劉春松

（山東九齊律師事務(wù)所，山東 煙臺(tái) 264000）

2020 年5 月28 日全國(guó)人大通過(guò)的《民法典》將于2021 年1 月1 日正式實(shí)施，在《民法典》中，對(duì)于傳統(tǒng)的法條做了適應(yīng)社會(huì)發(fā)展性的概念重構(gòu)和交叉應(yīng)用，創(chuàng)新的依據(jù)法治社會(huì)與時(shí)俱進(jìn)的發(fā)展產(chǎn)生了相對(duì)多的新的法律條文和新的法律概念。民法典的物權(quán)編，居住權(quán)作為一種新興的用益物權(quán)首次在民法典中提出，同時(shí)也標(biāo)志著我們國(guó)家涉及物權(quán)的法律體系進(jìn)一步的創(chuàng)新完善。

一、居住權(quán)的概念理解

居住權(quán)作為《民法典》物權(quán)編中首次提出的法律概念，確認(rèn)了居住權(quán)首先歸屬于物權(quán)，是用益物權(quán)，居住權(quán)具有物權(quán)的所有特性。居住權(quán)的字面理解就是居住權(quán)人有權(quán)利按照雙務(wù)或者多務(wù)的居住權(quán)合同的約定，對(duì)于相對(duì)人的住宅享有占有并使用的用益物權(quán)，居住權(quán)設(shè)立的目的是滿足生活居住的基本需要。按照立法者的態(tài)度，居住權(quán)的提出首先是對(duì)于公租房和以房養(yǎng)老的老年人的合法居住權(quán)益的保護(hù)，同時(shí)，對(duì)于涉及居住權(quán)的其他民事主體的住房進(jìn)行了法律保障，居住權(quán)的最終目的是保護(hù)特定人群的居住需求。

二、居住權(quán)法律維度的理解

居住權(quán)從所有權(quán)中分離，從屬于物權(quán)，具有物權(quán)的所有特性。居住權(quán)是用益物權(quán)，居住權(quán)具有絕對(duì)性、排他性以及對(duì)世性，居住權(quán)是一種新型的他物權(quán)和用益物權(quán)。

民法典第二編物權(quán)第三分編用益物權(quán)第四章居住權(quán)對(duì)于居住權(quán)做了相對(duì)全面的詮釋，居住權(quán)涵蓋了民法典的第366 條到第371 條總計(jì)六條法律規(guī)定。

居住權(quán)的法條理解就是居住權(quán)人對(duì)于他人所有的房屋或者住宅全部或者部分享有的占有并使用的法定權(quán)利。

居住權(quán)設(shè)立的目的是將房屋所有權(quán)在房屋所有人和居住人之間進(jìn)行居住權(quán)利的重新分配，從而滿足社會(huì)發(fā)展的多維度居住需求。

居住權(quán)的設(shè)立，在保障所有權(quán)人所有權(quán)的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化租賃權(quán)法律地位的同時(shí)，伴隨著社會(huì)發(fā)展，在所有權(quán)和租賃權(quán)之間填補(bǔ)了“人有所居即居者有其屋”的住房需求矛盾，是創(chuàng)新發(fā)展的法律保護(hù)社會(huì)發(fā)展的體現(xiàn)。

三、居住權(quán)和租賃權(quán)的法律差異性理解

居住權(quán)是物權(quán)，是完全獨(dú)立的他物權(quán)和用益物權(quán)，居住權(quán)享有物權(quán)的所有特性，居住權(quán)具有對(duì)世性、排他性和絕對(duì)性。居住權(quán)在民法典的第366 條到第371 條有成體系的從概念到應(yīng)用落地的詮釋，居住權(quán)的法律地位是物權(quán)法定，具有絕對(duì)性和排他性。

租賃權(quán)是債權(quán)，租賃權(quán)本身具有相對(duì)性，租賃權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)受制于雙務(wù)或者多務(wù)合同的預(yù)先設(shè)立或者設(shè)定，租賃權(quán)的外部對(duì)抗性也只能是特定的相對(duì)人。租賃權(quán)體現(xiàn)在民法典第725 條的“買賣不破租賃”、第726、727、728 條的“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”以及第734 條的“優(yōu)先承租權(quán)”等法律規(guī)定中。相關(guān)法律規(guī)定強(qiáng)化了租賃權(quán)的效力，同時(shí)也明示了租賃權(quán)的相對(duì)性，表明了租賃權(quán)對(duì)抗其他相對(duì)人的效力。

