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        物業(yè)公司營運(yùn)資金控制

        2020-12-14 04:06:28王中立
        合作經(jīng)濟(jì)與科技 2020年23期

        王中立

        [提要] 作為服務(wù)型公司,物業(yè)公司有著非常重要的職責(zé),其工作職責(zé)范圍主要包括人們的衣食住行以及醫(yī)療、教育等多個(gè)范疇,旨在通過物業(yè)管理和服務(wù)工作為人民群眾提供更加舒適、便捷、安全的工作環(huán)境和生活環(huán)境,因此做好物業(yè)公司的管理工作顯得尤為重要。而公司財(cái)務(wù)能力是保證一個(gè)公司向前發(fā)展的重要經(jīng)濟(jì)保障,其中營運(yùn)資金作為決定公司財(cái)務(wù)能力的主要因素,是當(dāng)前物業(yè)公司在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的重要法寶。營運(yùn)資金的管理不僅能夠使物業(yè)公司的資金循環(huán)流暢,也能夠給物業(yè)公司帶來比較小的資金壓力,同時(shí)提升公司資金使用效率。因此,對(duì)物業(yè)公司營運(yùn)資金的有效管理是十分有必要的。本文在分析當(dāng)前物業(yè)公司營運(yùn)資金控制現(xiàn)狀的同時(shí),提出未來物業(yè)公司營運(yùn)資金控制策略,旨在提升物業(yè)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力。

        關(guān)鍵詞:物業(yè)公司;財(cái)務(wù)能力;營運(yùn)資金

        中圖分類號(hào):F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

        收錄日期:2020年8月27日

        營運(yùn)資金,顧名思義就是一個(gè)公司的運(yùn)營資本,廣義上主要是指一個(gè)企業(yè)放在流動(dòng)資產(chǎn)上的總運(yùn)營資本,這里的營運(yùn)資金主要包括以下幾種資本:現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、存貨以及有價(jià)證券等,而狹義上營運(yùn)資金主要是指在一定時(shí)間內(nèi)一個(gè)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之間的差額,在這里它是指一種比較抽象的概念,它并不是公司某項(xiàng)特定的財(cái)產(chǎn),此時(shí)營運(yùn)資金的確定要靠公司一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營情況和實(shí)際財(cái)務(wù)狀況而定。在一定程度上,它可以判斷和分析一個(gè)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)作情況和其可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。營運(yùn)資金與公司的營業(yè)活動(dòng)緊密相連,如果一個(gè)公司不能很好地控制企業(yè)內(nèi)部的營運(yùn)資金,就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利潤下降,利息支出增加,造成短期內(nèi)公司資金周轉(zhuǎn)不開,公司最后可能面臨倒閉的困境。很多現(xiàn)實(shí)中的因?yàn)闆]有控制好營運(yùn)資金而面臨倒閉的公司實(shí)例讓我們認(rèn)識(shí)到,一個(gè)企業(yè)想要獲得長(zhǎng)期的發(fā)展,就必須充分做好財(cái)務(wù)管理工作,實(shí)現(xiàn)對(duì)營運(yùn)資金的控制。因?yàn)?,營運(yùn)資金的管理是一個(gè)公司運(yùn)營成敗的關(guān)鍵,也是公司取得長(zhǎng)期發(fā)展的重要推動(dòng)力量。

