曹莎

【摘要】近二十年來，隨著我國房地產行業(yè)快速發(fā)展，伴隨著物業(yè)行業(yè)也得到了突飛猛進的發(fā)展，讓物業(yè)管理市場環(huán)境由雛形日趨走向成熟，在物業(yè)管理行業(yè)的成長過程中，既面臨著發(fā)展機遇，又面臨著嚴峻的市場競爭與挑戰(zhàn)。就其新生的物業(yè)管理行業(yè)，其有自身的行業(yè)特點，因此財務管理相比較于其他行業(yè)也存在一定的特殊性，如何加強和完善物業(yè)公司的財務管理，不僅關系著物業(yè)公司自身的發(fā)展，還關系到社區(qū)千千萬萬家庭、商業(yè)區(qū)和社區(qū)的和諧、社會的穩(wěn)定。

【關鍵詞】現(xiàn)代物業(yè) 財務現(xiàn)狀 財務管理 財務建議

一、我國物業(yè)管理公司財務管理現(xiàn)狀

1、管理者缺乏現(xiàn)代財務管理觀念

傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理走的是“誰開發(fā)，誰管理”的路子。隨著物業(yè)管理需求的進一步擴大，物業(yè)管理開始走向市場化、專業(yè)化、規(guī)?；椭悄芑?。但長期以來，受“物業(yè)管理工作就是簡單的維修保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生以及環(huán)境綠化和保安”等觀念的影響，致使一些物業(yè)公司尤其是一些中小型物業(yè)企業(yè)，缺乏現(xiàn)代管理理念和科學的市場定位，沒有長遠的經(jīng)營謀略形不成規(guī)模效益，再加上不重視財務管理工作，人、財、物、信息等資源未能優(yōu)化配置湛至存在嚴重浪費，致使企業(yè)經(jīng)濟效益低下。因此‘物業(yè)企業(yè)經(jīng)營者應樹立現(xiàn)代財務管理觀和成本核算觀。

2、內部財務控制不規(guī)范

總體來說，我國物業(yè)管理公司內部財務控制不夠規(guī)范，物業(yè)管理公司還沒有完整的財務管理辦法可供遵循，而且有的物業(yè)公司由于核算簡單，并沒有制定相應的內部財務制度，這對于物業(yè)公司來說都是不合理的。大部分企業(yè)需要設立賬目，但會計基礎管理薄弱、依法建賬不到位，并沒有按照會計科目的要求分門別類的設置明細的賬目，這不僅不利于公司及時的向業(yè)主客戶反映物業(yè)管理費的使用情況，而且會計信息也不能得到真實的反映。

3、資金管理的力度不夠

資金不足和籌資能力差是當前物業(yè)企業(yè)管理中普遍存在的問題，物業(yè)管理資金的來源渠道和數(shù)量都非常有限。主要包括物業(yè)管理的啟動資金，即資本金;物業(yè)維修資金舊常綜合管理服務費及經(jīng)營性收入。至于其他渠道，如銀行借款資金，由于物業(yè)管理企業(yè)幾乎都是中小企業(yè)，其注冊資本較少，資本實力有限，土地、房屋等銀行認可的不動產資產數(shù)量較少，缺乏信用保證，所以難以取得銀行貸款。

4、財務報表過于籠統(tǒng)，無法滿足各層次的管理需要

物業(yè)公司根據(jù)會計制度的要求，對外提供的報表，只有資產負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表，數(shù)據(jù)過于籠統(tǒng)和宏觀，缺少管理需要的各種報表。如提供給業(yè)主的各房屋維修基金使用情況表、提洪給業(yè)務部門的各小區(qū)各樓宇、各項目成本費用明細表和利潤表、應收未收物業(yè)費明細表、提供給公司決策者使用的資金狀況表、客戶付款周期表和客戶信用檔案等各種財務信息，只能采取統(tǒng)計辦法獲取，耗時耗力沮容易出現(xiàn)差錯，無法滿足內部管理的需要。

二、物業(yè)管理公司財務管理的特點

1、財務管理的全面性

物業(yè)管理服務有別于社會公共服務和個體服務，是一種同時帶有社區(qū)公共服務和個體服務特征的群體性服務，企業(yè)從事生產經(jīng)營活動，須擁有一定數(shù)量的資金，這是企業(yè)進行各種經(jīng)營活動的基礎。從提供服務、支付人員工資，到對房屋、公共設施設備維修保養(yǎng)、物料消耗、清潔保沽、環(huán)境維護、綠化養(yǎng)護等一系列的成本支出，以及按勞取酬收取的物業(yè)服務費，開展多種經(jīng)營的現(xiàn)金流入等都與資金有關。各個部門都要使用資金，沒有資金做基礎，任何部門的活動都不能進行;每項業(yè)務的開展都直接或間接地影響到企業(yè)資金的流入流出，從而影響整個企業(yè)的經(jīng)濟效益。由此可見，物業(yè)公司財務管理涉及的面相當廣泛，物業(yè)公司的財務管理滲透到企業(yè)管理的方方面面，企業(yè)經(jīng)營活動的各個方面基本上都有財務管理的存在。這就要求作為物業(yè)管理公司的財務管理工作，要兼顧到企業(yè)的各個部門、各個項目必須從總體上合理地分配和運用資金，使企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)占用的資金比例關系協(xié)調。

