文/王愛卿 鄭春海 （.重慶建筑科技職業(yè)學(xué)院；.華夏銀行股份有限公司重慶分行）

我國自2004年全面實(shí)行經(jīng)營性用地招拍掛制度以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了快速發(fā)展的黃金十五年。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為中國經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，不僅對(duì)GDP增長(zhǎng)產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用，促進(jìn)了城市化進(jìn)程，推動(dòng)了上下游產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，也在一定程度上影響了金融業(yè)的發(fā)展和穩(wěn)定。從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征來看，開發(fā)商通過資本金結(jié)構(gòu)化融資、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)按揭貸款等金融產(chǎn)品嵌入開發(fā)的資金鏈條，高財(cái)務(wù)杠桿的行業(yè)特征凸顯。同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，比較高的利潤空間也使得金融行業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的利潤水平，明顯高于其他傳統(tǒng)行業(yè)，促使金融行業(yè)中出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比高、流動(dòng)性差、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。隨著國家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策出臺(tái)，我國房地產(chǎn)業(yè)迎來第三輪調(diào)整小周期，各線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了周期性輪動(dòng)效應(yīng)。特別是2018年3月兩會(huì)政府工作報(bào)告，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及金融行業(yè)都產(chǎn)生了不同程度的影響。因此，能否做到房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展，已成為經(jīng)濟(jì)整體穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的互生關(guān)系

（一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要金融業(yè)的支持

1.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的資金支持

從對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的資金支持層面看，主要體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目用地的資本金配資及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的配套融資兩個(gè)階段。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力要求比較高。特別是近年來隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲，土地出讓收入已經(jīng)成為各地政府的主要收入來源，從而導(dǎo)致各地“樓王”“地王”頻現(xiàn)，土地成本增加，項(xiàng)目用地的資本金結(jié)構(gòu)化融資成為了房地產(chǎn)開發(fā)商資金需求的新特征。在房地產(chǎn)開發(fā)階段，金融機(jī)構(gòu)通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款、股權(quán)融資、信托貸款、供應(yīng)鏈金融產(chǎn)品等融資模式支持開發(fā)企業(yè)。在房地產(chǎn)開發(fā)后續(xù)階段，對(duì)于開發(fā)商自持物業(yè)資產(chǎn)，金融業(yè)機(jī)構(gòu)又能夠提供經(jīng)營性物業(yè)抵押貸 款、ABS、ABN、CMBN、CMBS和REITs等產(chǎn)品在直接、間接融資市場(chǎng)上融資?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)整個(gè)資金鏈條中都可能涉及融資產(chǎn)品嵌入，這與房地產(chǎn)行業(yè)屬性也息息相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)的資金投入量大、周期短等行業(yè)特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)離不開金融融資產(chǎn)品支持。

2.對(duì)購房者的資金支持

從消費(fèi)者需求性質(zhì)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求主要?jiǎng)傂孕枨?、改善型需求及投資性需求三大類。由于房地產(chǎn)相對(duì)于絕大多數(shù)商品而言呈現(xiàn)單位價(jià)值大、金額高的特點(diǎn)，消費(fèi)者一次性付款壓力大，金融機(jī)構(gòu)提供的房產(chǎn)按揭貸款極大的緩解了購房者資金壓力問題。尤其是自1998年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》實(shí)行住房制度改革以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路走高，消費(fèi)者市場(chǎng)中的投資情緒高漲。根據(jù)消費(fèi)者價(jià)格預(yù)期理論，在短期內(nèi)當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期價(jià)格上漲時(shí)會(huì)增加購買，從而導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求，最終產(chǎn)品價(jià)格上漲。隨著近年來房產(chǎn)價(jià)格上漲，按揭購房已經(jīng)成為了消費(fèi)者首選，金融機(jī)構(gòu)通過采用開發(fā)商階段性擔(dān)保方式，在購房者與開發(fā)商簽訂購房合同后即可發(fā)放貸款資金，既緩解了購房者資金壓力，也使房地產(chǎn)開發(fā)商提前實(shí)現(xiàn)收入，回籠現(xiàn)金流。

