文/吳小燕

一、引言

十三屆全國人大三次會議表決通過《中華人民共和國民法典》，這意味著我國真正地?fù)碛辛艘徊坑兄袊厣拿穹ǖ洹Ｃ穹ǖ涞某雠_牽動著億萬中國人的心，也切實地關(guān)乎每位公民的人身財產(chǎn)利益。民法典不是一般單行法律的簡單相加，而是通過整理、編訂后形成的系統(tǒng)性法律。本次民法典中的創(chuàng)新和亮點頗多，著重解決了以往法律沒有規(guī)定或者規(guī)定不明確的社會痛點問題，例如增加保理合同、規(guī)定人格權(quán)、明確夫妻共同債務(wù)范圍、設(shè)置“婚姻冷靜期”等，而最不可忽視的便是物權(quán)編中新增的居住權(quán)一章，該章明確規(guī)定了居住權(quán)的定義、設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、繼承、消滅以及法律適用，以六個法律條款構(gòu)筑了居住權(quán)從無到有，再從有到無的框架體系。

居住權(quán)的提法由來已久，最早可以追溯到羅馬法的婚姻家庭關(guān)系中，當(dāng)時是作為公民生活居住保障的制度設(shè)計而存在的。[1]此后，法國、德國、意大利等大陸法系甚至是英美法系中的居住權(quán)內(nèi)容都或多或少地受到羅馬法的影響。居住權(quán)保障了部分社會弱勢群體的基本生存權(quán)利，符合黨的十九大的指導(dǎo)思想，體現(xiàn)了民法典向保障人權(quán)方向的傾斜，符合現(xiàn)代注重人文關(guān)懷的社會價值觀。我國民法典將居住權(quán)納入物權(quán)編的用益物權(quán)中，是立足于居住權(quán)本身性質(zhì)的考慮，同時也是根據(jù)中國社會住房保障發(fā)展趨勢，用立法的形式促進(jìn)住房利用效率的提升，真正體現(xiàn)“房子是用來住的”精神，保護(hù)社會弱勢群體基本的生活條件。[2]雖然居住權(quán)的創(chuàng)設(shè)是創(chuàng)新性的立法舉措，但是僅僅依靠民法典中的原則性條款難以解決所有社會問題。居住權(quán)的設(shè)定勢必會對公民的生活造成很大的影響，實踐中也會存在許多困境，需要用立法與行政手段進(jìn)行干預(yù)，確保居住權(quán)立法目的的實現(xiàn)，進(jìn)一步完善我國住房保障體系。

二、物權(quán)編中居住權(quán)的現(xiàn)實困境

將居住權(quán)寫入物權(quán)編中，為解決民事生活領(lǐng)域的司法實務(wù)問題提供了方向指導(dǎo)。然而，有效保障居住權(quán)，仍應(yīng)系統(tǒng)性地考慮居住權(quán)與其他權(quán)利的關(guān)系，正確處理其與所有權(quán)、債權(quán)之間的沖突，明確居住權(quán)立法實行中存在的現(xiàn)實困境。[3]

（一）居住權(quán)與所有權(quán)的沖突

1.居住權(quán)與房屋所有權(quán)。居住權(quán)是人役權(quán)，是利用他人之物滿足自己居住需要的權(quán)利。[4]我國民法典第三百六十六條規(guī)定，居住權(quán)是依據(jù)合同約定而設(shè)的，對他人的房屋行使使用、占有的用益物權(quán)，根本目的應(yīng)該是為了滿足生活居住所需。它所指向的權(quán)能只有使用和占有兩種，這與所有權(quán)所指向的權(quán)能占有、使用、收益和處分的完全權(quán)能不同，但是兩者在法理上具有平等性。居住權(quán)也是具有排除他人干涉的用益物權(quán)。[5]因此，被設(shè)置了居住權(quán)的房屋，所有權(quán)人仍可以將房屋對外出售，然而，因為居住權(quán)合同的存在，買受人在行使自己的所有權(quán)時必須遵循有關(guān)居住權(quán)的法律規(guī)定，不能用自己的所有權(quán)對抗已經(jīng)設(shè)立的居住權(quán)，而只能等居住權(quán)合同到期以后或者居住權(quán)人死亡，才能真正地行使自己的所有權(quán)。居住權(quán)設(shè)置的直接影響是降低了房屋的商業(yè)價值。因為后續(xù)購房人即使按照購銷合同，支付了所有的價款與費用，仍不能即時地行使自己的所有權(quán)，這會使房屋買受人在購買房屋時更加謹(jǐn)慎。房產(chǎn)交易是拉動經(jīng)濟發(fā)展的重要途經(jīng)，而設(shè)立居住權(quán)會直接影響二手房的買賣。這是由于購買二手房時除去需要查看房屋的權(quán)屬、司法查封、設(shè)立抵押情況等，還需查詢房屋是否登記了居住權(quán)。房屋如果存在居住權(quán)，則意味著買受人即使支付價款，也不能將享有居住權(quán)的人從房屋中驅(qū)逐。在一定程度上，這意味著所有權(quán)不能對抗居住權(quán)。

