徐曉丹

煙臺市土地儲備中心 山東煙臺 264003

針對項(xiàng)目融資來說，尤其是一些中長期的項(xiàng)目融資，屬于應(yīng)用較為廣泛的一種融資方式，就算在國際上也受到了人們的歡迎。我國自從改革開放后，在一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來說比如北上廣等城市中建設(shè)了鐵路、電廠以及公路等項(xiàng)目，這些項(xiàng)目對于相關(guān)地區(qū)的以對其建設(shè)有效促進(jìn)。但早在上個世紀(jì)末，關(guān)于土地儲備制度的運(yùn)行來說，其中需要大量資金問題十分嚴(yán)峻。土肥儲備中心針對一些集中起來的土地進(jìn)行統(tǒng)一的土地平整、房屋拆遷以及基礎(chǔ)設(shè)施胚胎等開發(fā)工作。這些過程的實(shí)施需要政府投入大量資金。另外展開土地的儲備工作時，需要按照土地的出讓年底計(jì)劃在市場中進(jìn)行投入，一些儲備的土地并不能立刻投入到市場中，此時政府需對土地的保有需通過大量資金支持，資金的積壓導(dǎo)致資金的流動性降低。

1 項(xiàng)目融資具有的特點(diǎn)

1.1 有限追索權(quán)

針對項(xiàng)目融資來說，和一些較為傳統(tǒng)的融資方式進(jìn)行對比，其最為明顯的就是有限追索權(quán)。在一些傳統(tǒng)的融資中，投資者的貸款雖然被應(yīng)用在項(xiàng)目中，但是其中的投資者一般為債務(wù)人，并不是項(xiàng)目個體，其具有的所有資產(chǎn)都可以用在項(xiàng)目的擔(dān)保方面，這樣的情況可以說明債權(quán)人針對此債務(wù)具有完全追索權(quán)，同時此情況讓貸款的風(fēng)險(xiǎn)比較小，但是對于相關(guān)投資者來說，需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大。展開項(xiàng)目融資工作時，具體是對有效追索權(quán)進(jìn)行實(shí)行，還款來源是未來的現(xiàn)金流和項(xiàng)目本身的資產(chǎn)，而貸款銀行貸款時只能貸款某個特定范圍或某個時間段對投資者實(shí)行有限追索，這樣和傳統(tǒng)的融資進(jìn)行對比，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)需要承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)會大很多，但是對于收益來說，也要比傳統(tǒng)融資大很多[1]。

1.2 融資比例較大

進(jìn)行融資時，應(yīng)用項(xiàng)目融資的方式需要考慮很多因素，具體有以下幾點(diǎn)：第一，明確融資項(xiàng)目具體的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度，了解在未來可以產(chǎn)生多少現(xiàn)金流。第二，針對項(xiàng)目自身的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行明確。第三，了解項(xiàng)目需要投入的資金。第四，明確項(xiàng)目的可行性等。針對項(xiàng)目融資來說，對于投資者投入的權(quán)益資本金額并不高，通常大于項(xiàng)目資金的30%即可。因?yàn)楹芏噘Y金的籌集都依靠銀行實(shí)現(xiàn)，所以資金比例一般在融資資金中占70%，甚至有些項(xiàng)目還可以實(shí)現(xiàn)100%融資。

1.3 融資風(fēng)險(xiǎn)比較分散

很多項(xiàng)目需要大量的資金，此時應(yīng)用傳統(tǒng)的融資一般比較困難，但此時可以應(yīng)用項(xiàng)目融資進(jìn)行實(shí)現(xiàn)。針對項(xiàng)目需要的資金來說，通常都通過很多家銀行共同提供，對于此情況對于債權(quán)人來說，具有很多種風(fēng)險(xiǎn)因素，這些都需要通過書的形式在債務(wù)人、債權(quán)人和項(xiàng)目開發(fā)有直接關(guān)系或間接關(guān)系的參與者之間進(jìn)行分擔(dān)，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)參與的主體比較多，所以通過多人分擔(dān)其風(fēng)險(xiǎn)就可以明顯降低。

擔(dān)保結(jié)構(gòu)在項(xiàng)目融資中十分復(fù)雜，項(xiàng)目的投資者可以提供這些擔(dān)保，同時和項(xiàng)目具有直接或間接利益關(guān)系的參與者也可以提供，不僅可以是直接的財(cái)務(wù)保證，同時也可以是成本超支擔(dān)保，而且還可以是非財(cái)務(wù)性的擔(dān)保，比如長期購買產(chǎn)品協(xié)議和技術(shù)服務(wù)協(xié)議等，通常會形成結(jié)構(gòu)復(fù)雜且嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膿?dān)保體系[2]。