        一、新時(shí)期物業(yè)公司管理表現(xiàn)特征概述

        隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的不斷進(jìn)步,當(dāng)前的物業(yè)公司管理工作逐步呈現(xiàn)以下特征:(1)當(dāng)前的物業(yè)公司管理已經(jīng)逐漸市場(chǎng)化。隨著我國社會(huì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提升,物業(yè)公司由原來的后勤管理轉(zhuǎn)到了現(xiàn)在的社會(huì)化管理,實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)向市場(chǎng)成為了當(dāng)前服務(wù)行業(yè)的重要支柱力量的愿望。(2)當(dāng)前的物業(yè)公司更加接近專業(yè)化,為了順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展,更好地服務(wù)于各個(gè)行業(yè)。當(dāng)前的物業(yè)公司管理人員已經(jīng)逐步掌握了經(jīng)濟(jì)學(xué)、心理學(xué)、植物學(xué)、工商管理以及互聯(lián)網(wǎng)管理等方面的知識(shí),實(shí)現(xiàn)了工作人員的專業(yè)化。(3)當(dāng)前物業(yè)管理逐漸呈現(xiàn)出商業(yè)化管理模式,我們都知道最初的物業(yè)管理是從中國香港引進(jìn)的,中國內(nèi)地的第一家物業(yè)公司成立于深圳,而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步,中國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸興起,這給中國的物業(yè)公司提供了發(fā)展的契機(jī),同時(shí)又朝著更加商業(yè)化的方向發(fā)展,工作職責(zé)范圍也從從前的保安、保潔、維保以及保綠轉(zhuǎn)變更具商業(yè)化模式的樓盤的管理、前期介入、商業(yè)策劃、辦公優(yōu)化等比較高級(jí)的工作范疇。(4)隨著科技的不斷進(jìn)步,物業(yè)管理功作逐漸向網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。互聯(lián)網(wǎng)是當(dāng)前我們生活中離不開的主要支柱力量,它同時(shí)成為了物業(yè)管理行業(yè)的主要熱門話題之一,很多物業(yè)公司順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展將互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合到日常工作中,創(chuàng)新了工作方式,促進(jìn)了國家智慧戰(zhàn)略實(shí)施的進(jìn)程。(5)當(dāng)今的物業(yè)公司管理更加趨向公益化模式,物業(yè)公司的工作職責(zé)關(guān)系到我國千家萬戶的幸福生活,他雖然屬于服務(wù)行業(yè),但是在服務(wù)人民完成自身的工作職責(zé)的同時(shí)更要履行國家賦予他們的光榮使命與職責(zé)。

        物業(yè)公司要幫助政府部門完成人口普查、經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查、人民代表選舉、民意調(diào)查以及做好計(jì)劃生育等各個(gè)方面的工作,完成與政府部門的有效溝通協(xié)調(diào),履行好自身的職責(zé)。而面對(duì)這些工作,物業(yè)公司要做好公司內(nèi)部的管理工作,首先要對(duì)人力資源管理進(jìn)行整合,明確公司內(nèi)部每一個(gè)員工的工作職責(zé),讓每一個(gè)員工在自身的工作崗位上發(fā)光發(fā)熱。其次,提升員工的工資、福利待遇制度,激勵(lì)員工在自身的工作崗位上將自身的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮極致。再次,公司要加強(qiáng)公司培訓(xùn),提升公司員工的業(yè)務(wù)能力,滿足他們的職業(yè)發(fā)展需求。最后,要做好財(cái)務(wù)管理工作,控制公司的營運(yùn)資金,物業(yè)公司對(duì)營運(yùn)資金管理的主要內(nèi)容是:(1)主要管理公司內(nèi)部的流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債情況,屬于營運(yùn)資金管理對(duì)象。(2)企業(yè)主要集中針對(duì)營運(yùn)資金的計(jì)劃,配置以及考核等環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控管理。(3)企業(yè)營運(yùn)資金主要管理內(nèi)容是企業(yè)內(nèi)部的貨幣資金、存貨以及應(yīng)收賬款等內(nèi)容。

        當(dāng)前,物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作管理工作呈現(xiàn)比較薄弱特征:一是物業(yè)公司沒有一個(gè)健全的財(cái)務(wù)制度;二是公司員工整體素質(zhì)不高,一部分原因來自于企業(yè)的工資制度、福利待遇制度還不夠完善;三是目前沒有做好公司財(cái)務(wù)預(yù)算,預(yù)算編制略顯簡(jiǎn)單,預(yù)算如同虛設(shè)等問題;四是公司財(cái)務(wù)部門對(duì)整個(gè)公司的資金活動(dòng)管控較松散,資金調(diào)度呈現(xiàn)不合理特征,這些問題會(huì)使物業(yè)公司很快進(jìn)入財(cái)務(wù)困境中;五是當(dāng)前物業(yè)公司忽視信息化建設(shè),整個(gè)公司缺少智能化、合理的溝通機(jī)制,造成了與業(yè)主的敵對(duì)現(xiàn)狀,而且管控機(jī)制缺位;六是物業(yè)公司內(nèi)部人力資源管理比較混亂,很多員工工作職責(zé)不清晰,工作中常常出現(xiàn)多種矛盾,使得物業(yè)公司工作開展不順利。面對(duì)這種情況,公司要加強(qiáng)對(duì)營運(yùn)資金管理方面的工作,促進(jìn)公司的未來發(fā)展。

