翟品榮

富平縣房產(chǎn)管理局 陜西渭南 711700

1 房地產(chǎn)測(cè)量和工程測(cè)量的定義

1.1 房地產(chǎn)測(cè)量的定義

房地產(chǎn)測(cè)量是采用先進(jìn)的科學(xué)測(cè)繪技術(shù)，按照房產(chǎn)管理要求，進(jìn)行房產(chǎn)數(shù)量、位置、使用情況、房屋質(zhì)量和產(chǎn)權(quán)等的科學(xué)測(cè)量。其中對(duì)于產(chǎn)權(quán)和管理的測(cè)量尤其重要，在實(shí)際測(cè)量中對(duì)技術(shù)也提出了更高的要求。在房地產(chǎn)測(cè)量之前首先要開展的是工程測(cè)量，所以要正確區(qū)分兩者之間的關(guān)系，了解各個(gè)時(shí)段應(yīng)采用的測(cè)量方法[1]。

1.2 工程測(cè)量的定義

工程測(cè)量中包含房地產(chǎn)測(cè)量，是按照一定比例和其他要求進(jìn)行工程建筑物平面結(jié)構(gòu)位置、地形地貌、工程高度的精確測(cè)量。工程測(cè)量對(duì)技術(shù)要求也比較嚴(yán)格，工程測(cè)量技術(shù)包括施工、管理和設(shè)計(jì)測(cè)量方法，和傳統(tǒng)測(cè)量方式相比，實(shí)際測(cè)量結(jié)果和精確度等都有了很大的提升。

2 房地產(chǎn)測(cè)量和工程測(cè)量的主要區(qū)別分析

2.1 測(cè)量主體不同

房地產(chǎn)測(cè)量主要對(duì)象是房產(chǎn)建筑工程的平面結(jié)構(gòu)位置、參數(shù)和工程數(shù)據(jù)。而工程測(cè)量的主體是工程區(qū)域范圍內(nèi)的地形地貌。工程測(cè)量還包括橋梁道路的測(cè)量，但是房地產(chǎn)測(cè)量只包含承包建筑物的各項(xiàng)房屋建筑數(shù)據(jù)的測(cè)量。

2.2 測(cè)量主要內(nèi)容不同

工程測(cè)量的內(nèi)容包括房地產(chǎn)測(cè)量的同時(shí)，此外還包含了道路橋梁工程的測(cè)量。房地產(chǎn)測(cè)量主要內(nèi)容是房屋用地、基礎(chǔ)設(shè)施等和房產(chǎn)要素有關(guān)的測(cè)量，對(duì)高程測(cè)量要求并不高。在測(cè)量繪圖時(shí)，房地產(chǎn)測(cè)量對(duì)房屋位置信息測(cè)量要求比較嚴(yán)格，對(duì)房產(chǎn)要求信息測(cè)量有一定要求，需要進(jìn)行標(biāo)識(shí)處理。而工程測(cè)量無需進(jìn)行詳細(xì)信息的測(cè)量，繪圖注解比較簡(jiǎn)單。

2.3 測(cè)量成果效用不同

房地產(chǎn)測(cè)量需要通過專業(yè)房地產(chǎn)管理部門在考核后再進(jìn)行實(shí)際測(cè)量工作，只有經(jīng)過專業(yè)的房產(chǎn)管理部門測(cè)量工作才具有法律效應(yīng)，成為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的保障。工程測(cè)量主體效用主要集中在社會(huì)福利項(xiàng)目上，在法律層面的效應(yīng)較弱，但對(duì)于推動(dòng)社會(huì)的發(fā)展具有更深遠(yuǎn)的意義。工程測(cè)量的主要目標(biāo)是為了改善人們的生活，保障人們的利益。房地產(chǎn)測(cè)量后要提交包括分幅圖、分丘圖、分戶圖、房產(chǎn)證附圖等多種圖件文件，還要提供房屋測(cè)量測(cè)繪數(shù)據(jù)的調(diào)查表、房屋用地的調(diào)查表、產(chǎn)權(quán)使用情況的調(diào)查資料和協(xié)議文件等，同時(shí)應(yīng)提供房地產(chǎn)平面控制點(diǎn)的測(cè)量成果以及界址點(diǎn)測(cè)量成果、房角點(diǎn)測(cè)量成果和房屋面積計(jì)算書、房屋封套建筑面積計(jì)算成果等房地產(chǎn)數(shù)據(jù)集。房地產(chǎn)測(cè)量成果產(chǎn)品在種類和數(shù)量上都比工程測(cè)量工作要多很多。

2.4 驗(yàn)收和檢查結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)不同

房地產(chǎn)測(cè)量和工程測(cè)量在結(jié)果驗(yàn)收、檢查標(biāo)準(zhǔn)上有明顯區(qū)別，其中房地產(chǎn)測(cè)量在驗(yàn)收、檢查時(shí)是由房地產(chǎn)行政管理部門按照國(guó)家法律程序負(fù)責(zé)的，對(duì)于單位的使用性。單位的資質(zhì)和單位面積測(cè)量由國(guó)家專職人員負(fù)責(zé)統(tǒng)籌計(jì)算和審核，流程復(fù)雜，時(shí)間較長(zhǎng)。而工程測(cè)量的檢查和結(jié)果驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)來說比較寬松，但也需要嚴(yán)格按照測(cè)量測(cè)繪相關(guān)規(guī)定落實(shí)好測(cè)量結(jié)果驗(yàn)收和檢查工作，需要安排具有檢查驗(yàn)收資質(zhì)的部門和個(gè)人開展，總體來說檢查步驟比較簡(jiǎn)單，流程不復(fù)雜，檢查驗(yàn)收的周期相對(duì)較短[2]。