2 在我國城市土地儲備中項(xiàng)目融資的應(yīng)用

對于項(xiàng)目融資來說，屬于資金籌措的一種方式，進(jìn)行具體操作時，因?yàn)橥恋貎渲行臅诿磕甑哪瓿鯇⒄甑膬溆?jì)劃按照地塊、資金和位置結(jié)合可能參見項(xiàng)目公司的實(shí)力為進(jìn)行分組，通過這樣的方式讓各個項(xiàng)目的儲備范圍和開發(fā)計(jì)劃等得以確定，然后在市場中掛牌招商。另外當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)可以和土地儲備中心進(jìn)行合作，各個分散的投資者通過銀行的信息優(yōu)勢整合起來，將項(xiàng)目公司組建起來。

2.1 建設(shè)——移交模式

土地儲備項(xiàng)目的土地整理、項(xiàng)目收購以及拆遷等事項(xiàng)在此模式中全部由項(xiàng)目公司進(jìn)行融資建設(shè)，項(xiàng)目的建設(shè)完成后，需立刻將其移交到土地儲備中心，或等待時間將其投入到市場中。開發(fā)商通過土地儲備中心獲得相關(guān)收益憑證。開發(fā)商在土地儲備中心可以憑借著收益憑證獲得穩(wěn)定的收益，或者在中心進(jìn)行備案，然后獲取收益或流轉(zhuǎn)變現(xiàn)。對于這樣的模式來說，一般比較適合那么對土地開發(fā)無興趣但對低風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定的投資感興趣的投資者[3]。

2.2 產(chǎn)品支付模式

土地儲備項(xiàng)目在此模式中，其土地整理、收購以及拆遷等事項(xiàng)全部通過項(xiàng)目公司進(jìn)行建設(shè)，完成項(xiàng)目建設(shè)后等待合適的時間投入到市場中，或?qū)⑵湟平坏酵恋貎渲行?。開發(fā)生通過土地儲備中心獲得相應(yīng)的土地券，然后通過此券可以在市場中以相同的條件享受優(yōu)先購買土地的權(quán)利。土地的差價(jià)和土地券通過多退少補(bǔ)的形式保證土地儲備中心以及開發(fā)商的利益不會受到任何的損害。對于這樣的模式來說，一般比較適用于房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行企業(yè)的土地儲備，同時還可以使其和規(guī)劃部門以及土地儲備中心保持良好的關(guān)系。

2.3 遠(yuǎn)期購買

產(chǎn)品支付促進(jìn)了遠(yuǎn)期購買的發(fā)展，遠(yuǎn)期購買進(jìn)行運(yùn)作時，債權(quán)人為了將債務(wù)本息有效收回，可以在此基礎(chǔ)上將專設(shè)公司組建起來。此公司不但對土地儲備項(xiàng)目在未來的遠(yuǎn)期收入直接后面，同時還可以通過土地卷享受土地的優(yōu)先購買權(quán)，以此應(yīng)用于借款本息的償還。此模式結(jié)合了產(chǎn)品支付模式以及建設(shè)--移交模式的優(yōu)點(diǎn)，讓投資者獲得回報(bào)的途徑有效增多，同時還可以吸引更多的投資者[4]。

2.4 資產(chǎn)——支持——證券模式

此模式是一種使用存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成貨幣資金并將其應(yīng)用在新項(xiàng)目投資的一種融資模式，主要以項(xiàng)目在未來具有的資產(chǎn)預(yù)期為基本保證和基礎(chǔ)，資金通過在資本市場發(fā)行的債券募集的一種證券化融資方式。因此不僅需要根據(jù)項(xiàng)目融資的實(shí)際情況下境外成立SPV，并通過多種形式發(fā)行ABS債券，掌握ABS在我國運(yùn)用的原理，最大化發(fā)揮項(xiàng)目融資在城市土地儲備中的應(yīng)用效果。而且為了能夠保障融資工作的順利進(jìn)行，還應(yīng)該根據(jù)土地儲備中心自身的信用開展擔(dān)?；顒?，雖然部分地方政府不允許發(fā)行債券，但可以通過多種渠道規(guī)避有關(guān)法律法規(guī)，使得證券發(fā)行工作順利進(jìn)行。例如，早在上個世紀(jì)80年代中期某地區(qū)就已經(jīng)通過基礎(chǔ)設(shè)施公司對證券發(fā)行，各個區(qū)域都有城市建設(shè)投資企業(yè)，而且為了保證這一環(huán)節(jié)工作順利進(jìn)行，則需要提高企業(yè)內(nèi)部管理能力，并需要具有一定發(fā)展?jié)摿?，通過地方政府的信譽(yù)擔(dān)保，完善各個環(huán)節(jié)工作，提高項(xiàng)目自身信用等級，使得ABS籌資方式的效果最大化。

3 結(jié)語

在社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的背景下，為了確保土地儲備工作順利進(jìn)行，則需強(qiáng)化對項(xiàng)目融資的重視程度，全面掌握當(dāng)前我國土地儲備資金的現(xiàn)狀，并通過實(shí)際情況利用建——移交模式、產(chǎn)品支付模式、遠(yuǎn)期購買以及資產(chǎn)——支持——證券模式等制定針對性解決方案。