2、財務管理的綜合服務性

隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，物業(yè)管理與一般的服務行業(yè)相比有其明顯的個性，它提供的是全天侯、不間斷、多方位、多層次的過程性服務產品。其突出的一點是生產與消費同時開始、同時結束，服務的人群多、人群雜，矛盾易激發(fā)等特點。所以，物業(yè)管理不僅是勞動密集型的行業(yè)，而且也是管理密集型的行業(yè)。隨著物業(yè)管理經(jīng)營過程的社會化程度和現(xiàn)代化水平的不斷提高，現(xiàn)代物業(yè)管理公司的財務管理，在管理上已經(jīng)廣泛實行財務預算、財務動態(tài)分析方法、加強預算管理、內部控制、項目招投標成本控制、參與企業(yè)經(jīng)營管理決策等;通過計算機ERP的應用和分析，實行數(shù)字化管理，從而使財務管理的綜合性大為加強，部門之間協(xié)同要求更緊密，財務管理已經(jīng)逐漸成為現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)管理的關鍵組成部分。

3、財務管理信息服務對象多樣性

（1）物業(yè)管理企業(yè)的各項收費的監(jiān)督不僅來自企業(yè)自身，還來自政府有關部門以及物業(yè)的業(yè)主等，使其對資金運作過程的監(jiān)督更為全面，針對服務對象，財務管理的重點也不一樣。

（2）由于物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營過程既不涉及生產活動也與銷售活動無關，大多數(shù)情況下僅涉及提供維修維護等管理服務，其資金運動過程及形式相對簡單，但其服務繁鎖，管理環(huán)節(jié)多，服務信息量大。

（3）物業(yè)管理企業(yè)的最主要的財務信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。由于業(yè)主最關心的是物業(yè)管理收費的使用狀況及其效益等信息，但業(yè)主多，為盡量滿足大部分人群，因此物業(yè)管理企業(yè)所提供的財務信息必須充分滿足這一特殊的需求。

三、完善現(xiàn)代物業(yè)公司財務管理的建議

1、優(yōu)化企業(yè)內部組織機構，完善內部控制

企業(yè)內部機構設置，直接關系到企業(yè)管理和執(zhí)行高效，及時防范制度漏洞和風險，就現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)的財務內部組織結構，企業(yè)要依據(jù)財務管理要求以及經(jīng)營目標設立專門的財務管理中心，對于財務管理的各項職責都要做到專人專項負責，所有的經(jīng)營活動都必須實行報賬制度，并由財務管理中心的工作人員對這些活動項目涉及到的財務信息進行及時的核對，并進行內部或外聘審計機構進行審計。對于在外地成立分公司的物業(yè)企業(yè)，財務管理中心要制定專人負責子公司的財務工作。外派的財務管理人員要在總公司各項財務制度的約束下行使權力，完成下屬公司的財務管理工作。優(yōu)化企業(yè)組織結構一方面要歲透且織形式人手，組織內部的各項活動納入到績效考核中;另一方面要對組織內部的人員進行定期的培訓、輪崗，并積極組織人員外出學習，將先進經(jīng)驗引進到企業(yè)的發(fā)展過程中。

2、強化成本控制思想，增強市場競爭力

當今物業(yè)公司市場競爭比較激烈，許多業(yè)主采取招標制度，只有服務質量好、成本相對低的物業(yè)公司才能在競爭中取勝。物業(yè)管理作為服務性行業(yè)，涉及面較為廣泛，其中最為重要的是在有效控制成本的前提下保證服務質量的提升，因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費用的支出，因此物業(yè)管理公司應該樹立全員成本控制觀念。物業(yè)管理企業(yè)一方面應確立科學的財務管理和成本控制目標，從管理理念的增強人手，將成本控制思想貫穿到制度建設、管理方式、人才隊伍建設等方面，提高企業(yè)全員的素質和成本意識，使所有單位和部門都重視成本。另一方面通過對人力資源的科學整合，激活人才潛力，減少冗員，降低人工成本。同時還要通過職業(yè)道德及服務技術培訓，造就一批敬崗愛業(yè)、懂技術、會管理的高素質復合型人才隊伍，來提高工作質量和效率，同時還要防止員工大量流失，保持員工相對穩(wěn)定，減少因人員流動而造成的不必要的成本損失。

