蘇圣群

（武漢地鐵集團(tuán)有限公司，湖北 武漢 430070）

目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與其他發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)企業(yè)相比，確實(shí)因?yàn)槠鸩捷^晚而存在諸多的問(wèn)題，比如有些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)核算還不夠完善，在申報(bào)企業(yè)所得稅的時(shí)候，企業(yè)為了保護(hù)自身利益，給銀行提供的賬目幾乎都反映出企業(yè)良性的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，這樣將更加方便企業(yè)未來(lái)的資金籌備工作，而給稅務(wù)機(jī)關(guān)所提供的賬目反應(yīng)的則是企業(yè)處于虧損或者盈利較少的狀態(tài)，以求能夠少繳稅款。但是這樣一來(lái)就無(wú)法保障企業(yè)賬目的真實(shí)性，而房地產(chǎn)企業(yè)中的內(nèi)部核算會(huì)出現(xiàn)收入少計(jì)、成本多計(jì)的問(wèn)題。所以，為了能夠避免出現(xiàn)此類問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施管控是一件極其重要且具有實(shí)際效用的工作，它將引領(lǐng)企業(yè)管理層合理規(guī)范企業(yè)資源，并節(jié)省經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本費(fèi)用，助力企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)轉(zhuǎn)的過(guò)程中，可能會(huì)因?yàn)閮?nèi)部管理不到位、重視程度不夠、人員調(diào)動(dòng)問(wèn)題等因素導(dǎo)致稅務(wù)管理出現(xiàn)紕漏。同時(shí)，由于政府制定的稅收法律法規(guī)靈活性較大，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)變動(dòng)，導(dǎo)致很多企業(yè)無(wú)法充分熟悉、學(xué)習(xí)相關(guān)的稅收政策，對(duì)企業(yè)的稅收工作可能無(wú)法進(jìn)行高效管理。隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)很有可能會(huì)潛藏在規(guī)劃環(huán)節(jié)、建設(shè)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)及項(xiàng)目清算中。

二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收風(fēng)險(xiǎn)

（一）土地增值稅

所謂的土地增值稅，就是對(duì)土地增值額所征收的一種稅，它與增值稅相比，有著它特殊性。第一，土地增值稅并不以一個(gè)單位為計(jì)算范圍，而將一個(gè)單位的成本對(duì)象作為計(jì)算范圍，其中單個(gè)成本對(duì)象的扣除項(xiàng)目金額是不能直接取得的，必須通過(guò)分?jǐn)偟挠?jì)算方法來(lái)取得；第二，在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用就是按照一定的比例來(lái)扣除的，與實(shí)際的發(fā)生額沒(méi)有關(guān)系；第三，無(wú)須增值稅專用發(fā)票，凡法定的收據(jù)都可以納入扣除的范圍以內(nèi)，在扣除項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除金額與發(fā)票都沒(méi)有關(guān)系。第四，土地增值稅的稅率實(shí)行超率累進(jìn)稅率，同時(shí)，轉(zhuǎn)讓房屋，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的重要稅種之一，它的稅額占據(jù)了房地產(chǎn)上繳稅額較大的比重，而且土地增值稅具有核算復(fù)雜、稅務(wù)較重、清算周期較長(zhǎng)、稅率跨度較大等問(wèn)題，導(dǎo)致企業(yè)面臨著較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)，為了能夠更好地規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須強(qiáng)化土地增值稅方面的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，提高稅務(wù)管理方面的技能，要具備項(xiàng)目籌劃能力、宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)分析能力；另一方面也需要企業(yè)相關(guān)部門的人員隨時(shí)關(guān)注土地增值稅方面的政策動(dòng)態(tài)，并結(jié)合自身的情況，以國(guó)家稅收政策為導(dǎo)向，做好相應(yīng)管理工作。