        二、新時(shí)期物業(yè)公司營運(yùn)資金控制現(xiàn)狀分析

        (一)人員素質(zhì)待提高。當(dāng)前想要做好公司內(nèi)部營運(yùn)資金控制,物業(yè)公司需要擁有一批綜合素質(zhì)較高、具有牢固法律意識(shí),知法守法以及能夠及時(shí)處理收費(fèi)等財(cái)務(wù)問題的財(cái)務(wù)工作人員,目前物業(yè)公司忽視對(duì)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)工作人員的培養(yǎng),因此,很多物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的整體素質(zhì)不高,導(dǎo)致物業(yè)公司營運(yùn)資金結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象。加上物業(yè)公司大多數(shù)屬于建筑公司的從屬公司,其公司內(nèi)部很多員工都是從建筑公司中分離出來的閑置人員或者部分親戚,他們的綜合素質(zhì)較低,文化程度以及專業(yè)知識(shí)水平無法做好當(dāng)前物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作。這種財(cái)務(wù)工作人員整體素質(zhì)不高的現(xiàn)象,給公司的營運(yùn)資金的有效控制帶來了一定的困難,造成公司營運(yùn)資金不合理的現(xiàn)狀。如果公司流動(dòng)資產(chǎn)過多,雖然能夠保證公司正常運(yùn)營,但是在一定程度上會(huì)影響公司獲取利潤的可能性;而如果公司流動(dòng)資產(chǎn)過少,就會(huì)增加企業(yè)運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn),有可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資不抵債的情況,加大公司面臨破產(chǎn)的可能性。因此,培養(yǎng)一批具有高素質(zhì)的業(yè)務(wù)人員,使?fàn)I運(yùn)資金達(dá)到平衡是公司發(fā)展過程中十分有必要的。

        (二)壞賬風(fēng)險(xiǎn)待規(guī)避。物業(yè)公司的主要工作職責(zé)包括收取物業(yè)費(fèi)、繳納水電費(fèi)以及小區(qū)各種設(shè)施使用費(fèi)用等。相對(duì)于別的工作來說,物業(yè)公司工作人員收取費(fèi)用工作難度較大,容易出現(xiàn)一些不可避免的困難,這是因?yàn)樗杖〉馁M(fèi)用項(xiàng)目較多,小區(qū)業(yè)主零散并且流動(dòng)性較大,同時(shí)業(yè)主的個(gè)人素質(zhì)參差不齊,這給物業(yè)公司費(fèi)用收取工作帶來了不小的困難,這是當(dāng)前眾多物業(yè)公司共同面臨的問題,也是物業(yè)公司工作中常有的普遍現(xiàn)象。很多小區(qū)內(nèi)的業(yè)主覺得物業(yè)公司的服務(wù)型行業(yè),他們有償購買房子并住在這里,因此享受物業(yè)服務(wù)是理所應(yīng)當(dāng)?shù)模也簧贅I(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)與收取的費(fèi)用之間存在不合理、不透明的現(xiàn)象,他們覺得物業(yè)公司存在亂收費(fèi)、高收費(fèi)的現(xiàn)象,這給物業(yè)公司的收費(fèi)工作帶來了一定的難度,有時(shí)他們會(huì)為了收取很低額的費(fèi)用與業(yè)主產(chǎn)生矛盾,有時(shí)還會(huì)訴諸法律的程序,但是也不足以支付訴訟費(fèi)用,不僅導(dǎo)致欠款沒有追回,還損失了一筆訴訟費(fèi)用,造成壞賬現(xiàn)象。因此,物業(yè)公司營運(yùn)資金的控制要最大限度地規(guī)避壞賬風(fēng)險(xiǎn),不僅要提高相關(guān)一線業(yè)務(wù)人員的認(rèn)識(shí),同時(shí)也要明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范收費(fèi)程序,提高收費(fèi)工作效率。