3、進行全面的預算管理

預算管理是財務管理中的重要內容，物業(yè)企業(yè)通過實行有效的預算管理可以將企業(yè)的經(jīng)營目標逐級下放，層層落實，保證企業(yè)內部每一級人員都有相對應的任務，并在規(guī)定時間內完成達成指標。編制合理的全面年度預算可日將物業(yè)企業(yè)的各項經(jīng)營活動進行集中統(tǒng)一的管理，有效避免了信息不對稱引起的損失。在實際工作中還應注意將預算工作落實到位，定期對預算的落實情況進行反饋，并根據(jù)企業(yè)實際情況進行有效的調整，對于預算管理中出現(xiàn)的問題要善于總結，不斷完善年度預算編制的合理性、準確性，為企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定基礎。

4、要全面展開財務分析，保證資金合理運用

物業(yè)企業(yè)在開展經(jīng)營的過程中，經(jīng)濟收益主要來自于兩個方面，一個是為客戶提供物業(yè)管理‘收取物業(yè)管理費，另一個就是開展多種經(jīng)營，多元化、分散化投資獲取的報酬。如果企業(yè)想從中獲取利潤，使得企業(yè)發(fā)展壯大，就要對企業(yè)進行有效的財務分析，保持企業(yè)良性運行。物業(yè)管理的財務分析就是以物業(yè)企業(yè)的報表為依據(jù)展開結構性分析、經(jīng)營能力分析、償債能力分析和獲利能力分析，從而為客戶及投資者提供有用信息。首先，財務管理部門要評價公司的財務狀況，了解公司一定時期的資產、負債水平，從而判斷企業(yè)的經(jīng)營風險，保證資金合理運作。企業(yè)在發(fā)展壯大時需要投資籌資，企業(yè)通過財務分析可以及時了解企業(yè)資金的構成比例，充分利用閑置資金洽理安排長期借款或者是短期借款，有效控制資金成本。其次，財務分析要評價企業(yè)的管理效率，管理效率的高低是企業(yè)管理能力的集中反映。企業(yè)要分析自身的管理效率，及時了解企業(yè)的運作情況，要對企業(yè)的財務制度進行檢查，以有效防范經(jīng)營風險.健全財務控制，保證業(yè)務流程流暢運作。最后，企業(yè)的財務管理分為三個部分，投資、融資以及利潤分配。企業(yè)要進行利益分配，就要對企業(yè)的獲利能力和償債能力進行評價，贏利多少不僅跟自身有關系，而且跟投資者、債權人都息息相關。因此，對企業(yè)贏利能力的評估是必須的，不僅可以滿足投資者的需要，而且還可以根據(jù)自身的活力能力及時做出財務預測。企業(yè)在財務分析的過程中，要重視財務預測與計劃，現(xiàn)今市場競爭尤為激烈，制定出行之有效的行動方針，有效的對資金進行預測、對成本進行預算，以及對利潤進行預測，這對于物業(yè)管理企業(yè)來說都是必不可少的，這也為物業(yè)公司的經(jīng)營者調整產業(yè)結構、進行科學的經(jīng)營決策提供可靠依據(jù)。

5、加強ERP信息化數(shù)據(jù)庫建設

加強ERP信息化數(shù)據(jù)庫建設是目前社會發(fā)展的必然趨勢，并且已經(jīng)在眾多行業(yè)中產生了深遠的影響。加強ERP信息化數(shù)據(jù)庫建設的基本要求是實現(xiàn)信息資源的資本化和信息的共享，并在此基礎上開展各種業(yè)務活動。物業(yè)公司的財務管理工作需要專業(yè)化的分析軟件對公司財務信息進行管理，制定詳細的核算科目、控制的內容、權限的范圍、信息的使用權限等，從而規(guī)范企業(yè)業(yè)務流程及權限。公司引進信息化操作設備和技術不但可以直接提升財務管理質量和效率，同時還能夠提升企業(yè)形象，增強企業(yè)的核心競爭力。

四、結束語

隨著我國經(jīng)濟的增長和房地產業(yè)的猛速發(fā)展，物業(yè)公司也將迎來其繁盛期。市場化程度的進一步加深為物業(yè)公司帶來機遇的同時也使其面臨著更大的挑戰(zhàn)，同時現(xiàn)代入們生活理念的轉變也對物業(yè)公司的服務質量提出了更高的要求，這些因素促使物業(yè)公司必須將提升自身管理水平和服務質量，構建科學的財務管理體系作為其發(fā)展的首要任務。當前，我國的物業(yè)公司財務管理還存在諸多的問題，需要市場環(huán)境和企業(yè)自身兩個方面不斷進行創(chuàng)新完善，從而有利于實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。