焦麗娜

（山東臨礦置業(yè)有限責(zé)任公司，山東 臨沂 276000）

一、引言

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，房?jī)r(jià)一直處于上升的階段，房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速發(fā)展。其實(shí)，房地產(chǎn)是受到國(guó)家政策影響極大的一個(gè)行業(yè)，因?yàn)樵撔袠I(yè)自身的特殊性，也導(dǎo)致了需要靠龐大的資金和復(fù)雜資金鏈以及運(yùn)轉(zhuǎn)資金的周期去維持，如果想要一份較好的利益，那么就需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的每一個(gè)階段都要進(jìn)行合理的成本管理，這也是非常有必要性的一個(gè)管理方式。從某種意義來(lái)看，只有成本上的低資金消耗才可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下持續(xù)健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格地把每一個(gè)階段的工作做好，只有做好了這些基本工作，才可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供可觀的經(jīng)濟(jì)效益。

二、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理控制的路徑分析

（一）詳細(xì)進(jìn)行對(duì)于土地的選購(gòu)

房地產(chǎn)項(xiàng)目不同階段有著不同的管理，所有的事情我們必須都要把基礎(chǔ)做好。就該行業(yè)而言，我們只有把成本管理的初始工作做好才可以降低資金的消耗。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買土地的時(shí)候，大多數(shù)情況下只講求性價(jià)比，就直接進(jìn)行了土地的購(gòu)買，致使在以后的過程中可能出現(xiàn)其他意料之外的問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)購(gòu)買土地可能存在很多因素，比如價(jià)格是否與這個(gè)城市的位置匹配、該地塊是否屬于此城市未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)需要耗費(fèi)大量資金的一個(gè)行業(yè)，現(xiàn)在對(duì)于市場(chǎng)現(xiàn)狀我們首先就要對(duì)未來(lái)的發(fā)展進(jìn)行分析，根據(jù)分析出來(lái)的結(jié)果再對(duì)選擇中的土地來(lái)進(jìn)行進(jìn)一步的了解，結(jié)合自己積累的經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)產(chǎn)品的詳細(xì)了解去對(duì)土地進(jìn)行合理規(guī)劃。對(duì)于綜合條件比較好的土地，更是要進(jìn)行詳細(xì)的資金運(yùn)算，從結(jié)果和土地兩者結(jié)合企業(yè)的自身情況，去考量這塊土地是否與該項(xiàng)目匹配。最后再根據(jù)從各種渠道來(lái)了解土地的售價(jià)、成本等等問題。合理的測(cè)算出最后的成交價(jià)格，從性價(jià)比中去挑選最適合的土地。

（二）針對(duì)設(shè)計(jì)時(shí)的成本管理

在房地產(chǎn)行業(yè)中，大部分的人都會(huì)覺得施工階段是需要投入資金最大的一個(gè)環(huán)節(jié)，其實(shí)不然，在整個(gè)房地產(chǎn)的項(xiàng)目中，施工階段僅僅只是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙去實(shí)施而已，投資的時(shí)候早就在設(shè)計(jì)時(shí)花了資金，在進(jìn)行施工的時(shí)候只會(huì)花費(fèi)一些額外的工程費(fèi)。在設(shè)計(jì)的時(shí)候我們對(duì)成本管理的控制主要是從這幾個(gè)方面來(lái)實(shí)現(xiàn)。

1.提前預(yù)算好大概的費(fèi)用

在剛開始進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候，我們就應(yīng)該根據(jù)預(yù)算來(lái)對(duì)成本進(jìn)行一個(gè)大概的控制。在起初我們開始設(shè)計(jì)的時(shí)候，一定要結(jié)合企業(yè)和實(shí)施人員的綜合水平，一定切記志大才疏。在對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)上我們也要做到合理的控制。具體來(lái)說，在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)當(dāng)中，設(shè)計(jì)人員應(yīng)該充分結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)以及原材料供應(yīng)市場(chǎng)的價(jià)格浮動(dòng)情況對(duì)支出成本進(jìn)行核算，然后在明確房地產(chǎn)建設(shè)資產(chǎn)投入的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)材料、設(shè)備、勞動(dòng)力等進(jìn)行合理設(shè)計(jì)規(guī)劃，以此從根本上降低成本支出的超出概率，為成本支出的合理控制奠定良好的基礎(chǔ)。

在設(shè)計(jì)圖紙的時(shí)候，在確保質(zhì)量的前提下，盡可能地減少不必要的預(yù)算開支和對(duì)項(xiàng)目的臨時(shí)變動(dòng)，假如說是因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖紙的失誤造成了成本的額外增加，那么就會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)，必須事先進(jìn)行好的規(guī)劃和控制。

