甄愛軍

今年“雙11”繼續(xù)大賣

今年“雙11”購物節(jié)銷售額再創(chuàng)新高。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國主要電商平臺雙11銷售額突破7600億元，較去年同比增長63%，快遞訂單量達(dá)到23.21億件，同比增長近80%。

如今，又被稱為“單身節(jié)”的“雙11”購物節(jié)已不再僅限于中國消費(fèi)市場，在亞洲地區(qū)，尤其是東南亞國家也推出線上促銷活動(dòng)，其成為了反映消費(fèi)者信心的風(fēng)向標(biāo)。由于許多類別的零售商仍處于疫情過后的復(fù)蘇階段，今年加入“雙11”活動(dòng)的商品品類大幅擴(kuò)大，包括上百個(gè)高端奢侈品的首次亮相。據(jù)天貓數(shù)據(jù)顯示，共計(jì)250萬家品牌商參與了今年的“雙11”活動(dòng)，較去年增加了25%。

今年強(qiáng)勁的“雙11”銷售數(shù)據(jù)也印證了中國零售市場的復(fù)蘇，良好的疫情控制、持續(xù)改善的經(jīng)濟(jì)預(yù)期、消費(fèi)者“報(bào)復(fù)性”花銷和消費(fèi)需求回流本土市場共同促成了這一成果。

在“雙11”勁爆的背后，帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的需求。今年10月份，全國各地有多個(gè)重磅購物中心開業(yè)，包括珠海優(yōu)特匯、漳州天虹、杭州天目里、西寧王府井大象城、唐山吾悅廣場、徐州賈汪吾悅廣場、鹽城射陽吾悅廣場、湖州吾悅廣場、邵陽中環(huán)國際廣場以及龍湖蘇州星湖天街等。

同時(shí)，各個(gè)城市的電商，開始尋找商用物業(yè)進(jìn)行短租，以應(yīng)對突然爆發(fā)的需求。比如在北京，每年大約到“雙11”之前，很多電商就會在市場上尋找閑置的空間或沒有租出去的商鋪，跟業(yè)主簽一個(gè)短約，然后來應(yīng)對“雙11”的物流需求。

由此可見，電商的發(fā)展，雖然對實(shí)體店形成了沖擊，并由此使得部分商用物業(yè)因此而空置。但從另一方面，電商的發(fā)展卻也帶動(dòng)了新的商用物業(yè)的需求，形成了新的投資機(jī)會。

零售物業(yè)需求增加

“雙11”大賣，其實(shí)只是電商蓬勃發(fā)展的一個(gè)縮影。而電商朝著新的全渠道零售模式發(fā)展，在一定程度上促進(jìn)了零售物業(yè)的需求。

世邦魏理仕近期對零售商的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，疫情的爆發(fā)加速了全渠道零售的轉(zhuǎn)變進(jìn)程，超過三分之二的受訪者計(jì)劃在未來幾年增加對線上零售和配送應(yīng)用的投資。

全渠道戰(zhàn)略的廣泛應(yīng)用將繼續(xù)對零售物業(yè)市場產(chǎn)生重大影響。世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨表示，門店的擴(kuò)張主要以具備全渠道運(yùn)營能力的零售商為主力?；诖祟惲闶凵虛碛懈娴墓?yīng)鏈管控能力和更高的門店銷售業(yè)績，他們中的很多人已經(jīng)具備了優(yōu)于傳統(tǒng)實(shí)體零售商的優(yōu)勢。

世邦魏理仕預(yù)計(jì)，隨著越來越多的新進(jìn)中國品牌將率先開設(shè)網(wǎng)店以獵獲消費(fèi)者關(guān)注和測試區(qū)域消費(fèi)力，這很有可能在未來幾年內(nèi)轉(zhuǎn)化為對實(shí)體零售空間的需求，而門戶城市的優(yōu)質(zhì)地段將更受追捧。

