許如清

摘要：首先從個(gè)人特征因素、家庭特征因素、社會(huì)因素和政策因素四個(gè)方面從理論層面研究影響農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房意愿的因素。其次通過(guò)實(shí)證檢驗(yàn)，利用Logistic模型回歸分析發(fā)現(xiàn)跨省流動(dòng)、家庭外出務(wù)工比、家庭年總收入、居住偏好、住房公積金和信貸政策對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房意愿有顯著的影響。最后提出政策建議：加快土地流轉(zhuǎn)，引導(dǎo)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口非農(nóng)就業(yè)，增加農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口收入;改革住房公積金制度，放開(kāi)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的信貸政策。

關(guān)鍵詞：土地經(jīng)濟(jì);購(gòu)房影響因素;農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口;購(gòu)房意愿;住房公積金;信貸

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，現(xiàn)在我國(guó)大量的農(nóng)業(yè)人口逐漸向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，土地開(kāi)始流轉(zhuǎn)，很多農(nóng)村人口逐漸脫離農(nóng)業(yè)耕作來(lái)到城市打工。當(dāng)前，中央又提出了對(duì)農(nóng)村承包土地實(shí)行三權(quán)分置即農(nóng)村承包土地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離。三權(quán)分置這一制度的提出與實(shí)行加速了農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)，未來(lái)將會(huì)有更多的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市工作，向二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。雖然農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口群體為城市的發(fā)展做出了很大的貢獻(xiàn)，然而由于中國(guó)城鄉(xiāng)二元化，現(xiàn)有戶籍制度的限制，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口仍不能完全享受和城鎮(zhèn)居民相同的社會(huì)保障政策，并且其中很多農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口因?yàn)槭杖肫停》繝顩r較差，一部分農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房問(wèn)題難以解決，因此其住房問(wèn)題更是需要政府相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控。

政府一直都很重視農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城市的住房問(wèn)題，提出了多項(xiàng)政策來(lái)保障農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的權(quán)益。有序城市化下，城鄉(xiāng)社會(huì)保障體系逐步完善，戶籍制度逐漸放開(kāi)。由于城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施完善，教育條件良好，更多的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口傾向于長(zhǎng)期在城鎮(zhèn)生活，隨之而來(lái)的是不斷擴(kuò)大的購(gòu)房需求。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城市購(gòu)房可以更大程度上促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，加速城鄉(xiāng)一體化發(fā)展進(jìn)程。

消費(fèi)者購(gòu)房意愿反映了其對(duì)未來(lái)住房問(wèn)題的規(guī)劃。針對(duì)進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口這一特殊消費(fèi)群體，研究其購(gòu)房意愿有助于把握住房消費(fèi)行為，對(duì)促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口有序市民化有重要意義。前人針對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房問(wèn)題及其背后影響機(jī)制的相關(guān)研究很少?，F(xiàn)有的關(guān)于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房意愿的相關(guān)研究中涉及的因素主要有：個(gè)人特征因素、家庭特征因素、住宅特征因素、社會(huì)因素等。但是對(duì)影響因素的確定不夠全面?，F(xiàn)階段促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口有序市民化背景下針對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房出臺(tái)了眾多宏觀政策，但是政策出臺(tái)只是基于宏觀理論層面，并未針對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口微觀層面進(jìn)行研究。因此我國(guó)現(xiàn)階段關(guān)于住房公積金政策、社會(huì)保障政策、信貸政策等是否影響農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的購(gòu)房意愿是本研究的重點(diǎn)，通過(guò)定量分析綜合定性分析的內(nèi)容，以求研究出較為全面的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房意愿影響機(jī)制，并可以為促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房提出較為有效的政策建議。