        (三)監(jiān)督管理待加強(qiáng)。目前,物業(yè)公司內(nèi)部還沒有更新之前的服務(wù)行業(yè)理念,他們迄今還認(rèn)為物業(yè)公司只要做好服務(wù)業(yè)主的工作就行,公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)工作只是集中在收收賬、記錄日常收支情況而已,這樣的工作理念導(dǎo)致領(lǐng)導(dǎo)階層對(duì)物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作不太重視,公司財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)比較薄弱,很多公司至今沒有比較明確的財(cái)務(wù)管理制度,對(duì)營運(yùn)資金控制力度不夠。目前,很多物業(yè)公司流動(dòng)資金支付審批主要靠一把手,內(nèi)部沒有形成良好的授權(quán)審批手段,這是因?yàn)楣绢I(lǐng)導(dǎo)對(duì)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)工作不重視,在他們看來,物業(yè)公司經(jīng)營范圍不大,內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)很簡(jiǎn)單,工作涉及的金額也不大,因此沒有必要專設(shè)專門的財(cái)務(wù)審批部門,遇到有資金需求時(shí)領(lǐng)導(dǎo)自己就做主了。另外,物業(yè)公司內(nèi)缺少有豐富工作經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)工作人員,公司內(nèi)還沒有建立起專門的內(nèi)部控制體系,從而物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)和員工都沒有樹立內(nèi)部營運(yùn)資金控制意識(shí)也缺少這方面的知識(shí),導(dǎo)致工作無法順利開展。

        三、新時(shí)期物業(yè)公司營運(yùn)資金控制策略

        (一)不斷強(qiáng)化存貨及低值易耗品管理。新時(shí)期,物業(yè)公司應(yīng)采用具有現(xiàn)代化的存貨管理手段,強(qiáng)化公司內(nèi)部的存貨管理,以此避免公司內(nèi)部存貨積壓或者短缺嚴(yán)重。物業(yè)公司需要及時(shí)了解公司內(nèi)部存貨情況,并根據(jù)公司的實(shí)際情況和以往經(jīng)驗(yàn)對(duì)物業(yè)公司內(nèi)部的存貨管理作出理性的決策。首先,物業(yè)公司要根據(jù)自身的情況,制定比較健全的存貨管理規(guī)章制度,規(guī)范各項(xiàng)工作的操作程序,例如:物資采用、領(lǐng)用以及銷售和樣片管理等方面進(jìn)行規(guī)范,盡力避免工作上的流動(dòng),保證工作正常安全的開展。物業(yè)公司存貨價(jià)值比較低,通常領(lǐng)用頻率也比較頻繁,針對(duì)這種情況,物業(yè)公司可以采用即時(shí)登記、專員負(fù)責(zé)的工作方法,還可以倡導(dǎo)業(yè)主以舊換新,提高物品利用價(jià)值,以達(dá)到節(jié)省的目的。同時(shí),存貨的管理與領(lǐng)用登記工作應(yīng)該交由不同的工作人員負(fù)責(zé),以達(dá)到內(nèi)部控制的效果。再者,企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的特點(diǎn),采用定期檢查和輪番檢查結(jié)合的方法,確保物資數(shù)量的正確與質(zhì)量,定時(shí)清理內(nèi)存,盡力確保賬目清楚和物資流通正常,以此避免資金呆滯,以科學(xué)有效的方法保障存貨資金結(jié)構(gòu)正常。

        (二)完善收費(fèi)管理系統(tǒng)。物業(yè)公司為了很好地控制公司的營運(yùn)資金,要完善水電費(fèi)和其他費(fèi)用的收費(fèi)管理系統(tǒng),首先要建立良好的收費(fèi)管理系統(tǒng),例如:物業(yè)公司可開通水電費(fèi)預(yù)付費(fèi)用系統(tǒng),吸引業(yè)主主動(dòng)來繳納水電費(fèi),從而改變傳統(tǒng)的上門催繳的收費(fèi)方式,同時(shí)改變業(yè)主不繳費(fèi)用就能享受服務(wù)的情況,將之改變?yōu)橹挥兄Ц顿M(fèi)用才能享受服務(wù)的方式,徹底改變收費(fèi)雜亂無章的現(xiàn)狀。這種方式不僅能夠降低人工成本和收賬資本,也能夠提高物業(yè)公司整體財(cái)務(wù)管理水平,實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司良好的控制營運(yùn)資金。另外,物業(yè)公司要促進(jìn)工作人員和小區(qū)業(yè)主人員以及業(yè)務(wù)委員會(huì)之間的有效溝通,在不侵犯業(yè)主權(quán)益的情況下也要保證物業(yè)公司工作能順利開展,聯(lián)合業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主代表,深入小區(qū)了解居民對(duì)物業(yè)工作的態(tài)度,了解是否有不滿意的地方,由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)跟業(yè)主協(xié)調(diào)業(yè)主跟物業(yè)公司之間的關(guān)系,這樣就可以避免很多業(yè)主跟物業(yè)公司之間的糾紛,同時(shí)避免業(yè)主遲繳拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象。

