張?jiān)? 雷玄

6月15日晚間，金科股份（000656.SZ）發(fā)布公告稱(chēng)，公司董事會(huì)于近日收到董事張強(qiáng)遞交的關(guān)于辭任董事職務(wù)的書(shū)面通知函。

張強(qiáng)是經(jīng)金科股份股東融創(chuàng)旗下天津聚金物業(yè)管理有限公司（天津聚金）提名的董事，也是孫宏斌安排在金科董事會(huì)內(nèi)的兩名“代言人”之一，另一位則是金科股份獨(dú)立董事姚寧。

二人作為融創(chuàng)方面在金科董事會(huì)的席位代表，在長(zhǎng)達(dá)3年多的金科股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，針對(duì)黃紅云實(shí)控下的金科管理層所推出公司議案，頻頻投出反對(duì)票。

4月14日，金科公告，公司股東天津聚金向廣東弘敏以8元/股轉(zhuǎn)讓金科11%股份，天津聚金即融創(chuàng)旗下附屬公司，廣東弘敏則為紅星家具集團(tuán)旗下公司。此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑯?biāo)志著孫宏斌決意退出長(zhǎng)達(dá)三年多的金科股權(quán)之爭(zhēng)。

不過(guò)即使股權(quán)大戰(zhàn)塵埃落定，也并不意味著黃紅云從此高枕無(wú)憂(yōu)。

金科2019年財(cái)報(bào)顯示，相比2018年，金科股份的凈利潤(rùn)率下降了0.39個(gè)百分點(diǎn)至9.36%。在歸母凈利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)收入的比值上，2018年末、2019年第三季度及2019年末，金科股份的這一指標(biāo)分別為9.42%，9.22%及8.38%，持續(xù)下降。此外，在2019年第四季度，金科股份的歸母凈利潤(rùn)率僅有6.9%。

而從歸母凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度上看，金科股份的盈利能力確實(shí)在放緩。2017年至2019年，金科股份的歸母凈利潤(rùn)增速分別為43.67%、93.85%和46.06%，去年相比2018年，歸母凈利潤(rùn)增速大幅下降47.79個(gè)百分點(diǎn)。

在融資渠道持續(xù)收緊的2019年，不少房企都在加快杠桿去化，以保證公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健，然而金科股份的資產(chǎn)負(fù)債率卻相比2018年微漲0.15%達(dá)到83.78%，超出了行業(yè)80%的控制紅線(xiàn)。同期，其凈負(fù)債率達(dá)120%，盡管略有下降，但依然處于行業(yè)高值。

高杠桿之下，金科股份并未放緩對(duì)外擔(dān)保的腳步。財(cái)報(bào)顯示，2019年，金科股份累計(jì)為旗下29家子公司做了對(duì)外擔(dān)保，實(shí)際發(fā)生的擔(dān)保額度為388.9億元，實(shí)際擔(dān)?？傤~達(dá)843.2億元，較2018年的723.34億元增長(zhǎng)16.58%。實(shí)際擔(dān)?？傤~占公司凈資產(chǎn)的比例為308.13%，且被擔(dān)保子公司大多債務(wù)高企。

有業(yè)內(nèi)人士分析，高擔(dān)保實(shí)際上是一種隱性負(fù)債，被擔(dān)保方的資產(chǎn)負(fù)債率越高，表明由于外部融資產(chǎn)生的債務(wù)負(fù)擔(dān)就越重，母公司為其提供擔(dān)保的代償風(fēng)險(xiǎn)也就越高。

此外，作為房企的“生命線(xiàn)”現(xiàn)金流，金科的增長(zhǎng)趨勢(shì)在放緩。2019年，金科的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為：54億，這一數(shù)字2018年為113億，同比下降了52.19%。

截至2019年末，金科的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為348.87億元，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債達(dá)到402.71億元，尚面臨著較大的短期償債壓力。在疫情影響銷(xiāo)售不確定性仍存在的情況下，面對(duì)持續(xù)高強(qiáng)度的土地投資，公司的資金壓力較大，負(fù)債率的再度回升似乎不可避免。

土儲(chǔ)方面，金科股份今年一季度招拍掛拿地溢價(jià)較高，多個(gè)項(xiàng)目盈利空間堪憂(yōu)。2020年一季度金科新增的26宗土地中，有19宗均通過(guò)招拍掛競(jìng)得，當(dāng)中有不少地塊都存在溢價(jià)。