（二）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是金融業(yè)務(wù)的重要組成部分

1.房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是金融業(yè)的主要利潤來源

目前銀行金融業(yè)利潤構(gòu)成主要包括利息收入、手續(xù)費(fèi)收入、傭金收入、投資收入、匯兌收益、公允價(jià)值變動(dòng)收益等，其中利息收入仍然在營業(yè)收入中占比最高。根據(jù)上市銀行披露信息顯示，2016-2018年我國A股上市銀行營業(yè)收入中利息收入占比均高于70%。從銀行等金融機(jī)構(gòu)信貸業(yè)務(wù)構(gòu)成情況看，由于近年來房地產(chǎn)行情呈現(xiàn)波動(dòng)上升趨勢(shì)，金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)占比也逐步上升，二者呈現(xiàn)高度正相關(guān)關(guān)系。根據(jù)2018年中、農(nóng)、工、建、交等上市銀行公布的數(shù)據(jù)，在貸款投向占比方面，大部分銀行的傳統(tǒng)制造業(yè)貸款投向占比持續(xù)下降，而投向房地產(chǎn)業(yè)的貸款占比則持續(xù)增長(zhǎng)，部分股份制銀行房地產(chǎn)業(yè)的貸款占比已到達(dá)20%以上，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的主要利潤來源。同時(shí)，根據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2019年一季度末房地產(chǎn)信托募集資金1674.79億元，同比上升25.71%；信托資金投向房地產(chǎn)占比35.76%、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)占比24.55%、金融類占比28.36%、工商企業(yè)及其他占比11.33%，從規(guī)模來看，房地產(chǎn)信托規(guī)模占據(jù)首位，房地產(chǎn)依然是信托業(yè)務(wù)的重要部分?？梢?，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格逐步上升，房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)占比逐步提高，已經(jīng)成為了金融業(yè)的主要利潤來源。

2.房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是銀行業(yè)的主要負(fù)債業(yè)務(wù)

根據(jù)用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2018年全國房地產(chǎn)企業(yè)用于項(xiàng)目開發(fā)的新增資金20.3萬億。從具體項(xiàng)目上看，融資規(guī)模從大到小的依次是個(gè)人住房金融市場(chǎng)40%、銀行貸款24%、應(yīng)付款融資18%、非標(biāo)融資12%、國內(nèi)證券市場(chǎng)4%、海外融資2%。可見在房地產(chǎn)市場(chǎng)融資過程中，以銀行為代表的間接融資占比依然很高。對(duì)于銀行金融機(jī)構(gòu)而言，存款業(yè)務(wù)是主要負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)，也是銀行開展資產(chǎn)業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，具有穩(wěn)定性強(qiáng)、成本低的特點(diǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)短、中、長(zhǎng)期貸款的期限錯(cuò)配，是銀行信貸資金和利潤的主要來源，也是支撐和開展中間業(yè)務(wù)的前提和基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目主要以房產(chǎn)銷售回款作為融資的還款來源，相關(guān)信貸業(yè)務(wù)通常采取項(xiàng)目用地抵押、階段性擔(dān)保方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目封閉管理，即在銀行信貸投放時(shí)通常需要將項(xiàng)目用地使用權(quán)進(jìn)行抵押，開發(fā)企業(yè)在達(dá)到預(yù)售進(jìn)度時(shí)，需向銀行申請(qǐng)土地解押辦理房產(chǎn)預(yù)售許可證，房產(chǎn)預(yù)售資金需歸集到銀行指定賬戶進(jìn)行監(jiān)管使用。銀行通過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)封閉管理，既能降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，也能提供存款來源，進(jìn)而通過存款派生效應(yīng)放大財(cái)務(wù)杠桿，提高利潤水平。

3.房地產(chǎn)業(yè)務(wù)能夠帶動(dòng)零售業(yè)務(wù)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求者主要為居民個(gè)體，由于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品具有單位價(jià)值大、投資回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)，導(dǎo)致消費(fèi)者的信貸資金市場(chǎng)需求旺盛，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)按揭信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。從目前國內(nèi)的消費(fèi)習(xí)慣看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者的購房需求主要以剛需為主，房產(chǎn)是大部分消費(fèi)者的主要資產(chǎn)，也是生活品質(zhì)的象征，相對(duì)市場(chǎng)違約率較低，能夠?yàn)殂y行業(yè)金融持有創(chuàng)造利潤收入。對(duì)于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)而言，個(gè)人消費(fèi)者的增加并不只是增加了個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，而是給銀行帶來了穩(wěn)定的客戶群體。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過按揭客群也能夠批量推廣信用卡、個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品、綜合消費(fèi)貸款等業(yè)務(wù)，從而促進(jìn)個(gè)人業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)風(fēng)險(xiǎn)高度相關(guān)

