畢恩浩 薛舒羿 楊奕楠

摘要：我國養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展仍處于起步階段，尤其是在盈利模式方面，盡管一些發(fā)展商和投資者已嘗試了多種商業(yè)模式，但仍有不少養(yǎng)老項目仍處于賠本賺吆喝的尷尬境地。產業(yè)的健康發(fā)展需要可持續(xù)的盈利模式作為支撐，通過研究行業(yè)內頭部企業(yè)的發(fā)展布局經驗發(fā)現，一線城市是當前養(yǎng)老產業(yè)頭部企業(yè)的聚集地，且相較于分散小額付費的模式，有利于回款的集中大額付費模式也全部集中于一線城市。

關鍵詞：養(yǎng)老地產;城市布局;盈利模式

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）11-0012-15

收稿日期：2020-09-17

1國內養(yǎng)老地產市場發(fā)展現狀

2016年12月，國務院辦公廳印發(fā)了《關于全面放開養(yǎng)老服務市場提升養(yǎng)老服務質量的若干意見》，提出要全面放開養(yǎng)老服務市場，鼓勵社會力量通過獨資、合資、合作、聯營、參股、租賃等方式，參與公辦養(yǎng)老機構改革。在政策引導下，養(yǎng)老服務業(yè)已經成為促進經濟社會發(fā)展的新動能。

而對于國內一線城市而言，養(yǎng)老需求的空白也亟待填補。以北上廣為例，這3大城市中65歲以上人口數量顯著高于全國平均水平，已經逼近美國、英國及日本的水平，而且這些城市通常以獨生子女家庭為主，家庭可支配收入以及對醫(yī)療護理要求都相對較高。

可以說，政策引導與養(yǎng)老需求雙重因素為一線城市養(yǎng)老地產的優(yōu)先發(fā)展創(chuàng)造了契機。

然而，我國房地產市場的養(yǎng)老細分市場仍處于起步階段。因此，盡管一些發(fā)展商和投資者已嘗試了多種商業(yè)模式，但對于養(yǎng)老地產開發(fā)，尤其是其盈利模式方面，還有待進一步探索。當前，養(yǎng)老地產主流盈利模式主要分為5類，分別為銷售住宅、會員制、逆抵押貸款、轉讓使用權和分散租賃模式，見表1。

本文從當前頭部企業(yè)的養(yǎng)老產業(yè)布局，以及所采用的盈利模式開始，對一線城市的養(yǎng)老地產開發(fā)底層邏輯進行解讀。

2頭部企業(yè)養(yǎng)老產業(yè)布局

2.1萬科地產

萬科集團2009年開始探索養(yǎng)老業(yè)務，重點布局“老人基數高、人均可支配收入高、醫(yī)療水平高”的“三高”城市，目前萬科集團在養(yǎng)老業(yè)務方面已經布局了16個城市，約170個養(yǎng)老項目。

在2013-2016年期間，萬科旗下養(yǎng)老品牌如雨后春筍般接連推出，共推出了“橡樹匯”“智匯坊”“幸福家”“嘉園”和“隨園之家”5個社區(qū)嵌入式養(yǎng)老品牌。由于這些品牌是由萬科各個城市公司自發(fā)推出，而非由集團總部統(tǒng)籌規(guī)劃，眾多的產品線岡此稍顯繁雜。2016年后，養(yǎng)老業(yè)務被萬科集團作為大樹級業(yè)務重點發(fā)展，其開始梳理之前的多種產品線，并最終輸出三大核心產品：持續(xù)照護社區(qū)、城市全托中心和社區(qū)嵌入中心。表2為萬科地產產業(yè)布局情況。

（1）持續(xù)照護社區(qū)：以萬科隨園系列為代表，此類型產品側重于全生命周期的照護，依據老人不同的身體狀況，還會分別提供相應的服務，即使老人在健康狀況和自理能力有所變化時，也依然可以在相對熟悉的環(huán)境里生活。盈利模式主要為使用權轉讓+服務費或租賃+服務費的模式。

（2）城市全托中心：以萬科怡園系列為代表，此類型產品側重高護理等級客戶，且一般位于城市核心地段，通過實行醫(yī)療養(yǎng)老結合，提供高標準的專業(yè)服務，讓老人即使在繁華城市中也可以獲得自己的養(yǎng)老凈土，同時也能獲得一定程度的健康保障。盈利模式主要為押金+月費模式。

（3）社區(qū)嵌入中心：以萬科智匯坊為代表，此類型產品側重于在已有的社區(qū)中建立“長者照護之家”，建設嵌入式、多功能、小型化社區(qū)養(yǎng)老設施，包括專業(yè)人員的上門服務等，最終使得家與養(yǎng)老相聯結，讓老人既能在熟悉的環(huán)境獲得養(yǎng)老服務，又能繼續(xù)與家人子女親近。盈利模式主要為押金+月費或直接收取服務費模式。

2.2遠洋地產

2012年成立養(yǎng)老業(yè)務發(fā)展中心，201 3年遠洋旗下首家養(yǎng)老機構——遠洋·椿萱茂（亦莊）老年公寓正式開業(yè)，標志著遠洋正式涉足養(yǎng)老產業(yè)，目前業(yè)務已拓展至10個城市近30個項目。

