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        土地儲(chǔ)備工作中存在的問(wèn)題及對(duì)策

        2020-11-26 15:03:46趙楠
        商品與質(zhì)量 2020年45期
        關(guān)鍵詞:土地儲(chǔ)備儲(chǔ)備供應(yīng)

        趙楠

        濟(jì)南市土地儲(chǔ)備中心 山東濟(jì)南 250000

        1 現(xiàn)行土地儲(chǔ)備運(yùn)作模式概況

        近年來(lái),政府土地儲(chǔ)備的對(duì)象由過(guò)去的新增為主逐步轉(zhuǎn)向盤(pán)活存量為主。A 市主城區(qū)范圍內(nèi)的中原油田供應(yīng)處中心庫(kù)、龍豐熱電等國(guó)有存量、低效利用土地,城市舊工業(yè)區(qū)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用地等利用率較低土地,在經(jīng)過(guò)重新整合、依照相關(guān)規(guī)定和程序進(jìn)行收儲(chǔ)后,將土地進(jìn)行歸類整理并實(shí)施有償出讓,既實(shí)現(xiàn)了對(duì)土地市場(chǎng)的直接調(diào)控,又能有效地防止國(guó)有資產(chǎn)的流失。目前,A 市土地儲(chǔ)備運(yùn)作模式屬于政府主導(dǎo)型,即行政指導(dǎo)和市場(chǎng)運(yùn)行相結(jié)合的運(yùn)作模式。運(yùn)作程序由新增建設(shè)用地批準(zhǔn)征收或存量建設(shè)用地收回、收購(gòu),前期開(kāi)發(fā)達(dá)到“凈地”“熟地”條件,根據(jù)市場(chǎng)情況實(shí)施供應(yīng)三個(gè)階段組成。該模式在政府主導(dǎo)前提下充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制配置功能,把土地儲(chǔ)備作為政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控手段,規(guī)定市城區(qū)范圍內(nèi)的住宅用地均由政府收購(gòu)、儲(chǔ)備,并統(tǒng)一由政府向社會(huì)公開(kāi)供應(yīng),實(shí)現(xiàn)政府主導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作的有效結(jié)合,從而保證政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的高度控制,有利于城市土地市場(chǎng)的規(guī)范和城市化的有序發(fā)展。與此同時(shí),由于該模式帶來(lái)的巨大收儲(chǔ)量,也給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)帶來(lái)了巨大的資金壓力[1]。

        2 土地儲(chǔ)備現(xiàn)狀及問(wèn)題

        2.1 A 市土地儲(chǔ)備現(xiàn)狀

        2016-2019 年,A 市共出讓住宅用地81 宗,出讓總金額91.98 億元,出 讓 總 面 積4938.78 畝。其中,2017 年為出讓高峰,成交總面積2422.55 畝,住宅、商住用地占總出讓面積的比重超66%。2019 年,A 市主城區(qū)共出讓土地18 宗,面積845.85畝,同比2018 年減少22.58%;成交金額24.39 億元,同比2018年增加7.6%,單宗土地成交價(jià)格略有漲幅。

        2.2 可使用土地資源較少

        A 市面積比較大,地形地貌復(fù)雜多變,不是所有的土地資源都能利用。以目前的技術(shù),無(wú)法將這些土地轉(zhuǎn)化成可利用的資源,再加上一些凹凸不平的高原、山丘、丘陵等,加之環(huán)境的影響,導(dǎo)致A 市可利用的土地資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,土地資源利用的壓力非常大。

        2.3 土地類型多且分布不均

        A 市幅員遼闊,占地面積比較廣,這也導(dǎo)致A 市土地分布極其不均,東南西北4 個(gè)方向的土地呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。東南部大部分是山地、丘陵,中東部分是平原和丘陵,西部地區(qū)是高原,西北部地區(qū)大部分氣候干旱,基本沒(méi)人居住,這也導(dǎo)致A 市人口分布不均,大部分人在東部,西部的土地資源利用率非常低。

        3 優(yōu)化土地儲(chǔ)備工作的建議

        3.1 完善再開(kāi)發(fā)激勵(lì)政策

        加強(qiáng)土地一級(jí)市場(chǎng)管理,實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收儲(chǔ)、統(tǒng)一出讓”的土地經(jīng)營(yíng)機(jī)制。加強(qiáng)收儲(chǔ)土地管理,出臺(tái)土地增值收益核定撥付、分配方案、使用監(jiān)督等方面的政策措施,并在土地收儲(chǔ)中建立統(tǒng)一的土地經(jīng)營(yíng)機(jī)制。探索對(duì)土地增值收益進(jìn)行合理比例分成方式,充分調(diào)動(dòng)各城區(qū)及收儲(chǔ)對(duì)象的積極性,規(guī)范有序推進(jìn)城區(qū)閑置、低效產(chǎn)業(yè)用地再開(kāi)發(fā)。開(kāi)展A 市城區(qū)低效土地摸底調(diào)查,針對(duì)中心城區(qū)改制企業(yè)、城中村等低效土地制訂增值收益共享的激勵(lì)政策,全面有序推進(jìn)城市經(jīng)營(yíng)。探索圍繞A 市工業(yè)項(xiàng)目“西減東加”戰(zhàn)略、企業(yè)“紅黃藍(lán)綠”退出制度、政府金融平臺(tái)建設(shè)、土壤污染修復(fù)、增加城市用地規(guī)模等制訂相應(yīng)政策,建立工作機(jī)制,并列入A市“十四五”發(fā)展規(guī)劃。