根據(jù)規(guī)定，居住權(quán)人可以對房屋享有使用和占有的權(quán)利。然而，對這種權(quán)利與義務(wù)的限度的界定并未明確。如果居住權(quán)人想對房屋進(jìn)行裝修，以達(dá)到更高的生活舒適度，由此產(chǎn)生的相關(guān)費用由誰負(fù)擔(dān)，法律沒有詳細(xì)規(guī)定。我國民法典對居住權(quán)的定義更傾向于保障性居住權(quán)的功能，即只保障基本生活需求，而裝修一事卻關(guān)系到所有權(quán)人的處分權(quán)能，如果直接規(guī)定居住權(quán)人不具有裝修權(quán)利，是否會在一定程度上侵犯居住權(quán)人的權(quán)利仍存在爭議。而如果規(guī)定居住權(quán)人可以進(jìn)行房屋裝修，則所有權(quán)人的所有權(quán)將會落于弱勢，裝修附加價值問題也難以明確界定。這一點與房屋租賃有所不同。由于承租人有支付房租作為對價的義務(wù)，房屋所有人有義務(wù)保持房屋的正常使用，對影響租賃人正常生活的設(shè)備有維修或者承擔(dān)維修費用的義務(wù)。[6]根據(jù)我國民法典的規(guī)定，居住權(quán)的設(shè)立原則上是無償?shù)模幼?quán)人可能只享受權(quán)益而不承擔(dān)任何義務(wù)或支付對價。[7]在這樣的情況下，如果要求房屋所有權(quán)人支付裝修費用，會增加房屋所有權(quán)人的負(fù)擔(dān)。

民法典僅規(guī)定居住權(quán)人對房屋享有使用和占有的權(quán)利，卻并未明確規(guī)定居住權(quán)人的義務(wù)。如果居住權(quán)人所居住的客體滅失，是由居住權(quán)人還是由所有權(quán)人對此承擔(dān)責(zé)任并不明確。這里的客體滅失不僅包括房屋內(nèi)置設(shè)施的損壞或者消滅，也包括房屋完全喪失居住功能的滅失情況。對這兩種程度的客體滅失，應(yīng)該分情況進(jìn)行討論。除此之外，由于居住權(quán)與所有權(quán)分離，對于居住權(quán)定義中占有和使用的界定范圍是僅就為房屋本身，還是包括一些政策性附加的權(quán)利，如落戶權(quán)利、入學(xué)權(quán)利等，法律也沒有明文規(guī)定。如果對居住權(quán)的內(nèi)容作限定解釋，則可能不能保證居住權(quán)人的權(quán)益。然而，如果擴大解釋，認(rèn)為居住權(quán)人也享有入學(xué)與落戶權(quán)利，則又對當(dāng)前我國已經(jīng)落實的戶籍管理和入學(xué)教育管理辦法提出了新的要求。因此，對于如何平衡所有權(quán)和居住權(quán)之間的矛盾，仍需進(jìn)行進(jìn)一步的研究。

2.居住權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指房屋所有權(quán)人對其所擁有的房屋建筑物享有所有權(quán)，而對共有部分，例如樓頂、樓梯、電梯等設(shè)備，享有共有和共同管理的權(quán)利。[8]因此，談到居住權(quán)，一個重要的問題難以回避：居住權(quán)人是否同樣享有建筑物區(qū)分所有權(quán)，即居住權(quán)人占有和使用的界定范圍僅為享所居住房屋的專有部分，還是包括專有部分以外的共有部分？雖然居住權(quán)設(shè)置的目的是為了滿足居住權(quán)人基本的生活需要，但如果將居住權(quán)限設(shè)置為所居住房屋的專有部分，對居住權(quán)人的基本生活保障是否會產(chǎn)生一定的影響？如果將居住權(quán)擴展到建筑物區(qū)分所有權(quán)上，對房屋所有人的權(quán)利則會產(chǎn)生一定的影響。這一點在小區(qū)車位問題上表現(xiàn)得尤為明顯。因為資源的稀缺性，同一小區(qū)很難保證居住權(quán)人與所有權(quán)人同時擁有車位。[9]這一問題會導(dǎo)致業(yè)主、居住權(quán)人和物業(yè)之間產(chǎn)生糾紛。北京一小區(qū)要求小區(qū)業(yè)主租賃車位時一次性支付三十年租金，這充分反映了車位在業(yè)主生活中的重要地位。

