù)上市公司與非高新技術(shù)上市公司創(chuàng)新的影響不存在顯著差別。

已有文獻(xiàn)非常關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)濟(jì)宏觀層面和企業(yè)微觀層面的影響，以及工業(yè)企業(yè)和上市公司涉房投資對企業(yè)創(chuàng)新投入和未來發(fā)展的影響，但是很少關(guān)注引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的高新區(qū)。本文以城市高新區(qū)為研究對象，分析近20年來城市房地產(chǎn)開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展的影響。本文可能的邊際貢獻(xiàn)在于：(1)區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)總量以及房地產(chǎn)開發(fā)相對量對高新區(qū)發(fā)展的影響，研究結(jié)論更具參考價(jià)值。(2)通過全樣本估計(jì)和分時(shí)期回歸對比，驗(yàn)證了高新區(qū)發(fā)展的房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)特征。(3)通過房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重，衡量資源錯(cuò)配程度，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)資源過度向房地產(chǎn)業(yè)配置將給高新區(qū)發(fā)展帶來負(fù)面影響。

三、理論分析與研究假設(shè)

(一) 適度的房地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)高新區(qū)發(fā)展

首先，高新區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)為高新區(qū)發(fā)展提供了空間載體?！爸惨P”和“騰籠換鳥”是高新區(qū)建設(shè)發(fā)展的兩種常見模式。“筑巢引鳳”就是在具備區(qū)位優(yōu)勢的城市郊區(qū)圈地，進(jìn)行園區(qū)的整體規(guī)劃，通過出讓土地和招商引資，建設(shè)廠房、寫字樓以及相關(guān)商業(yè)和生活配套設(shè)施，這本身就是房地產(chǎn)開發(fā)?！膀v籠換鳥”指在老城區(qū)劃定一定范圍，騰退落后產(chǎn)業(yè)，拆除老舊建筑，規(guī)劃新園區(qū)，或?qū)εf廠房和閑置樓宇進(jìn)行改造升級，建設(shè)新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，這也是工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程。一旦高新區(qū)快速發(fā)展受到土地制約，地方政府往往選擇擴(kuò)區(qū)，又會(huì)引發(fā)新一輪土地開發(fā)和房屋開發(fā)熱潮[2]。因此，我國高新區(qū)建設(shè)發(fā)展具有明顯的房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)特征。土地、廠房和寫字樓是高新區(qū)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的必備要素，要素投入的增加必然帶來企業(yè)產(chǎn)出的增加。因而，產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)將促進(jìn)高新區(qū)的發(fā)展。

其次，高新區(qū)內(nèi)的非產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)為高新區(qū)提供建設(shè)發(fā)展資金，完善了高新區(qū)的城市服務(wù)功能，促進(jìn)了產(chǎn)城融合。園區(qū)商業(yè)用地出讓、住宅用地開發(fā)和休閑娛樂配套設(shè)施建設(shè)，這些非產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)獲得的土地財(cái)政收入，可以直接用于高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善投資環(huán)境，從而吸引產(chǎn)業(yè)資本。高新區(qū)的非產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)也推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)的有機(jī)融合。高新區(qū)住宅、商業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、休閑娛樂等項(xiàng)目的開發(fā)投資，完善了高新區(qū)公共服務(wù)功能[23-24]。而高新區(qū)城市功能的提升將增強(qiáng)對人才、外來投資的吸引力。比如，產(chǎn)業(yè)社區(qū)和創(chuàng)業(yè)社區(qū)的大量涌現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了工作生活的有機(jī)融合[25]，既凸顯了科技新城形象，也成為吸引人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、宜居宜業(yè)宜商的城市新空間。

