李亞兵

【摘要】國有企業(yè)承擔著部分社會職能，在很大程度上增加了企業(yè)的成本負擔，并且也造成了企業(yè)人員臃腫。對于國有企業(yè)而言是非常不利于自身的穩(wěn)健長遠發(fā)展，為改變上述局面，在國家政策的大力支持下，“三供一業(yè)”移交工作全面鋪開，這種舉措將物業(yè)管理職能、供水、供電、供氣（暖）有效的從國企分離出來，將“三供一業(yè)”轉移到社會專業(yè)單位，進一步減輕國有企業(yè)的負擔，促使國企競爭力的增強。由于這是一個系統(tǒng)、復雜的工程，如果“三供一業(yè)”物業(yè)移交工作做的不到位，會讓國企改革進程受到較大的影響，同時還會損害光大職工的切身利益。筆者根據(jù)自己的工作經(jīng)驗，對國企“三供一業(yè)”物業(yè)管理職能移交進行了細致的研究，針對出現(xiàn)的常見問題提出了建議，為能圓滿完成“三供一業(yè)”分離移交工作出謀劃策。

【關鍵詞】國有企業(yè);三供一業(yè);物業(yè)分離移交

一、背景

由于計劃經(jīng)濟和歷史原因，絕大部分國有企業(yè)相繼承擔了職工家屬區(qū)的供水、供電、供氣（暖）和物業(yè)管理。在新的市場化條件下，為了深化國有企業(yè)改革，更好地參與市場公平競爭，減輕企業(yè)負擔、輕裝上陣，“三供一業(yè)”分離移交是黨中央、國務院解決歷史遺留問題，剝離國有企業(yè)辦社會職能作出的一項重大戰(zhàn)略決策和工作部署。

國務院國資委于2012年進行了“三供一業(yè)”分離移交試點。2016年國務院先后下發(fā)了《關于印發(fā)加快剝離國有企業(yè)辦社會職能和解決歷史遺留問題工作方案的通知》（國發(fā)[2016]19號）、《關于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作指導意見的通知》（國發(fā)〔2016〕45號），標志著“三供一業(yè)”分離移交工作由試點變?yōu)樵谌珖嫱崎_，文件要求2018年年底前基本完成“三供一業(yè)”分離職能移交，2019年起不得再以任何方式為職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”承擔相關費用。

二、物業(yè)管理移交的方式

針對不同企業(yè)特點，分類處理，允許采取分離移交、重組改制、關閉撤銷、政府購買服務、專業(yè)化運營管理等不同方式剝離辦社會職能，解決歷史遺留問題。實施原則：先完成移交，再維修改造。執(zhí)行地級市以上地方人民政府出臺的相關標準政策。按照技術合理、經(jīng)濟核算、運行可靠的要求，以維修為主、改造為輔，保證分離移交后設備設施符合基本標準，正常運行。

國有企業(yè)職工家屬區(qū)的物業(yè)管理可由國有物業(yè)管理公司接收，也可由當?shù)卣付ㄓ嘘P單位接收，支持實力強、信譽好的國有物業(yè)管理公司跨地區(qū)接收移交企業(yè)的物業(yè)管理職能。已經(jīng)進行過房改的職工家屬區(qū)，也可在當?shù)卣笇?，由業(yè)主大會市場化選聘物業(yè)管理機構，或者實行業(yè)主自我管理。

三、物業(yè)管理移交面臨的問題

以筆者所在的四川華西集團有限公司為例來說明物業(yè)移交過程中存在的問題，四川華西集團有限公司是有著70年歷史的四川省屬國有建筑企業(yè)，全集團共涉及物業(yè)移交住戶約2萬戶，只集團公司總部在成都市就有需移交的職工家屬區(qū)有12個院落的1508戶住戶，一直以來都是由集團下屬華西物業(yè)公司管理，集團本部每年需補貼物業(yè)管理維修費100余萬元，目前物業(yè)維修改造工作已經(jīng)完成，物業(yè)分離移交仍未實現(xiàn)，存在的主要問題如下：

（一）住戶轉變思想難

集團本部12個院落中，除較新的華西園小區(qū)執(zhí)行了多層0.4元/平米·月、高層1.0元/平米·月外，其他較老舊的院落都是免費提供服務，讓這些退休老職工一下子由免費服務轉變?yōu)槭召M服務，從思想上較難轉變。他們一輩子為企業(yè)工作，認為“企業(yè)出錢維持職工家屬區(qū)正常運轉時理所應當?shù)摹?，對于國家有關政策、相關文件精神一知半解。對于即將宣布退出的物業(yè)管理服務，退休老職工大多數(shù)都還是難以割舍。