此外，居住權(quán)人是否享有業(yè)主大會的成員權(quán)仍無定論。居住權(quán)是用益物權(quán)[10]，因此，居住權(quán)人所享有的權(quán)能范圍是有限的，如果過度地擴展其權(quán)利，勢必會向社會傳達(dá)一個信息，即買房不如購買居住權(quán)。雖然這可以在一定程度上解決社會上出現(xiàn)的買房難問題，但從長遠(yuǎn)角度看，這會影響房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。回到居住權(quán)內(nèi)容上，如果居住權(quán)人沒有成員權(quán)，不能對房屋共有部分進(jìn)行管理，無法對業(yè)主大會所作的決策提出意見，則可能構(gòu)成對其居住權(quán)的侵犯。當(dāng)前民法典僅從框架上規(guī)定了居住權(quán)的基本內(nèi)容，并未對其與建筑物區(qū)分所有權(quán)之間的關(guān)系作出明確的規(guī)定。

（二）居住權(quán)與債權(quán)的沖突

居住權(quán)是為了保障居住人的生活而設(shè)立的。如果房屋上設(shè)置了居住權(quán)，債權(quán)人在行使債權(quán)的時候，就必須考慮居住權(quán)的存在。然而，在現(xiàn)實生活中，很容易遇到以下問題。

1.居住權(quán)與房屋抵押。抵押權(quán)是保障資金借出人能夠在借入人資產(chǎn)出售后所得到的現(xiàn)金中獲得償還的權(quán)利，實質(zhì)上這仍是基于債權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的物權(quán)行為，而居住權(quán)所指向的權(quán)能僅是使用和占有。因此，抵押權(quán)和居住權(quán)可以在同一套房屋上并存。設(shè)立過居住權(quán)的房屋抵押存在兩個情形：一是先設(shè)居住權(quán)后抵押。根據(jù)權(quán)利成立的先后關(guān)系，這種情形應(yīng)優(yōu)先保障居住權(quán)。如果抵押到期，銀行想要行使自己的抵押權(quán)，就必須考慮居住權(quán)人的權(quán)利。銀行在以房屋為抵押的相關(guān)業(yè)務(wù)中需要審慎考慮，以降低自身可能承擔(dān)的風(fēng)險。二是先設(shè)立抵押權(quán)后設(shè)立居住權(quán)。抵押權(quán)非質(zhì)權(quán)，房屋抵押后，抵押人依舊享有其房屋的使用權(quán)和占有權(quán)。在這種情況下，如果抵押人又設(shè)立了居住權(quán)，且居住權(quán)時間長于抵押權(quán)，則抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時是否需要考慮居住權(quán)問題，還是依照權(quán)利成立的時間順序，優(yōu)先行使抵押權(quán)而不顧居住權(quán)的存在？法律對此暫無定論，但這是一個不可忽視的重要問題，甚至?xí)鹑谑袌錾系娜谫Y行為產(chǎn)生影響。

2.居住權(quán)與一般債權(quán)。居住權(quán)的設(shè)置僅需具備合同約定和登記備案即可成立。在現(xiàn)實操作中，自然人完全可能會被設(shè)置為具有多個居住權(quán)的居住權(quán)人。[11]如果拖欠債務(wù)的債務(wù)人，為自己的房屋設(shè)置多個居住權(quán)，而不償還債務(wù)，由于其不能將房屋變現(xiàn)來償還債務(wù)，這對其債權(quán)人是十分不公平的。在以往的司法實踐中，為了逃避債務(wù)，已經(jīng)有債務(wù)人按照買賣不破租賃原則，惡意將自己房屋出租給親朋好友。事實上，設(shè)置了租賃權(quán)的房屋，即使法院將房屋拍賣，購買人也無法將房屋租賃人驅(qū)逐。長租合同具有二十年的期限限制，期限規(guī)定事實上也是對債權(quán)人利益的保護(hù)，使房屋的商業(yè)價值不至于完全消失。然而，對居住權(quán)的期限設(shè)置并無具體限制。不僅如此，居住權(quán)的立法目的是保障基本生活所需，多個居住權(quán)不能同時享有，實質(zhì)上會造成社會資源的浪費，不利于經(jīng)濟的發(fā)展。

