任衛(wèi)

摘 要：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是中國(guó)的主要支柱之一，它不僅關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，而且關(guān)系到中國(guó)人民的重要利益。因此，我們了解中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要特征，并分析和解決了影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因，解決房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題是推進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的前提。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng);特征;成因

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)基礎(chǔ)性強(qiáng)和關(guān)聯(lián)度大的行業(yè)。其健康穩(wěn)定的發(fā)展可以支持和促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。但是，由于受到土地價(jià)格以及住房需求和建設(shè)成本的影響，中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)比較大。因此，了解中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的具體原因，分析其變化的根本原因，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定增長(zhǎng)，促進(jìn)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)具有重要意義。

1 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的特征

通常，典型的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)具有四個(gè)階段：復(fù)蘇階段、繁榮階段、衰退階段和蕭條階段。在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的四個(gè)階段：復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條，每個(gè)步驟都有不同的特征。

第一個(gè)階段：復(fù)蘇階段。此階段從先前的景氣循環(huán)的波谷，當(dāng)前，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的供求處于不平衡狀態(tài)，由于房地產(chǎn)開發(fā)人員意識(shí)到這一點(diǎn)，因此在許多情況下會(huì)出現(xiàn)新的或投機(jī)性的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目出現(xiàn)，供給不變，但是隨著凈需求的增加，線衫過剩的供給逐漸被吸收，市場(chǎng)被迫走向低谷。房地產(chǎn)被市場(chǎng)吸納，房地產(chǎn)交易數(shù)量上升，房地產(chǎn)價(jià)格從穩(wěn)定過渡到上升狀態(tài)。

第二階段：繁榮階段。需求繼續(xù)以恒定的速度增長(zhǎng)，供應(yīng)逐漸緊張，價(jià)格和租金飛漲。在生產(chǎn)市場(chǎng)上，開發(fā)商提高了對(duì)未來收入的期望。有些開發(fā)人員在獲得項(xiàng)目資金后就會(huì)開發(fā)新項(xiàng)目。在流通領(lǐng)域，由于市場(chǎng)的“人氣”刺激，尤其是個(gè)人消費(fèi)和集團(tuán)消費(fèi)的增加和炒家數(shù)量的增加，開發(fā)商獲得高額利潤(rùn)，繼續(xù)吸引房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)和投機(jī)活動(dòng)的增加，房地產(chǎn)的總體投資和總體規(guī)模繼續(xù)增加。

第三階段：衰退階段。由于房地產(chǎn)的價(jià)格過高，超過消費(fèi)者的真正消費(fèi)能力，因此隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)需求降低，對(duì)房地產(chǎn)的需求逐漸減少，隨著一些新項(xiàng)目逐漸進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)供求關(guān)系開始發(fā)生變化，供應(yīng)逐漸超過需求。當(dāng)市場(chǎng)參與者最終認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向時(shí)，新建筑項(xiàng)目將逐漸減少或停止。但是，隨著已完成項(xiàng)目的持續(xù)增長(zhǎng)，供應(yīng)量正在迅速增加，市場(chǎng)供應(yīng)量也越來越大。在這段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)的價(jià)格下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量開始逐漸下降。一些開發(fā)人員對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)減少，部分開發(fā)商甚至破產(chǎn)。

第四階段：蕭條階段。隨著供需關(guān)系的加速矛盾，房地產(chǎn)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)的價(jià)格持續(xù)下跌。但是，房地產(chǎn)價(jià)格的下降不能超過特定范圍。同時(shí)，市場(chǎng)交易量持續(xù)下降，而市場(chǎng)逐漸萎縮。此時(shí)，市場(chǎng)流通性在這個(gè)時(shí)候通常處于“有價(jià)無市”狀態(tài)，那么市場(chǎng)流通性將跌至非常低的水平。投資者和開發(fā)商很可能會(huì)被套牢”。大多數(shù)房地產(chǎn)公司將無法正常運(yùn)行。市場(chǎng)的低迷表明整個(gè)經(jīng)濟(jì)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)崩潰。房地產(chǎn)經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的消化，又會(huì)進(jìn)入下一個(gè)繁榮周期的循環(huán)階段。

2 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的成因

2.1 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，社會(huì)勞動(dòng)按比例分配與部門之間不平衡的矛盾正在使全球經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)。各部門根據(jù)適當(dāng)比例發(fā)展是確保社會(huì)生產(chǎn)正常發(fā)展的前提。但是，在生產(chǎn)和使用過程中，隨著勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高和技術(shù)進(jìn)步，各個(gè)部門的發(fā)展均不均衡。在生產(chǎn)周期的第一階段，整個(gè)社會(huì)勞動(dòng)按照比例分配，但是由于發(fā)展速度不同，并且在一段時(shí)間后這種平衡會(huì)受到干擾，這就需要有效控制各部門發(fā)展的速度和步伐。經(jīng)濟(jì)正在發(fā)生波動(dòng)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)，必須與國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體和其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相適應(yīng)。如果房地產(chǎn)迅速增長(zhǎng)并且超出了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的承受能力，那么適當(dāng)?shù)恼{(diào)整是必然趨勢(shì)。在1990年代，我國(guó)發(fā)布了一系列宏觀政策和嚴(yán)格控制資金信貸的政策。同時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正迅速從繁榮階段走向衰退階段。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)變化主要通過兩種方式表現(xiàn)出現(xiàn)，首先，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的各個(gè)行業(yè)的價(jià)格降低，這直接影響房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)崩潰并導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)會(huì)放大國(guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，加大經(jīng)濟(jì)波動(dòng)級(jí)程度，經(jīng)濟(jì)迅速從繁榮階段轉(zhuǎn)變?yōu)樗ネ穗A段?？偟膩碚f，整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)密切相關(guān)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。它不僅受經(jīng)濟(jì)循環(huán)周期波動(dòng)的影響，而且也受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響。