一、理論分析

推拉理論為找出農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城購(gòu)房行為產(chǎn)生的動(dòng)因提供了借鑒，對(duì)研究農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城購(gòu)房行為具有一定的指導(dǎo)意義和借鑒價(jià)值。借鑒推拉理論研究農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城購(gòu)房行為的產(chǎn)生，以農(nóng)村住房的推力和城市住房的拉力兩個(gè)角度分析其影響因素。同時(shí)，認(rèn)定農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城購(gòu)房的行為是一種理性決策行為，該行為是否產(chǎn)生受農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口主觀意向和客觀條件的影響。因此農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口作為購(gòu)房行為的發(fā)出者和決策者，具有主觀能動(dòng)性和決策權(quán)。

（一）個(gè)人特征因素對(duì)購(gòu)房意愿的影響分析

由于個(gè)體的差異性，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的個(gè)人因素直接影響到農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口關(guān)于購(gòu)房的決策，如果此次受訪的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口更加具有個(gè)體差異性，則他們關(guān)于購(gòu)房行為的選擇上則會(huì)更加有差異。

在性別方面，男性和女性對(duì)于在城市購(gòu)房的傾向有所區(qū)別，王茂福、程蔭等人均認(rèn)為性別對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房意愿有顯著影響。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口是否結(jié)婚以及配偶是否同在務(wù)工地工作都有可能影響著他們?cè)诔鞘匈?gòu)房的意愿，胡曉書(shū)認(rèn)為未婚的新生代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口比已婚農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口更愿意到城鎮(zhèn)建房或購(gòu)房。在城市購(gòu)買房子通常不是一個(gè)人可以做決策的行為，往往夫妻雙方是做出是否購(gòu)買房屋決策的主體，并且如果夫妻雙方是否在同一個(gè)城市工作也會(huì)使得他們的購(gòu)房意愿有所區(qū)別。對(duì)于進(jìn)城務(wù)工的不同年齡的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，他們?cè)诔鞘匈?gòu)房意愿會(huì)有顯著不同，學(xué)者們認(rèn)為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在打工早期隨著年齡增長(zhǎng)，其購(gòu)房意愿會(huì)增強(qiáng)，但隨著年齡的進(jìn)一步增長(zhǎng)，其購(gòu)房意愿會(huì)削弱。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的受教育程度越高，則其從事的工作脫離農(nóng)業(yè)的可能性也越大，因此在城市購(gòu)房的意愿也越強(qiáng)。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城市工作的時(shí)間越長(zhǎng)，他們會(huì)對(duì)城市的生活更加習(xí)慣，并且也會(huì)積累更多的財(cái)富，從而對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的購(gòu)房意愿影響可能是正向的。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的職業(yè)類別以及所從事的職位類別或者職位層次不同，則積累的經(jīng)濟(jì)收入也有所不同，進(jìn)而會(huì)對(duì)其購(gòu)房意愿有一定的影響。中國(guó)人通常有鄉(xiāng)土情懷，因此越遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在外購(gòu)房的意愿也會(huì)有所降低，因此其在城市購(gòu)房的意愿越低。

（二）家庭特征因素對(duì)購(gòu)房意愿的影響分析

農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房不是單一個(gè)體可以直接做出的決策行為，一般都是家庭集體決策的結(jié)果，因此家庭特征是決定農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口是否做出購(gòu)房行為的最重要因素，而農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口家庭外出務(wù)工比、非勞動(dòng)人口比、孩子教育情況以及家庭年總收入都有可能會(huì)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房意愿有顯著影響。

農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口家庭中外出務(wù)工的人口比例越高，說(shuō)明家庭中越多人口在城市工作，則他們可能有更強(qiáng)的在城市生活的意愿，其購(gòu)房意愿也可能越強(qiáng)。家庭中非勞動(dòng)人口比例越高，要承受的生活成本相對(duì)越高，壓力越大，因此農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城市購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)能力也會(huì)相對(duì)來(lái)說(shuō)更加低。城市有著更好的教育資源，如果農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口家庭里有學(xué)齡的孩子，為了孩子可以接受更好的教育可能會(huì)產(chǎn)生在城市購(gòu)房的想法。黃造玉、張新民研究發(fā)現(xiàn)家庭收入越高對(duì)購(gòu)房意愿起正向影響，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口家庭年總收入越高，說(shuō)明其經(jīng)濟(jì)能力越強(qiáng)，在城市購(gòu)房的可能性也越大，影響農(nóng)民工在城市的購(gòu)房意愿。