        3.2 建立土地收儲(chǔ)資金運(yùn)轉(zhuǎn)保障體系

        保證儲(chǔ)備土地報(bào)批、征收補(bǔ)償、拆遷環(huán)節(jié)資金充足,確保一次性完成經(jīng)省政府批復(fù)后的儲(chǔ)備土地征收,不因補(bǔ)償不到位等問(wèn)題拖延。保證儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)階段資金及時(shí)到位,實(shí)行“三通一平”(通電、路、水,場(chǎng)地平整),達(dá)到基本施工條件,實(shí)現(xiàn)土地收益最大化。保證土地儲(chǔ)備流程整體實(shí)施資金的有效落實(shí)和順利運(yùn)轉(zhuǎn),加強(qiáng)政府部門(mén)間的統(tǒng)一協(xié)調(diào)、集中保障[2]。

        3.3 合理確定土地儲(chǔ)備與供應(yīng)規(guī)模

        引入土地儲(chǔ)備系數(shù)、土地儲(chǔ)備周期、土地儲(chǔ)備總量及分類等概念,匹配房地產(chǎn)市場(chǎng)合理需求,保障城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金需求,實(shí)現(xiàn)土地收益最大化。科學(xué)合理預(yù)測(cè)住宅用地儲(chǔ)備規(guī)模,有序穩(wěn)定土地供給,降低房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

        3.4 科學(xué)把握土地儲(chǔ)備、供應(yīng)時(shí)序

        根據(jù)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃,結(jié)合人口變化預(yù)測(cè)、住房普查數(shù)據(jù)、商品房庫(kù)存、房地產(chǎn)用地供應(yīng)潛力以及過(guò)往三年實(shí)際供應(yīng)規(guī)模等,合理安排、有序調(diào)節(jié)儲(chǔ)備土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、布局、時(shí)序和方式,全力保障公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等重要領(lǐng)域,提升儲(chǔ)備土地配置效率??茖W(xué)謀劃、統(tǒng)籌平衡、合理安排各領(lǐng)域用地供應(yīng),在多重目標(biāo)中尋求動(dòng)態(tài)平衡。

        3.5 土地收儲(chǔ)與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)深度融合互補(bǔ)

        部門(mén)計(jì)劃要融合,土地收購(gòu)儲(chǔ)備和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)分屬不同的行政管理部門(mén),工作機(jī)制不盡相同。因此,制訂土地儲(chǔ)備計(jì)劃與基建計(jì)劃時(shí),要加強(qiáng)各部門(mén)間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào),發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)有效互補(bǔ)。收益與支出額度要互補(bǔ),土地收購(gòu)儲(chǔ)備收益根據(jù)土地市場(chǎng)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施投入并發(fā)揮作用的期限,合理預(yù)測(cè)土地收益?;A(chǔ)設(shè)施投資支出根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃,按照具體項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)測(cè)定。

        3.6 前置設(shè)計(jì)環(huán)節(jié),構(gòu)建土地大儲(chǔ)備格局

        探索將城市設(shè)計(jì)納入規(guī)劃條件,作為儲(chǔ)備土地出讓前置條件,引導(dǎo)儲(chǔ)備土地供應(yīng)相關(guān)內(nèi)容納入A 市法規(guī)和技術(shù)性標(biāo)準(zhǔn),深度融合儲(chǔ)備土地收儲(chǔ)流程,建立完善“出讓前納入出讓條件—出讓后納入審批內(nèi)容—建成后納入規(guī)劃核實(shí)”的“三納入”工作機(jī)制,保證重要地區(qū)城市設(shè)計(jì)有效指導(dǎo)土地供給。逐步探索建立“五統(tǒng)一”(統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征收、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng))的土地大儲(chǔ)備格局,將住宅用地納入土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一儲(chǔ)備,著力構(gòu)建由“生地”變“凈地”“熟地”的運(yùn)行體系,真正發(fā)揮儲(chǔ)備土地作為土地一級(jí)市場(chǎng)“調(diào)節(jié)器”“穩(wěn)定器”的作用[3]。

        4 結(jié)語(yǔ)

        綜上所述,雖然土地儲(chǔ)備工作得到了快速發(fā)展,但依然缺少可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。在發(fā)展過(guò)程中,要結(jié)合實(shí)際,及時(shí)發(fā)現(xiàn)土地儲(chǔ)備工作存在的弊端與問(wèn)題,及時(shí)研究并作出相應(yīng)調(diào)整,為土地儲(chǔ)備工作的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

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