魏朋

青島天泰集團(tuán)股份有限公司 山東青島 266101

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，市場(chǎng)環(huán)境也更為復(fù)雜。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行成本控制，減少成本支出，增加自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，占據(jù)更大的市場(chǎng)份額，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益增加的目的[1]。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制存在的問(wèn)題

1.1 決策階段的問(wèn)題

決策階段的成本控制質(zhì)量將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體效益帶來(lái)較大程度的影響，也會(huì)后續(xù)工作的開(kāi)展起到?jīng)Q定性作用。然而，有一部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理層人員卻存在對(duì)決策階段的成本控制工作不夠重視的情況。具體表現(xiàn)在對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行決策和規(guī)劃工作時(shí)隨意性較強(qiáng)，導(dǎo)致資金浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制工作的順利開(kāi)展。

1.2 準(zhǔn)備階段的問(wèn)題

準(zhǔn)備階段會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式進(jìn)行施工企業(yè)的明確。雖然我國(guó)針對(duì)項(xiàng)目招投標(biāo)出臺(tái)了很多法律政策加以規(guī)范，但仍有部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目招投工作時(shí)存在很多缺陷，如招標(biāo)未進(jìn)行全面公開(kāi)，不透明，會(huì)出現(xiàn)施工企業(yè)內(nèi)定的情況，擾亂了市場(chǎng)正常秩序。部分承包企業(yè)為爭(zhēng)取項(xiàng)目，故意降低報(bào)價(jià)，而在后續(xù)的施工中為了獲得更多的利益，使用劣質(zhì)材料，導(dǎo)致存在較多的安全隱患，對(duì)后續(xù)的施工以及房產(chǎn)的銷售帶來(lái)較大的不利影響。

1.3 施工階段的問(wèn)題

施工階段是成本控制的極為重要的階段，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)此階段的成本控制工作非常重視。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)極為重視工程項(xiàng)目的預(yù)算工作，尤其是各項(xiàng)成本支出，并且核查工作做得很好。但是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)準(zhǔn)備階段的成本控制不夠重視，導(dǎo)致施工階段消耗了大量的成本，且這種現(xiàn)象普遍存在。設(shè)計(jì)方案對(duì)施工以及工程應(yīng)用有決定性影響，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)忽視了這一點(diǎn)，致使出現(xiàn)成本問(wèn)題。在施工階段，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有做好對(duì)項(xiàng)目施工的質(zhì)量以及進(jìn)程的監(jiān)管工作，監(jiān)理單位沒(méi)有充分發(fā)揮自身監(jiān)督作用。這就會(huì)導(dǎo)致成本投入增加，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1.4 銷售階段的問(wèn)題

銷售階段主要有人工成本以及管理費(fèi)用等成本支出。在銷售階段，市場(chǎng)環(huán)境變化以及銷售人員能力水平高低等限制因素都會(huì)對(duì)成本控制工作產(chǎn)生較大影響，波動(dòng)較大。銷售階段缺乏完善的管理制度而出現(xiàn)對(duì)人員管理不到位和人員大量流動(dòng)的情況，造成不利影響。此外還存在銷售推廣或策劃不合理，導(dǎo)致企業(yè)資金短缺，影響經(jīng)濟(jì)效益[2]。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制問(wèn)題的應(yīng)對(duì)措施

2.1 決策階段成本控制

決策階段的成本控制應(yīng)首先做好市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)各項(xiàng)影響因素加以有效明確，并科學(xué)探究項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，利用回歸分析法評(píng)估項(xiàng)目市場(chǎng)前期，從而為后續(xù)工作的開(kāi)展提供正確引導(dǎo)。對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃評(píng)估，應(yīng)充分考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)用土地面積等內(nèi)容，對(duì)可能影響成本的各項(xiàng)因素加以合理分析。對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)評(píng)估，應(yīng)考察房間室內(nèi)通風(fēng)、采光等和室外綠化、景觀等，確保其合理性以及美觀性。對(duì)于經(jīng)濟(jì)評(píng)估應(yīng)給予重點(diǎn)關(guān)注，應(yīng)全方面進(jìn)行考慮，著重評(píng)估項(xiàng)目財(cái)務(wù)以及效益平衡等，為整體成本控制提供重要保障。