2.5 測(cè)量精度的不同

房地產(chǎn)測(cè)量和工程測(cè)量對(duì)于測(cè)繪進(jìn)度的要求有很大的區(qū)別，房地產(chǎn)測(cè)量工程中對(duì)鄰近控制點(diǎn)、房產(chǎn)界址點(diǎn)、房產(chǎn)房角點(diǎn)點(diǎn)位誤差有嚴(yán)格規(guī)定，且分成三個(gè)精度等級(jí)，等級(jí)越高，誤差控制范圍越小。在實(shí)際測(cè)量作業(yè)中，水平測(cè)量不但要將鄰近控制點(diǎn)相對(duì)誤差控制好還必須處理臨近控制點(diǎn)相對(duì)精度，控制好地物點(diǎn)和要素點(diǎn)相對(duì)控制點(diǎn)的誤差。房地產(chǎn)測(cè)量對(duì)于房屋面積的測(cè)量誤差也提出了一定的要求。

2.6 測(cè)量周期區(qū)別

工程測(cè)量工作周期較長(zhǎng)，一般在6-36個(gè)月左右。而房產(chǎn)測(cè)量講究的是高效性和及時(shí)性，尤其在城市建設(shè)發(fā)展的過程中，房產(chǎn)規(guī)模越來越大，新建住房越來越多，房屋買賣、分割、集成和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等變更測(cè)量工作需求增多。為了保證測(cè)量的準(zhǔn)確性，測(cè)量的周期比較靈活。

2.7 對(duì)測(cè)量人員專業(yè)性要求不同

房地產(chǎn)測(cè)量是邊緣性學(xué)科，對(duì)測(cè)量人員的綜合素質(zhì)要求很高，測(cè)量人員必須具備相應(yīng)的測(cè)量專業(yè)技術(shù)能力，還必須具備相應(yīng)的測(cè)量測(cè)繪工作經(jīng)驗(yàn)，掌握大量房地產(chǎn)相關(guān)的知識(shí)與法律知識(shí)，同時(shí)應(yīng)該了解房屋開發(fā)、拆遷等知識(shí)。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)測(cè)量人員的需求量也在逐年增長(zhǎng)?；蚨こ虦y(cè)量對(duì)測(cè)繪人員的要求其實(shí)并不是特別高，測(cè)量人員只要掌握測(cè)量當(dāng)?shù)氐牡乩憝h(huán)境情況，掌握一定的工程測(cè)量知識(shí)和技能，具備職業(yè)所需的法律知識(shí)即可。

3 房地產(chǎn)測(cè)量和工程測(cè)量的發(fā)展

現(xiàn)代化房產(chǎn)測(cè)量和工程測(cè)量中，通過對(duì)新型測(cè)繪測(cè)量技術(shù)的應(yīng)用，測(cè)量結(jié)果準(zhǔn)確性提高，測(cè)量工作效率提高，測(cè)量成本也有所降低。在房地產(chǎn)測(cè)量中，目前比較常用的除了GPS技術(shù)以外，還包括攝影測(cè)量技術(shù)和全站儀測(cè)量技術(shù)。而在工程測(cè)量方面，信息化、自動(dòng)化技術(shù)的引入，使得工程測(cè)量逐漸朝著數(shù)字化、智能化的方向發(fā)展。目前已經(jīng)形成了一套完整的以數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)為基礎(chǔ)的工作系統(tǒng)，適應(yīng)性較強(qiáng)，為工程測(cè)量提供了極大的便利[3]。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)測(cè)量和工程測(cè)量是并列和包含的關(guān)系，工程測(cè)量的范圍更大，房地產(chǎn)測(cè)量包含在工程測(cè)量中。通過兩者分析，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)測(cè)量和工程測(cè)量的主要方向和內(nèi)容不同，這是兩者最大的區(qū)別。此外，兩者雖然對(duì)測(cè)量技術(shù)的要求越來越高，但實(shí)際上房地產(chǎn)測(cè)量因?yàn)閷?duì)結(jié)果的精確性要求很高，所以在技術(shù)選擇方面也更加謹(jǐn)慎，對(duì)測(cè)量人員的要求不僅是要具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和技能，還必須充分掌握和房產(chǎn)有關(guān)的知識(shí)、和法律有關(guān)的知識(shí)。在測(cè)量周期方面，相對(duì)而言房地產(chǎn)測(cè)量的周期更加靈活。因此，在選擇測(cè)量方法和工具時(shí)要根據(jù)工程所在地的特點(diǎn)合理挑選，同時(shí)安排綜合能力較強(qiáng)的人員進(jìn)行實(shí)地勘察，才能確保測(cè)量的準(zhǔn)確性。