尹莎

北京陳建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北京 100089

新時(shí)期下，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型行業(yè)，其發(fā)展水平也越來(lái)越高。但是，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也逐漸激烈，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)成本管理工作的重視，結(jié)合當(dāng)前的管理現(xiàn)狀，研究相應(yīng)的成本管理措施，以此促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行。

1 項(xiàng)目成本管理的重要性

近年來(lái)，因政府為了對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲進(jìn)行有效抑制，頒布了一系列政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)處在樓市調(diào)控新政策的環(huán)境中。在逐步收緊信貸政策及逐漸提高各渠道融資成本的情況下，加之大幅度增加的人力成本和營(yíng)銷費(fèi)用，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的利潤(rùn)率下行壓力逐漸加大，與此同時(shí)也會(huì)日益加劇房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)，并且有可能進(jìn)一步提升行業(yè)集中度，最終造成更加激烈的規(guī)模性競(jìng)爭(zhēng)局面。面對(duì)此種情況，怎樣在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中把施工階段成本管理工作做好顯得越發(fā)關(guān)鍵。加強(qiáng)成本管理將逐步提高房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力，同時(shí)逐漸強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)大支撐力[1]。

2 工程施工階段的成本管理

2.1 建立完善的成本管理體制

建立完善的成本管理體制主要表現(xiàn)在以下方面：一是根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，制定適合的成本管理制度。要求以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目精細(xì)化管理為目標(biāo)，明確成本管理的標(biāo)準(zhǔn)及其有效辦法；二是設(shè)立成本管理部門，該部門應(yīng)招收或者培養(yǎng)一些既懂工程設(shè)計(jì)和預(yù)決算又懂財(cái)務(wù)成本管理等的專業(yè)性人才，這樣可以實(shí)時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，讓最終完成目標(biāo)成本得到有效保障；三是加強(qiáng)成本管理人才隊(duì)伍建設(shè)及組織有效的培訓(xùn)。企業(yè)要對(duì)項(xiàng)目管理人員灌輸成本管理的重要性，成本控制不是成本管理部門的事情，是全項(xiàng)目人員共同完成的事情，同時(shí)要對(duì)人才每年進(jìn)行成本管理教育培訓(xùn)。

2.2 采用成本動(dòng)態(tài)管理體系

動(dòng)態(tài)管理的重點(diǎn)在于動(dòng)態(tài)控制。用動(dòng)態(tài)管理方式進(jìn)行成本管理時(shí)，需要將房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化，設(shè)定每個(gè)模塊的目標(biāo)成本，然后分析各個(gè)模塊的成本在具體運(yùn)行過(guò)程中的變化，是否超出目標(biāo)成本限額。如果某一模塊的成本超限，將進(jìn)行即時(shí)預(yù)警。對(duì)各項(xiàng)目成本進(jìn)行統(tǒng)一的成本劃分口徑，促進(jìn)各項(xiàng)目之間的橫向比較，能明顯看出哪個(gè)模塊變化對(duì)成本造成了多少影響以及相互之間的影響，在此基礎(chǔ)上實(shí)時(shí)計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本將會(huì)更加精準(zhǔn)、及時(shí)[2]。

2.3 建立成本信息化管理系統(tǒng)

面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想保持自身在市場(chǎng)中占據(jù)穩(wěn)定地位，就需要把傳統(tǒng)的成本核算模式積極摒棄，同時(shí)積極應(yīng)用新時(shí)期更為先進(jìn)的成本信息化管理系統(tǒng)。建設(shè)成本信息化管理系統(tǒng)應(yīng)包含以信息化的方式全面管理建筑項(xiàng)目施工階段的招投標(biāo)、合同、圖紙、洽商變更、音視頻資料、認(rèn)價(jià)、進(jìn)度款審批、付款、結(jié)算、繳稅、發(fā)票等多方面內(nèi)容，設(shè)計(jì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀緦徟绦蚣傲鞒蹋瑢?duì)目標(biāo)成本、合同額、結(jié)算額等參數(shù)進(jìn)行自動(dòng)積累和優(yōu)化，最終建立健全成本信息化管理系統(tǒng)。以這些成本數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，為其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目制定目標(biāo)成本及管控項(xiàng)目成本等提供參考意見(jiàn)，使得管理層進(jìn)行成本評(píng)估過(guò)程中，能夠從多方面開(kāi)展，保障房地產(chǎn)企業(yè)管理層最關(guān)注的利潤(rùn)問(wèn)題得到良好解決。通過(guò)建設(shè)先進(jìn)成本信息化管理系統(tǒng)，能夠?qū)Ω鏖_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算數(shù)據(jù)及運(yùn)營(yíng)情況等進(jìn)行全面且直觀的掌控，進(jìn)而有效管控項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程成本的同時(shí)，促使建筑項(xiàng)目成本管理能力逐步提高，最終為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利空間的拓展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)[3]。