2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的在原因

市場(chǎng)因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響也很重要，并且許多因素影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，例如，城市居民的生活水平，家庭收入和生活習(xí)慣。隨著時(shí)間的流逝，人們對(duì)生活質(zhì)量的需求不斷增加，并且這些變化取決于人們的消費(fèi)觀念。因此，隨著城市化的發(fā)展，人口對(duì)住房的需求增加。綜合上述因素，房地產(chǎn)的發(fā)展前景還是比較好的。在這方面，為了建設(shè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)型經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)也必須根據(jù)國(guó)家政策隨時(shí)調(diào)控自身發(fā)展方向，以滿足時(shí)代的發(fā)展需要，改善居民生活條件。在正常情況下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)必須適應(yīng)時(shí)代的變化，但不能隨波逐流，房地產(chǎn)應(yīng)以促進(jìn)城市化進(jìn)程作為主要的目的，房地產(chǎn)可以將市場(chǎng)需求視為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，影響和引導(dǎo)人們對(duì)住房需求的看法，并影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，但是大幅度波動(dòng)絕對(duì)不利于其房地產(chǎn)的發(fā)展。

2.3 國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

盲目性的自發(fā)性的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，會(huì)阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定增長(zhǎng)，因此，國(guó)家有必要制定相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策。在國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控下，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展。國(guó)家通過經(jīng)濟(jì)政策，住房改革和貨幣政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，影響房地產(chǎn)價(jià)格和交易量，從而引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

2.4 房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要原因

當(dāng)房地產(chǎn)盲目投資時(shí)，不可避免地導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格以不合理的方式迅速上漲。房地產(chǎn)價(jià)格的上漲提高了房地產(chǎn)的投資回報(bào)率，而且會(huì)吸引更多房地產(chǎn)開發(fā)商投入到房地產(chǎn)開發(fā)中，這時(shí)候房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，交易量增加，市場(chǎng)進(jìn)入繁榮階段，從表面來看，房地產(chǎn)和相關(guān)公司的發(fā)展似乎目前具有巨大的經(jīng)濟(jì)效益，但是供需之間的關(guān)系是不正常的，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展存在許多泡沫成分。因此，這種經(jīng)濟(jì)效益是以犧牲持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和未來的經(jīng)濟(jì)收益為代價(jià)，這些利潤(rùn)為未來的衰退埋下了伏筆。房地產(chǎn)價(jià)格上漲到一定水平，超過了市場(chǎng)容量，房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)得到社會(huì)和消費(fèi)者的認(rèn)可，從而出現(xiàn)下降趨勢(shì)，出現(xiàn)下降趨勢(shì)過后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者也改變了對(duì)未來的期望，然后從房地產(chǎn)市場(chǎng)中撤資。隨著市場(chǎng)參與者的迅速下降和交易量的減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了疲軟和低迷期，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，價(jià)格下跌。但是，由于房地產(chǎn)還是具有剛性存在，當(dāng)價(jià)格下跌到一定程度，房地產(chǎn)的價(jià)格就不會(huì)再下降?？傮w而言，對(duì)于消費(fèi)者來說，盡管上一階段購房?jī)r(jià)格高，房?jī)r(jià)持續(xù)下降，這個(gè)價(jià)格可能仍然很高，消費(fèi)者持幣待購是正?，F(xiàn)象。開發(fā)商的反應(yīng)導(dǎo)致了房地產(chǎn)的嚴(yán)重積壓，并且所投入的資本無法快速獲得收益，這阻礙了房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)于改善我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)非常重要。通過收集和整合相關(guān)數(shù)據(jù)，我們分析出了影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的因素，并提出了應(yīng)對(duì)策略，這樣，才能使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和國(guó)民的消費(fèi)理念以及經(jīng)濟(jì)體系相適應(yīng)。在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)利益方面，房地產(chǎn)在長(zhǎng)期的發(fā)展中扮演著重要角色，房地產(chǎn)在中國(guó)扮演著重要的經(jīng)濟(jì)地位。 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究人員必須深刻了解房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，并利用數(shù)據(jù)和事實(shí)指導(dǎo)房地產(chǎn)走上可持續(xù)健康的產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路。政府通過實(shí)行宏觀調(diào)控政策，實(shí)現(xiàn)深化房地產(chǎn)行業(yè)改革的目標(biāo)。

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