張苑鋒 （廈門軌道交通集團有限公司，福建 廈門 361000）

1 TOD理論的概述

自從城市引入了軌道交通之后，地鐵儼然已經(jīng)成為了一個城市當下最重要的基礎設施之一，并且也成為了城市發(fā)展的一個最基本的要素。地鐵的出現(xiàn)促使城市的空間布局及功能形態(tài)有了新的變化?？焖俣行У慕煌ù偈钩鞘蟹秶刂罔F線路的敷設不斷向外擴張，沿著線路也出現(xiàn)了大大小小的TOD項目。

TOD其實不是一個單詞，而是一個詞組的縮寫，它的全拼是transit-oriented development，中文意思是以公共交通為導向的城市發(fā)展模式。TOD發(fā)源并興起于上世紀90年代初的美國，希望解決由于大城市無限制蔓延、城市人口向郊區(qū)遷移、土地利用的密度降低、城市密度趨向分散化，從而帶來的城市中心地區(qū)衰落、社區(qū)紐帶斷裂以及能源和環(huán)境等方面的一系列問題。TOD的宗旨是以軌道交通站點為中心，以400～800m（約5～10min步行路程）為半徑進行高密度開發(fā)，形成同時滿足居住、工作、購物娛樂、出行、休憩等需求的多功能社區(qū)，實現(xiàn)生產(chǎn)生活生態(tài)高度和諧統(tǒng)一。

TOD項目指以距離公共交通5～10min步行路程為開發(fā)半徑；集合商業(yè)、辦公、住宅等全業(yè)態(tài)開發(fā)，打造一個城市中心，營造人氣千萬、出行高效、時尚、繁華、多元的生活場景。TOD項目模式較常規(guī)項目開發(fā)模式具有以下幾點優(yōu)勢。

1.1 重構(gòu)城市發(fā)展格局

TOD模式將改變過去城市發(fā)展“攤大餅”式的單一集中型城市結(jié)構(gòu)，通過在城市近郊區(qū)實施TOD綜合開發(fā)，形成新的交通樞紐、商業(yè)中心和生活中心，構(gòu)建多中心的城市發(fā)展新格局，有效緩解中心城區(qū)的人口負荷和資源環(huán)境承載壓力。

1.2 優(yōu)化城市空間形態(tài)

TOD綜合開發(fā)堅持城市綜合運營的理念，通過整體策劃規(guī)劃、統(tǒng)籌連片實施，對站點核心區(qū)進行高密集約開發(fā)，退讓出更多公園綠地和開敞空間，形成疏密有致、大開大合的城市形態(tài)，有效避免了過去城市發(fā)展因強調(diào)功能劃分而導致的城市景觀千篇一律的問題。

1.3 提升城市消費能級

TOD項目依托軌道交通站點的人流聚集效應，圍繞站點打造高密度的商業(yè)空間，植入新經(jīng)濟業(yè)態(tài)，營造新消費場景，將軌道交通“客流”轉(zhuǎn)化為“人流”，提升城市生活品質(zhì)和消費能級。

1.4 緩解“大城市病”

圖1 西九龍高鐵總站

一是TOD項目通過適當調(diào)配容積率，優(yōu)化土地資源的利用效率；二是營造舒適宜居、交通便捷的生活環(huán)境，引導人們選擇綠色出行，減少空氣、噪音污染；三是通過構(gòu)建地上地下立體交通網(wǎng)絡，串聯(lián)多種交通方式，有效提高城市運轉(zhuǎn)效率，緩解交通擁堵問題。

2 TOD在國內(nèi)的實踐

最近幾年，隨著中國大城市規(guī)模的迅速擴張，軌道交通快速發(fā)展，TOD項目開始風靡深圳、上海等一線城市。

TOD開發(fā)核心要素：交通樞紐+“高密度、集約化”的項目開發(fā)。

軌道交通的發(fā)展促進了城市市域面積的擴張，而沿線敷設的地鐵站周邊的土地現(xiàn)在已經(jīng)成為了一個城市規(guī)劃當中非常有活力的建設區(qū)域。地鐵站周圍的建設，使城市從最基本層面上進行改革，直接影響到了城市的經(jīng)濟發(fā)展，尤其是TOD項目開發(fā)，特別是多線交叉換乘車站周邊的項目。這些建筑物的規(guī)劃和建設更是成為了區(qū)域建設的一個引導者。TOD項目可以有效地促進周邊的經(jīng)濟以及酒店貿(mào)易等更快的發(fā)展，能夠有效地將文化娛樂以及商務等設施吸引到其周圍，這樣就可以形成一個以軌道交通為核心的商圈。

香港的西九龍高鐵總站就是一個非常典型的成功的TOD項目。西九龍高鐵總站是中國高鐵網(wǎng)絡的南方門戶，同時也是世界上最大的地下鐵路終點站，項目的選址位于中心城區(qū)，結(jié)合了都市更新、棕地治理，有效輻射范圍大，與城市功能、公共交通有機融合。項目占地面積為 13.54hm2，總建筑面積109萬 m2，整個TOD項目整體發(fā)展分為7個發(fā)展項目組合，可容納6萬人。這些發(fā)展項目組合包括18座的住宅大廈以及2座混合用途（酒店/服務式住宅/住宅）大廈，可提供5000個住宅；一間酒店及約7.3萬m2服務式住宅；一棟102層高的大樓，包括約23萬m2寫字樓，一間豪華酒店并附觀景臺；一個8.3萬m2購物中心；一所1000m2幼兒園；巴士、的士、及私家車等交通交匯處，約5600個停車位。

