李韻

疫情期間，不少商家都在感嘆：“今年生意難做啊！”為相應(yīng)政府的防疫政策，不少商店都閉門歇業(yè)，這一關(guān)門，問(wèn)題就出來(lái)了，沒(méi)有收入，租金怎么交？如果基于租金返還為請(qǐng)求訴諸法院，是否可以得到法院的支持？

一、基本案情

黃某自2018年8月1日承租邱某的店面開(kāi)理發(fā)店，租賃期限3年，每月按期繳納租金1600元。2020年1月24日，江西省啟動(dòng)重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)，黃某關(guān)閉理發(fā)店。2020年2月21日，黃某看到有序恢復(fù)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)的通告后，于次日開(kāi)店?duì)I業(yè)，在同邱某溝通減免部分租金未果后，黃某將邱某告上法庭，要求邱某減免疫情停業(yè)期間部分租金700元。

二、案情分析

5月9日，國(guó)家發(fā)改委等八個(gè)部委發(fā)布的《關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情進(jìn)一步幫扶服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶緩解房屋租金壓力的指導(dǎo)意見(jiàn)》作出了對(duì)減免租金的具體規(guī)定：受新冠肺炎疫情影響，服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶房屋租金成本支出壓力大，國(guó)有房屋租賃相關(guān)主體要帶頭履行社會(huì)責(zé)任、主動(dòng)幫扶小微企業(yè)，鼓勵(lì)非國(guó)有房屋租賃相關(guān)主體在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上合理分擔(dān)疫情帶來(lái)的損失。各級(jí)政府要加大政策支持力度，金融機(jī)構(gòu)視需要給予適當(dāng)支持。房屋租金減免和延期支付政策主要支持經(jīng)營(yíng)困難的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶，優(yōu)先幫扶受疫情影響嚴(yán)重、經(jīng)營(yíng)困難的餐飲、住宿、旅游、教育培訓(xùn)、家政、影院劇場(chǎng)、美容美發(fā)等行業(yè)。

推動(dòng)對(duì)承租國(guó)有房屋（包括國(guó)有企業(yè)和政府部門、高校、研究院所等行政事業(yè)單位房屋，下同）用于經(jīng)營(yíng)、出現(xiàn)困難的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶，免除上半年3個(gè)月房屋租金。轉(zhuǎn)租、分租國(guó)有房屋的，要確保免租惠及最終承租人。

對(duì)承租非國(guó)有房屋用于經(jīng)營(yíng)、出現(xiàn)困難的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶，鼓勵(lì)出租人考慮承租人實(shí)際困難，在雙方平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，減免或延期收取房屋租金。

上述法條可以歸納為：國(guó)有資產(chǎn)的出租的租金應(yīng)當(dāng)減免，鼓勵(lì)非公經(jīng)濟(jì)房租的減免。

黃先生的租金是私人承租，因此可以與房東協(xié)商減租，協(xié)商不成，只能上法院來(lái)打官司。那么黃先生可以有哪幾項(xiàng)主張權(quán)利的理由？

根據(jù)民法典的“公平原則”，要求減免租金。

《民法典》總則第六條規(guī)定：“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)?！弊罡呷嗣穹ㄔ河“l(fā)《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（二）》的通知第六項(xiàng)規(guī)定：“承租非國(guó)有房屋用于經(jīng)營(yíng)，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒(méi)有營(yíng)業(yè)收入或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照原租賃合同支付租金對(duì)其明顯不公平，承租人請(qǐng)求減免租金、延長(zhǎng)租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行調(diào)解;調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更合同?！惫皆瓌t是民法的一項(xiàng)基本原則，是當(dāng)事人在處理糾紛時(shí)為維持當(dāng)事人之間的利益均衡而依據(jù)社會(huì)公平、正義的觀念來(lái)確定各方的權(quán)利和義務(wù)的原則。在疫情期間，房屋不能實(shí)現(xiàn)其功能，繼續(xù)履行租賃合同對(duì)一方當(dāng)事人明顯不公平，因此黃先生可以請(qǐng)求法院根據(jù)公平原則要求雙方共同承擔(dān)房屋租金。

“不可抗力”或“情勢(shì)變更”條款的選擇。

不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。根據(jù)《合同法》第一百七十一條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外?！苯衲暌咔榈膰?yán)重性超過(guò)了我們的想象，黨中央動(dòng)用舉國(guó)之力來(lái)防范疫情，作為經(jīng)營(yíng)者，這個(gè)災(zāi)害是無(wú)法預(yù)知的，因此此次疫情符合不可抗力的情形。

《合同法司法解釋（二）》提出了情勢(shì)變更原則：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”

所謂情勢(shì)，指的是與合同相關(guān)的客觀事實(shí)，如國(guó)家政治、政策、戰(zhàn)爭(zhēng)、通貨膨脹、金融危機(jī)等影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的劇變。本次疫情已經(jīng)被納入重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件，國(guó)民響應(yīng)政府的號(hào)召居家防疫，商鋪閉門歇業(yè)，國(guó)民生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)遭到了重大的影響，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化。此外，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化不同于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)指的是在商業(yè)活動(dòng)中，由于各種不確定因素引起的，給商業(yè)主體帶來(lái)獲利或損失的機(jī)會(huì)或可能性的一切客觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。本次疫情明顯不屬于造成商業(yè)主體損失的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。因此將本次疫情所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化可以稱為“情勢(shì)變更”。

