胡薦

摘要：近年來(lái)，我國(guó)云計(jì)算行業(yè)在高速發(fā)展的過(guò)程中遭遇融資瓶頸，而另一方面，國(guó)內(nèi)蘊(yùn)藏著巨大的民間資本卻缺乏高效回報(bào)的投資出口。作為能同時(shí)有效解決上述兩大癥結(jié)的利器，房地產(chǎn)信托投資基金（以下簡(jiǎn)稱REITs）在中國(guó)的崛起將是中國(guó)云計(jì)算產(chǎn)業(yè)和資本市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)，因而也備受?chē)?guó)內(nèi)業(yè)界的期待。本文對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)作機(jī)理展開(kāi)研究，提出互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托投資基金（以下簡(jiǎn)稱IDC REITs）的基本運(yùn)作方式，以及可能存在的投資風(fēng)險(xiǎn)。以REITs運(yùn)作理論為基礎(chǔ)，以合作區(qū)發(fā)展IDC REITs為例進(jìn)行案例分析，分析IDC REITs的基本運(yùn)作方式，盈利模式以及面臨的困境。

關(guān)鍵詞：IDC;云計(jì)算;房地產(chǎn)信托投資基金;合作區(qū)

引言

大數(shù)據(jù)云計(jì)算行業(yè)作為當(dāng)下的朝陽(yáng)行業(yè)，也是國(guó)家大力推廣的行業(yè)、其前景非常廣闊。特別是5G商用時(shí)代的到來(lái)、物聯(lián)網(wǎng)、智慧城市的推廣應(yīng)用，將給互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)（以下簡(jiǎn)稱IDC）行業(yè)帶來(lái)一次飛速發(fā)展，未來(lái)十年將是IDC行業(yè)黃金期，IDC行業(yè)發(fā)展空間將不可估量。為了更好的推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要積極探索金融業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。

一、研究主題及意義

中國(guó)的金融創(chuàng)新催生了中國(guó)房地產(chǎn)和金融業(yè)的結(jié)合，REITs是房地產(chǎn)、投資和資產(chǎn)證券有效的整合工具，因此探索符合中國(guó)國(guó)情的IDC REITs非常重要。

本文以深汕特別合作區(qū)（以下簡(jiǎn)稱合作區(qū)）為范例，探索該區(qū)域發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心（IDC）REITs的思路和實(shí)施路徑，為合作區(qū)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)?；诖饲暗奶接?，擬將該數(shù)據(jù)中心物業(yè)納入IDC基金的整體框架，在運(yùn)營(yíng)成熟后通過(guò)REITs等方式上市，創(chuàng)新資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，為其他產(chǎn)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的投資運(yùn)作開(kāi)創(chuàng)新的途徑。若REITs的發(fā)展有突破性進(jìn)展，必將為IDC行業(yè)發(fā)展提供巨大的推動(dòng)力。

二、房地產(chǎn)信托投資基金概述

（一）房地產(chǎn)信托投資基金的含義

房地產(chǎn)信托投資基金（英文全稱“Real Estate Investment Trusts”），是一種以受益憑證的方式匯集眾多投資者的資金，由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金[1]。

（二）房地產(chǎn)信托投資基金的特征及優(yōu)點(diǎn)

（1）特征：REITs既有金融屬性又有不動(dòng)產(chǎn)屬性，就金融屬性而言，REITs是一種金融產(chǎn)品，可融入并購(gòu)、融資等資本運(yùn)作，可用于資產(chǎn)證券化;就房地產(chǎn)屬性而言，REITs運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括定土地和在建工程及設(shè)備等。

（2）優(yōu)點(diǎn)：第一，REITs可以將房地產(chǎn)資產(chǎn)拆分為較小的基金份額，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的流動(dòng)性，對(duì)普通投資者來(lái)說(shuō)，也有機(jī)會(huì)投資房地產(chǎn);第二，REITs份額具有較強(qiáng)的流動(dòng)性。投資者持有份額，可上市交易和轉(zhuǎn)讓，流動(dòng)性強(qiáng)、變現(xiàn)性好。