三、居住權(quán)的域外立法經(jīng)驗

隨著居住權(quán)與所有權(quán)的分離，我國由房屋所產(chǎn)生的權(quán)利的內(nèi)容更加具體化和豐富化，除居住權(quán)、所有權(quán)外，還包括建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物區(qū)分所有權(quán)等。這些權(quán)利相互獨立又相互聯(lián)系，都與房屋這一標(biāo)的密切聯(lián)系。要更好地實現(xiàn)每個權(quán)利的立法目的，必須合理處理這幾項權(quán)利之間的關(guān)系。在這一方面，可以借鑒學(xué)習(xí)域外立法經(jīng)驗，結(jié)合我國的實際情況，因地制宜，有所取舍。

（一）法國的居住權(quán)

羅馬法是居住權(quán)這一概念的起源，法國設(shè)置居住權(quán)，在很大程度上是受到了羅馬法的影響。羅馬法中規(guī)定，父母長輩可以通過遺贈的方式將居住的權(quán)利轉(zhuǎn)移給家庭中的部分成員，以使這部分家庭成員的基本生活得到保障。最主要的情形是父母將居住權(quán)遺贈子女?！斗▏穹ǖ洹返诹偃亮偃臈l規(guī)定，對房屋享有居住權(quán)的人，可以與其家庭成員在該房屋內(nèi)居住，在賦予此項居住權(quán)利時其本人尚未結(jié)婚亦可。[12]這體現(xiàn)了居住權(quán)除去本人享有外，包括其家庭成員在內(nèi)的多人都可享有，居住權(quán)僅以享有此項權(quán)利的人與其家庭居住所需為限。這體現(xiàn)了居住權(quán)僅是為了滿足居住所需，而不能用作他途。居住權(quán)既不得讓與，亦不得出租，體現(xiàn)了明顯的人身專屬性的特性，即如果居住權(quán)人死亡，其所享有的居住權(quán)也隨之消滅。從對法律條款的解讀可以看出，居住權(quán)的設(shè)立是為了幫助社會弱勢群體享有基本的居住條件，保護(hù)他們的生存利益。羅馬法中居住權(quán)的設(shè)立是無償?shù)?，是基于特定的身份?quán)而形成的，這使居住權(quán)人在權(quán)利設(shè)定時對權(quán)利和義務(wù)的內(nèi)容沒有發(fā)言權(quán)，只能被動接受他人的設(shè)定。但隨著法國社會的發(fā)展進(jìn)步，居住權(quán)的設(shè)立可以考慮權(quán)利設(shè)立人的意見，契約自由被引入居住權(quán)設(shè)立之中。居住權(quán)的設(shè)立可以采用無償?shù)姆绞交蛘哂袃數(shù)姆绞健２捎糜袃數(shù)姆绞皆O(shè)立居住權(quán)意味著居住權(quán)人獲得了表達(dá)的自由，能夠?qū)?quán)利和義務(wù)的內(nèi)容發(fā)表意見，而不再是被動地接受別人賦予的權(quán)利。這一權(quán)能分離的變化滿足了不動產(chǎn)流通的需要，有利于不動產(chǎn)資源的充分利用，保障了房屋所有權(quán)人的利益，也拓展了居住權(quán)人的權(quán)利范圍。

此外，法國在司法實踐中創(chuàng)設(shè)了將居住權(quán)轉(zhuǎn)換為終身年金以保障居住權(quán)人的實際權(quán)利的做法，但其條件苛刻，只允許居住權(quán)人在身體健康出現(xiàn)問題而不得不入院治療并在事實上不能享有居住權(quán)時，以終身年金替代居住權(quán)的實際行使。法國的這種變通方式符合當(dāng)時法國的社會環(huán)境，給予居住權(quán)行使以較大的靈活性，能夠真正地保證居住權(quán)人的利益。

（二）德國的居住權(quán)