最后，高新區(qū)外的房地產(chǎn)開發(fā)增強(qiáng)了地方政府的財(cái)政實(shí)力[26]，能夠?yàn)楦咝聟^(qū)發(fā)展提供強(qiáng)有力的政策支持。高新區(qū)的土地開發(fā)也帶動(dòng)了周邊城市區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)。城市區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)將增加土地出讓收入和房地產(chǎn)銷售相關(guān)稅費(fèi)收入，增強(qiáng)地方財(cái)政實(shí)力，政府將有更大財(cái)力設(shè)立專項(xiàng)基金，參投種子基金、風(fēng)險(xiǎn)投資基金和產(chǎn)業(yè)投資基金等各類的風(fēng)險(xiǎn)資本，吸引各類資本用于支持高新區(qū)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和企業(yè)發(fā)展；政府也有更多資金用于高新區(qū)環(huán)境建設(shè)、公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)、專項(xiàng)貸款貼息、財(cái)政擔(dān)保、房租補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等；政府將有更大的財(cái)力支持高新區(qū)企業(yè)高端人才引進(jìn)、技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)品創(chuàng)新，促進(jìn)高新區(qū)發(fā)展[27]。

綜上所述，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展起到了基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性作用，非產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)和園區(qū)外的房地產(chǎn)開發(fā)可以為高新區(qū)建設(shè)發(fā)展提供資金和財(cái)政支持，促進(jìn)高新區(qū)發(fā)展，據(jù)此提出研究假設(shè)1：

H1：適度的城市房地產(chǎn)開發(fā)將促進(jìn)高新區(qū)發(fā)展。

從高新區(qū)的發(fā)展時(shí)間上看，早期的園區(qū)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)較多，園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資占城市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的比重較大，因此，對高新區(qū)發(fā)展促進(jìn)作用可能較強(qiáng)。隨著時(shí)間的推移，園區(qū)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)逐步減少，園區(qū)基本建設(shè)投資逐步完成，特別是受金融危機(jī)的影響，外部需求減少，無論是高新區(qū)內(nèi)，還是高新區(qū)外，產(chǎn)業(yè)用地?cái)U(kuò)張均受到抑制，城市房地產(chǎn)開發(fā)對高新區(qū)的正向影響可能減弱。據(jù)此，我們提出分假設(shè)a：

H1a：城市房地產(chǎn)開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展的促進(jìn)作用存在時(shí)期差異。

從高新區(qū)空間布局來看，東部及沿海城市具有區(qū)位優(yōu)勢，對外開放較早，其高新區(qū)的設(shè)立時(shí)間也較早，土地的招商引資推進(jìn)較快，土地滾動(dòng)開發(fā)速度和園區(qū)建設(shè)周期較短，隨著時(shí)間的推移，園區(qū)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)越來越少。而中西部城市高新區(qū)設(shè)立時(shí)間相對較晚，由于區(qū)位劣勢，園區(qū)土地的招商引資推進(jìn)較慢，園區(qū)建設(shè)周期較長。近年來，隨著東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，中西部高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)增多，占城市房地產(chǎn)開發(fā)總量的權(quán)重較大，而東部高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)相對減少，占東部城市房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)重較小。因此，東部城市房地產(chǎn)開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展的促進(jìn)作用可能較弱，而中西部城市房地產(chǎn)開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展的促進(jìn)作用可能較強(qiáng)。據(jù)此，我們提出第二個(gè)分假設(shè)b：

H1b：城市房地產(chǎn)開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展的促進(jìn)作用存在區(qū)域差異。