三、IDC產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及前景分析

（一）全球IDC產(chǎn)業(yè)持續(xù)景氣，中國(guó)增速超全球

中國(guó)信通院聯(lián)合開(kāi)放數(shù)據(jù)中心委員會(huì)發(fā)布的《數(shù)據(jù)中心白皮書(shū)（2018）》顯示，全球IDC產(chǎn)業(yè)將延續(xù)高景氣度。截至 2017年底，全球數(shù)據(jù)中心共計(jì)44.4萬(wàn)個(gè)，2017年全球 IDC 市場(chǎng)規(guī)模近465.5億美元，相比2016年增長(zhǎng)10.7%，預(yù)計(jì)2018年將達(dá)到514億美元。

（二）我國(guó)處于IDC快速發(fā)展階段，IDC產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭向好

根據(jù)工信部發(fā)布文件，2017年我國(guó)在用數(shù)據(jù)中心機(jī)架總體規(guī)模 166萬(wàn)架，數(shù)量1844個(gè)，規(guī)劃在建數(shù)據(jù)中心規(guī)模107萬(wàn)架，數(shù)量463個(gè)。2017年中國(guó)IDC市場(chǎng)總規(guī)模650.40億元，近五年復(fù)合增長(zhǎng)率為32%，持續(xù)保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。

（三）小結(jié)

互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)需求端指數(shù)增長(zhǎng)，供給端線性增長(zhǎng)，使得數(shù)據(jù)中心行業(yè)供需矛盾的現(xiàn)象將持續(xù)存在，IDC行業(yè)未來(lái)的年增長(zhǎng)率超過(guò)30%，將處于高速發(fā)展的階段。隨著我國(guó)北上廣深等一線城市對(duì)能耗指標(biāo)的控制，一線城市數(shù)據(jù)中心的整體供給受限;疊加5G等新技術(shù)的廣泛推廣應(yīng)用，進(jìn)一步加劇了行業(yè)的供需矛盾。由此判斷，一線城市及其周邊數(shù)據(jù)中心存在較大的發(fā)展空間。

四、深汕合作區(qū)發(fā)展IDC可行性方案及實(shí)施路徑

（一）深汕特別合作區(qū)概況

合作區(qū)位于廣東省東南部，總面積 468.3 平方公里，合作區(qū)作為全國(guó)第一個(gè)特別合作區(qū)，深圳市第“10+1”區(qū)，正努力建設(shè)成為粵港澳大灣區(qū)東部門(mén)戶、粵東沿海經(jīng)濟(jì)帶新中心、深圳市自主創(chuàng)新拓展區(qū)、現(xiàn)代化國(guó)際性濱海智慧新城。

（二）合作區(qū)IDC項(xiàng)目背景

合作區(qū)高度重視云計(jì)算相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，努力打造國(guó)家級(jí)云計(jì)算產(chǎn)業(yè)中心。目前，合作區(qū)數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)園初具規(guī)模，已投入使用的數(shù)據(jù)中心有騰訊深汕云計(jì)算中心、華潤(rùn)新一代數(shù)據(jù)中心等，在建的有深汕云服務(wù)基地項(xiàng)目等。

其中由區(qū)平臺(tái)公司——XXXX投資建設(shè)的深汕云服務(wù)基地，項(xiàng)目總投資額約13億元。當(dāng)前已投資金額約2.5億元并完成項(xiàng)目的土建工程，若要達(dá)到運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，后續(xù)仍需投資約10.5億元用于機(jī)柜設(shè)備等建設(shè)。

（三）可行性方案概述

合作區(qū)可依靠該區(qū)域IDC產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，基于調(diào)研探討，建議XXXX通過(guò)引入深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金公司聯(lián)合發(fā)起設(shè)立深汕IDC基金，加快深汕云服務(wù)基地建設(shè)，努力打造國(guó)家級(jí)云計(jì)算產(chǎn)業(yè)中心。同時(shí)通過(guò)將當(dāng)前所持有的深汕云數(shù)據(jù)中心物業(yè)整體轉(zhuǎn)讓給深汕IDC基金，并認(rèn)繳與轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)同比例的基金份額。

通過(guò)認(rèn)繳基金份額，采用REITs方式運(yùn)作，合作區(qū)XXXX將在不額外增加后續(xù)資金投入的基礎(chǔ)上獲得數(shù)據(jù)中心物業(yè)的運(yùn)營(yíng)收益以及未來(lái)對(duì)應(yīng)基金份額的資產(chǎn)增值等多重收益。REITs上市后XXXX所持有的固定資產(chǎn)變?yōu)榭晒┏鍪劢鹑谫Y產(chǎn)，還可以額外獲得資產(chǎn)的流動(dòng)性溢價(jià)，將有利于盤(pán)活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值。