（二）地方政府要求的改造標準較高

筆業(yè)所在單位物業(yè)改造標準是政府制定的，改造標準較高。截至目前，部分改造標準仍然無法實現(xiàn)，表現(xiàn)在：1.雨污分流難實現(xiàn)，部分老舊職工家屬區(qū)附近沒有市政管網(wǎng)可供接入，或者市政管網(wǎng)水平位置比小區(qū)地面還要高，更高于小區(qū)排水管網(wǎng)，接入后導致污水回灌;2.拆除違章搭建困難，老舊家屬區(qū)存在的違章搭建是歷史形成的，企業(yè)沒有執(zhí)法權，無法強令業(yè)主拆除。

（三）水電氣改造進度影響物業(yè)改造

物業(yè)改造應當是在供水、供電、供氣改造完成后進行的，因為涉及到路面的開挖等工程，一般都是要等到水、電、氣施工完成后才能進行，否則就要重復進行路面的開挖及修整，但是現(xiàn)實中水、電、氣接收方又基本都是壟斷單位，移交企業(yè)在施工進度和施工期限方面沒有絕對話語權，導致水、電、氣施工周期不可控，影響物業(yè)改造進度，甚至造成改造成本的提高。

（四）物業(yè)管理實質性移交困難

即便物業(yè)改造完成后還面臨移交的問題，雖然上級文件要求企業(yè)有三種移交方式：移交給政府指定單位、移交給國有物業(yè)公司和居民自治，但三種移交方式在現(xiàn)實中均難以實現(xiàn)。首先，政府部門簽訂的移交協(xié)議中只接收房屋、土地等資產(chǎn)，物業(yè)管理移交還是需要由企業(yè)自行尋找國有物業(yè)公司。其次，尋找國有物業(yè)公司也困難重重，政策不允許集團內部物業(yè)公司接收本集團物業(yè)管理，集團外部國有物業(yè)公司在接收方面也是挑肥揀瘦，基礎條件好，有穩(wěn)定盈利來源的小區(qū)容易移交;而那些基礎條件不好，缺乏盈利來源的小區(qū)則難以移交。最后，居民自治更是難以實現(xiàn)，筆者所在單位的大多數(shù)院落是沒有自治組織的，居民成立自治組織的意愿不高，即便有熱心業(yè)主成立起了自治組織的，但了解到需要接收相關物業(yè)管理職能后也大多都遠而避之了。

（五）房屋維修資金繳納壓力大

成都市相關文件規(guī)定物業(yè)管理移交需要按以下標準提取維修資金：電梯房按售房款的30%提取;未配備電梯的住房按售房款的20%提取。初步測算，筆者所在單位1508戶業(yè)主需要繳納的維修基金就將約1500萬元，該筆費用無疑是增加了移交企業(yè)的負擔，何況老舊小區(qū)在過去幾十年的維修費用都是企業(yè)承擔的，現(xiàn)在仍然讓企業(yè)按照售價的20%～30%繳納對企業(yè)有所不公。

（六）過渡費成為企業(yè)移交的又一包袱

根據(jù)成都市相關政策，移交企業(yè)需按照多層0.8元，高層1.6元的標準補交三至五年過渡費，筆者所在單位絕大部分小區(qū)是沒有收費的，基本需要一次性全額繳納，照此測算，移交需補交400余萬元過渡費，又加重了移交企業(yè)的經(jīng)濟壓力。

（七）面臨人員移交的困難

企業(yè)辦社會化職能的轉變，勢必導致企業(yè)一些原有工作崗位的變動，而很多員工此前長期工作于一個崗位，無論從感情上還是職責技能上都已完全適應，分離移交后，他們必須離開原有工作崗位，這對他們造成非常大的沖擊。大部分接收單位都不愿意接收移交企業(yè)的員工，以致于接收企業(yè)需要做大量地安撫解釋工作，面對面與員工交談，這使本就對分離移交工作感到排斥的員工變得更加焦慮不安，極易引起不穩(wěn)定因素，造成群體上訪事件。

四、物業(yè)管理移交的對策建議

（一）加大對住戶的宣傳工作

由原來的無償享受服務轉變了有償享受物業(yè)服務，提供物業(yè)服務水平，更快獲得住戶的認同。從長遠來看，“三供一業(yè)”分離移交這項改革，并非要動誰的“奶酪”，除了能實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟減負，更多的是為了滿足居民群眾美好生活的需要，需要做好事前宣傳、事中引導和事后強化三個階段的群眾工作。事前宣傳是指強化“三供一業(yè)”政策宣傳力度，讓生活區(qū)職工充分知曉和了解掌握相關政策，為下一步推進提供堅實保障;事中引導是指在摸底調研的基礎上，科學制定出分離移交改造施工方案和協(xié)助選聘好物業(yè)管理機構，并要針對職工關心和反映的熱點、難點、疑點問題，做好答疑解惑工作及解決好相關問題，及時消除職工思想顧慮，爭取得到廣大職工對相關工作的認可和支持;事后強化是指在“三供一業(yè)”分離移交工作完成后，職工在思想上都還有一個適應和轉化的過程，要隨時關注職工反映出的一些訴求及思想動態(tài)，站在組織的角度，竭力去幫助他們解決物業(yè)管理社會化后遇到的一些問題，讓他們充分感受到企業(yè)對他們一如既往的關心和關愛，能充分感受到企業(yè)大家庭溫暖，以此來進一步鞏固好此次改革成果。