(二) 過度的房地產(chǎn)開發(fā)抑制高新區(qū)發(fā)展

第一，園區(qū)內(nèi)非產(chǎn)業(yè)用地的過度開發(fā)會(huì)擠出高技術(shù)投資，弱化高新區(qū)產(chǎn)業(yè)空間屬性和科技新城形象。高新區(qū)以知識(shí)、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，是大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新以及新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式不斷涌現(xiàn)的重要區(qū)域，也是促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效和區(qū)域技術(shù)進(jìn)步的重要載體，應(yīng)該成為帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長的強(qiáng)大引擎。如果借助“高新區(qū)”的光環(huán)[3]，將大量土地用于建設(shè)住宅、商業(yè)中心、休閑娛樂場所，那么，產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地就會(huì)被擠占，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間就會(huì)受限，不利于高新區(qū)未來的產(chǎn)業(yè)布局。非產(chǎn)業(yè)用地的開發(fā)還會(huì)引發(fā)產(chǎn)業(yè)用地價(jià)格上漲，導(dǎo)致現(xiàn)有企業(yè)經(jīng)營成本增加，降低企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)意愿，擠走已有產(chǎn)業(yè)。因此，高新區(qū)內(nèi)過度的房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)擠占土地資源，趕走產(chǎn)業(yè)資本，導(dǎo)致高新區(qū)資源配置失衡，抑制高新區(qū)發(fā)展。

第二，園區(qū)外房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱，會(huì)對高新技術(shù)項(xiàng)目投資產(chǎn)生擠出效應(yīng)。金融資本、產(chǎn)業(yè)資本和社會(huì)資本都具有趨利性，預(yù)期投資回報(bào)高，市場風(fēng)險(xiǎn)小的行業(yè)必然受到資本青睞。我國房地產(chǎn)市場供需兩旺，房地產(chǎn)開發(fā)投資能夠獲得高于社會(huì)平均水平的投資回報(bào)，吸引了大量資本[21]。銀行貸款熱衷于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，央企、零售企業(yè)、家電企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等產(chǎn)業(yè)資本也紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)[28]，民間社會(huì)資本杠桿炒房熱情不減，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)資源過度向房地產(chǎn)行業(yè)配置，從而擠占金融資本對高端制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的貸款[19]，分散產(chǎn)業(yè)資本在技術(shù)升級、新產(chǎn)品研發(fā)上的投入，減少社會(huì)資本對技術(shù)創(chuàng)業(yè)、高新技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的資金支持。資金的相對短缺不利于創(chuàng)新企業(yè)的快速成長，也不利于技術(shù)成果的大規(guī)模商業(yè)化應(yīng)用。因此，城市大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的擠出效應(yīng)可能會(huì)抑制本地高新區(qū)發(fā)展。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)過熱會(huì)減少房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)的技術(shù)升級需求，抑制高新區(qū)企業(yè)發(fā)展。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)需求是拉動(dòng)高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的信息化、智能化、低碳化和綠色化，是引領(lǐng)軟件信息、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、節(jié)能環(huán)保等行業(yè)發(fā)展的動(dòng)力。但是，房地產(chǎn)業(yè)及房屋建筑業(yè)并不屬于技術(shù)密集型行業(yè)，大量同質(zhì)的住房產(chǎn)品開發(fā)投資并不能對其他行業(yè)產(chǎn)生技術(shù)外溢[4]。只有智能建筑和生態(tài)綠色建筑等新型建筑產(chǎn)品開發(fā)才可能產(chǎn)生技術(shù)外溢效果。由于傳統(tǒng)的住房產(chǎn)品供需兩旺，住房需求又以投資性需求為主，技術(shù)附加值較高的新型建筑難以大量推廣，抑制了相關(guān)產(chǎn)品的技術(shù)升級需求。過度的房地產(chǎn)開發(fā)也引致水泥、鋼鐵、玻璃、建材和冶金等行業(yè)粗放擴(kuò)張[29]，導(dǎo)致關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的綠色清潔生產(chǎn)、信息化、智能化轉(zhuǎn)型需求不足，不利于相關(guān)高新技術(shù)的開發(fā)與應(yīng)用，對高新區(qū)企業(yè)發(fā)展不利。

綜上所述，園區(qū)非產(chǎn)業(yè)用地的過度開發(fā)和園區(qū)外的房地產(chǎn)開發(fā)過熱會(huì)對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資產(chǎn)生擠出效應(yīng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)過度發(fā)展，從而抑制高新區(qū)發(fā)展。據(jù)此，提出研究假設(shè)2：