1.信用風(fēng)險(xiǎn)層面

信用風(fēng)險(xiǎn)主要是指在信用活動(dòng)中存在的不確定性而導(dǎo)致遭受損失的可能性，在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)中信用風(fēng)險(xiǎn)主要是由信貸客戶違約而導(dǎo)致信貸資產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)。近年來隨著房地產(chǎn)價(jià)格逐步攀升，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間增加，導(dǎo)致各行業(yè)企業(yè)經(jīng)營者紛紛轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)，通過銀行信貸放大財(cái)務(wù)杠桿的方式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)商素質(zhì)參差不齊的情況，導(dǎo)致銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，信用風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)。尤其是行業(yè)經(jīng)驗(yàn)欠缺、資金實(shí)力弱的民營開發(fā)企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力弱，信用違約概率大，對(duì)金融業(yè)的信貸資產(chǎn)質(zhì)量影響較大。

2.政策風(fēng)險(xiǎn)層面

政策風(fēng)險(xiǎn)是指政府有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策發(fā)生變化，引起市場(chǎng)的波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由于受價(jià)值規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的影響，各企業(yè)爭(zhēng)奪市場(chǎng)資源，都希望獲得更大的活動(dòng)空間，因而可能會(huì)觸犯國家的有關(guān)政策，而國家政策又對(duì)企業(yè)的行為具有強(qiáng)制約束力。尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)在一定程度上不僅影響著GDP增量，更在很大程度上關(guān)系民生安定。因此，國家為控制房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展需不斷對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行政策性的控制和調(diào)整，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)資金的高杠桿性，政策風(fēng)險(xiǎn)會(huì)通過房地產(chǎn)開發(fā)商傳到給金融機(jī)構(gòu)，形成金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，二者存在高度正相關(guān)性。

3.操作風(fēng)險(xiǎn)層面

操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于客戶、設(shè)計(jì)不當(dāng)?shù)目刂企w系、控制系統(tǒng)失靈及不可控事件導(dǎo)致的各類風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，房地產(chǎn)業(yè)的操作風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在貸前盡職調(diào)查的真實(shí)性、授信審批及投放的合規(guī)性、授信后管理的全面性等層面。其中貸前盡職調(diào)查中的操作風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在信貸調(diào)查人員可能會(huì)出現(xiàn)因提升業(yè)績(jī)等原因不準(zhǔn)確反映項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、故意隱瞞不報(bào)、與企業(yè)溝通篡改信貸資料等風(fēng)險(xiǎn)。授信審批及投放環(huán)節(jié)的操作風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)授信資料合規(guī)性審查及投放合同完整性、真實(shí)性把控，若出現(xiàn)合規(guī)性資料欠缺、法律文本簽署瑕疵、抵押登記手續(xù)瑕疵等問題，則會(huì)直接導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)。授信后管理環(huán)節(jié)的操作風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管使用方面。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的還款來源主要依賴于房產(chǎn)銷售回籠的資金，中間涉及項(xiàng)目用地使用權(quán)的階段性抵押與解押，容易產(chǎn)生抵押物懸空，以及無法控制銷售資金回籠等風(fēng)險(xiǎn)。另外，我國房地產(chǎn)業(yè)金融融資的擔(dān)保方式主要為房產(chǎn)抵押，由于金融機(jī)構(gòu)的抵押物價(jià)值評(píng)估大部分采取委托第三方機(jī)構(gòu)方式，可能會(huì)出現(xiàn)抵押委托人和評(píng)估機(jī)構(gòu)串通高估抵押物價(jià)值情況，最終形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融業(yè)相互影響的路徑

（一）信貸資金路徑

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是金融業(yè)的主要利潤來源，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款是金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要方式，房產(chǎn)、土地使用權(quán)抵押是主要的擔(dān)保方式。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融業(yè)也主要是通過信貸資金的路徑相互影響，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況與金融機(jī)構(gòu)信貸政策寬松程度呈高度相關(guān)關(guān)系，即：金融機(jī)構(gòu)適度寬松政策會(huì)導(dǎo)致流向房地產(chǎn)業(yè)資金量增加，會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，上游供應(yīng)商及時(shí)回款，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展；金融政策緊縮會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)融資受阻，會(huì)出現(xiàn)開發(fā)進(jìn)度緩慢，拖欠工程款、材料款、勞務(wù)款等情況出現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化也會(huì)導(dǎo)致抵押物價(jià)值和房產(chǎn)銷售價(jià)格發(fā)生變化，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)抵押擔(dān)保方式弱化，銷售回籠資金減少，給金融機(jī)構(gòu)帶來市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。