德國法律關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定大多數(shù)承襲了羅馬法的規(guī)定，確立居住權(quán)的目的是為了幫助弱者，但又不限于此。德國實行物權(quán)法定的原則，認(rèn)為物權(quán)的設(shè)定必須由立法加以確定，任何人都不能隨意創(chuàng)設(shè)物權(quán)的種類或者物權(quán)的內(nèi)容。在德國法體系中，居住權(quán)屬于物權(quán)范疇，因而受到物權(quán)法定原則的約束，當(dāng)事人不能基于合同或者協(xié)議，就法律直接規(guī)定的居住權(quán)的權(quán)利與義務(wù)作出個人約定。《德國民法典》第一千零九十三條規(guī)定：排除所有權(quán)人將建筑物或建筑物的一部分作為住房使用的權(quán)利，也可以作為限制的人役權(quán)加以設(shè)定；權(quán)利人有權(quán)在住房中接納其家屬以及與其地位相當(dāng)?shù)姆?wù)和護(hù)理人員。可見，居住權(quán)是在他人的住房之上設(shè)定的權(quán)利，而且此種權(quán)利僅僅是為特定個人設(shè)立的，該權(quán)利不得轉(zhuǎn)讓與繼承，只能由權(quán)利人享有。與此同時，德國對居住權(quán)人的范圍也進(jìn)行了一定的擴展，即增加了服務(wù)和護(hù)理人員。然而，隨著社會的不斷發(fā)展，德國對居住權(quán)的內(nèi)容作了拓展。例如，在德國的特別法中規(guī)定了投資性居住權(quán)，即長期居住權(quán)[13]，可以通過資助他人建房而獲得，也可以將自己獲得的權(quán)利用于出租與獲得收益，解決了居住權(quán)的投資性問題。德國法律區(qū)分了住宅所有權(quán)、共同所有權(quán)和居住權(quán)即用益物權(quán)之間的關(guān)系，最典型的例子是規(guī)定了“分時居住權(quán)”，即通過支付對價獲得一定時間內(nèi)的房屋居住權(quán)。通過居住權(quán)與所有權(quán)的分離，實現(xiàn)資源的充分利用。適應(yīng)了社會發(fā)展的需要。

除此之外，德國《住宅所有權(quán)和長期居住權(quán)法》中規(guī)定：居住權(quán)可以擴展到建筑物以外的土地，但在以住宅作為主物的限度以內(nèi)；對建筑物共有部分的設(shè)施，如無其他約定，居住權(quán)人也可以合理使用。這一點明確規(guī)定了居住權(quán)人的權(quán)利范圍不僅包括設(shè)立居住權(quán)的建筑物本身，還包括共有部分。而“合理使用”的規(guī)定明確了居住權(quán)人在一定意義上與所有權(quán)人具有同等的權(quán)利。

（三）意大利的居住權(quán)

意大利民法典對居住權(quán)的規(guī)定并未脫離羅馬法的影響，即將其作為身份權(quán)的延伸，用以保護(hù)社會弱者的生存權(quán)利。例如，家庭成員不僅包括未婚居住人，還包括其子女。[14]意大利民法典對居住權(quán)的創(chuàng)新之處體現(xiàn)在其第九百八十條關(guān)于用益物權(quán)的規(guī)定——在設(shè)立文件中未作出禁止性規(guī)定時，用益物權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓其權(quán)利，即在不違反法律明文規(guī)定的情況下，用益物權(quán)人可以自主處理自己的權(quán)利。房產(chǎn)所有權(quán)人若想實現(xiàn)居住權(quán)功能，可以設(shè)定僅限于居住的不動產(chǎn)用益權(quán)，這使居住權(quán)的流通性問題得以有效解決。意大利不需要重新規(guī)定新的法律或者設(shè)立特別法，就已實現(xiàn)了居住權(quán)的流通。[15]

意大利法律對居住權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)有著較為詳細(xì)的規(guī)定，即居住權(quán)人需要承擔(dān)管理和修繕房屋的必要支出，但超出正常修繕范圍的支出，可以在居住權(quán)消滅時向所有權(quán)人要求賠償。如果所有權(quán)人不愿意支付費用，居住權(quán)人可以行使留置權(quán)。

（四）日本的建筑物區(qū)分所有權(quán)

日本民法體系中并未規(guī)定居住權(quán)，但是其對于建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律規(guī)定卻可以擴展到房屋合法居住人這一范疇，而房屋合法居住人和居住權(quán)人在許多情況下具有相同的法律內(nèi)涵。在日本，房屋的合法居住人也有權(quán)利參與到房屋的管理中，并獲得成員權(quán)，可以參與業(yè)主大會，陳述意見。[16]同時，房屋的所有人基于管理規(guī)約或者集會的決議需要對建筑物的維護(hù)管理和使用負(fù)有義務(wù)時，居住人也有相同的義務(wù)。在日本法律中，雖然沒有直接使用居住權(quán)這一概念，但是房屋的合法居住人卻可以被解釋為居住權(quán)人。相較德國法律規(guī)定，日本法律不僅規(guī)定了房屋居住人享有類似所有權(quán)人的建筑物區(qū)分所有權(quán)，而且需要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。在日本法律中，房屋所有人和房屋合法居住人的權(quán)利與義務(wù)相重合的部分很多。

四、居住權(quán)現(xiàn)實困境的消解路徑

借鑒各國在居住權(quán)立法領(lǐng)域的創(chuàng)新實踐和立法經(jīng)驗，結(jié)合我國當(dāng)前民法典所確立的居住權(quán)法律框架，解決居住權(quán)問題所面臨的現(xiàn)實困境，可以從以下幾個方面著手。