（三）社會(huì)因素對(duì)購(gòu)房意愿的影響分析

農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他社會(huì)群體一樣，都是社會(huì)人，因而社會(huì)因素通常從外部來(lái)影響農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的決策，給農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口群體造成心理上的差異會(huì)從外部對(duì)其購(gòu)房決策造成一定程度上的影響。

農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口越希望可以長(zhǎng)久地定居在城市，則可能不會(huì)滿足于只是在城市里租房子生活，因此更有可能在城市購(gòu)房，一般決定長(zhǎng)期定居下來(lái)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口才會(huì)決定在城市購(gòu)買房子。城市融合度是指農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城市生活和工作時(shí)的適應(yīng)情況以及融入城市的程度。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口作為流動(dòng)人口，在城市融合度低，因此針對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的關(guān)于城市融合程度的區(qū)別，可能會(huì)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口做出決策有影響，城市融合度越高，則會(huì)擁有更強(qiáng)的歸屬感，也會(huì)有更想生活在城市的意愿。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口中認(rèn)為自己在城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位比較高的人可能有著更高的城市認(rèn)同感，也相對(duì)而言有著較高的經(jīng)濟(jì)收入，因此他們更有能力在城市購(gòu)房。與此相反，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口中認(rèn)為自己的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位比較低的人，他們的生活壓力較大，認(rèn)為自己在城市屬于較底層的人，因此可能也更缺乏在城市購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)能力，其購(gòu)房意愿也會(huì)較低。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的居住偏好主要指他們更喜歡居住在農(nóng)村還是居住在城市，如果更樂(lè)意居住在農(nóng)村，則在城市購(gòu)房的意愿比較低，他們只是在城市打工獲取經(jīng)濟(jì)收入，仍然選擇回農(nóng)村生活。通常認(rèn)為自己是城市人身份的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口可能長(zhǎng)期在城市生活，遠(yuǎn)離農(nóng)村，對(duì)在城市生活更加傾向，對(duì)城市有更強(qiáng)的城市歸屬感。

（四）政策因素對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房意愿的影響分析

政策因素在本文指政府出臺(tái)的相關(guān)政策對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房意愿造成的影響，現(xiàn)階段政府已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的政策，來(lái)促進(jìn)農(nóng)民工市民化，而這些政策的實(shí)行比如將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入住房公積金系統(tǒng)，提供信貸支持解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房資金的問(wèn)題等都可能對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的購(gòu)房意愿有顯著的影響。在城市購(gòu)買房屋，住房公積金比商業(yè)貸款更有優(yōu)勢(shì)，住房公積金比商業(yè)貸款的利率要小。因此可以認(rèn)為住房公積金對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房有很大的促進(jìn)作用。房屋作為特殊的商品，購(gòu)買需要大量的資金，大多數(shù)消費(fèi)者難以一次性付清全部款項(xiàng)，一般都會(huì)向銀行貸款，信貸政策對(duì)于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城市購(gòu)房提供了一定的資金支撐。社會(huì)保障制度主要從養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)和生育保險(xiǎn)這五類保險(xiǎn)來(lái)進(jìn)行細(xì)化，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的社會(huì)保障制度越完善，則他們?cè)诔鞘猩畹囊庠敢矔?huì)隨之增強(qiáng)，進(jìn)而可能也會(huì)影響著其購(gòu)房意愿。

二、數(shù)據(jù)來(lái)源與研究方法

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源

本文研究采取紙質(zhì)問(wèn)卷實(shí)地調(diào)查方式來(lái)獲取數(shù)據(jù)。本文數(shù)據(jù)來(lái)源于2017年對(duì)南京的實(shí)地調(diào)研，涉及調(diào)研區(qū)域?yàn)槟暇┦邪鍢蛉肆Y源中心、南京火車站以及各區(qū)包括玄武區(qū)、秦淮區(qū)、鼓樓區(qū)、建鄴區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)、棲霞區(qū)和白下區(qū)的建筑工地及人力資源中心等地。實(shí)地發(fā)放230份問(wèn)卷，最終經(jīng)過(guò)篩選得出有效問(wèn)卷214份。受訪者基本信息統(tǒng)計(jì)表見(jiàn)表1。