H2：過度的城市房地產(chǎn)開發(fā)將抑制高新區(qū)發(fā)展。

四、研究設(shè)計(jì)

(一) 模型設(shè)定

為了檢驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展的影響，用城市高新區(qū)發(fā)展的代理變量作為被解釋變量，高新區(qū)所在城市房地產(chǎn)開發(fā)的代理變量作為核心解釋變量，構(gòu)建靜態(tài)面板計(jì)量模型，檢驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展的影響。靜態(tài)面板回歸模型設(shè)定為:

(1)

其中，i表示城市，j表示不同的控制變量，t表示年份，hizoneit表示城市高新區(qū)發(fā)展變量，estateit代表城市房地產(chǎn)開發(fā)變量，β0表示常數(shù)項(xiàng)，β1和λj分別表示回歸系數(shù)，zij表示其他控制變量，εi表示城市固定效應(yīng)，μit表示隨機(jī)干擾項(xiàng)。

(二) 變量選擇及數(shù)據(jù)來源

1. 被解釋變量

衡量城市高新區(qū)發(fā)展的指標(biāo)有很多，比如工業(yè)總產(chǎn)值、營業(yè)總收入、專利數(shù)量、新產(chǎn)品產(chǎn)值等，但是專利最終都要轉(zhuǎn)化為產(chǎn)出，工業(yè)總產(chǎn)值和新產(chǎn)品產(chǎn)值顯然沒有包含服務(wù)業(yè)收入，產(chǎn)值也不能完全反映市場需求，因此，使用城市高新區(qū)企業(yè)匯總的營業(yè)收入(下文簡稱高新區(qū)收入：hizone_rev)衡量高新區(qū)發(fā)展。

2. 核心解釋變量

使用城市房地產(chǎn)開發(fā)投資(estate_IV)作為房地產(chǎn)開發(fā)總量的代理變量，并將房地產(chǎn)開發(fā)投資細(xì)分為住宅開發(fā)投資(hs_IV)和非住宅開發(fā)投資(none_hs_IV)，分別檢驗(yàn)對高新區(qū)發(fā)展的影響。非住宅開發(fā)投資包括辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房投資，等于房地產(chǎn)開發(fā)投資減去住宅開發(fā)投資。非住宅開發(fā)投資有利于促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此，該變量預(yù)期回歸系數(shù)為正。使用房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重，即房地產(chǎn)開發(fā)投資占比(estate_rate)，衡量城市房地產(chǎn)開發(fā)相對量，并作為房地產(chǎn)開發(fā)是否過度的衡量指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占比越高，經(jīng)濟(jì)資源向房地產(chǎn)業(yè)配置越多，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展就越會(huì)被抑制，因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比預(yù)期回歸系數(shù)為負(fù)。

3. 控制變量

基于生產(chǎn)函數(shù)理論，影響企業(yè)產(chǎn)出的因素包括勞動(dòng)力、土地等生產(chǎn)要素投入。用高新區(qū)企業(yè)年末從業(yè)人員數(shù)量(worker)衡量勞動(dòng)力投入。土地價(jià)格水平直接影響土地投入水平，價(jià)格越高，土地投入水平越低，我們用土地價(jià)格作為土地生產(chǎn)要素投入的代理變量。高新區(qū)土地包括工業(yè)用地、科研用地和商住用地，使用城市三類用地的平均地價(jià)(landp)衡量土地投入。地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)越高，城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平越高，對高新區(qū)企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)需求越大，對高新區(qū)收入增長具有促進(jìn)作用。外商直接投資(FDI)既會(huì)投向高新區(qū)，也可能投向高新區(qū)外。園區(qū)內(nèi)的外商直接投資顯然會(huì)增加高新區(qū)收入規(guī)模，園區(qū)外的外商直接投資能通過溢出效應(yīng)促進(jìn)高新區(qū)企業(yè)發(fā)展。城市非房地產(chǎn)投資(infra_IV)等于固定資產(chǎn)投資減去房地產(chǎn)開發(fā)投資，因此，主要包括基本建設(shè)投資和更新改造投資，代表城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力和預(yù)期的經(jīng)濟(jì)增長，有利于高新區(qū)企業(yè)發(fā)展。基于上述的分析，將高新區(qū)企業(yè)年末從業(yè)人員數(shù)量、平均地價(jià)、地區(qū)生產(chǎn)總值、外商直接投資和非房地產(chǎn)開發(fā)投資作為控制變量。除了平均地價(jià)預(yù)期回歸系數(shù)為負(fù)數(shù)，其他控制性變量回歸系數(shù)應(yīng)顯著為正。