（一）設(shè)定合同必備條款，規(guī)范居住權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)

依據(jù)我國民法典的規(guī)定，居住權(quán)是依據(jù)合同約定而設(shè)的，對他人的房屋行使使用、占有的用益物權(quán)，根本目的是為了滿足生活居住所需。如果對使用和占有僅作文義解釋，而不規(guī)定居住人的義務(wù)，是對所有權(quán)人的財產(chǎn)利益的侵害。[16]因此，有必要利用合同必備條款的方式規(guī)范居住權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)。當(dāng)然，這也存在一定的例外情況，例如居住權(quán)人與所有權(quán)人協(xié)商一致，雙方當(dāng)事人愿意放棄權(quán)利與義務(wù)，并愿意承擔(dān)由此引發(fā)的糾紛問題。必備條款的約定可以采用以下形式。

1.明確居住權(quán)人享有入學(xué)、落戶等權(quán)利。在我國，落戶和入學(xué)政策基本是與房屋所有權(quán)相關(guān)聯(lián)的。設(shè)置居住權(quán)，使居住權(quán)與所有權(quán)分離，就不得不考慮原先附著于所有權(quán)上的入學(xué)、落戶權(quán)益由誰享有。居住權(quán)的設(shè)置基礎(chǔ)是居住權(quán)合同，因此，所有權(quán)人與居住權(quán)人在訂立居住權(quán)合同時，應(yīng)該明確居住權(quán)人所享有的權(quán)利，對于附屬于房產(chǎn)的入學(xué)與落戶權(quán)益作出相應(yīng)的約定，在國家政策允許的范圍內(nèi)作出合理安排。

2.明確居住權(quán)人的合理利用和單純修繕義務(wù)。為了保證居住權(quán)人的基本生活需要，須對房屋內(nèi)設(shè)備進(jìn)行必要的維護(hù)。雙方當(dāng)事人可以就房屋客體的滅失約定各自的義務(wù)。租賃合同往往約定設(shè)備維修是房東的義務(wù)，然而，居住權(quán)合同可以通過無償?shù)姆绞皆O(shè)立，如果再強制規(guī)定所有權(quán)人具有維護(hù)和檢修義務(wù)，則會增加所有權(quán)人的負(fù)擔(dān)。對于修繕義務(wù)的處理可以借鑒我國臺灣的相關(guān)規(guī)定，規(guī)定住戶有維護(hù)、修繕、合理使用專有部分的義務(wù)?？紤]到居住權(quán)人的能力基礎(chǔ)，可適當(dāng)降低居住權(quán)人的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使條件。[17]“單純的維護(hù)修繕”由居住權(quán)人承擔(dān)，而超過“單純的維護(hù)修繕”范圍的則應(yīng)該由所有權(quán)人承擔(dān)。[18]因為居住權(quán)人所要求的僅是基本生活，他并不是房屋的所有人，大額修理支出全部由居住權(quán)人承擔(dān)并不合理。例如，對房屋裝修費用，所有權(quán)人并未真實享有裝修所帶來的權(quán)益，應(yīng)該考慮居住權(quán)的期限和裝修的可使用年限，綜合評估房產(chǎn)價值，按照比例分配所有權(quán)人和居住權(quán)人的負(fù)擔(dān)份額。當(dāng)然，所有權(quán)人基于特定身份關(guān)系，可以要求承擔(dān)所有費用，排除居住權(quán)人的義務(wù)履行。

3.明確高空墜物等侵權(quán)行為的民事責(zé)任。居住權(quán)的創(chuàng)新點是實現(xiàn)了居住權(quán)與所有權(quán)的分離。我國民法典規(guī)定，高空墜物造成損害他人財物或者身體的侵權(quán)事件時，房屋等建筑物的所有人、管理人或者使用人有承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的義務(wù)。對于所有人和居住權(quán)人共住情況下的侵權(quán)責(zé)任分配以及非居住權(quán)人個人過錯造成的高空墜物致人損傷時，所有權(quán)人和居住權(quán)人的責(zé)任分配，應(yīng)該在合同中予以明確，約定責(zé)任承擔(dān)份額，減少后期由于此類侵權(quán)事件發(fā)生而出現(xiàn)的法律糾紛。