2月12日，金科以1.58億元競(jìng)得徐運(yùn)新河?xùn)|C地塊。該地塊規(guī)劃建筑面積僅3.69萬(wàn)平方米，同時(shí)規(guī)劃要求有配套建設(shè)停車(chē)位、社區(qū)用房、居家養(yǎng)老服務(wù)用房、集中綠地等，溢價(jià)率達(dá)到48%，樓面價(jià)4277元/平方米。

據(jù)悉，該地塊周邊二手房均價(jià)約為9000元/平方米，距該地塊較遠(yuǎn)的新盤(pán)有中南中山府，售價(jià)約為11500元/平方米，除掉土地及建安成本外，該地塊的利潤(rùn)空間不算大。

內(nèi)部管理方面，金科也頻頻爆出腐敗問(wèn)題。近年來(lái)金科發(fā)生多起內(nèi)部貪腐事件，涉及營(yíng)銷(xiāo)、行政、招投標(biāo)、物業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域，已經(jīng)被司法機(jī)關(guān)立案?jìng)刹?3人。

2018年5月，四川內(nèi)江金科房地產(chǎn)公司時(shí)代中心項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售主管、置業(yè)顧問(wèn)、銷(xiāo)售文員利用職務(wù)便利，低價(jià)購(gòu)買(mǎi)房源再高價(jià)轉(zhuǎn)手，牟利近百萬(wàn)元。

2018年8月，內(nèi)江市市中區(qū)人民檢察院指控上述四人犯職務(wù)侵占罪，向內(nèi)江市市中區(qū)人民法院提起公訴。四人結(jié)伙利用職務(wù)便利，將本單位財(cái)物非法占為己有，已構(gòu)成職務(wù)侵占罪，實(shí)際占有財(cái)物82萬(wàn)元。

2020年6月，湖北省武漢市青山區(qū)人民法院官網(wǎng)顯示，金科地產(chǎn)前華中區(qū)域公司副總經(jīng)理犯非國(guó)家工作人員受賄罪，判處有期徒刑五年，并處沒(méi)收個(gè)人財(cái)產(chǎn)人民幣三萬(wàn)元。

貪腐發(fā)生后，企業(yè)商譽(yù)受損，負(fù)面影響其實(shí)比賬面數(shù)字要大得多。貪腐之外，金科股份也曾因多起業(yè)主維權(quán)事件遭遇信任危機(jī)。

較為典型的是，2019年8月，金科位于四川成都市清白江區(qū)的金科博翠天宸項(xiàng)目被疑存在虛假宣傳、精裝修成本“造假”等問(wèn)題，遭到400多位業(yè)主投訴維權(quán)。

2019年12月，有媒體爆料，有業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的淄博金科·集美郡房子，產(chǎn)權(quán)由70年“縮水”到55年。

涉事業(yè)主表示，2019年7月份自己查看合同發(fā)現(xiàn)房屋使用期限是從2004年到2074年，細(xì)算—下房子只剩55年的產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)，銷(xiāo)售員并沒(méi)有和他說(shuō)這個(gè)情況。遇到這種情況的淄博金科·集美郡業(yè)主大約有50多戶(hù)。

值得注意的是，金科股份旗下項(xiàng)目還因?yàn)榘踩鹿实仍虮槐O(jiān)管部門(mén)多次點(diǎn)名。

2019年7月1日，金科股份下屬的重慶駿澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在重慶市萬(wàn)州區(qū)開(kāi)發(fā)博翠江岸小區(qū)一地下車(chē)庫(kù)發(fā)生坍塌事故，死亡1人。

2019年5月24日，重慶金科匯茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司因廣告宣傳圖違背廣告真實(shí)、清楚、明確的一般準(zhǔn)則，被重慶市北碚區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局下達(dá)行政處罰決定書(shū)，罰款1.5萬(wàn)元。

在剛剛過(guò)去2020年端午假期，淄博市張店區(qū)金科·集美郡在建工地工棚發(fā)生一起火災(zāi)事故，造成該工棚損毀，目前正在清算相關(guān)財(cái)產(chǎn)損失。

整體來(lái)看，如今金科債務(wù)壓力日益增大，相應(yīng)的負(fù)債率和擔(dān)保額也猛漲，還屢屢出現(xiàn)負(fù)面消息。逆勢(shì)危局，2020年的金科走在一條充滿(mǎn)了壓迫性的路上。