文| 任志遠(yuǎn)

引言

近年來，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化腳步的加快，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了迅猛的發(fā)展。然而在當(dāng)今形勢下，國際經(jīng)濟(jì)形勢正在轉(zhuǎn)變，人力物力成本提高，

國家宏觀調(diào)控意志堅決，限價、限購等政策進(jìn)一步壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，經(jīng)濟(jì)效益的減少使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力越來越大。在這種情況下，降低管理成本，同時尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)就成為所有房地產(chǎn)企業(yè)的必由之路。房地產(chǎn)企業(yè)建立財務(wù)共享中心，搭上共享經(jīng)濟(jì)的快車是幫助企業(yè)降低管理成本，加強(qiáng)風(fēng)險控制，提升市場競爭力的有效手段。

財務(wù)共享中心概述

財務(wù)共享中心是一種會計和報告業(yè)務(wù)管理方式，它的模式是將同屬于一個集團(tuán)的不同國家、地點(diǎn)的會計業(yè)務(wù)集合到一個部門進(jìn)行記賬和會計核算等，這個部門就是財務(wù)共享中心。最早的財務(wù)共享中心是由福特公司建立，它的應(yīng)用大大提升了企業(yè)的管理效率，降低了企業(yè)運(yùn)營成本。近年來，財務(wù)共享中心以其出色的表現(xiàn)被更多集團(tuán)公司等青睞并運(yùn)用在實(shí)際公司管理中。實(shí)踐表明，財務(wù)共享中心能夠有效解決大型集團(tuán)公司財務(wù)職能建設(shè)中的重復(fù)投入和效率底下的弊端，有效降低企業(yè)運(yùn)營成本，提升企業(yè)市場競爭力。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理機(jī)構(gòu)臃腫

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)大型集團(tuán)公司化的現(xiàn)象。由于日益激烈的市場競爭，中小型房地產(chǎn)企業(yè)大多被迫轉(zhuǎn)行或者被大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)吞并。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)公司的大肆擴(kuò)張也帶來了一些問題，其一就是財務(wù)管理的問題。大型房地產(chǎn)企業(yè)一般分為三個等級，每個等級都有自己的財務(wù)部門，包括集團(tuán)公司財務(wù)部、區(qū)域公司財務(wù)部和項目公司財務(wù)部等。這些財務(wù)部門的財務(wù)管理工作有很多重復(fù)的地方，這是對房地產(chǎn)企業(yè)人力資源成本的浪費(fèi)。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理多元復(fù)雜

現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)是一個綜合的企業(yè)，不僅僅包括對住房等地產(chǎn)的管理，還包括物業(yè)、餐飲、酒店、購物中心等經(jīng)營項目的管理。這些經(jīng)營項目的財務(wù)管理綜合復(fù)雜，財務(wù)管理人力成本偏高，管理效率低下，拉低了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理流程復(fù)雜

現(xiàn)如今房地產(chǎn)企業(yè)的多元化經(jīng)營項目一定程度上彌補(bǔ)了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)上的不足，但也給財務(wù)管理帶來巨大挑戰(zhàn)。以房地產(chǎn)企業(yè)旗下的購物中心為例，財務(wù)部門工作內(nèi)容包括收付款業(yè)務(wù)、資金調(diào)度業(yè)務(wù)、支付業(yè)務(wù)和其他有關(guān)賬務(wù)處理依據(jù)的業(yè)務(wù)等。細(xì)分來說，收付款業(yè)務(wù)包括收取和退還租金、意向金、購物金等；資金調(diào)度業(yè)務(wù)指的是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金調(diào)度；支付業(yè)務(wù)包括支付營銷費(fèi)用、行政費(fèi)用報銷等；其他有關(guān)財務(wù)處理依據(jù)的業(yè)務(wù)包括房產(chǎn)稅、土地使用稅等。這些紛繁復(fù)雜的業(yè)務(wù)都必須安排一定數(shù)量的財務(wù)人員處理。如此多的財務(wù)人員互相之間業(yè)務(wù)上的溝通就是一個問題，除此之外還有財務(wù)數(shù)據(jù)錯漏、不規(guī)范操作等一些列問題，難以監(jiān)管。

房地產(chǎn)企業(yè)建立財務(wù)共享中心的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)資金集中程度低，風(fēng)險大

房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的結(jié)構(gòu)模式使得大多數(shù)財務(wù)資金都是由各門店屬地進(jìn)行結(jié)算。房地產(chǎn)企業(yè)遵循國家的相關(guān)規(guī)定，實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管制度，各個項目公司都存在多個銀行賬戶，導(dǎo)致資金分散，大量的資金保存在這些賬戶中，風(fēng)險大，利用率低。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)總部對這些資金的調(diào)配難度大，有必要加強(qiáng)對這些資金的管理。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人力資源需要控制

在傳統(tǒng)企業(yè)財務(wù)管理模式中，每個單獨(dú)的子公司必須配備四個財務(wù)管理人員，包括一個出納，一個會計，一個案場財務(wù)和一個財務(wù)經(jīng)理，缺一不可。由于房地產(chǎn)企業(yè)子公司眾多，需要配備的財務(wù)管理人員也就更多，財務(wù)管理人員需求量大增，企業(yè)人力資源成本高。房地產(chǎn)企業(yè)招收大量的財務(wù)管理人員又導(dǎo)致了一個新的問題，部分管理人員專業(yè)素質(zhì)不達(dá)標(biāo)，風(fēng)險防控意識差等，致使財務(wù)管理工作效率低。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人力資源成本高的問題亟待解決。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理監(jiān)管有待加強(qiáng)