4. 數(shù)據(jù)來源與描述性統(tǒng)計(jì)

固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資、外商直接投資、地區(qū)生產(chǎn)總值等數(shù)據(jù)均來自《中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒》，其中，以美元計(jì)價(jià)的外商直接投資根據(jù)當(dāng)年美元兌人民幣官方匯率進(jìn)行換算。住宅開發(fā)投資數(shù)據(jù)來自《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》。高新區(qū)企業(yè)營業(yè)收入和年末從業(yè)人員數(shù)量來自《中國火炬統(tǒng)計(jì)年鑒》。地價(jià)數(shù)據(jù)來自中國地價(jià)監(jiān)測網(wǎng)。由于海口、呼和浩特、西寧和銀川四個(gè)城市的高新區(qū)數(shù)據(jù)嚴(yán)重缺失，剔除這4個(gè)城市樣本，剩下樣本數(shù)據(jù)為中國大陸省會(huì)城市、自治區(qū)州府、四個(gè)直轄市和五個(gè)計(jì)劃單列市，總共31個(gè)城市及其高新區(qū)2001—2016年的面板數(shù)據(jù)。為了消除異方差，我們對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行了對數(shù)化處理，各變量的描述性統(tǒng)計(jì)如表1所示。

表1 模型變量的描述性統(tǒng)計(jì)

表2 房地產(chǎn)開發(fā)影響高新區(qū)發(fā)展的回歸結(jié)果

五、實(shí)證結(jié)果與分析

(一) 基準(zhǔn)檢驗(yàn)

采用Stata 15.0軟件對數(shù)據(jù)進(jìn)行LLC和IPS平穩(wěn)性檢驗(yàn)，不存在偽回歸。通過對樣本數(shù)據(jù)的分析，發(fā)現(xiàn)樣本數(shù)據(jù)存在截面相關(guān)和序列自相關(guān)，使用Driscoll and Kraay[30]提出的xtscc命令進(jìn)行回歸估計(jì)，能夠較好地解決序列自相關(guān)和截面相關(guān)等問題。分別使用房地產(chǎn)開發(fā)投資、非住宅開發(fā)投資、住宅開發(fā)投資以及房地產(chǎn)開發(fā)投資占比作為核心解釋變量，對高新區(qū)收入進(jìn)行地區(qū)固定效應(yīng)回歸估計(jì)，結(jié)果見表2。

從表2回歸結(jié)果可以看出，城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資、非住宅開發(fā)投資增長會(huì)顯著促進(jìn)高新區(qū)收入的增長，住宅開發(fā)投資對高新區(qū)收入影響不顯著?；貧w結(jié)果表明，城市的辦公樓、商業(yè)及營業(yè)用房等產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展有顯著促進(jìn)作用，驗(yàn)證了研究假設(shè)H1。但是，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重與高新區(qū)收入增長顯著負(fù)相關(guān)，說明城市房地產(chǎn)開發(fā)投資對高新區(qū)投資存在擠出效應(yīng)，不利于高新區(qū)發(fā)展，驗(yàn)證了研究假設(shè)H2。從控制變量的回歸結(jié)果看，與預(yù)期一致。

表3 房地產(chǎn)開發(fā)影響高新區(qū)發(fā)展的回歸結(jié)果(分時(shí)期)