2.對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審核

設(shè)計(jì)在整個(gè)項(xiàng)目中是一個(gè)非常重要的階段，圖紙的整體質(zhì)量可以對(duì)設(shè)計(jì)階段的結(jié)果有著重大的聯(lián)系。所以說為了保證圖紙的可靠程度我們一定要對(duì)圖紙進(jìn)行加強(qiáng)，只有加強(qiáng)了對(duì)圖紙的審核我們才可以保證在設(shè)計(jì)階段的順利實(shí)施。所以也可見這個(gè)階段在整個(gè)項(xiàng)目里的重要性，它也占據(jù)了我們整個(gè)項(xiàng)目中的核心地位。結(jié)合以前的建筑工程經(jīng)驗(yàn)去看，我們必須要與設(shè)計(jì)專業(yè)人士以外的人員對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行查看，這樣也可以對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行更好的完善。設(shè)計(jì)圖紙的完善也會(huì)大大的避免了因失誤帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失，這也為我們的后續(xù)施工帶來(lái)了很大的方便，還可以進(jìn)一步的幫助我們提升對(duì)整體建設(shè)的成本管理控制。

（三）找尋承包人階段的成本管理

在獲得了完善后的設(shè)計(jì)圖紙之后，我們一定要嚴(yán)格按照?qǐng)D紙上的設(shè)計(jì)進(jìn)行施工和建設(shè)，并且要在與預(yù)算的范圍內(nèi)進(jìn)行。接下來(lái)就是要尋找承包商的階段了，在選擇承包商的時(shí)候我們一定要引入招標(biāo)競(jìng)選制度。所以我們一定要嚴(yán)格進(jìn)行招標(biāo)。只有保證好招標(biāo)的質(zhì)量，才可以篩選出來(lái)優(yōu)秀的承包商。以此來(lái)提高整個(gè)施工的綜合效率，如果雙方合作的好，還可以進(jìn)行長(zhǎng)期性的合作模式，也有利于雙方共同發(fā)展。從另一角度來(lái)看，這種招標(biāo)的方式也更加能夠保證該市場(chǎng)的公平性和專業(yè)性。

在進(jìn)行找尋承包商的時(shí)候首先我們就要對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行質(zhì)量上的提高，只有自身足夠優(yōu)秀才可以吸引更加高質(zhì)量的承包商。企業(yè)也要對(duì)自己的項(xiàng)目非常了解，在對(duì)自身項(xiàng)目進(jìn)行標(biāo)價(jià)的時(shí)候，要根據(jù)質(zhì)量技術(shù)等各種綜合方面去進(jìn)行定價(jià)，如果是一些很具有專業(yè)性的工程項(xiàng)目，那么就要找尋更加專業(yè)的認(rèn)識(shí)去進(jìn)行中標(biāo)，要保證質(zhì)量和價(jià)格成正比。

詳細(xì)的發(fā)包模式我們應(yīng)該根據(jù)其工期和質(zhì)量等各個(gè)方面去進(jìn)行選擇，只有這樣我們才可以降低整體的風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說我們都會(huì)采取公開招標(biāo)，根據(jù)競(jìng)選的制度去對(duì)承包商進(jìn)行高質(zhì)量的選擇，還可以找尋專業(yè)的機(jī)構(gòu)，組成評(píng)標(biāo)組，去對(duì)招標(biāo)進(jìn)行公平嚴(yán)格的選拔，通過相關(guān)的規(guī)定對(duì)其的保密性加固。

在確定了對(duì)招標(biāo)的施工團(tuán)隊(duì)后，我們就要開始進(jìn)行簽訂承發(fā)包合同了，最終中標(biāo)的價(jià)格就是我們合同上的價(jià)格。要確保合同的保密性，把雙方的工作義務(wù)準(zhǔn)確的寫進(jìn)合同里。在有需要的時(shí)候還要交給專家進(jìn)行詳細(xì)的審核。以此來(lái)保證合同的公平性，保證合同不會(huì)存在漏洞。也有利于工作的順利開展。對(duì)于工程撥款都是階段性撥付，這在合同中也有說明，所以在執(zhí)行的時(shí)候應(yīng)該嚴(yán)格按照合同來(lái)進(jìn)行施工，施工方完成哪一個(gè)階段就進(jìn)行哪一個(gè)階段的撥款，防止進(jìn)度支付造成資金上周轉(zhuǎn)的困難。