（二）科學制定改造標準

應該按照“一院一策”的原則，根據(jù)小區(qū)實際情況制定改造標準，否則不符合實際的“一刀切”式的改造標準將最終難以落實。在現(xiàn)階段，雨污分流并不適合所有小區(qū)，有條件的小區(qū)可以先行實施，暫沒有條件實施雨污分流的，建議可納入下一步老舊小區(qū)改造的范疇繼續(xù)推進。在制定改造標準方面多征求住戶意見，畢竟作為小區(qū)的主人，他們應該是最有發(fā)言權的。

（三）應加大對水、電、氣接收企業(yè)的考核力度

水、電、氣接收企業(yè)大多為壟斷單位，他們的唯一性造就了他們強勢、霸道的作風，使得移交企業(yè)在合作過程中經(jīng)常敢怒不敢言。主管部門應加大水、電、氣這些壟斷接收企業(yè)的考核力度，督促他們按規(guī)定時間完成改造工作，而非單純的對移交企業(yè)考核，這樣才能保障物業(yè)維修改造的成效。

（四）創(chuàng)新移交思路

一方面，在滿足現(xiàn)有政策要求的接收方必須為國有物業(yè)管理公司的前提下，可以考慮由政府自行成立或者通過政企合作的方式成立物業(yè)管理公司，專門接收國企的物業(yè)移交事項，并且對接收任務進行考核，而不能僅限于現(xiàn)存的國有物業(yè)公司去按照市場化原則有選擇性的接收，否則會造成一部分先天條件不好的院落最終無法移交。

另一方面，可以要大膽嘗試、勇于創(chuàng)新，探索更符合實際的移交思路，建議取消原定的“國有物業(yè)接收”的方案，利用地方性的物業(yè)管理單位，實行公開發(fā)包，政府、業(yè)主和社會監(jiān)督的方式，成立“業(yè)主委員會”實行社會化管理。原因有二：一是職工住宅小區(qū)移交改造完成之后，房產(chǎn)、土地包括配套設施設備確權后所有的產(chǎn)權都是全體業(yè)主的，沒有國有資產(chǎn)可管理;二是政府強行管理是侵權行為，為避免好事辦壞，在移交過程中應該由房管部門在社區(qū)配合下在職工住宅小區(qū)輔導成立“業(yè)主委員會”，由全體業(yè)主招聘物業(yè)服務公司，政府不能強加干涉，真正實行民主的社會化管理。

（五）降低移交企業(yè)的物業(yè)維修資金和過渡費繳納的標準

“三供一業(yè)”分離移交的初衷就是為了減輕國企的負擔，但是，高額的維修資金和過渡費無疑加重了企業(yè)的負擔。更何況，移交企業(yè)已承擔了過去幾十年的維修工作，該筆費用應視同移交企業(yè)已經(jīng)繳納的維修資金;過渡費應由移交企業(yè)和接收單位通過協(xié)商確定，畢竟移交企業(yè)已按照接收方的要求進行了改造，接收方物業(yè)收費的工作就應當由接收方負責，而不應全部由移交企業(yè)承擔。

（六）妥善安置原從業(yè)人員

隨著“三供一業(yè)”分離移交工作的完成，原從業(yè)人員將逐步離開原崗位。本著“分散劃轉、資源整合、對口支援、緩解矛盾”的思路，做好人力資源配置加減法，盤活勞動力存量。一方面做強做大原物業(yè)管理工作，通過人員培訓提高服務意識和服務水平，走出去接收其他單位“三供一業(yè)”物業(yè)管理工作;另一方面把工作職能移交出去的人員通過培訓補充到其他緊缺崗位，根據(jù)職工意向和崗位需求，分門別類開展好崗前培訓，讓職工迅速掌握工作技能，融入新的工作崗位，打消了職工心中的顧慮，切實解決了人員轉崗分流安置問題。維護職工合法權益及切身利益，避免人員分流造成維穩(wěn)事件的發(fā)生。

五、結束語

“三供一業(yè)”分離移交是深化國企改革的一項重要內容，“三供一業(yè)”分離移交是優(yōu)化國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整，深化國有企業(yè)改革、減輕國有企業(yè)負擔、提升國有企業(yè)核心競爭力的必由之路，剝離企業(yè)辦社會職能不僅減輕企業(yè)負擔，更是體制機制創(chuàng)新。當前是剝離企業(yè)辦社會職能的最有利時機，也是最后的機會，我們把“三供一業(yè)”分離移交作為一項復雜的系統(tǒng)工程，充分估計困難和風險，積極努力推動，在廣大居民和職工的理解、支持和幫助下，主辦單位需要全力以赴，攻堅克難，認真做好分離移交的改造和善后工作，確保平穩(wěn)過渡，認真研究和用好用足國家相關政策，積極努力推動，必將達到理想的效果。

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