（二）企業(yè)所得稅

在企業(yè)所得稅方面 ，我們應(yīng)該注意的是：第一，房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)所得稅，與其他行業(yè)略有差異，最顯著的差異就是房地產(chǎn)的企業(yè)所得稅并不是按照企業(yè)對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)進(jìn)行繳納稅款的，它需要根據(jù)相關(guān)的毛利率調(diào)整收入來(lái)預(yù)繳稅款。第二，如果企業(yè)未能合理應(yīng)用相關(guān)的優(yōu)惠政策，那么企業(yè)自然會(huì)出現(xiàn)多繳稅的問(wèn)題。比如，依據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)出包工程、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用和公共配套設(shè)施成本進(jìn)行預(yù)提費(fèi)用，如果不了解相關(guān)政策，可能存在沒(méi)有預(yù)提，而多交所得稅；同時(shí)預(yù)提費(fèi)用雖然對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有利，但如果對(duì)預(yù)提成本費(fèi)用的限制性條件和要求控制不到位，也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。第三，有些房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)所得稅進(jìn)行調(diào)整的過(guò)程中，可能會(huì)遺漏對(duì)相關(guān)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等項(xiàng)目的扣除工作，在后續(xù)的清算過(guò)程中也沒(méi)進(jìn)行調(diào)回，那么同樣會(huì)導(dǎo)致企業(yè)“多繳稅”。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)與其他的行業(yè)一樣，同樣存在因?yàn)椴糠种С鰺o(wú)法取得合規(guī)發(fā)票，而導(dǎo)致無(wú)法扣除相關(guān)稅費(fèi)；

企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本中的重點(diǎn)稅種，而且這種稅種在國(guó)家財(cái)政方面有著極高的貢獻(xiàn)度，因此它是稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)征繳的對(duì)象，企業(yè)必須對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行合理的納稅籌劃。首先，企業(yè)可以根據(jù)自身的發(fā)展情況，建立相應(yīng)的納稅籌劃管理制度，包括設(shè)立有效的評(píng)測(cè)指標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制、企業(yè)所得稅滾動(dòng)預(yù)算表等；其次，企業(yè)要在內(nèi)部樹(shù)立依法納稅的意識(shí)，要求相關(guān)稅務(wù)管理人員及時(shí)關(guān)注稅收政策，不斷在實(shí)際中完善財(cái)務(wù)工作；最后，要以財(cái)務(wù)部門為主導(dǎo)，各個(gè)部門都要配合財(cái)務(wù)的工作，對(duì)各項(xiàng)開(kāi)支進(jìn)行預(yù)先籌劃，以便制定出更好的納稅籌劃方案來(lái)，以節(jié)約企業(yè)所得稅為目的，從利于稅前扣除的角度來(lái)操作。

三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

（一）土地增值稅方面

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，想要更好的規(guī)避土地增值稅方面的風(fēng)險(xiǎn)，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)規(guī)劃時(shí)就要提前實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理了，立項(xiàng)規(guī)劃階段企業(yè)對(duì)同一項(xiàng)目可能同時(shí)或分期開(kāi)發(fā)商業(yè)、商務(wù)、別墅、物業(yè)等不同增值率的房產(chǎn)，不同的立項(xiàng)方案，對(duì)應(yīng)的稅負(fù)會(huì)有所不同。如果企業(yè)在立項(xiàng)規(guī)劃時(shí)利用土地增值稅以一個(gè)單位的成本對(duì)象為清算單位的特點(diǎn)，通過(guò)前期總體規(guī)劃作具體測(cè)算，比較合并清算與分類分期清算對(duì)企業(yè)的影響，選擇較優(yōu)方案立項(xiàng)規(guī)劃，即可降低多交土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目進(jìn)行銷售的階段，也需要對(duì)此稅種進(jìn)行充分考慮。在現(xiàn)實(shí)工作中，普通住房的增值率只要不超過(guò)20%，就可以好享受對(duì)應(yīng)的稅收優(yōu)惠，那么對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，就可以利用好20%這個(gè)臨界點(diǎn)，從實(shí)際操作上來(lái)說(shuō)，如出現(xiàn)增值率稍高于起征點(diǎn)的情況，則可以通過(guò)選擇合適的開(kāi)發(fā)方案，如調(diào)整出售價(jià)格、合理分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額等措施。只是目前普通住房的標(biāo)準(zhǔn)尚未統(tǒng)一，各個(gè)地方都有各自的規(guī)定，因此這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須提前對(duì)當(dāng)?shù)氐耐恋卦鲋刀悆?nèi)容進(jìn)行研究、分析。

還要注意清算階段的風(fēng)險(xiǎn)。比如企業(yè)在完工前的利息費(fèi)用按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是應(yīng)該計(jì)入開(kāi)發(fā)成本里的，而房地產(chǎn)企業(yè)在清算、對(duì)成本進(jìn)行歸集的時(shí)候，就會(huì)直接將會(huì)計(jì)上的成本納入開(kāi)發(fā)成本中，但是按照相關(guān)的稅收政策，利息支出在土地增值稅進(jìn)行清算時(shí)，就應(yīng)當(dāng)從開(kāi)發(fā)成本中取締掉，并按照利息的費(fèi)用方式來(lái)重新進(jìn)行扣除。