4.約定居住權(quán)合同的違約事項。物權(quán)編規(guī)定居住權(quán)滅失的必要條件是登記備案的期限屆滿或者權(quán)利人去世。這一規(guī)定基本限制了居住權(quán)滅失的其他方式。這是基于居住權(quán)需保障居住權(quán)人長期穩(wěn)定的居住權(quán)利而設(shè)計的，如果遇到不得不解除居住權(quán)的情形，就必須事先在居住權(quán)合同之中約定居住權(quán)的解除事項，這能夠保障所有權(quán)人的利益。物權(quán)編的規(guī)定雖然采用物權(quán)法定的原則，但是居住權(quán)的設(shè)置卻又遵循合同法意思自治的原則。因此，利用合同的天然屬性，規(guī)定合同解除條件與違約責(zé)任，給予雙方當(dāng)事人解約自由，能夠避免后續(xù)的居住權(quán)糾紛，或?qū)⒓m紛限定在合同法的范疇之內(nèi)，以便協(xié)商解決。

（二）利用司法解釋對居住權(quán)提出限制

司法解釋能夠?qū)ΜF(xiàn)行的法律體系作出進(jìn)一步界定與補充，從而完善法律內(nèi)容。因此，利用憲法賦予審判組織和法官的司法權(quán)，對真實判例作出切合實際又不脫離法律的解釋是確有必要的。對居住權(quán)施行面臨的現(xiàn)實困境可以從以下幾個方面提出司法解釋。

1.唯一居住權(quán)受保障，但應(yīng)遵循公序良俗。根據(jù)我國民法典的規(guī)定，居住權(quán)的設(shè)立完全基于自愿原則，只要雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，法律便尊重其合同自由。因此，一個自然人可以被設(shè)置多個居住權(quán)。然而，在正常情況下，自然人享有一套房屋的居住權(quán)已經(jīng)足以滿足基本生活需要，設(shè)置多個居住權(quán)事實上構(gòu)成了資源的浪費，并不能真正實現(xiàn)物盡其用。因此，應(yīng)該合理地限制同時期居住權(quán)的數(shù)量，或者規(guī)定只有唯一居住權(quán)才受到法律保護(hù)。只有等前一個居住權(quán)的期限屆滿后，才能基于另一套房屋重新設(shè)置第二個居住權(quán)，以此避免一人多居住權(quán)的情況，防止有人惡意設(shè)置居住權(quán)，導(dǎo)致資源浪費。

基于特定關(guān)系，應(yīng)允許同一房產(chǎn)上設(shè)置存在多個居住權(quán)。居住權(quán)的設(shè)置需要滿足合同約定與備案登記兩項條件。因此，在同一房產(chǎn)上應(yīng)該允許設(shè)置多個居住權(quán)。例如，丈夫作為房屋所有人，可以為妻子、兒女和父母設(shè)置居住權(quán)，但應(yīng)該注意防范違背公序良俗的行為，如為破壞婚姻的第三者設(shè)置居住權(quán)，這不利于婚姻家庭關(guān)系的穩(wěn)定。因此，在設(shè)置多重居住權(quán)時，應(yīng)充分考慮所有權(quán)人與居住權(quán)人之間的關(guān)系，綜合衡量居住權(quán)的設(shè)置是否會對第三人的權(quán)益造成侵害，從源頭控制居住權(quán)的濫用。法律應(yīng)該對侵害的內(nèi)容予以明確，不僅要包括直接侵害，也應(yīng)考慮間接侵害所造成的損失。

2.居住權(quán)期限應(yīng)與房屋產(chǎn)權(quán)相聯(lián)系。居住權(quán)期限可以是終身，而建設(shè)用地使用權(quán)卻有期限。隨著醫(yī)療條件的發(fā)展，自然人的壽命不斷延長。如果將居住權(quán)期限設(shè)置為終身，則居住權(quán)期限可能超過當(dāng)前法律所規(guī)定的房屋產(chǎn)權(quán)期限。這便涉及房屋變成危房后，居住權(quán)人的居住權(quán)如何處理等問題。雖然民法典規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期的直接自動續(xù)期，[19]還規(guī)定了應(yīng)當(dāng)按照法律和行政法規(guī)的規(guī)定辦理續(xù)期費用的繳納或者減免事項，但法律卻并未規(guī)定房屋，續(xù)期費用是由居住權(quán)人繳納，還是由房屋所有權(quán)人繳納。因此，可以通過司法解釋，適當(dāng)限制居住權(quán)的期限，直接規(guī)定或者原則上規(guī)定居住權(quán)的約定期限不應(yīng)長于房屋產(chǎn)權(quán)期限，如果居住權(quán)合同約定了終身居住權(quán)，則同時應(yīng)該約定房屋產(chǎn)權(quán)到期后的處理辦法，防止居住權(quán)設(shè)立后，雙方出現(xiàn)居住權(quán)糾紛。