四、居住權(quán)和租賃權(quán)的實(shí)務(wù)差異性理解

（一）居住權(quán)和租賃權(quán)的有效性之間的差異

居住權(quán)作為物權(quán)的一種，物權(quán)自身的對(duì)世性和排他性，從法律層面規(guī)定居住權(quán)的設(shè)立必須依法設(shè)立，居住權(quán)的生效必須經(jīng)過(guò)有權(quán)機(jī)關(guān)的登記公示才能設(shè)立。也就是說(shuō)，居住權(quán)的生效以在有權(quán)機(jī)關(guān)的登記設(shè)立為生效要件，沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記的居住權(quán)，不發(fā)生民法典中居住權(quán)的效力，不能夠稱之為居住權(quán)。民法典第368 條規(guī)定說(shuō)，居住權(quán)的設(shè)立，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。法律規(guī)定也進(jìn)一步表明居住權(quán)的設(shè)立的有效性是公示登記。

租賃權(quán)是基于合同法規(guī)定的債權(quán)，債權(quán)有與生俱來(lái)的相對(duì)性。民法典第706 條對(duì)于租賃權(quán)有詮釋，租賃合同雙方當(dāng)事人沒(méi)有依照法律和行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，不影響合同的效力。從這個(gè)法條規(guī)定來(lái)理解，租賃權(quán)是相對(duì)的，租賃權(quán)的生效基于合同雙方當(dāng)事人的合意達(dá)成，租賃合同是否登記不會(huì)影響相對(duì)人之間的租賃關(guān)系，也就是說(shuō)，租賃權(quán)的有效性是合同相對(duì)人之間的合意。

（二）居住權(quán)和租賃權(quán)的有償無(wú)償性之間的差異

居住權(quán)作為一種用益物權(quán)，民法典設(shè)立的初衷是無(wú)償?shù)?。居住?quán)代表著立法者對(duì)于“人者有其居”的愿望，立法者意圖從法律的維度解決當(dāng)下的住宅供給制度不平衡的難題，通過(guò)多主體住房供給制度、多渠道住房保障制度以及租賃和購(gòu)買并舉的住房制度打破當(dāng)下住房制度面臨的難題。因此，無(wú)償性雖然在民法典中特別明確的法律條文強(qiáng)硬體現(xiàn)，但是立法者的意圖卻通過(guò)居住權(quán)的物權(quán)屬性做了間接的潛在的意圖表示。民法典第368 條規(guī)定，居住權(quán)原則上是無(wú)償?shù)?。居住?quán)的原則上的無(wú)償性也是居住權(quán)的標(biāo)桿屬性。

租賃權(quán)又名為使用收益權(quán)，租賃權(quán)的法律源屬于合同法，租賃合同的雙務(wù)或者多務(wù)相對(duì)人基于租賃合同，承租人在取得租賃物后，對(duì)租賃物享有的以使用收益為合同目的的必要的占有權(quán)。租賃權(quán)的合同屬性，體現(xiàn)了出租人的讓渡使用權(quán)和承租人的使用收益權(quán)，既然存在合同的相對(duì)方，同時(shí)租賃權(quán)的債權(quán)屬性，也進(jìn)一步的表明有償性是租賃權(quán)的根本特性。在合同的相對(duì)方，權(quán)利和義務(wù)是對(duì)等的，同樣有償性也是合同的目的。租賃權(quán)來(lái)源于合同，有償性是租賃權(quán)固有屬性。

（三）居住權(quán)和租賃權(quán)之間的時(shí)效性差異

居住權(quán)是物權(quán)，物權(quán)本身的屬性是對(duì)世權(quán)和絕對(duì)權(quán)，所以，居住權(quán)設(shè)定的期限是沒(méi)有限制的。民法典第370 條規(guī)定說(shuō)，居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。理解民法典的條文，可以感受到，立法者對(duì)于居住權(quán)的期限沒(méi)有過(guò)多的干預(yù)，所以居住權(quán)的期限可以基于設(shè)立登記，短期性、長(zhǎng)期性以及持續(xù)終生都是可行的。居住權(quán)的期限法律沒(méi)有過(guò)多的限制。

租賃權(quán)的期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年，民法典第705條規(guī)定說(shuō)，租賃期限不得超過(guò)20年；超過(guò)20 年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期限屆滿的，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，重新約定的租賃合同自續(xù)訂之日起不超過(guò)20 年。這個(gè)法條進(jìn)一步的闡述了租賃協(xié)議的極限20 年的時(shí)效性。