謝晨預(yù)測，全渠道零售實(shí)體店的運(yùn)營重點(diǎn)將從單一的銷售網(wǎng)點(diǎn)轉(zhuǎn)向?yàn)橘徫镎咛峁┮粋€(gè)體驗(yàn)場景，主要滿足消費(fèi)者瀏覽和試用產(chǎn)品等需求。根據(jù)這樣的變化，謝晨建議零售商增加產(chǎn)品展示和試用體驗(yàn)區(qū)域，相應(yīng)地減少收銀柜臺的面積。

考慮到全渠道零售變化的新趨勢，世邦魏理仕同時(shí)還建議具有一定實(shí)力的電商在他們周邊的購物中心內(nèi)增加支持全渠道運(yùn)營的配套設(shè)施，比如直播間和線下提貨點(diǎn)?；谀壳爸袊饕?、二線城市的購物中心面積已接近1億平方米，電商完全有機(jī)會為消費(fèi)者提供“最后一公里”配送的提貨點(diǎn)。

物流倉儲物業(yè)受到青睞

電商的發(fā)展，離不開物流存儲物業(yè)的支撐。

“雙11”被視為年末一系列購物節(jié)中的第一場促銷活動(dòng)，而2021年農(nóng)歷新年將在明年2月中旬到來，因此，世邦魏理仕預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月電商和第三方物流公司的短期倉庫租賃需求還將繼續(xù)增加。預(yù)計(jì)2020年第四季度全國高標(biāo)倉庫凈吸納量或?qū)h(huán)比增長10%左右，2021年一季度有望進(jìn)一步增長5%～10%。

租戶和開發(fā)商通過采用先進(jìn)技術(shù)如“智能”供應(yīng)鏈和倉庫，正在使訂單管理和快遞配送的效率達(dá)到前所未有的水平。在今年的“雙11”活動(dòng)中，天貓第一個(gè)訂單僅用5分鐘完成了配送。與2019年的2.4天和2018年的2.6天相比，今年“雙11”的第1億個(gè)訂單完成配送時(shí)間進(jìn)一步縮減至2.2天或更短。就未來發(fā)展趨勢而言，訂單完成配送時(shí)間有望進(jìn)一步縮短。

世邦魏理仕全球資本市場投資以及亞太區(qū)研究部主管金緯認(rèn)為，一二線城市中具有區(qū)位優(yōu)勢的大量舊工業(yè)設(shè)施將繼續(xù)吸引投資者。這類投資者正在考慮重新開發(fā)或其他戰(zhàn)略，例如用先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行改造，比如易商近期購買了多棟老廠房，用來改建高標(biāo)倉庫。

據(jù)介紹，投資者對老廠房的改造，并實(shí)現(xiàn)高效的配送，主要是通過運(yùn)用大數(shù)據(jù)科技手段對消費(fèi)者行為進(jìn)行收集和分析，并利用人工智能提前預(yù)測單個(gè)市場的購買量和配送地。

世邦魏理仕亞太區(qū)租戶研究主管兼亞太區(qū)數(shù)據(jù)訊息與管理主管蔡詠嘉表示，由于目前配送速度已成為消費(fèi)者購物滿意度的重要指標(biāo)，倉儲設(shè)施的租戶對核心區(qū)位的倉庫和城市物流設(shè)施顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的需求，進(jìn)一步推升了主要城市的倉庫租金。

正是基于這樣的變化，現(xiàn)代城市物流設(shè)施在投資者中備受青睞。鑒于可開發(fā)用地和可供出售的現(xiàn)有物流項(xiàng)目數(shù)量有限，一些經(jīng)驗(yàn)投資者正試圖對位于一二線城市優(yōu)質(zhì)區(qū)位的老舊工業(yè)設(shè)施進(jìn)行重置或更新為高標(biāo)倉庫。2020年前三季度，工業(yè)設(shè)施類資產(chǎn)大宗成交量達(dá)到116億元人民幣，預(yù)計(jì)這一趨勢將在未來幾年進(jìn)一步提速。