（四）合作區(qū)發(fā)展IDC實(shí)施路徑

合作區(qū)發(fā)展IDC REITS實(shí)施路徑如圖1所示：

1.合作區(qū)管理委員會(huì)下屬公司開(kāi)發(fā)建設(shè)IDC機(jī)房

合作區(qū)管理委員會(huì)下屬公司負(fù)責(zé)提供完善的機(jī)房場(chǎng)地、機(jī)柜、基礎(chǔ)設(shè)施及數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)所必需的水、電、網(wǎng)絡(luò)等接入資源，并負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)中心基礎(chǔ)設(shè)施及接入資源的維護(hù)工作。合作區(qū)管理委員會(huì)作為地方政府，在當(dāng)?shù)貐f(xié)調(diào)水務(wù)、電力、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商的接入有巨大的優(yōu)勢(shì)。引入第三方運(yùn)營(yíng)公司，此公司不參與建設(shè)，但可協(xié)助進(jìn)行數(shù)據(jù)中心的業(yè)務(wù)規(guī)劃及規(guī)模測(cè)算，以便確定對(duì)配套資源使用需求的確定。負(fù)責(zé)云計(jì)算解決方案規(guī)劃設(shè)計(jì)、IT設(shè)備、云平臺(tái)建設(shè)、安裝調(diào)測(cè)等，并協(xié)助進(jìn)行業(yè)務(wù)規(guī)劃、資源分配等工作，投入運(yùn)營(yíng)后，保障云平臺(tái)安全可靠的運(yùn)行。

2.設(shè)立深汕ICD基金投資于機(jī)柜的建設(shè)運(yùn)營(yíng)

由于深汕云服務(wù)基地項(xiàng)目現(xiàn)仍需投資約10億元用于機(jī)柜設(shè)備等建設(shè)，后續(xù)投資金額大，建議引入深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金成立IDC子基金，并通過(guò)采用雙GP模式對(duì)后續(xù)投資運(yùn)作進(jìn)行管理，合作區(qū)下屬平臺(tái)公司XXXX當(dāng)前沒(méi)有基金管理公司，若新設(shè)立基金管理公司作為該深汕IDC基金的管理人，由于XXXX沒(méi)有專業(yè)的基金人才儲(chǔ)備，沒(méi)有基金管理經(jīng)驗(yàn)，無(wú)法做好基金的募投管退工作，影響深汕云基地的后續(xù)建設(shè);但完全不參與也不可行，無(wú)法做到有效管理，建議采用“雙GP單牌照”模式：即由深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金管理公司擔(dān)任GP1，可由XXXX擔(dān)任GP2。雙GP模式法律允許，且客觀存在，市場(chǎng)上有現(xiàn)實(shí)案例，通過(guò)雙GP平臺(tái)公司——XXXX能夠?qū)嵸|(zhì)參與基金運(yùn)作，可對(duì)基金進(jìn)行監(jiān)督管理，取得部分基金管理費(fèi)，保證自身權(quán)利，同時(shí)起到對(duì)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理的作用。

3.運(yùn)營(yíng)IDC機(jī)柜，每年根據(jù)現(xiàn)金流取得分紅

根據(jù)實(shí)際投資進(jìn)度，基金管理人通知各個(gè)投資人按認(rèn)繳出資比例分期實(shí)繳到位。第三方運(yùn)營(yíng)公司作為資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)中心的招商、運(yùn)營(yíng)管理，并就本項(xiàng)目在深汕特別區(qū)設(shè)立獨(dú)立運(yùn)作的項(xiàng)目公司，本項(xiàng)目的營(yíng)收在合作區(qū)納稅?；鹜ㄟ^(guò)SPV公司最終投資到數(shù)據(jù)中心物業(yè)、機(jī)柜建設(shè)和運(yùn)營(yíng)?；鸸芾砣撕唾Y產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)參照行業(yè)慣例收取費(fèi)用和超額收益分成。

4.申請(qǐng)公募REITS，完成退出

此項(xiàng)目可以采用“雙SPV架構(gòu)”，即資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃通過(guò)私募基金間接控制項(xiàng)目公司。在此架構(gòu)下，基礎(chǔ)資產(chǎn)為私募基金份額所有權(quán)的收益權(quán)。深汕IDC基金向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃轉(zhuǎn)讓私募基金份額，專項(xiàng)計(jì)劃向私募基金完成實(shí)際出資。具體結(jié)構(gòu)如圖2所示。