不可抗力和情勢(shì)變更的區(qū)別在于：

（1）不可抗力已經(jīng)構(gòu)成合同的履行不能。情勢(shì)變更是在合同可以繼續(xù)履行的前提下，繼續(xù)履行將會(huì)給當(dāng)時(shí)人一方造成明顯不公平。

（2）不可抗力是法定免責(zé)事由，當(dāng)事人只要提交證明有不可抗力的因素存在使得合同履行不能，就可以解除合同并部分或全部免除責(zé)任。情勢(shì)變更屬于非法定免責(zé)事由，需要當(dāng)事人向法院申請(qǐng)變更或解除合同之后，法院再根據(jù)個(gè)案的具體情況來(lái)裁量是否予以變更或解除。

對(duì)于租賃合同來(lái)說(shuō)，在疫情期間受到客觀情況以及政府措施的影響，相關(guān)個(gè)體商戶及其企業(yè)要求關(guān)門歇業(yè)的情況下，合同根本不能正常履行，承租人雖然依舊占有出租人的房屋，然而商鋪已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，但是是否影響到合同目的不能實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而主張解除合同還要進(jìn)一步分析。

不可抗力事件的發(fā)生，對(duì)履行合同的影響程度不一，如果只是短暫性地影響到合同的履行，可以通過(guò)延期履行來(lái)實(shí)現(xiàn)合同的目的，不能直接適用法定的解除權(quán)。在本案中，黃某的店鋪從2020年1月24日關(guān)閉店鋪，到2020年2月22日開(kāi)店?duì)I業(yè)，中間大概相隔一個(gè)月的時(shí)間，黃某自2018年8月1日承租店鋪，租賃期間是三年，合同的剩余租期是17個(gè)月。不難看出，疫情導(dǎo)致合同不能履行的一個(gè)月只是一個(gè)短暫的障礙，還是可以繼續(xù)履行的，直接解除合同對(duì)出租方來(lái)說(shuō)顯失公平，亦不符合契約精神。

本案的黃某沒(méi)有要求解除合同，那么可以主張不可抗力來(lái)減免租金嗎？本文對(duì)此持異議。違約責(zé)任的承擔(dān)方式有：繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、支付違約金、賠償金。租金是承租人的主給付義務(wù)，不屬于違約責(zé)任的承擔(dān)方式，因此，根據(jù)《合同法》117條第1款第1句 不能得出承租人可以減免租金的結(jié)論。

在合同尚不足以徹底不能履行的情況下，承租人黃某無(wú)法依據(jù)不可抗力去要求解除合同并免除責(zé)任，但是，可以根據(jù)情勢(shì)變更原則向法院或者仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更合同、延長(zhǎng)租期或減免租金，因?yàn)樽赓U合同并非完全不能履行，只是繼續(xù)履行的話對(duì)承租人一方顯失公平，因此采取情勢(shì)變更作為申請(qǐng)的理由更為合適。

三、法院判決

江西省黎川縣人民法院將本次疫情影響認(rèn)定為不可抗力，并根據(jù)公平原則要求要求雙方共同承擔(dān)不可抗力造成的損失。經(jīng)調(diào)解未果后，判決邱某減免黃某疫情停業(yè)期間部分租金700元。

本案是首個(gè)起訴疫情期間減免房租的案例。在疫情大考中，國(guó)家充分考慮民眾的需求，及時(shí)發(fā)布相關(guān)法律規(guī)定，法院根據(jù)最新發(fā)布的減免租金的法律規(guī)定判決案件，為大中小企業(yè)挽回不少損失，充分體現(xiàn)了效率與以人為本相結(jié)合的法治原則。雖然法院以不可抗力判決減免租金，但是本文認(rèn)為，應(yīng)以情勢(shì)變更為由判決減免租金更為妥當(dāng)。在《合同法司法解釋（二）》中明確規(guī)定將不可抗力的情形排除在情勢(shì)變更之外，在二元擇一的應(yīng)對(duì)機(jī)制下，不可抗力和情勢(shì)變更涇渭分明，當(dāng)事人只能擇一適用。從最大地維護(hù)當(dāng)事人利益的角度考量，若直接適用不可抗力，則在此案件中對(duì)應(yīng)地只能解除合同，因而限制了當(dāng)事人的選擇權(quán);若將此次疫情認(rèn)定為不可抗力，經(jīng)過(guò)雙方當(dāng)事人協(xié)商同意變更合同以達(dá)到繼續(xù)履行的目的，則仍然可以認(rèn)定為適用情勢(shì)變更。再者，不可抗力認(rèn)定與合同的履行程度息息相關(guān)，合同未達(dá)到履行不能的程度是難以適用不可抗力的相關(guān)條款的。本案中，在難以認(rèn)定疫情影響會(huì)導(dǎo)致合同履行不能的情形下仍然堅(jiān)持適用不可抗力作為起訴理由，敗訴的幾率會(huì)增加，不利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。從人道主義來(lái)看，適用情勢(shì)變更原則也是尊重當(dāng)事人意思自治和遵循合同公平性精神的體現(xiàn)。