作為房地產開發(fā)企業(yè)，初期由于缺乏養(yǎng)老運營經驗，在第一個亦莊項目上與Emeritus和ColumbiaPacific合資設立的凱健國際展開合作，后又與Meridian建立長期的戰(zhàn)略合作伙伴關系，學習美國先進的養(yǎng)老運營體系并打造自己的運營團隊。如今，遠洋養(yǎng)老在北京的5個已開業(yè)養(yǎng)老項目均是由自主團隊負責運營服務與管理。

遠洋養(yǎng)老布局老年公寓、長者社區(qū)、照料中心三種形態(tài)，覆蓋居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老三種主流養(yǎng)老模式，其中老年公寓定位機構養(yǎng)老，服務80歲以上獨立、護理、失能老人;長者社區(qū)定位復合型養(yǎng)老社區(qū)，服務60歲以上活力老人;照料中心定位社區(qū)居家養(yǎng)老，服務居家老人，見表3。

2.3泰康之家

泰康之家復制美國成功經驗，結合中國長者身心特征，以國際標準、活力養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)融合、候鳥連鎖為核心，從建筑到服務，從整體到細節(jié)，打造國際標準的大規(guī)模、全功能、高品質醫(yī)養(yǎng)社區(qū)。

2009年泰康獲得保監(jiān)會批準的投資養(yǎng)老社區(qū)試點資格，開始在一二線重點城市規(guī)劃高端連鎖養(yǎng)老社區(qū)泰康之家，目前已在北京、上海、廣州、成都等19個核心城市規(guī)劃布局，其中北京燕園、上海申園、廣州粵園、成都蜀園、蘇州吳園、武漢楚園6地社區(qū)及配建康復醫(yī)院已正式投入運營，見表4。

2.4親和源

親和源集團有限公司是一家專門為老年人提供快樂服務、健康服務以及終身照料服務，從事高端養(yǎng)老住區(qū)投資、開發(fā)、建設、運營及養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的社會企業(yè)。

親和源以會員制老年社區(qū)為依托，融居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老為一體的全新模式，打造高品質的老年俱樂部，是養(yǎng)老產業(yè)的開拓者。旗艦店位于上海浦東康橋，已發(fā)展會員2000余名，近年來不斷壯大，已在海南、遼寧、浙江、山東、江西等地通過控股或參股的形式實現初步擴張，摸索養(yǎng)老連鎖經營模式，見表5。

上海親和源采用會員制盈利模式，并設計了A卡（不記名卡）和B卡（記名卡）兩種形式，購買會員卡的老年夫婦均可選擇大套（120平方米）、中套（72平方米）和小套（58平方米）這三種戶型，主要區(qū)別在于：（1）無論選擇何種套型，A卡會員一律售價75萬元，但根據套型的不同需繳付2.98萬-6.98萬元不等的年費;（2）無論選何種套型，B卡會員年費一律為2.38萬元，但根據套型的不同售價分別為45萬元、55萬元和88萬元;（3）A卡會員有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉讓，而B卡會員有效期至老人生命終結，但有一個15年的界限，如果未住滿15年多于費用可退，居住超過15年則超過部分免費。

3一線城市養(yǎng)老地產底層邏輯總結

從上述的研究中不難發(fā)現，一線城市是當前養(yǎng)老產業(yè)頭部企業(yè)的聚集地，且相較于分散小額付費的模式，有利于回款的集中大額付費模式也全部集中于一線城市。

究其原因，還是因為養(yǎng)老地產行業(yè)的投資回報周期實在太長一一國內第一家養(yǎng)老社區(qū)公司親和源運營13年后才實現首次盈利，而萬科推出的養(yǎng)老項目至今仍未實現盈利，行業(yè)龍頭泰康集團董事長也曾表示，“一個成熟的養(yǎng)老地產項目做到收支平衡需要6-8年，真正實現盈利要8-10年的時間”。

盈利現狀決定了養(yǎng)老項目投資方將面臨相當長時間的資金壓力，而會員制、使用權租賃、保險費等需客戶集中大額付費模式，能夠讓投資企業(yè)在項目運營的前期就收回大部分資金，從而有效緩解資金壓力。

如杭州萬科隨園嘉樹項目，其采用使用權租賃的模式，根據面積不同，租賃價格也不相同，以100平方米戶型為例，客戶一次性支付100萬元即可入住，如果夫妻二人賣掉同等面積的老房子入住萬科隨園嘉樹，以2020年杭州全市二手房29000元/平方米的均價來計算，則還可剩余約190萬元現金，并享受周全的養(yǎng)老服務。事實上，該項目的客戶中確實有不少將杭州市區(qū)的房子出售后到此居住的老人。

除了“使用權租賃+服務費”模式，集中大額付費模式還有“產權出售+服務費模式”“會員費+服務費模式”以及“保險費+服務費模式”，其購買邏輯也都比較類似。

綜上所述，以上集中大額付費模式的養(yǎng)老地產在一線城市得以落地，底層邏輯是在一線城市普遍較高房價的背景下，無論是在租金還是售價層面，養(yǎng)老物業(yè)與普通住宅物業(yè)房價倒掛的價格差，可在“經濟賬”層面支撐養(yǎng)老物業(yè)的銷售，從而使得各類養(yǎng)老模式在一線城市得以生存和發(fā)展。

作者簡介：畢恩浩、薛舒羿、楊奕楠，大連同策同源機構產業(yè)咨詢部。