五、所面臨的困境

中國(guó)REITs產(chǎn)品的發(fā)展與迭代更新為中國(guó)資本市場(chǎng)提供了一種新的結(jié)構(gòu)化融資路徑。但相比之下，與REITs產(chǎn)品相關(guān)的中國(guó)稅收法規(guī)仍有待進(jìn)一步完善和明確，如何更好地為REITs產(chǎn)品提供稅收支持的同時(shí)又與現(xiàn)行中國(guó)稅法制度框架相適應(yīng)，將是未來(lái)REITs產(chǎn)品稅務(wù)方向的重要課題;而在當(dāng)下，為REITs產(chǎn)品發(fā)行提供符合中國(guó)稅收法規(guī)要求的稅收籌劃仍是必要而有效的。

（一）缺乏完善的法律法規(guī)

房地產(chǎn)信托投資基金法律體系是指以調(diào)整房地產(chǎn)信托投資基金各方當(dāng)事人之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系為內(nèi)容的法律法規(guī)及規(guī)章制度等規(guī)范性文件所構(gòu)成的內(nèi)部與外部一致的有機(jī)聯(lián)合體。但在對(duì)上述法律法規(guī)及規(guī)章制度深入研究之后，會(huì)發(fā)現(xiàn)我國(guó)REITs相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)存在著諸多不足，如REITs法律體系不健全，相關(guān)配套法律制度缺失，REITs監(jiān)管法律體系不清晰，與REITs相關(guān)的中國(guó)稅收法規(guī)仍待進(jìn)一步完善和明確等。

（二）現(xiàn)行稅收制度下的稅負(fù)過(guò)重

在中國(guó)現(xiàn)行的稅收法規(guī)下，REITs產(chǎn)品因在設(shè)立時(shí)往往涉及資產(chǎn)剝離轉(zhuǎn)讓等交易而產(chǎn)生較高的稅收負(fù)擔(dān)，如何妥善解決REITs發(fā)行過(guò)程中的涉稅問(wèn)題，降低REITs產(chǎn)品的稅收負(fù)擔(dān)，成為成功發(fā)行REITs產(chǎn)品的一個(gè)先決條件。

一是在REITs設(shè)立與終止時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)重組導(dǎo)致的土地增值稅、契稅、所得稅等稅費(fèi)成為REITs企業(yè)與發(fā)起者的阻礙。

二是重復(fù)征稅，現(xiàn)行稅法和信托法對(duì)信托行為中的納稅主體定義不明，信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收益與財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)售的資本利得在REITs 層面和投資人層面均征收所得稅[2]。

結(jié)語(yǔ)

IDC行業(yè)作為朝陽(yáng)行業(yè)，前景廣闊，而REITs是當(dāng)前國(guó)家力推的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化的重要方式，是促進(jìn)金融與IDC不動(dòng)產(chǎn)良性循環(huán)的最佳抓手，符合我國(guó)發(fā)展的大趨勢(shì)。合作區(qū)可依靠該區(qū)域IDC產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，通過(guò)引入基金公司聯(lián)合發(fā)起設(shè)立深汕IDC基金，并采用REITs方式運(yùn)作，加快深汕云服務(wù)基地建設(shè)，努力打造國(guó)家級(jí)云計(jì)算產(chǎn)業(yè)中心。通過(guò)將深汕云數(shù)據(jù)中心物業(yè)整體轉(zhuǎn)讓給深汕IDC基金，并認(rèn)繳同比例的基金份額，搭建好后期REITs上市的整體架構(gòu)，待后期運(yùn)營(yíng)成熟后通過(guò)REITs方式上市，實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)的IDC產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展，有助于盤(pán)活企業(yè)資產(chǎn)，推動(dòng)資產(chǎn)證券化，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值。探索出合作區(qū)產(chǎn)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展新模式，樹(shù)立區(qū)域資本運(yùn)作的標(biāo)桿。

參考文獻(xiàn)

[1]王仁濤.中國(guó)房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新研究——基于REITS的理性探討[M].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2009（第1版）：43.

[2]毛志榮.房地產(chǎn)投資信托基金研究[R].深圳：深圳證券交易所綜合研究院，2004.