文/本刊評論員

金融是房地產(chǎn)市場的血脈，既與各類主體的利益息息相關(guān)，又關(guān)乎國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融安全。在全面推行城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)金融市場經(jīng)歷了飛躍式發(fā)展，房地產(chǎn)金融體系基本形成，房地產(chǎn)金融監(jiān)管體制漸趨完善。我國住房發(fā)展取得舉世矚目的成就，離不開房地產(chǎn)金融市場的有力支撐。

在快速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)金融市場也出現(xiàn)了一些問題，甚至積累了不少風(fēng)險。一方面，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出過度金融化的勢頭。無論是銀行信貸，還是居民負(fù)債，其很大比例都投入房地產(chǎn)市場，不僅擠占了寶貴的金融資源，而且造成經(jīng)濟(jì)運行失調(diào)。另一方面，房地產(chǎn)金融風(fēng)險值得高度警惕。金融與風(fēng)險始終相伴。根據(jù)馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，金融風(fēng)險源于商品的內(nèi)在矛盾，即價值與使用價值的對立統(tǒng)一。隨著房地產(chǎn)金融化程度不斷加深，房地產(chǎn)泡沫和風(fēng)險隱患在不斷積累。在一段時間里，房地產(chǎn)泡沫被視為威脅金融安全的最大“灰犀?！薄Ｒ恍﹪业慕逃?xùn)也表明，房地產(chǎn)泡沫破滅對金融安全和宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定都會造成巨大影響。

黨的十九大以來，有關(guān)部門和城市貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，優(yōu)化金融資源配置，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，堅決遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化過快發(fā)展勢頭。

近期，為進(jìn)一步落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，中國人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同有關(guān)部門，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。該規(guī)則被市場總結(jié)為“三線四檔5%”，即金融監(jiān)管部門針對資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等指標(biāo)設(shè)置“三道紅線”，根據(jù)重點房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況，將這些企業(yè)按照踩線條數(shù)從多到少分成“紅”“橙”“黃”“綠”四檔進(jìn)行管理，每降一檔，企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模增速閾值的上限增加5%。

各類市場主體普遍認(rèn)為，市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，從而合理安排經(jīng)營活動和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險能力，也有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運行，防范及化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

為健全房地產(chǎn)金融審慎管理制度，在落實現(xiàn)有融資規(guī)則的基礎(chǔ)上，還可以優(yōu)化完善相關(guān)內(nèi)容和機(jī)制。首先，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。針對銀行等金融機(jī)構(gòu)，通過總額調(diào)控、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、實時監(jiān)測、柔性管控等手段，完善金融資源的配置方式，提高配置效率，增強(qiáng)配置有效性，從供給側(cè)推進(jìn)金融審慎管理制度的落實。其次，提升政策精準(zhǔn)性。要兼顧民生和發(fā)展，對于涉及民生領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，要加大金融支持力度。比如，對于老舊小區(qū)改造、舊住房改造、住房保障等工作，要精準(zhǔn)扶持。又比如，為培育發(fā)展住房租賃市場，可以將支持住房租賃的融資單列，使其區(qū)別于一般意義的房地產(chǎn)開發(fā)融資。通過增強(qiáng)政策精準(zhǔn)性，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實施有效引導(dǎo)。再次，增強(qiáng)動態(tài)監(jiān)管能力。房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展具有動態(tài)性，新業(yè)務(wù)、新產(chǎn)品、新模式層出不窮，職能部門的監(jiān)管能力應(yīng)不斷增強(qiáng)，做到“魔高一尺道高一丈”。