（二）市場(chǎng)供求路徑

房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)可以通過市場(chǎng)路徑相互影響。從目前金融業(yè)監(jiān)管政策看，雖然銀行類金融機(jī)構(gòu)禁止投資非自用性房地產(chǎn)，但是隨著各地總部基地、金融中心的興建，各金融機(jī)構(gòu)投資自用房地產(chǎn)趨勢(shì)明顯，從而在一定程度上促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)及金融機(jī)構(gòu)配套地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可以通過成立資金管理公司的方式，采取直接控股、間接控股或者簽署協(xié)議等方式進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，增強(qiáng)市場(chǎng)需求。并且，隨著技術(shù)進(jìn)步和金融的不斷創(chuàng)新，金融機(jī)構(gòu)可以通過提供信息咨詢、融資租賃、資產(chǎn)管理、提供證券買賣平臺(tái)等方式獲取手續(xù)費(fèi)和傭金所占的收入比例也日益增加，進(jìn)而影響市場(chǎng)供求。

（三）市場(chǎng)信息路徑

目前我國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)信息與市場(chǎng)消費(fèi)者仍然存在不對(duì)稱性，尤其是金融業(yè)的房地產(chǎn)政策變化、利率水平變化等信息市場(chǎng)消費(fèi)者無法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，在市場(chǎng)傳導(dǎo)機(jī)制上存在一定的滯后性，從而會(huì)引起金融機(jī)構(gòu)的擠兌效應(yīng)。當(dāng)房地產(chǎn)政策劇烈變化時(shí)，房?jī)r(jià)波動(dòng)，會(huì)導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)信用和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)有可能會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)無法按時(shí)兌付存款時(shí)，市場(chǎng)恐慌情緒蔓延，將會(huì)出現(xiàn)擠兌現(xiàn)象，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

三、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的對(duì)策建議

（一）通過建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制穩(wěn)定消費(fèi)者預(yù)期

房地產(chǎn)同時(shí)具有資本品與消費(fèi)品的雙重屬性，而且消費(fèi)品屬性應(yīng)當(dāng)遠(yuǎn)大于資本品屬性。然而，由于缺乏政策制定的短期性和市場(chǎng)行為的同質(zhì)性，過去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)住房都被視作投機(jī)炒作與賺錢謀利的工具。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)存在高度正相關(guān)性，并且與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展存在正相關(guān)關(guān)系，行業(yè)政策宏觀調(diào)整力度的平穩(wěn)性對(duì)二者協(xié)調(diào)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。從目前房地產(chǎn)和金融業(yè)運(yùn)營情況看，由于近年來房?jī)r(jià)上漲帶來的超額利潤預(yù)期使得大量民間資本涌入房地產(chǎn)行業(yè)，通過借助金融業(yè)融資產(chǎn)品放大財(cái)務(wù)杠桿，行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)已初步顯現(xiàn)，若行業(yè)政策劇烈變動(dòng)勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)鏈的連鎖反應(yīng)，最終出現(xiàn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，建議從多重政策壓制下的“穩(wěn)定”逐步過渡到相對(duì)自然狀態(tài)下的穩(wěn)定，可以從增加土地供給以及增加廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造安置房、共有產(chǎn)權(quán)房為主體的住房保障體系等方式增加市場(chǎng)供給，針對(duì)年輕消費(fèi)群體推行政府補(bǔ)貼和個(gè)人付費(fèi)方式的長(zhǎng)租公寓等方式來改善市場(chǎng)供求。另外，通過商品房最高限價(jià)、房產(chǎn)稅推行、利率差別定價(jià)、首付比例差別化等方式抑制市場(chǎng)投資性需求，促使市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)均衡。但是對(duì)房地產(chǎn)政策應(yīng)給予一定的過渡轉(zhuǎn)換期，避免一刀切，實(shí)現(xiàn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。再者，應(yīng)逐步改變地方政府財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，降低土地出讓金占比，抑制土地供給價(jià)格，降低行業(yè)利潤預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)供給市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（二）通過加強(qiáng)金融業(yè)監(jiān)管控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)業(yè)融資渠道不斷創(chuàng)新，銀行表外業(yè)務(wù)及非銀行金融機(jī)構(gòu)的夾層融資、產(chǎn)品多次嵌套，監(jiān)管難度較大，因此有效提升監(jiān)管水平是有效控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。首先，在宏觀貨幣政策的制定和實(shí)施方面要充分考慮房地產(chǎn)周期性波動(dòng)和政策時(shí)滯性的影響，在房地產(chǎn)的繁榮期和調(diào)整期應(yīng)分別推出緊縮或?qū)捤尚缘呢泿耪?，建立長(zhǎng)效監(jiān)管機(jī)制。其次，通過立法規(guī)定混業(yè)經(jīng)營的金融監(jiān)管模式，改變我國目前分散監(jiān)管、重復(fù)監(jiān)管和監(jiān)管程序混亂的現(xiàn)狀，可以設(shè)立明確的法規(guī)條例提高監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間的信息披露程度，如中央銀行應(yīng)定期向證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)通報(bào)已經(jīng)實(shí)行的貨幣政策，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)定期報(bào)告市場(chǎng)違規(guī)案例、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告等。立法限定房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來源渠道，謹(jǐn)防股市、債市等違規(guī)資本過多進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。再者，通過對(duì)企業(yè)征信系統(tǒng)、信用系統(tǒng)、被執(zhí)行人信息系統(tǒng)、金融機(jī)構(gòu)表內(nèi)外融資披露數(shù)據(jù)的完善，提高信息對(duì)稱性，特別是針對(duì)企業(yè)民間借貸出臺(tái)相關(guān)法律規(guī)范及信息保障平臺(tái)，例如民間借貸額度、期限、利率、公式程度與法律保護(hù)程度掛鉤，通過提高民間借貸及各項(xiàng)融資的信息對(duì)稱性來提高金融機(jī)構(gòu)自身對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的把控能力。最后，針對(duì)目前影子銀行過度創(chuàng)新、杠桿操作、期限錯(cuò)配等現(xiàn)象，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，結(jié)合定量、定性分析進(jìn)行合理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，從而達(dá)到控制行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)效果。

