劉霞

【摘 要】隨著我國稅務系統(tǒng)的改革和升級，“金稅三期”系統(tǒng)的全面上線，稅務征管進入了信息化、集成化的新時代，房地產(chǎn)企業(yè)如何降低及有效控制稅務風險，創(chuàng)造稅收價值和提高管理水平，成為新時期房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的保障性因素。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅種類較多，稅務管理成為企業(yè)發(fā)展的重中之重。本文提出了新環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理存在的問題，并給出了相應的優(yōu)化對策，為房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理提供參考意見。

【關鍵詞】新環(huán)境;房地產(chǎn)企業(yè);稅務管理

一、新環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務管理的重要性

我國市場經(jīng)濟逐步發(fā)展，其中房地產(chǎn)企業(yè)更是快速發(fā)展，同時成為我國稅收的主要來源。房地產(chǎn)企業(yè)具有稅收金額大、高風險、高收益等特點，在稅收問題上面臨“三多”，即涉稅種類多、涉稅風險多、稅收檢查多，稅收風險的管理至關重要。房地產(chǎn)企業(yè)的順利發(fā)展，關乎到我國市場經(jīng)濟的健康運行，新環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理關乎到整個企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，同時也成為整個房地產(chǎn)行業(yè)健康運行的必要性保障。

二、新環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理存在的問題

1.缺乏稅務管理意識及重視度。

房地產(chǎn)企業(yè)管理層及業(yè)務部門人員缺乏稅務管理意識，認為稅務管理是稅務部門的事情，稅務管理部門未參與到具體生產(chǎn)經(jīng)營活動中，稅務管理與業(yè)務脫節(jié)，造成稅務風險。部分企業(yè)沒有建立稅務管理部門，由財務人員兼職進行稅務管理，由于專業(yè)能力不足無法識別和處理相關的稅務風險問題，造成企業(yè)稅務風險的累積。部分房地產(chǎn)企業(yè)認為可以由第三方稅務機構來代替稅務管理，但第三方稅務機構未深入到企業(yè)日常經(jīng)營活動中，不了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況，無法及時有效地為企業(yè)進行稅務管理。稅收來源于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動過程，經(jīng)濟合同作為經(jīng)濟活動的載體，是稅務機關了解企業(yè)經(jīng)營活動作出征稅決定的關鍵，但企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在合同隨意簽，財務不參與的情況，財務部門只能事后計算和繳納稅款，無法及時進行稅務風險管理。

2.缺乏對稅務風險的管理。

首先，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成有效的稅務籌劃，更有甚者采取虛開發(fā)票、虛增成本費用等高風險避稅方式，在營改增、金稅三期的大背景之下，這種高風險的避稅方式無疑成為企業(yè)隨時可能爆炸的一個定時炸彈，將給企業(yè)帶來重大的稅務風險。其次，未建立納稅風險評估模型，無法及時評估潛在稅收風險。在職能部門造成稅務風險后，往往使得財務部處理相關稅務風險問題措手不及，只能進行后期補救，無法形成有效的稅務管理，使房地產(chǎn)企業(yè)承擔風險的同時，造成企業(yè)的直接經(jīng)濟損失。再者，房地產(chǎn)企業(yè)內部稅務管理制度執(zhí)行不到位，沒有形成良好的稅務管理，造成稅務管理失效。最后，沒有建立有效的稅務風險處理應急預案，一旦發(fā)生稅務問題，無法進行及時處理，不能有效降低企業(yè)損失，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

3.缺乏稅務管理的內部控制。首先，未建立完善的稅務管理制度，稅務管理工作與企業(yè)經(jīng)營活動無法有效契合，企業(yè)稅務管理工作無法有效開展。其次，由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅種類較多，稅務資料繁雜，部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅務事項完成后，對稅務資料不及時備檔，造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務資料的缺失，一旦企業(yè)涉及以往稅務問題，由于資料的缺少無法提供有效憑證，造成企業(yè)直接經(jīng)濟損失。另外，房地產(chǎn)企業(yè)缺少稅務風險內部審查，在日常工作開展的同時，未對公司相關數(shù)據(jù)進行分析，未將企業(yè)盈利水平、稅負水平與行業(yè)數(shù)據(jù)進行交叉對比分析，無法及時發(fā)現(xiàn)稅務風險問題，稅務機關通過“金稅三期”系統(tǒng)數(shù)據(jù)對比分析，用大數(shù)據(jù)評估企業(yè)的納稅風險，發(fā)現(xiàn)納稅異常企業(yè)將面臨較大的稅務風險。

三、新環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理的優(yōu)化策略

1.提升稅務管理意識及重視度。

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險管控應有效融入企業(yè)日常經(jīng)營活動，首先，定期對內部人員進行稅務知識宣導，提升業(yè)務部門的稅務意識，了解稅務管理的重要性，使全體員工自覺的加入到稅務管理中來。房地產(chǎn)企業(yè)應建立專門的稅務管理部門，稅務管理人員應參與到具體的經(jīng)營活動中，主動參與具體業(yè)務，多與業(yè)務部門交流，事前進行稅務管理，規(guī)避稅務風險。稅收風險的根源在于經(jīng)濟合同的涉稅條款，合同的稅收風險的關鍵在于事前的防范，合同一旦簽訂、履行，必然產(chǎn)生不可調整的納稅義務，稅務人員提前介入合同簽訂環(huán)節(jié)，嚴把合同關，審核合同條款，控制合同中的稅收風險。企業(yè)內部應形成業(yè)、財、稅部門的緊密聯(lián)動，合同簽訂前業(yè)務部門主動與財、稅管理部門溝通，財稅部門應及時為業(yè)務部門進行服務、指導，降低稅收風險。