(二) 分時(shí)期檢驗(yàn)

2007年，美國發(fā)生次貸危機(jī)，引發(fā)全球金融危機(jī)。2008年，我國經(jīng)濟(jì)受到了全球金融危機(jī)的顯著影響，據(jù)此，把樣本分為兩個(gè)時(shí)期，即2008年以前(包括2008年，簡稱前期)和2008年以后(簡稱后期)，分別進(jìn)行回歸估計(jì)，結(jié)果見表3。

從表3可以看出，城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資與高新區(qū)收入的彈性系數(shù)均為正，前期和后期均不顯著，但是前期的顯著性水平高于后期，回歸系數(shù)也大于后期。城市的非住宅開發(fā)投資與高新區(qū)收入的彈性系數(shù)前期顯著為正，后期為正，但是不顯著，且前期的回歸系數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于后期，研究假設(shè)H1a得到驗(yàn)證。說明高新區(qū)2008年前的發(fā)展在一定程度上是城市商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)推動(dòng)的，印證了高新區(qū)發(fā)展的房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)特征。房地產(chǎn)開發(fā)投資占比與高新區(qū)收入增長的關(guān)系，前期負(fù)相關(guān)，但是不顯著，后期顯著負(fù)相關(guān)，研究假設(shè)H2基本得到驗(yàn)證。說明2008年后，隨著園區(qū)土地開發(fā)和建設(shè)活動(dòng)的減少，高新區(qū)外的房地產(chǎn)開發(fā)投資占比不斷提高，對高新區(qū)發(fā)展的擠出效應(yīng)也隨著時(shí)間的推移而變得顯著，也可能與我國金融危機(jī)后4萬億投資部分流入房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資占比提高，擠占了實(shí)體行業(yè)固定資產(chǎn)投資有關(guān)?？刂菩宰兞繉Ω咝聟^(qū)發(fā)展的影響基本保持不變，回歸系數(shù)與預(yù)期基本一致，具有較強(qiáng)的穩(wěn)健性。其中，隨著地價(jià)的不斷上升，后期地價(jià)對高新區(qū)的負(fù)向影響顯著提高。

表4 房地產(chǎn)開發(fā)影響高新區(qū)發(fā)展的回歸結(jié)果(按區(qū)域分組)

(三) 分組檢驗(yàn)

1. 按地理區(qū)域分組

把31個(gè)城市高新區(qū)分為東部與中西部兩組進(jìn)行檢驗(yàn)。北京、深圳、上海、廣州、廈門、杭州、青島、福州、天津、南京、濟(jì)南、石家莊、大連、沈陽、長春以及哈爾濱為東部城市，其他為中西部城市?；貧w結(jié)果見表4。

如表4所示，中西部城市房地產(chǎn)開發(fā)投資與高新區(qū)收入的彈性系數(shù)顯著為正，說明中西部城市房地產(chǎn)開發(fā)投資促進(jìn)了高新區(qū)的發(fā)展，可能是因?yàn)橹形鞑砍鞘懈咝聟^(qū)近年來的房地產(chǎn)開發(fā)較活躍，是城市房地產(chǎn)開發(fā)的重要區(qū)域。而東部城市的高新區(qū)建設(shè)起步較早，發(fā)展相對成熟，園區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)日益減少，在城市房地產(chǎn)開發(fā)中已經(jīng)不占主導(dǎo)地位。因此，影響不再顯著，驗(yàn)證了研究假設(shè)H1b。東部城市房地產(chǎn)開發(fā)投資占比與高新區(qū)收入增長的回歸系數(shù)顯著為負(fù)，中西部城市房地產(chǎn)開發(fā)投資占比與高新區(qū)收入增長的回歸系數(shù)為正，但是不顯著，說明東部城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資主要發(fā)生在高新區(qū)外，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中的比重較高，對高新區(qū)投資產(chǎn)生了擠出作用，抑制了高新區(qū)收入的增長，研究假設(shè)H2得到驗(yàn)證。而中西部城市房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在高新區(qū)，產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)和土地財(cái)政收入增長在一定程度上促進(jìn)了高新區(qū)的發(fā)展。也可能說明中西部城市房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重不高，不存在投資過熱現(xiàn)象，未產(chǎn)生擠出效應(yīng)。城市綜合用途地價(jià)的回歸系數(shù)雖然不顯著，但是出現(xiàn)了區(qū)域差異，東部城市地價(jià)上漲對高新區(qū)的發(fā)展起到了倒逼作用，可能促進(jìn)了高新區(qū)高端產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。其他控制性變量回歸結(jié)果與前文基本一致。