（二）企業(yè)所得稅方面

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)避企業(yè)所得稅最好的辦法就是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期、開(kāi)發(fā)銷售中以及開(kāi)發(fā)后對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行全面的籌劃，通過(guò)納稅籌劃管理，將有效的遏制納稅風(fēng)險(xiǎn)，避免房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)才更多的損失。那么，從實(shí)際工作來(lái)看，企業(yè)可以考慮從以下三個(gè)方面入手：

第一，做好項(xiàng)目前期的企業(yè)所得稅籌劃工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的前期，會(huì)涉及很多的費(fèi)用支出，比如工程設(shè)計(jì)、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用等，對(duì)這些費(fèi)用的支出情況必須進(jìn)行準(zhǔn)確列支，而在實(shí)現(xiàn)工作中，有些財(cái)務(wù)管理人員出于土地增值稅籌劃的目的，可能會(huì)將設(shè)計(jì)費(fèi)用、沙盤費(fèi)用以及售樓處的支出等都直接計(jì)入工程成本里，但是這樣一來(lái)就導(dǎo)致相關(guān)項(xiàng)目合同、附件等佐證力度不強(qiáng)了。而且直接計(jì)入開(kāi)發(fā)支出里也明顯不夠合理，無(wú)法直接抵扣土地增值稅，從而導(dǎo)致企業(yè)失去了在開(kāi)發(fā)前期利用計(jì)入期間費(fèi)用抵扣企業(yè)所得稅的好時(shí)機(jī)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期，就應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行籌劃，加強(qiáng)項(xiàng)目合同、附件等文件的佐證力度，開(kāi)發(fā)期間支出費(fèi)用的計(jì)入方式也要進(jìn)行考量，為企業(yè)最大限度地抵扣稅費(fèi)；

第二，在預(yù)繳階段，房地產(chǎn)企業(yè)將以當(dāng)期的預(yù)收款項(xiàng)來(lái)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，之后再來(lái)進(jìn)行所得稅預(yù)繳。但是當(dāng)這些已經(jīng)被確認(rèn)為毛利額的預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入時(shí)，在企業(yè)所得稅中就要按照預(yù)計(jì)毛利率來(lái)調(diào)減當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額。同時(shí)在扣除時(shí)，要特別注意廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)及業(yè)務(wù)招待費(fèi)，一般企業(yè)關(guān)于這三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)是納入銷售收入之中的，但是房地產(chǎn)企業(yè)中的銷售收入在預(yù)售階段是無(wú)法現(xiàn)實(shí)的，但是這三項(xiàng)費(fèi)用卻有實(shí)實(shí)在在發(fā)生了，如果房地產(chǎn)企業(yè)也將其納為計(jì)提基數(shù)，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的收入與成本不匹配，無(wú)法準(zhǔn)確反映出企業(yè)的扣除需求。故而房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算繳費(fèi)時(shí)要按照相關(guān)的地方標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行同步調(diào)整。

第三，交付時(shí)間的合理籌劃。一般來(lái)說(shuō)，在會(huì)計(jì)年度前期交付，如上半年交付，則在次年5月進(jìn)行匯算清繳，對(duì)于工程造價(jià)的決算和發(fā)票的催收等留有時(shí)間充足，能夠最大限度地進(jìn)行企業(yè)工程成本核算。同時(shí)，對(duì)于出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用等進(jìn)行充分的預(yù)提費(fèi)用。

（三）可行性方面

除了上述應(yīng)對(duì)策略外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該明白，稅收風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避作用很大一部分都依靠納稅籌劃。而所謂稅籌就是進(jìn)行事前籌劃，企業(yè)必須認(rèn)真考慮籌劃方案是否具備可行性，籌劃工作不同于亡羊補(bǔ)牢，需要專業(yè)的稅務(wù)管理部門、人員對(duì)企業(yè)的每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行細(xì)致分析研究，從而推出符合實(shí)際情況的納稅籌劃方法來(lái)，只有這樣才能夠確保風(fēng)險(xiǎn)控制工作的科學(xué)性、高效性。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是任何一家企業(yè)都避免不了的問(wèn)題，如果不能對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與處理，很有可能給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、發(fā)展帶來(lái)極大的負(fù)面影響。因此，深入對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)的研究十分有必要，企業(yè)也可以根據(jù)分析研究的結(jié)果充分利用策略來(lái)規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。