2.4 強(qiáng)化合同與現(xiàn)場(chǎng)變更管理

第一，完善合同管理工作，項(xiàng)目施工合同的簽訂一定要科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)，確保設(shè)立的各個(gè)條款科學(xué)且合理。為了進(jìn)一步完善項(xiàng)目施工合同的管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)律師來(lái)對(duì)合同的具體內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格把控，從專業(yè)角度對(duì)合同進(jìn)行審查，確保合同中相關(guān)用詞的合理性，從而避免一些不必要的問(wèn)題和糾紛出現(xiàn)。第二，加強(qiáng)項(xiàng)目施工過(guò)程中的現(xiàn)場(chǎng)管理工作，針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更或材料變更等情況，提前制定出有效的解決措施，對(duì)相關(guān)成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制。項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的管理人員需要詳細(xì)記錄各個(gè)施工過(guò)程中的相關(guān)細(xì)節(jié)，加強(qiáng)對(duì)施工過(guò)程的管理，減少變更洽商的發(fā)生，確保項(xiàng)目竣工完成后工程結(jié)算工作能夠順利進(jìn)行。

2.5 審查施工方的施工方案并進(jìn)行改善

在施工階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該對(duì)施工方的施工方案做好嚴(yán)格的檢查，對(duì)涉及成本相關(guān)的用工用料、技術(shù)措施以及進(jìn)度計(jì)劃都要有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。在不滿意的情況下，可以令其進(jìn)行優(yōu)化修改，保證成本、質(zhì)量、進(jìn)度、安全各方面均滿足要求。在施工方進(jìn)行施工時(shí)，要做好對(duì)他們的監(jiān)督，是否切實(shí)按照方案實(shí)施。在保證質(zhì)量的前提下盡可能加快工程的實(shí)施，但是萬(wàn)不可因?yàn)檫^(guò)分追求工期縮短而導(dǎo)致工程質(zhì)量的問(wèn)題，一定要避免這種本末倒置的情況出現(xiàn)。

2.6 加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程的檢查

隱蔽工程一般包括鋼筋、地基、水電安裝等在完工后難以看見(jiàn)實(shí)物的工程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要重點(diǎn)把控隱蔽工程的質(zhì)量，規(guī)避由于質(zhì)量、使用性能缺陷而產(chǎn)生的事后費(fèi)用支出。在質(zhì)量驗(yàn)收中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要在隱蔽工程項(xiàng)目完工后，下一項(xiàng)工程開(kāi)工前，根據(jù)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定與監(jiān)理人員一同進(jìn)行隱蔽工程的質(zhì)量檢查工作，如在電路質(zhì)量驗(yàn)收時(shí)，結(jié)合現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)理應(yīng)當(dāng)檢查強(qiáng)弱電是否分別布管穿線、管線內(nèi)是否存在接頭、分線時(shí)是否采用了分線盒等情況，若確認(rèn)強(qiáng)弱電線分管、布線整齊，管線內(nèi)接頭都存在于接線盒內(nèi)、導(dǎo)線連接包扎可靠等條件之后，才能承認(rèn)隱蔽工程質(zhì)量已經(jīng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，工程施工階段的成本管理需要全員參與，但實(shí)際上許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理存在一系列的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)這些問(wèn)題采取有效的成本管理措施，關(guān)注項(xiàng)目施工過(guò)程中合同、變更、施工方案等常見(jiàn)問(wèn)題，保證項(xiàng)目成本效益的最大化。