2. 按房地產(chǎn)開發(fā)投資占比分組

房地產(chǎn)開發(fā)投資占比越大，說明城市房地產(chǎn)開發(fā)投資對其他投資的擠出作用越強(qiáng)。前文的回歸估計(jì)表明了城市房地產(chǎn)開發(fā)投資占比對高新區(qū)發(fā)展的抑制效應(yīng)。為了進(jìn)一步檢驗(yàn)，我們計(jì)算31個(gè)城市2001—2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資占比，然后進(jìn)行排序。對2001—2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資占比超過30%的城市出現(xiàn)頻率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)北京、廣州、深圳、上海、廈門、福州、成都、杭州、沈陽等9個(gè)城市出現(xiàn)的次數(shù)均在8次以上。將這些城市界定為房地產(chǎn)開發(fā)投資相對過熱的一組。剩下的城市界定為房地產(chǎn)開發(fā)投資適度的一組，分別進(jìn)行回歸估計(jì)，結(jié)果見表5。

表5 房地產(chǎn)開發(fā)影響高新區(qū)發(fā)展的回歸結(jié)果(按開發(fā)投資占比分組)

表6 房地產(chǎn)開發(fā)影響高新區(qū)發(fā)展的回歸結(jié)果(工具變量GMM估計(jì))

通過表5的回歸結(jié)果可以看出，投資過熱組的城市房地產(chǎn)開發(fā)投資與高新區(qū)收入的彈性系數(shù)顯著為負(fù)，而投資適度組的彈性系數(shù)顯著為正。投資過熱組的房地產(chǎn)開發(fā)投資占比與高新區(qū)收入增長的回歸系數(shù)顯著為負(fù)，而投資適度組的回歸系數(shù)為正，但不顯著。說明房地產(chǎn)開發(fā)投資占比過高，或者說投資過熱會(huì)顯著抑制高新區(qū)發(fā)展，適度的城市房地產(chǎn)開發(fā)可能會(huì)促進(jìn)高新區(qū)發(fā)展，驗(yàn)證了研究假設(shè)H1和H2。

(四) 內(nèi)生性問題

由于城市的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)包括高新區(qū)，而高新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資與高新區(qū)產(chǎn)值之間存在內(nèi)生性，因此，城市房地產(chǎn)開發(fā)投資與高新區(qū)收入存在一定程度的內(nèi)生性。國家高新區(qū)嚴(yán)格限制住宅開發(fā)，因此，園區(qū)內(nèi)的住宅開發(fā)與高新區(qū)企業(yè)的營業(yè)收入不存在直接聯(lián)系，園區(qū)外的住宅開發(fā)與高新區(qū)企業(yè)的營業(yè)收入更不存在直接聯(lián)系，表2中回歸模型(3)的結(jié)果可以提供佐證。城市的住宅開發(fā)投資可以看成高新區(qū)企業(yè)營業(yè)收入的外生變量，故使用城市住宅開發(fā)投資作為城市房地產(chǎn)開發(fā)投資的工具變量。雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資與高新區(qū)收入存在一定的內(nèi)生性關(guān)系，但是房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重與高新區(qū)收入沒有內(nèi)生性關(guān)系。因而我們僅對房地產(chǎn)開發(fā)投資對高新區(qū)發(fā)展的影響做工具變量回歸?？紤]到房地產(chǎn)開發(fā)投資對高新區(qū)發(fā)展可能產(chǎn)生抑制作用，僅對全樣本、東部城市樣本、投資過熱組進(jìn)行工具變量回歸，均使用GMM估計(jì)方法，結(jié)果見表6。