當(dāng)前來說，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的開展一般是由各子公司獨(dú)立進(jìn)行，總公司對子公司的控制能力弱。總公司下達(dá)的任務(wù)、推行的各項規(guī)定，一般來說對子公司的約束力小，子公司往往自行其事，總公司的財務(wù)監(jiān)管名存實(shí)亡。在這樣的情況下，子公司的財務(wù)核算不規(guī)范，提供給總公司的數(shù)據(jù)真實(shí)性難以保證，財務(wù)監(jiān)管有待加強(qiáng)。

房地產(chǎn)企業(yè)建立財務(wù)共享中心的關(guān)鍵點(diǎn)

建立和完善財務(wù)共享中心管理體系

財務(wù)共享中心的業(yè)務(wù)是對各子公司等財務(wù)業(yè)務(wù)的匯總處理，財務(wù)的核算工作具有標(biāo)準(zhǔn)化、重復(fù)性的特點(diǎn)，需要建立和完善一個管理體系來進(jìn)行規(guī)范。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)共享中心的工作是資產(chǎn)管理、現(xiàn)金管理、總賬管理等，所需流程包括會計核算流程和業(yè)務(wù)審批流程等。

完善的管理體系能夠制定一個可行性高的流程和管理標(biāo)準(zhǔn)，提高財務(wù)管理工作的效率，減少人工差錯，降低資金管理風(fēng)險，從而提高企業(yè)競爭力。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)共享中心的建設(shè)要與企業(yè)實(shí)際相符合

各個房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模相差較大，工作人員素質(zhì)水平也參差不齊，各企業(yè)管理水平千差萬別，所以房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)共享中心的建設(shè)必須與企業(yè)實(shí)際相符合。在具體的建設(shè)規(guī)劃中，企業(yè)應(yīng)該科學(xué)合理的規(guī)劃財務(wù)崗位，明確各崗位職責(zé)，落實(shí)責(zé)任制，確保財務(wù)共享中心的管理工作權(quán)責(zé)明確，流程清晰。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)共享中心建設(shè)之前應(yīng)進(jìn)行全面詳細(xì)的調(diào)查，掌握企業(yè)財務(wù)實(shí)際情況，做好可行性報告。以萬科為例，萬科集團(tuán)是房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭羊之一。

萬科集團(tuán)在2010年以后就發(fā)現(xiàn)原有的財務(wù)管理工作隨著集團(tuán)的擴(kuò)大而變得重復(fù)笨重，浪費(fèi)了大量的人力資源，然后在2013年開始著手建立財務(wù)共享中心。在業(yè)務(wù)范圍上，從費(fèi)用共享開始，逐步將資金管理、運(yùn)營分析等納入共享范圍。到2019年整個財務(wù)共享中心能夠達(dá)到每月處理業(yè)務(wù)4萬筆，涉及100多個城市和2000多個項目公司，核算的自動化率在2016年已經(jīng)達(dá)到95%。萬科的財務(wù)共享中心的建立也不是一蹴而就的，而是根據(jù)實(shí)際情況將業(yè)務(wù)一點(diǎn)一點(diǎn)的納入到共享中心業(yè)務(wù)范圍。

重視對財務(wù)共享中心工作人員的管理培訓(xùn)

財務(wù)工作是一種細(xì)致的工作，對于現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)工作而言，需要的是具有專業(yè)知識、綜合素質(zhì)水平高的財務(wù)管理人才，尤其是近年來“業(yè)財融合”的趨勢愈加明顯，這就對財務(wù)管理人員提出了更高的要求。在實(shí)際管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期對共享中心財務(wù)管理人員進(jìn)行綜合素質(zhì)和專業(yè)能力的教育培訓(xùn)，提高財務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)。在進(jìn)行招聘時，引進(jìn)專業(yè)素質(zhì)高的財務(wù)管理人才，建設(shè)高素質(zhì)的財務(wù)管理人才隊伍。建立健全考核機(jī)制和獎懲機(jī)制，對財務(wù)管理人員進(jìn)行定期的考核，對考核成績高的人員進(jìn)行獎勵，考核成績低的人員進(jìn)行懲罰，調(diào)動管理人員的積極性，提高共享中心財務(wù)管理工作效率。

建設(shè)信息化網(wǎng)絡(luò)平臺

現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展加快了信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，近年來出現(xiàn)了一大批信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，它們以其優(yōu)越性備受人們青睞，已經(jīng)被廣泛運(yùn)用于社會生活的各個角落。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視信息化網(wǎng)絡(luò)平臺的建設(shè)，拓寬財務(wù)共享中心的管理渠道，將一些程序化、流程化的財務(wù)管理工作搬到網(wǎng)上來處理。這樣既加快了審批等流程性工作，又降低了資金管理的風(fēng)險，有效減少了工作量。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該建立微信公眾號等新媒體網(wǎng)絡(luò)平臺，建設(shè)財務(wù)管理網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管渠道，隨時接受工作人員和人民群眾的監(jiān)督，嚴(yán)懲違規(guī)操作、謀取私利等行為，為房地產(chǎn)企業(yè)廉政建設(shè)增加保障。

結(jié)束語

在當(dāng)今社會形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)建立財務(wù)共享中心有利于降低人力資源管理成本，減少財務(wù)管理工作量，降低資金管理的風(fēng)險，有效提高企業(yè)市場競爭力，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，這種模式已經(jīng)成為一種時代的選擇。