3 國內(nèi)外TOD大背景的差異

國外的典型TOD案例也有很多，如新加坡的“地鐵+新市鎮(zhèn)”的TOD模式，日本東京都市圈的多摩田園都市、龍崎、千葉以及港北新城等項目。相比國外項目，國內(nèi)的TOD開發(fā)有其自己的特點和優(yōu)勢。

以與日本對比為例，日本的TOD得以成功有以下的背景環(huán)境：未經(jīng)歷小汽車大規(guī)模發(fā)展的節(jié)點；往往在市場條件成熟或者趨于成熟時才發(fā)展TOD；土地私有，弱政府；弱規(guī)劃，強市場（資本高效組合，注重眼前利益）。

相比日本的被動TOD模式，國內(nèi)的主動TOD模式有其優(yōu)勢，也有不足的地方。國內(nèi)TOD開發(fā)的大背景與日本完全不同，國內(nèi)的TOD項目往往結(jié)合場站選址，通常位于市場條件不那么成熟的地段，通過較強的政府和規(guī)劃的引導力來保障市場的成熟和區(qū)域的發(fā)展，同時也導致市場較弱，對資本的吸引力不夠。

這就對我們?nèi)绾沃鲃右?guī)劃并完美實施TOD項目提出了更高的要求：規(guī)劃必須有充分的前瞻性；必須考慮能適應劇烈變化及新技術(shù)帶來的巨大影響（尤其是5G時代、規(guī)劃的可調(diào)整性）；現(xiàn)狀基礎調(diào)研分析必須扎實而可靠；必須有切合實際的推進路徑（預招商、合作開發(fā)模式）；必須有切合實際的分期開放策略等。

以廈門軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃為例子，截至2019年12月，廈門軌道交通開通運營線路共有2條，包括1號線、2號線，里程總長71.9km，共設車站56座（開放運營53座）。廈門地鐵在建線路共有3條，包括3號線、4號線一期、6號線一期等線路，在建線路里程總長約110.08km。近期線網(wǎng)主要是由5條線路共同組成的，形成了一個放射式的線網(wǎng)。廈門軌道交通在1號線上蓋開發(fā)當中已經(jīng)取得了一些成績，也收獲了一定的經(jīng)驗。因此對后續(xù)即將開展的線路進行了軌道交通綜合開發(fā)專項研究，與規(guī)劃部門合作，結(jié)合城市一張藍圖的規(guī)劃開展了充分而扎實的調(diào)研工作。同時開展預先招商、合作開發(fā)等方式增加對社會資本的吸引力，減少TOD項目因選址于市場相對不成熟區(qū)域帶來的開發(fā)風險。

4 TOD項目開發(fā)的前期工作要點

TOD項目以開發(fā)位置豎向劃分，可分為場段或車站上蓋TOD項目、地下空間開發(fā)TOD項目兩種模式，這兩種模式的本質(zhì)都是軌道或者市政用地的復合利用。在前期工作中這兩種TOD開發(fā)模式有其共同點，也有其不同的地方。共同點是都需要制定共同的技術(shù)標準。

土地：人工造地、分層確權(quán)；規(guī)劃：空間規(guī)劃、三維釘樁；安全：雙向影響、預研結(jié)論；交通：豎向研究、平面接駁；環(huán)境：綜合評估、減震減噪；消防：突破規(guī)范、專項論證；方案：綜合設計、評估比選；經(jīng)濟：集約利用、效能評估；審批：不同常規(guī)、平臺機制；時序：統(tǒng)籌安排、上下配合；入市：主體路徑、技術(shù)標準；全程：應急預案、跟蹤服務。

同時，地下空間開發(fā)TOD項目由于地處地下，與場段或車站上蓋TOD項目相比在前期工作中又有其特殊性。地下空間開發(fā)作為地上功能的延伸與補充，必須與地面功能在建筑和景觀上統(tǒng)籌考慮，必須與軌道交通在設計、實施、運營管理上結(jié)合考慮，在項目前期管控上有以下重點：公共地下空間與地塊有連接要求；地下空間須分層規(guī)劃不同功能；地下空間特有的設施要求，如風井、出入口等；地下空間設施與地面建筑的整合要求；地下空間的工程限制與實施要求；地下管線的可實施性、地下管線與地下空間的立體管線等。

TOD項目的前期工作相比常規(guī)項目的前期工作有其相應的復雜性，因規(guī)劃的相對超前又有一定的不可控或不可預見因素，因與軌道項目的緊密結(jié)合又有一些特殊性，這就對項目的管控人員提出了更高的要求：須避免綜合開發(fā)對軌道工程建設、運營產(chǎn)生的影響；須避免軌道系統(tǒng)建設對綜合開發(fā)造成的影響；須提前考慮二級開發(fā)階段的專項設計、審批、融資難點，提高項目的吸引力；須提前謀劃土地溢價回流渠道與進度，提高項目吸引力及落地性；須通過預先設置資質(zhì)與技術(shù)門檻條件，保證軌道開發(fā)公司獲得二級開發(fā)權(quán)。

5 結(jié)語

綜上所述，本文對TOD理論進行了簡單的闡述，對TOD項目在國內(nèi)的實踐進行了介紹，對TOD大背景的國內(nèi)外差異性進行了說明，對TOD項目開發(fā)的前期工作要點進行了總結(jié)。TOD模式作為世界一流的大都市最成功的一種開發(fā)模式，有其必然性：TOD項目能在一定程度上輻射周邊，帶動開發(fā)地塊的增值，同時開發(fā)地塊的高溢價又能在一定程度上補充地鐵建設的資本金，減少地鐵建設給地方財政帶來的負擔。對比國外大背景，結(jié)合我國規(guī)劃先行的特殊國情，TOD模式對項目的管控人員提出更高的要求。