（二）模型選擇及構(gòu)建

1.模型的選擇

本文主要研究農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的購(gòu)房意愿，購(gòu)房意愿這一被解釋變量是離散型變量，分析這類問(wèn)題需要采用概率型模型，購(gòu)房意愿的影響因素有連續(xù)性變量和非連續(xù)性變量。為了檢驗(yàn)各類因素的統(tǒng)計(jì)的顯著性，因此本文采用的是Logistic模型。

Logistic回歸分析的模型形式如下：

pi=G（y）=G（β0+βjxj）=1+

其中，pi表示農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口i購(gòu)房意愿的概率。y是被解釋變量，當(dāng)pi=1時(shí)表示農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口愿意購(gòu)房，當(dāng)pi=0時(shí)，表示農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口不愿意購(gòu)房。βj表示模型中第j種影響因素對(duì)被解釋變量的回歸系數(shù)，m表示影響這一模型的解釋變量的總體數(shù)量。xj表示第j種影響因素，β0表示回歸方程的截距。

其中，Logistic 模型進(jìn)行對(duì)數(shù)變換可以轉(zhuǎn)化為：

Ln=y=β0+βixi

模型具體形式為：

F（Y=1）=βi+xi+μ （n=1，2……）

其中，y=為愿意購(gòu)房的概率，y=0為不愿意購(gòu)房的概率。x是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房的各影響因素。μ為隨機(jī)誤差項(xiàng)，βi（i=1，2，……n）為對(duì)應(yīng)的系數(shù)。

2.變量的選擇

本文將被解釋變量的選擇分為兩種，分別為愿意在城市購(gòu)房和不愿意在城市購(gòu)房，愿意在城市購(gòu)房的視為1，不愿意在城市購(gòu)房的視為0。從個(gè)人特征、家庭特征、社會(huì)因素和政策因素四個(gè)方面設(shè)置解釋變量（具體變量及定義見(jiàn)表2）。

三、實(shí)證研究

（一）購(gòu)房影響因素與購(gòu)房意愿的相關(guān)分析及驗(yàn)證

將購(gòu)房影響因素與購(gòu)房意愿進(jìn)行Pearson相關(guān)性分析（由于篇幅限制未列出）。個(gè)人特征中農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口性別、婚姻、年齡、進(jìn)城打工年限、職業(yè)，家庭特征的非勞動(dòng)人口比和孩子教育情況，社會(huì)因素特征的城市社會(huì)融合度、社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位、未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期情況、身份認(rèn)同，政策因素中的社會(huì)保障制度均未通過(guò)1%水平的顯著性檢驗(yàn)。因此可以認(rèn)為上述變量對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房意愿影響不顯著，不帶入模型中。

（二）模型實(shí)證分析結(jié)果

將通過(guò)上文Pearson相關(guān)性檢驗(yàn)的六個(gè)變量：跨省流動(dòng)、家庭外出人口比、家庭年總收入、居住偏好、住房公積金制度和信貸政策進(jìn)行了Logistic模型回歸分析，結(jié)果詳見(jiàn)表3。

從表3數(shù)據(jù)可知，上述六個(gè)變量通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，分別為跨省流動(dòng)、家庭外出人口比、家庭年總收入、居住偏好、住房公積金制度和信貸政策。

個(gè)人特征因素中跨省流動(dòng)的回歸系數(shù)為-0.960，顯著性水平為0.041，說(shuō)明跨省流動(dòng)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房意愿要弱。其原因可能與中國(guó)人的鄉(xiāng)土情懷有關(guān)，跨省的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口背井離鄉(xiāng)，城市購(gòu)房則意味著要遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)，基本決定在城市安家落戶，而不只是短時(shí)間的在城市工作。因此跨省流動(dòng)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在外地安家落戶的意愿也隨之降低，進(jìn)而影響了在城市購(gòu)房的意愿。