2.強化對稅務風險的管理。

一是加強對稅務風險的識別，建立房地產(chǎn)企業(yè)可以利用以往已經(jīng)發(fā)生的稅務問題，針對性的找出其中稅務風險，掌握稅務風險發(fā)生原因，避免問題的再次發(fā)生。建立風險評估模型，對企業(yè)各類數(shù)據(jù)進行收集、匯總、分析，財務數(shù)據(jù)與納稅申報數(shù)據(jù)進行對比分析，及時識別稅務風險，實時監(jiān)管各項稅務問題，避免可預見的稅務風險，降低企業(yè)經(jīng)濟損失。二是進行事前的合理稅務籌劃，不得過度籌劃及采用虛列成本費用等高風險的籌劃方式，在實施具體的經(jīng)營活動之前，稅務管理部門應提前介入，利用稅務政策對涉稅事項進行提前規(guī)劃，使企業(yè)少交或延遲繳納稅款，進行合理避稅。避免因合同條款約定不當、納稅義務提前等情況造成企業(yè)經(jīng)營成本的增加。三是建立稅務風險應急預案，對稅務風險進行詳細剖析，并針對性的制定應急預案，確保稅務風險的及時解決，確保房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運行。

3.加強稅務管理內部控制。

首先，企業(yè)應當建立健全財稅管理制度，加強會計核算規(guī)范性，保證財務資料真實合規(guī);建立完善的稅務管理制度，明確相關部門在稅務管理的權責，確保企業(yè)稅務管理的順利開展。在大數(shù)據(jù)時代及稅務“放管服”的背景下，稅務機關要求各類資料由企業(yè)自行留存?zhèn)洳?，所以稅務資料及時備檔十分重要，避免稅務資料的缺失及損壞，有利于未來相關稅務問題的解決，同時也能夠提供相應稅務憑證。另一方面，加強稅務風險內部審查，并定期進行內審報告，通過審查分析及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)稅務風險，并為稅務管理工作“排毒”，確保稅務管理工作順利開展。定期進行稅務管理情況反饋，了解當下稅務管理制度對房地產(chǎn)企業(yè)的利弊，增加稅務管理的靈活性，確保稅務管理的執(zhí)行效能。稅務部門定期提交稅務管理報告，分析稅務管理過程中的事項，從中分析優(yōu)缺點，不斷優(yōu)化稅務管理制度。

4.重視重點稅種的稅務管理。

房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較多，營改增后，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅對企業(yè)的現(xiàn)金流出量產(chǎn)生較大影響。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)中稅負較重的重要稅種，稅務管理實行“預征+清算”相結合的管理模式，項目銷售階段按月或季度以申報收入預征土地增值稅，項目銷售清盤后再按照實際銷售收入所得清算應納土地增值稅額。如果房地產(chǎn)企業(yè)未提前對項目進行稅收籌劃，可能導致企業(yè)稅負增加，比如：項目前期對營銷設施的規(guī)劃將導致不同的稅負，如果建臨時營銷設施，其建造成本在財務上應計入營銷費用，如果建永久的營銷設施，其成本費用在財務上則可以計入開發(fā)費用中。兩種方式產(chǎn)生的成本費用都可以在計算企業(yè)所得稅時扣除，但營銷費用不能在計算土地增值稅時扣除，而開發(fā)費用則可以扣除。再有，目前各省市對土地增值稅項目清算采用“兩分法”還是“三分法”均有不同的規(guī)定，而項目分期以及項目業(yè)態(tài)匹配均會對土地增值稅清算結果造成影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)在獲取項目后，應對分期方案進行認真測算，在不影響項目整體規(guī)劃的情況下選擇最優(yōu)分期方案。另外，由于普通住宅增值額未超過20%免征土地增值稅，則銷售價格處于臨界點時多1塊錢可能導致企業(yè)不能享受免稅政策，所以在制定銷售價格前應對項目進行測算，可規(guī)避銷售價格臨界點增加稅收成本。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，財務應準確核算預售收入預繳土地增值稅，對已完成竣工銷售的或整體轉讓項目的、直接轉讓土地使用權的進行土地增值稅的清算;同時應關注項目的立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等開發(fā)全過程，對項目開發(fā)過程中的成本費用準確核算，跟進成本發(fā)票的及時取得并保證其合規(guī)性，以作為項目土地增值稅清算時計算扣除項目和開發(fā)費用的基礎，避免因發(fā)票未及時取得或不合規(guī)等問題造成無法稅前扣除而增加企業(yè)稅收成本。

四、結語

綜上所述，新環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，稅務管理起到關鍵性作用，確保房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險的同時，創(chuàng)造稅收價值、提高管理水平、增加企業(yè)的效益，維護房地產(chǎn)企業(yè)的日常健康運行，有效避免因稅務問題而導致的企業(yè)損失，使房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，為我國市場經(jīng)濟保駕護航。

參考文獻

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（作者單位：四川邦泰宜尚置業(yè)有限公司）