（三）適度鼓勵(lì)拓寬房地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資渠道

目前直接融資市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)要求條件比較高，中小房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)，尤其是中小型民營房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式主要依賴于銀行信貸，渠道比較單一，風(fēng)險(xiǎn)集中度較高。因此，應(yīng)拓寬房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接融資方渠道，通過渠道多樣方法式緩釋信貸風(fēng)險(xiǎn)。首先，資本市場(chǎng)融資是較好的方式之一，尤其是目前全球流動(dòng)性過剩，證券市場(chǎng)一片繁榮的狀況下，通過非公開增發(fā)注入股東的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過增發(fā)和配股在資本市場(chǎng)融資，并迅速擴(kuò)大公司規(guī)模。其次，可以選擇房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)股權(quán)基金、跨境融資等方式增加來源渠道，針對(duì)單一企業(yè)信用資質(zhì)不足的情況，可以借鑒中小企業(yè)集合票據(jù)方式，通過兩個(gè)以上的企業(yè)或項(xiàng)目在資本市場(chǎng)以統(tǒng)一的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、統(tǒng)一券種冠名、統(tǒng)一信用增信、統(tǒng)一注冊(cè)共同發(fā)行，按項(xiàng)目監(jiān)管還款的方式進(jìn)行融資，利用這種產(chǎn)品靈活的設(shè)計(jì)既能夠滿足不同地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求，降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，也有利于地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，優(yōu)化公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。再者，通過整合房地產(chǎn)消費(fèi)者購房尾款、自持物業(yè)的租金應(yīng)收款等穩(wěn)定現(xiàn)金流，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)上游企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融產(chǎn)品，通過商票質(zhì)押融資、應(yīng)收賬款池融資、保理融資以及大網(wǎng)區(qū)塊鏈技術(shù)等創(chuàng)新型產(chǎn)品拓寬融資渠道。也可以引入保理公司、融資租賃公司等，通過將各家供應(yīng)商和建筑商對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目公司的應(yīng)收款進(jìn)行收購或回購，再將保理款出讓給資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資，拓寬房地產(chǎn)市場(chǎng)融資渠道。

四、結(jié)論

綜上所述，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展我國房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系已密不可分，協(xié)調(diào)好雙方關(guān)系，如何有效促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的融合既是降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，也是國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。只有積極探索房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的融合途徑，才能降低房地產(chǎn)業(yè)的集中風(fēng)險(xiǎn)暴露程度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，避免房地產(chǎn)泡沫，從而保障國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。