（三）通過法律救濟，解決涉居住權(quán)實務(wù)糾紛

1.司法救濟手段。法官的自由裁量權(quán)可以有效地救濟在居住權(quán)糾紛中處于弱勢地位的群體，幫助其平衡居住權(quán)人與所有權(quán)人以及第三人之間的關(guān)系，最大限度地補償其損失。[20]根據(jù)前文所述，在居住權(quán)糾紛中并非總是居住人處于弱勢地位，所有權(quán)人的利益甚至是相鄰關(guān)系或者債權(quán)人的利益都會受到損害。為有效處理這些糾紛，在司法裁判中可以借助長期租賃合同糾紛的處理經(jīng)驗。在當(dāng)前法律體系下，本著公平正義、等價有償、誠實信用的審判原則，作出正確的判決。司法救濟裁判具有強制性，可以有效地解決居住權(quán)糾紛。然而，在實際生活中，所有權(quán)人與居住權(quán)人之間往往具有較為親密的關(guān)系，司法救濟很可能會給當(dāng)事人造成較大的精神困擾。因此，司法救濟手段的使用，應(yīng)當(dāng)慎重考慮特定情形。

2.仲裁救濟手段。仲裁救濟手段是在法院外實施的一種救濟，指合同當(dāng)事人基于契約將未來可能發(fā)生的糾紛交給第三方仲裁機構(gòu)處理。用仲裁方式可以使當(dāng)事人之間的糾紛通過比較柔和的方式得到解決。相較司法救濟手段，仲裁救濟程序較為簡單，速度較快，效率較高，能夠照顧居住權(quán)人與所有權(quán)人之間的情感關(guān)系，更可能促使雙方達(dá)成一致意見。在現(xiàn)實生活中，所有權(quán)人為自己的父母、妻兒設(shè)立居住權(quán)的根本目的是為了保障他們的居住權(quán)利。因為房產(chǎn)利益而發(fā)生糾紛，是所有權(quán)人和居住權(quán)人都不愿意看到的。因此，通過仲裁手段救濟居住權(quán)糾紛中的受損害人，是值得推崇的。

3.行政救濟手段?；诰幼?quán)糾紛的特殊性，可以引入社區(qū)居委會進(jìn)行糾紛處理。社區(qū)居委會是社會居民的自治組織，對社區(qū)里發(fā)生的事情了解程度更高，在處理相關(guān)家庭居住權(quán)糾紛時，能夠更及時有效地找到雙方的爭議點，提出有效的糾紛解決策略。當(dāng)然，糾紛解決的專業(yè)性和技術(shù)性越來越強，對社區(qū)工作者的理論知識和技術(shù)手段都提出了較高的要求。因此，需要進(jìn)一步規(guī)范行政司法救濟程序，培養(yǎng)具備豐富法律知識和專業(yè)技能的工作人員，幫助解決糾紛。隨著社會的不斷發(fā)展，行政救濟的作用越來越大。

五、結(jié)語

綜上所述，我國民法典中增加有關(guān)居住權(quán)的內(nèi)容總體而言利大于弊。它填補了我國關(guān)于居住權(quán)的立法空白，豐富了物權(quán)的具體權(quán)利內(nèi)容，對解決當(dāng)前“炒房”、離婚不離家、主人去世房屋由保姆居住等社會熱點問題具有重要的指導(dǎo)作用[21]，能夠解決司法裁判中出現(xiàn)的爭議問題，真正實現(xiàn)房屋物盡其用和保護(hù)弱者的價值理念。盡管民法典中對于居住權(quán)作出的原則性規(guī)定還不夠詳盡，不能真正地直接應(yīng)用在司法判例中，但居住權(quán)立法框架的搭建為后續(xù)的司法解釋、法律法規(guī)確立指明了方向，對未來社會的發(fā)展而言是一件有利的事情，有利于解決既往涉及居住權(quán)糾紛實務(wù)的法律援引混亂問題，也有利于未來房屋管理政策的落實，如房產(chǎn)稅的征收等。應(yīng)當(dāng)盡快制定居住權(quán)實施細(xì)則，對居住權(quán)的界限作出規(guī)定。同時，也要利用合同法的規(guī)定，對居住權(quán)人和所有人的權(quán)利、義務(wù)作出一定約束，利用法律救濟手段平衡兩者之間的利益關(guān)系。只有通過法律手段、行政手段規(guī)制居住權(quán)的行使，才能規(guī)范房屋價值的轉(zhuǎn)換，真正實現(xiàn)房屋本身的價值，保障社會低收入群體的長期穩(wěn)定居住權(quán)。