從表6回歸結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，對于全部樣本和東部城市而言，城市房地產(chǎn)開發(fā)投資與高新區(qū)收入彈性系數(shù)為正，但是不顯著，研究假設(shè)H1基本得到驗(yàn)證。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱的城市而言，房地產(chǎn)開發(fā)投資與高新區(qū)收入的彈性系數(shù)顯著為負(fù)，再次印證了城市房地產(chǎn)開發(fā)過度對高新區(qū)發(fā)展的抑制作用，研究假設(shè)H2得以驗(yàn)證。

六、結(jié)論與政策建議

基于2001—2016年31個(gè)大中城市國家高新區(qū)的面板數(shù)據(jù)，實(shí)證檢驗(yàn)了城市房地產(chǎn)開發(fā)對高新區(qū)發(fā)展的影響。研究發(fā)現(xiàn)：(1)適度的房地產(chǎn)開發(fā)投資促進(jìn)了高新區(qū)發(fā)展，高新區(qū)發(fā)展具備一定的房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)特征。東部城市存在過度的城市房地產(chǎn)開發(fā)，抑制了高新區(qū)發(fā)展。但是，中西部城市房地產(chǎn)開發(fā)有利于高新區(qū)發(fā)展，高新區(qū)發(fā)展在一定程度上還依賴房地產(chǎn)開發(fā)。(2)適度的城市房地產(chǎn)開發(fā)能夠促進(jìn)高新區(qū)發(fā)展，但是城市房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重過高會(huì)顯著抑制高新區(qū)發(fā)展。(3)城市土地價(jià)格上漲不利于中西部高新區(qū)發(fā)展，外商直接投資對高新區(qū)發(fā)展有顯著的溢出效應(yīng)。

本研究也提供了重要的政策建議：(1)不能簡單地禁止高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，但是必須堅(jiān)持高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)屬性，非產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)必須為產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)，高新區(qū)必須抑制過度的住宅開發(fā)。(2)堅(jiān)持“房住不炒”的戰(zhàn)略定位，抑制住房的投資性需求，堅(jiān)決控制城市房價(jià)過快上漲，防止城市房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱。(3)中西部城市高新區(qū)要因地制宜，積極引進(jìn)適合本地特色和優(yōu)勢的高新技術(shù)和產(chǎn)業(yè)資本，抑制地價(jià)過快上漲。加大力度引導(dǎo)外商直接投資更多流向中西部城市，提高對人才和技術(shù)等創(chuàng)新資源的投資，擺脫高新區(qū)發(fā)展對房地產(chǎn)開發(fā)投資的依賴，實(shí)現(xiàn)從投資驅(qū)動(dòng)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變。(4)充分利用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對高新區(qū)土地的熱衷，在土地出讓環(huán)節(jié)附加轉(zhuǎn)讓條件，規(guī)定土地開發(fā)的產(chǎn)業(yè)用途和開展定向招商引資。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)產(chǎn)業(yè)社區(qū)和創(chuàng)業(yè)社區(qū)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商向產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)商轉(zhuǎn)型。(5)鼓勵(lì)開發(fā)綠色節(jié)能住宅和智能化樓宇，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)、房屋建筑企業(yè)向工業(yè)化、智能化和數(shù)字化轉(zhuǎn)型，促進(jìn)行業(yè)綠色發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)、房屋建筑公司與節(jié)能環(huán)保、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、新材料等高新技術(shù)企業(yè)合作，通過新型住房產(chǎn)品和建筑產(chǎn)品開發(fā)的技術(shù)需求拉動(dòng)高新區(qū)企業(yè)發(fā)展。