家庭因素中的家庭外出務(wù)工比通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，其回歸系數(shù)為1.777，顯著性水平為0.040，其回歸系數(shù)為正數(shù)，說(shuō)明家庭外出務(wù)工的人數(shù)比例越高，其在城市購(gòu)房的意愿越強(qiáng)。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口家庭中越多的人外出打工則說(shuō)明家庭非農(nóng)化的程度越高，非農(nóng)就業(yè)為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口帶來(lái)了更高的經(jīng)濟(jì)收入，因此更有能力在城市購(gòu)房。家庭年總收入的回歸系數(shù)為0.705，其顯著性水平為0.002。經(jīng)濟(jì)能力一般是權(quán)衡一個(gè)家庭是否有能力購(gòu)買房屋的重要指標(biāo)，對(duì)于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口家庭來(lái)說(shuō)，其家庭年總收入越高說(shuō)明其可能具有的儲(chǔ)蓄資金越多，進(jìn)而有經(jīng)濟(jì)能力來(lái)購(gòu)買房屋。

社會(huì)因素中只有農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及家人的居住偏好通過(guò)了檢驗(yàn)，其回歸系數(shù)為-1.290，顯著性水平為0.004，說(shuō)明愿意居住在農(nóng)村的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口有著更弱的購(gòu)房意愿。他們更喜歡農(nóng)村的生活環(huán)境，更愿意住在農(nóng)村，降低了購(gòu)房意愿。

政策因素中住房公積金制度對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的購(gòu)房意愿有顯著的影響，其回歸系數(shù)為1.550，顯著性水平為0.013。這可能是因?yàn)槔U納住房公積金的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口相比未繳納的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口有著更加穩(wěn)定的工作;并且他們可以將住房公積金作為購(gòu)買房屋償還貸款的資金來(lái)源，減輕還貸壓力，增強(qiáng)他們的購(gòu)房意愿。信貸政策的回歸系數(shù)為2.077，顯著性水平接近于0，會(huì)選擇貸款購(gòu)房的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的購(gòu)房意愿是不會(huì)選擇貸款購(gòu)房的7.984倍，這可能是因?yàn)椴辉敢赓J款購(gòu)房的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口通常經(jīng)濟(jì)水平較低，他們沒(méi)有穩(wěn)定的收入來(lái)源，沒(méi)有辦法按時(shí)按期還款，也無(wú)法承擔(dān)貸款以后的利息。反之，愿意貸款購(gòu)房的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口通常收入來(lái)源相對(duì)穩(wěn)定，而購(gòu)買房屋通常難以一次性付清，大多數(shù)消費(fèi)者都會(huì)選擇貸款購(gòu)房，所以愿意貸款購(gòu)房的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口通常可以承擔(dān)貸款后的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)問(wèn)題，有著更加強(qiáng)烈的購(gòu)房意愿。

四、結(jié)語(yǔ)

根據(jù)研究分析結(jié)果，本文得出以下主要結(jié)論：個(gè)人因素中農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的跨省流動(dòng)對(duì)于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房有顯著影響，在其他條件不變的情況下，跨省流動(dòng)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房意愿更低。家庭特征中的家庭外出務(wù)工比和家庭年總收入對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房意愿呈正相關(guān)。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口雖然是較為特殊的消費(fèi)群體，屬于有限理性決策人，但經(jīng)濟(jì)因素仍然是他們做決策時(shí)所要考慮的首要指標(biāo)。社會(huì)因素也是影響農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房意愿的重要指標(biāo)。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及家人的居住偏好對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房意愿有顯著影響，喜歡居住在農(nóng)村的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房意愿明顯低于喜歡居住在城市的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口。政策因素中住房公積金制度和信貸政策對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房意愿有較強(qiáng)的促進(jìn)作用。根據(jù)上述結(jié)論，提出如下政策建議。