        (三)提高財(cái)務(wù)管理意識(shí)。物業(yè)公司應(yīng)該加強(qiáng)員工培訓(xùn),提升他們的整體素質(zhì),幫助他們提高自身的財(cái)務(wù)管理意識(shí)。物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理人員是營運(yùn)資金控制的中堅(jiān)力量,只有工作人員具有較高的財(cái)務(wù)管理意識(shí)才能夠保障公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作的正常開展,并保證公司對(duì)營運(yùn)資金進(jìn)行良好的控制。首先,財(cái)務(wù)人員要參加財(cái)務(wù)管理工作培訓(xùn),了解相關(guān)知識(shí);其次,公司要組織財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行每周一次的總結(jié)討論大會(huì),在會(huì)上,財(cái)務(wù)管理人員不僅要對(duì)近期的工作進(jìn)行總結(jié),也要發(fā)現(xiàn)并改正自身工作中存在的問題,從而提升工作人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)。并且物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理人員要結(jié)合公司實(shí)際,始終以公司的利益為工作的核心,構(gòu)建科學(xué)、有效的財(cái)務(wù)管理體系,并進(jìn)行科學(xué)合理的運(yùn)算,將企業(yè)發(fā)展的核心轉(zhuǎn)至財(cái)務(wù)管理工作當(dāng)中,逐漸形成以財(cái)務(wù)管理為核心的公司管理長(zhǎng)效機(jī)制,實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部對(duì)財(cái)務(wù)管理的控制與規(guī)范。

        (四)多元運(yùn)營資金管理。針對(duì)當(dāng)前物業(yè)公司營運(yùn)資金現(xiàn)狀與營運(yùn)資金使用情況,物業(yè)公司可以實(shí)行多元營運(yùn)資金管理模式。首先,需要對(duì)公司內(nèi)部存貨進(jìn)行合理有效的管理,建立先進(jìn)的存貨管理機(jī)制,創(chuàng)新存貨管理方式,利用互聯(lián)網(wǎng)媒體,構(gòu)建網(wǎng)上預(yù)約、采購貨品的方式,這樣不僅能夠分析研究業(yè)主的實(shí)際需求,也能保證工作人員及時(shí)分配存貨,能夠及時(shí)業(yè)物公司存貨推擠和積壓的問題。其次,改變應(yīng)收賬款方式,增加對(duì)業(yè)主有效的催繳,保障物業(yè)公司應(yīng)收賬款能夠及時(shí)收回,這樣不僅能夠避免物業(yè)公司營運(yùn)資金的占用,加快資金回籠的速度,避免資金的占用而導(dǎo)致的公司運(yùn)轉(zhuǎn)不開的問題。因此,建立多元營運(yùn)資金管理機(jī)制不僅能夠保證企業(yè)營運(yùn)資金收支平衡,也能促進(jìn)物業(yè)公司的正常健康發(fā)展,更好地為業(yè)主提供服務(wù)。最后,物業(yè)公司主要以現(xiàn)金收支為主,因此需要加強(qiáng)現(xiàn)金管理,需要定期盤點(diǎn)現(xiàn)金,加強(qiáng)現(xiàn)金庫存管理。

        四、結(jié)語

        物業(yè)公司的工作效率決定著業(yè)主的生活質(zhì)量,只有保證物業(yè)公司的工作正常開展才能保證人民群眾的生活幸福美滿,而營運(yùn)資金的控制是保證公司資金高效運(yùn)用的保障,是物業(yè)公司獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的前提,因此物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)營運(yùn)資金的控制,從而實(shí)現(xiàn)公司資金的有效利用,促進(jìn)公司在這個(gè)充滿競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)中獲得一席之地。

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