（中國石油新疆油田公司克拉瑪依物業(yè)管理公司白堿灘分公司，新疆 克拉瑪依 834008）

前言

隨著物質(zhì)生活水平的不斷提高，人們整體生活質(zhì)量也得到大幅度提升，越來越多的人開始重視物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，也提出了更高的要求。但就目前物業(yè)管理質(zhì)量看并不高，房屋滲漏問題仍舊沒有妥善解決，這將直接影響人們的生活質(zhì)量。筆者結(jié)合自身多年管理經(jīng)驗，就物業(yè)管理中房屋滲漏維修關(guān)鍵技術(shù)展開探討，希望以下觀點能為相關(guān)人員提供參考依據(jù)。

一、致使房屋出現(xiàn)滲漏的原因

（一）房屋基礎(chǔ)建設(shè)不合理

基礎(chǔ)建設(shè)不合格是普遍的存在的問題。通常情況下，在施工之前房屋內(nèi)部的保溫層，會有一部分是干濕狀態(tài)，一旦線圈材料粘貼在墻壁上，溫度較高的瀝青就會迅速的蒸發(fā)掉，而蒸發(fā)過程中所散發(fā)的水分就會散發(fā)到空氣中，這樣就會使得房屋內(nèi)的保溫層內(nèi)部線圈發(fā)生鼓起，嚴重的話還會因為潮濕而發(fā)生腐爛，這也就使得房屋發(fā)生滲漏。其次，水蒸氣蒸發(fā)的過程中，也會影響橡膠顆粒分子鏈的熱運動，簡單來講就是會影響到內(nèi)部保溫層各個圖層之間的黏合度，使得黏性下降而致使房屋出現(xiàn)滲漏問題[1]。

（二）房屋結(jié)構(gòu)和接縫問題

房屋結(jié)構(gòu)和接縫處也存在著較大的問題，這也是致使房屋出現(xiàn)滲漏的一大原因。在實際施工作業(yè)過程中，相應(yīng)的線圈位置并不具備合理性，同時項圈寬度不夠也會加大房屋滲漏問題發(fā)生的幾率。通常情況下，長項圈的大小應(yīng)不小于70毫米，而短項圈應(yīng)不小于100毫米，但是實際施工作業(yè)過程中，施工人員往往忽視項圈寬度和長度的合理性，甚至常常因為操作失誤而致使項圈產(chǎn)生污染，這無異于造成房屋滲漏問題的發(fā)生。

（三）房屋內(nèi)部防水層失效

房屋內(nèi)部防水層失效，也是造成房屋滲漏發(fā)生的重要原因。施工過程中施工人員所選用的防水材料并不具備防水性能，延伸性和低溫彈性也比較差，再加上層頂板不均勻，也會造成相應(yīng)材料發(fā)生腐蝕而產(chǎn)生滲漏。除此之外，基材表面不光滑同樣會造成房屋滲漏，而防水涂料的選擇也不具備較好的防水性，這將影響各個業(yè)主生活質(zhì)量以及房屋質(zhì)量。

二、物業(yè)管理中房屋滲漏維修關(guān)鍵技術(shù)探討

（一）加強房屋基礎(chǔ)建設(shè)

為了解決房屋滲漏問題，物業(yè)管理處還應(yīng)加強基礎(chǔ)建設(shè)，特別是在雨季或者是冬季，更加需要做好基層建設(shè)。首先，施工中施工人員應(yīng)保持基層建設(shè)的干燥性，基層含水量應(yīng)不能超過8%。也要做好屋面防水處理且保持基層平整光滑。比如，在鋪貼卷材時，由于熱瀝青溫度過高會產(chǎn)生大量水蒸氣，水蒸氣一旦流入空氣中，就會造成相應(yīng)項圈或者卷材發(fā)生鼓氣而產(chǎn)生滲漏，所以要控制好施工中瀝青的溫度[2]。其次，施工中也要確?；鶎咏ㄖ哂凶銐虻膹姸群蛣偠?，這樣才能夠規(guī)避房屋建設(shè)過程中發(fā)生變形等問題，這就需要配備好砂漿的比例，提高砂漿的強度，使其能夠滿足實際施工作業(yè)需求，更要確保底座的光滑、干凈且堅實，從而解決房屋滲漏問題且提高物業(yè)管理水平，以及發(fā)揮維修關(guān)鍵技術(shù)的最大作用。

（二）加強房屋細節(jié)處理

俗話說，細節(jié)決定成敗，細節(jié)處理在整個物業(yè)管理中占據(jù)著重要地位，對解決房屋滲漏問題具有重要意義。相關(guān)物業(yè)管理人員要結(jié)合房屋實際滲漏部分，采取相應(yīng)的對策與解決，倘若處理不當，只會造成更加嚴重的滲漏問題，比如，對于容易發(fā)生滲漏的部分定期檢查，如，屋頂邊緣詹口、屋面與縱墻交接處，這些都是防水工程較為薄弱的地方，所以在出現(xiàn)房屋滲水的同時，應(yīng)對這些部分加強管理，倘若發(fā)現(xiàn)是這些環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就可以采取對策來改善問題，必要的前提下，可以使用密封劑對滲漏地點進行密封處理。其次，物業(yè)人員也要做好屋房屋滲漏日常維護，要定期的對相應(yīng)的外墻防水性能進行檢測，也要與相應(yīng)的業(yè)主人員聯(lián)系，一旦發(fā)現(xiàn)房屋滲漏應(yīng)在第一時間與之溝通，以便于制定合理且可行的維修方案。

（三）合理鋪設(shè)防水卷材

針對上述房屋內(nèi)部防水層失效問題，物業(yè)管理者還應(yīng)當切合實際的做好房屋滲漏維修，這就需要合理的鋪設(shè)防水卷材，要選擇科學(xué)合理方法進行防水卷材鋪貼，以便于更好的對滲漏地點進行維修。首先，防水卷材鋪設(shè)工作應(yīng)根據(jù)實際屋面坡度來展開，通常情況下，當坡度較小時，我們可以采取平行鋪設(shè)的方法來進行滲漏維修，并從粘口處開始鋪設(shè)。而最終壓邊環(huán)節(jié)也應(yīng)當順著水流的方向來進行，這樣才能夠提高防水卷材的時效性。其中，在鋪設(shè)防水卷材的時候，也要對其收頭處進行密封處理，在最大限度上提升防水層的效果，切合實際的解決房屋滲漏問題，進一步為各個業(yè)主生活提供保障，確保日常工作和生活得以穩(wěn)定進展，最后，大幅度提升物業(yè)管理質(zhì)量和水平，以及將維修關(guān)鍵技術(shù)發(fā)揮的淋漓盡致。

結(jié)語

綜上所述，隨著建筑行業(yè)經(jīng)營規(guī)模的不斷擴大，內(nèi)部構(gòu)造也發(fā)生著較大的變化，同時房屋滲漏問題也頻發(fā)發(fā)生，如今，已經(jīng)已成為人們所關(guān)注的焦點內(nèi)容，而要想為人們營造一個良好且舒適的居住環(huán)境，物業(yè)管理人員應(yīng)重視房屋滲漏問題，并采取相應(yīng)的措施對滲漏點進行維修，以此來提高各業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的滿意程度，且發(fā)揮維修關(guān)鍵技術(shù)的價值，促進相關(guān)工作的有效實施和順利完成。