（一）加塊土地流轉(zhuǎn)，引導(dǎo)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其家庭成員本省非農(nóng)就業(yè)

首先，各地應(yīng)當(dāng)針對(duì)工作信息及時(shí)發(fā)布公告，購(gòu)建輸出地和輸入地的勞務(wù)對(duì)接平臺(tái)，引導(dǎo)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口有序外出。除此以外根據(jù)上述實(shí)證研究，本省就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口有著更強(qiáng)的購(gòu)房意愿，因此各省應(yīng)大力開(kāi)發(fā)本地就業(yè)崗位，有效促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口本省就業(yè)。其次，各地政府應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，給予相關(guān)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)相應(yīng)的資金支持，組織農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的職業(yè)技能培訓(xùn)，增強(qiáng)就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，逐漸引導(dǎo)他們擺脫勞動(dòng)密集型行業(yè)。再次，加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，增加農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的就業(yè)渠道，改善他們未來(lái)就業(yè)方向。最后，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口自身應(yīng)當(dāng)主動(dòng)提高自己的相關(guān)素質(zhì)，現(xiàn)如今信息化發(fā)展迅速，可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)等渠道獲取更多的就業(yè)信息，通過(guò)各種渠道學(xué)習(xí)提升自己的職業(yè)素質(zhì)。

（二）提高農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口收入水平

農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移就業(yè)考慮的最重要的因素就是經(jīng)濟(jì)因素，而在城市工作的收入水平影響著他們的購(gòu)房意愿。因此從政府層面上應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)給農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口發(fā)放的薪資水平予以監(jiān)督，嚴(yán)格控制企業(yè)發(fā)放的薪資不得低于最低工資標(biāo)準(zhǔn);其次應(yīng)盡量消除收入不公平。一是企業(yè)應(yīng)保障同工同酬;二是企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口簽訂合同協(xié)議，保障他們的合法權(quán)益。

（三）增強(qiáng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口對(duì)城市的歸屬感

政府應(yīng)當(dāng)打破現(xiàn)行的戶籍制度，消除城鄉(xiāng)隔閡，使農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口能夠更好地融入到工作所在的城市，重點(diǎn)是要享受與城鎮(zhèn)居民平等的社會(huì)待遇，尤其是社會(huì)保障和住房保障?，F(xiàn)有戶籍制度的限制使得農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口不能購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，僅有部分城市允許優(yōu)秀農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口可以購(gòu)買保障性住房，放開(kāi)戶籍制度以后，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口可以購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，這會(huì)極大地促進(jìn)他們?cè)诔鞘械馁?gòu)房意愿。讓農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口可以平等地享受社會(huì)基本公共服務(wù)。逐步將有意愿的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入城鎮(zhèn)社會(huì)保障，增強(qiáng)他們?cè)诔擎?zhèn)的歸屬感。

（四）加強(qiáng)公積金制度改革

第一，加大住房公積金的覆蓋范圍，引導(dǎo)用人單位為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口繳存公積金，解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房難的問(wèn)題，有效擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍。第二，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口對(duì)住房公積金的認(rèn)識(shí)，引導(dǎo)他們自愿繳納住房公積金。政府和企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)行相關(guān)政策的普及，鼓勵(lì)和支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口繳納住房公積金。

（五）放開(kāi)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房的信貸政策

首先要優(yōu)化允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口貸款的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，解決貸款難問(wèn)題。其次是對(duì)于收入認(rèn)定的方式進(jìn)行調(diào)整，簡(jiǎn)化收入認(rèn)定的手續(xù)，破解農(nóng)民收入證明難問(wèn)題。再次是降低貸款成本，因?yàn)橘J款成本是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口做出貸款決策的首要制約因素，銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口貸款利率，促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口貸款購(gòu)房意愿。最后是要增加多樣化的還款方式，針對(duì)部分農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口收入不能按月發(fā)放的特點(diǎn)，可以使用更符合農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口工作特點(diǎn)的還款周期，來(lái)緩解他們的還款壓力。

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（作者單位：南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院）