2.2 準(zhǔn)備階段成本控制

在準(zhǔn)備階段，在執(zhí)行時(shí)應(yīng)與決策方案充分結(jié)合，要求企業(yè)具體的決策人員進(jìn)行決策方案的制定。房地產(chǎn)企業(yè)要想做好準(zhǔn)備階段的項(xiàng)目成本控制工作，可從加強(qiáng)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制和對(duì)招投標(biāo)工作進(jìn)行嚴(yán)格管控這兩大方面入手，以下對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)介紹。第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備階段的實(shí)際情況進(jìn)行充分考慮，將擬建項(xiàng)目的規(guī)模加以明確，并確定所對(duì)應(yīng)的施工位置。還應(yīng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的水文以及地質(zhì)等情況進(jìn)行全面勘察，在此基礎(chǔ)上再科學(xué)制定開(kāi)發(fā)方案，并對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行合理規(guī)劃，保障工程項(xiàng)目與周圍環(huán)境之間和諧相處共同發(fā)展。第二，在進(jìn)行企業(yè)招投標(biāo)時(shí)，與項(xiàng)目各方面的實(shí)際需求相結(jié)合，并保障招投標(biāo)工作各步驟公開(kāi)、透明。在選擇承包商時(shí)，確保項(xiàng)目成本標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)出現(xiàn)過(guò)度降低的情況，應(yīng)對(duì)施工企業(yè)的信譽(yù)以及資歷等進(jìn)行重點(diǎn)考察，并確保合同內(nèi)容以及涉及的證明真實(shí)可靠。并嚴(yán)格核查設(shè)計(jì)方案，為后續(xù)工作的開(kāi)展提供有力保障。

2.3 施工階段成本控制

在施工階段應(yīng)做好三方面：一是加強(qiáng)對(duì)合同的管理，確保所設(shè)定的各項(xiàng)條款科學(xué)合理，房地產(chǎn)企業(yè)可請(qǐng)專業(yè)律師來(lái)做好合同項(xiàng)目核查工作，預(yù)防存在用詞不當(dāng)而導(dǎo)致出現(xiàn)矛盾沖突，消除所存在隱患。二是加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，監(jiān)督控制材料等更換情況。要求不能隨意進(jìn)行額外簽證。若是發(fā)生特殊情況而致使設(shè)計(jì)變更，應(yīng)結(jié)合具體情況，對(duì)審批流程進(jìn)行核查，并在建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位以及監(jiān)理單位三方審批通過(guò)后，才能適當(dāng)進(jìn)行額度的調(diào)整。三是現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理，做好各項(xiàng)原始數(shù)據(jù)的記錄工作，為工程結(jié)算提供有力支持[3]。

2.4 銷售階段成本控制

銷售階段能夠?qū)⑶捌诟麟A段的成本控制工作的成果真實(shí)直觀反映出來(lái)，是評(píng)估的主要依據(jù)。因此，加強(qiáng)銷售階段的成本控制極為重要。通常，銷售階段的人工成本支出占據(jù)較大部分。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以銷售具體情況和銷售人員數(shù)量為依據(jù)設(shè)立員工管理機(jī)制，并制定成本管控對(duì)策。這樣能夠有效加強(qiáng)銷售人員管理，用制度規(guī)范員工的工作行為，在提高員工工作能力水平的同時(shí)引導(dǎo)其形成強(qiáng)烈的責(zé)任意識(shí)。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)的活動(dòng)策劃和市場(chǎng)推廣，促進(jìn)銷售階段在較短時(shí)間內(nèi)回籠資金，從而為企業(yè)提供資金支持。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決策、準(zhǔn)備、施工以及銷售階段的成本控制工作都存在一些問(wèn)題，會(huì)給企業(yè)整體的經(jīng)濟(jì)效益帶來(lái)不同程度的負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合具體情況加強(qiáng)各階段的成本控制，在保障工作質(zhì)量的同時(shí)減少成本支出。