居住權(quán)和租賃權(quán)在時(shí)效性質(zhì)的差異，表明了立法者對(duì)于債權(quán)和物權(quán)的分階層認(rèn)識(shí)，同時(shí)也進(jìn)一步體現(xiàn)了居住權(quán)無(wú)償性和租賃權(quán)有償性之間的差異。立法者意圖是從根本上體現(xiàn)居住權(quán)在保障居住人居住權(quán)益功能的強(qiáng)大。

五、居住權(quán)規(guī)定的未盡事宜

（一）居住權(quán)和租賃權(quán)在實(shí)務(wù)當(dāng)中出現(xiàn)了沖突怎么辦

租賃權(quán)出現(xiàn)在居住權(quán)登記設(shè)立之前，租賃權(quán)基于法律規(guī)定可以對(duì)抗所有權(quán)變更，租賃權(quán)是否也可以對(duì)抗居住權(quán)的登記設(shè)立？居住權(quán)登記設(shè)立生效之后，是否可以基于居住權(quán)依法滌除住宅的原居住人的租賃權(quán)？在居住權(quán)的實(shí)施過(guò)程當(dāng)中，出現(xiàn)了上述的沖突怎么辦？立法者將矛盾扔給了司法者，初期的基于司法者的依法自由裁量的原則進(jìn)行處理，未來(lái)期待相關(guān)的司法解釋能夠一一解決。

（二）居住權(quán)和擔(dān)保物權(quán)在失望當(dāng)中出現(xiàn)了沖突怎么辦

擔(dān)保物權(quán)上設(shè)立有居住權(quán)，當(dāng)擔(dān)保物權(quán)需要實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，由于居住權(quán)的物權(quán)排他屬性，會(huì)對(duì)于擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)出現(xiàn)法律障礙。新的物權(quán)人即使獲得了所有權(quán)，但是，所有權(quán)對(duì)抗不了居住權(quán)，新的物權(quán)人獲得的物權(quán)將會(huì)是有瑕疵的，出現(xiàn)這種擔(dān)保物權(quán)和居住權(quán)的沖突應(yīng)該怎么解決？同樣的問(wèn)題也是扔給了司法者，初期的基于司法者的依法自由裁量的原則進(jìn)行處理，未來(lái)期待相關(guān)的司法解釋能夠一一解決。

（三）居住權(quán)人的居住權(quán)限有多少

居住權(quán)人是否可以依據(jù)居住權(quán)的絕對(duì)性和排他性允許其他非權(quán)利人進(jìn)行居??？居住權(quán)人是否享有住宅的租賃權(quán)？居住權(quán)是否可以依法繼承？居住權(quán)和所有權(quán)的分立屬性，對(duì)于原所有權(quán)人擁有的就近入學(xué)權(quán)益、落戶權(quán)益等衍生權(quán)益歸屬哪一方？居住權(quán)是否可以分割？一個(gè)物權(quán)單位是否可以設(shè)立登記多個(gè)居住權(quán)？這些問(wèn)題未來(lái)在實(shí)務(wù)當(dāng)中都會(huì)面臨，同樣的問(wèn)題也是扔給了司法者，初期的基于司法者的依法自由裁量的原則進(jìn)行處理，未來(lái)期待相關(guān)的司法解釋能夠一一解決。

六、居住權(quán)法治社會(huì)創(chuàng)新發(fā)展的展望

居住權(quán)是立法者圍繞“人有所居”的立法初衷，推動(dòng)社會(huì)公平的體現(xiàn)。居住權(quán)填補(bǔ)了所有權(quán)和租賃權(quán)之間的法律空白，推動(dòng)了所有權(quán)的進(jìn)一步細(xì)化，是法治社會(huì)的法治進(jìn)步。

居住權(quán)的實(shí)施，也交叉的出現(xiàn)了一些彼此相悖離的實(shí)務(wù)沖突。司法者通過(guò)交叉的法律規(guī)定、深度理解立法者立法意圖以及司法者自身法律素養(yǎng)的自由裁量權(quán)，從實(shí)務(wù)中為圍繞居住權(quán)的司法糾紛解決貢獻(xiàn)多維度的力量。居住權(quán)的實(shí)務(wù)應(yīng)用，需要更詳細(xì)的司法解釋進(jìn)行支持。

居住權(quán)的創(chuàng)新發(fā)展，是法治社會(huì)的進(jìn)步，更是法治創(chuàng)新的進(jìn)步。