（四）施工的階段的成本管理控制

圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完成后，工程的具體方案也基本完成了，這個(gè)時(shí)候就是施工階段地開始了，因?yàn)榇蠖鄶?shù)的投資都會(huì)在這個(gè)階段進(jìn)行，所以我們要加強(qiáng)對(duì)于這個(gè)階段的成本管理，避免多余的投資浪費(fèi)。所以說這個(gè)階段也是對(duì)成本管理的一個(gè)重要階段。

（五）審查施工方的設(shè)計(jì)方案并進(jìn)行改善

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)商應(yīng)該對(duì)施工方的整體設(shè)計(jì)方案做好嚴(yán)格的檢查，其中對(duì)具體的條件、方案以及整體進(jìn)度的計(jì)劃都要有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。在不滿意的情況下，可以令其進(jìn)行優(yōu)化修改，保證各方面的整體進(jìn)度。在施工方進(jìn)行施工時(shí)，還要做好對(duì)他們的監(jiān)督，在保證質(zhì)量的前提下盡可能地加快工程的周期，加快工程的實(shí)施。但是萬(wàn)不可因?yàn)檫^分追求工期縮短而導(dǎo)致工程質(zhì)量的問題，一定要避免這種本末倒置的情況出現(xiàn)。

（六）合理的對(duì)工程變動(dòng)進(jìn)行上報(bào)

因?yàn)榻ㄖこ瘫旧砭褪且粋€(gè)極其復(fù)雜的工程，所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目中牽扯的問題也比較得多，整體施工的進(jìn)度以及一些瑣碎的事情都會(huì)影響雙方的矛盾。而這些矛盾的產(chǎn)生很可能對(duì)我們的投資造成損失，嚴(yán)重影響了我們工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。如果想在工程上有一定的變動(dòng)，首先我們就要去結(jié)合整個(gè)工量的變化，觀察是否對(duì)我們的效益產(chǎn)生了大的影響；值得注意的是我們每一次變動(dòng)的時(shí)候都要經(jīng)過發(fā)包管理人同意之后才可以進(jìn)行。如果在最后整體改動(dòng)的范圍比較大，就要重新讓有關(guān)的審查部門進(jìn)行二次審查，還要活得其他部門一一的批準(zhǔn)?？偠灾?，只有把這件事處理妥當(dāng)，才可以保證我們企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（七）提前做好反索賠資料收集

因?yàn)楝F(xiàn)在的很多承包商維權(quán)意識(shí)很強(qiáng)，這也會(huì)讓我們的發(fā)包方會(huì)產(chǎn)生很多計(jì)劃外的支出，對(duì)于這種情況的出現(xiàn)，我們只能提前做好一定的措施，在最初簽訂合同的時(shí)候就應(yīng)該細(xì)心地去收集可能會(huì)被索賠的材料，提前做好反索賠的工作，只有提前預(yù)判，才可以及時(shí)的補(bǔ)救。

（八）細(xì)心檢查結(jié)算階段的質(zhì)量

房地產(chǎn)項(xiàng)目的最后一個(gè)階段就是對(duì)工程的結(jié)算，我們?cè)诮Y(jié)算階段時(shí)要審查資料是否齊全，工程量是否屬實(shí)，最后再看合同上以及現(xiàn)實(shí)的定額單價(jià)符合要求，還有其他的一些費(fèi)用，是否準(zhǔn)確，所以我們?cè)趯徍说臅r(shí)候一定要認(rèn)真仔細(xì)。結(jié)合設(shè)計(jì)的圖紙以及合同上的內(nèi)容作為依據(jù)，去判斷工程的整體質(zhì)量，一定不要遺漏了隱蔽性的細(xì)節(jié)工程量。

（九）提高職工們的整體意識(shí)

最后，房地產(chǎn)企業(yè)還要保證所有職工們的整體意識(shí)，一定要讓職工們知道成本是一個(gè)可以控制的因素，需要大家的共同的管理才可以對(duì)成本進(jìn)行整體的降低，把具體的責(zé)任落實(shí)到每一個(gè)人，對(duì)職工們的工作情況也要納入工程管理中，每個(gè)人都要做成本的合理控制者，并對(duì)職工們進(jìn)行定期考核，只有這樣才可以讓職工們和成本控制有著直接的關(guān)系，從而可以調(diào)動(dòng)職工們的積極性。

三、結(jié)論

綜上所述，在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的控制中，我們可以看出來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理和工程項(xiàng)目里每一個(gè)參與者都有著一定的聯(lián)系，所以我們一定要加強(qiáng)對(duì)各個(gè)階段的成本管理，并在保證質(zhì)量和工期的情況下，盡可能地去減少我們投入的資金，保證用最小的成本去獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。