楊 鑒

（上海盈率實(shí)業(yè)有限公司，上海 200000）

1 項(xiàng)目背景

臨港某酒店商業(yè)綜合體項(xiàng)目，總建筑面積6.1 萬平方米，內(nèi)含一棟212 間客房的五星標(biāo)準(zhǔn)酒店及三棟帶電影院、超市、健身會(huì)所的中型商業(yè)綜合體。是上海市第一批采用裝配式的公建項(xiàng)目，項(xiàng)目采用全幕墻系統(tǒng)，酒店按五星標(biāo)準(zhǔn)全裝修。施工階段專業(yè)分包多，各分項(xiàng)工程間穿插配合多，合約界面復(fù)雜，施工管理難度高。

項(xiàng)目在2017 年6 月啟動(dòng)施工總包的招投標(biāo)工作，根據(jù)開業(yè)計(jì)劃倒推，要求9 月30 日完成總包招標(biāo)。結(jié)合情況及整體進(jìn)度計(jì)劃，關(guān)鍵是要確定總包發(fā)包模式及招標(biāo)范圍，并獲得相應(yīng)圖紙和招標(biāo)技術(shù)要求，但卻存在如下困難：1）公司的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目總包招標(biāo)一般采用施工總承包模式發(fā)包。但酒店項(xiàng)目涉及專業(yè)領(lǐng)域廣，配合單位多，對(duì)施工總承包單位的綜合管理及資源整合能力是巨大考驗(yàn)。只有較少施工單位具備酒店項(xiàng)目的施工總承包管理經(jīng)驗(yàn)；2） 施工圖是編制招標(biāo)清單和算量的基礎(chǔ)。2017 年6 月獲得總設(shè)批復(fù)后，設(shè)計(jì)單位才開始正式繪制施工圖。設(shè)計(jì)單位提出，因各專業(yè)協(xié)調(diào)工作量大，招標(biāo)圖紙（含建筑結(jié)構(gòu)、機(jī)電、幕墻） 需要2 個(gè)月才能全部出齊，其余圖紙（弱電、精裝及景觀） 時(shí)間更久。

總包發(fā)包模式及招標(biāo)范圍的劃定，決定招標(biāo)圖及招標(biāo)文件的最終時(shí)間，影響投標(biāo)單位回標(biāo)文件的準(zhǔn)備時(shí)間；更影響后期現(xiàn)場(chǎng)管理所需要投入的人力。

2 總包招標(biāo)范圍選擇的研究

結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，針對(duì)招標(biāo)所面臨的問題，在總包發(fā)包模式及招標(biāo)范圍選擇上，有如下三種解決方案可供考慮。

方案一：采用總包加專業(yè)分包模式，總包招標(biāo)范圍僅包括土建部分，其余工作內(nèi)容（幕墻，機(jī)電，精裝修，弱電及景觀） 作為總包招標(biāo)中的專業(yè)工程暫估項(xiàng)。

方案二：采用施工總承包模式，總包招標(biāo)范圍包括土建/機(jī)電/幕墻/精裝修/弱電及景觀等，總包對(duì)項(xiàng)目整體施工管理，總包對(duì)施工范圍總成本及進(jìn)度負(fù)責(zé)。

方案三：采用總包加部分專業(yè)分包模式，總包招標(biāo)范圍包括土建及已具備招標(biāo)條件的專業(yè)工程。其余專業(yè)工程作為總包招標(biāo)中的專業(yè)工程暫估項(xiàng)，在總包定標(biāo)后根據(jù)圖紙深化情況，業(yè)主再另行開展招標(biāo)。

各方案的分析和比較如下：

2.1 方案一的分析

采用總包加專業(yè)分包模式，總包招標(biāo)范圍僅包括土建部分，其余專項(xiàng)施工后續(xù)招標(biāo)，是地產(chǎn)開發(fā)商的常規(guī)操作方式；此方案能盡早啟動(dòng)招標(biāo)，造價(jià)顧問對(duì)總包招標(biāo)范圍/內(nèi)容經(jīng)驗(yàn)豐富，材料價(jià)格透明，能有效節(jié)約招標(biāo)時(shí)間，確保盡快定標(biāo)開工。但方案一的其它專業(yè)工程均為總包的暫定專業(yè)分包。兩者間有較復(fù)雜的施工界面關(guān)系；總包和專業(yè)分包間配合需磨合，業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)管理協(xié)調(diào)工作量上升；而且需要業(yè)主有完備的供應(yīng)商庫，才能確保暫定分包的招標(biāo)順利進(jìn)行。方案一解決了項(xiàng)目總包按期定標(biāo)和盡早開工的目的，但為項(xiàng)目后期暫定分包招標(biāo)及施工管理矛盾留下隱患。

2.2 方案二的分析

采用施工總承包模式，總包對(duì)項(xiàng)目整體施工管理，各專業(yè)分包均由總包組織實(shí)施或招標(biāo)，總包對(duì)施工總成本及進(jìn)度負(fù)責(zé)。采用施工總承包模式，優(yōu)勢(shì)在于施工界面清晰，業(yè)主管理不需要考慮總分包間界面及配合協(xié)調(diào)工作，可保證施工過程中業(yè)主管理成本最節(jié)省。借助有管理經(jīng)驗(yàn)的總承包施工單位，能比業(yè)主自己摸索要更有效率；若采用總價(jià)包干模式，項(xiàng)目成本更可控。但是采用施工總承包模式招標(biāo)的前提是全專業(yè)的圖紙和招標(biāo)技術(shù)都齊備。但酒店幕墻/機(jī)電設(shè)計(jì)較復(fù)雜，而且必須在建筑提資后進(jìn)行，出圖計(jì)劃和招采計(jì)劃節(jié)點(diǎn)嚴(yán)重沖突。

2.3 方案三的分析

采用總包加部分專業(yè)分包模式，總包招標(biāo)范圍包括土建及已具備招標(biāo)條件的專業(yè)工程（幕墻和機(jī)電）。其余專業(yè)工程在總包定標(biāo)后根據(jù)圖紙深化情況，業(yè)主再另行開展招標(biāo)。這種方式是分析方案一和方案二的優(yōu)點(diǎn)及弊端，根據(jù)實(shí)際情況采取的折中處理方式。首先，機(jī)電/幕墻的方案及效果圖已多次匯報(bào)確認(rèn)，招標(biāo)圖具備深化前提。相反，景觀及精裝修圖紙方案及效果圖尚未確認(rèn)，因圖紙深度不足及后期變化的不確定性，給合同變更造成了巨大風(fēng)險(xiǎn)敞口。其次，從風(fēng)險(xiǎn)分配方面考慮，土建設(shè)計(jì)工藝相對(duì)成熟，價(jià)格較透明，圖紙準(zhǔn)確性高；機(jī)電顧問根據(jù)已有酒店經(jīng)驗(yàn)，已提供權(quán)重大的機(jī)電設(shè)備詳細(xì)參數(shù)要求及品牌型號(hào)，滿足機(jī)電招標(biāo)深度要求；幕墻材料主要構(gòu)成為石材，鋁板及各種玻璃，材料不變基礎(chǔ)上，基于單價(jià)包干的合同模式能合理控制風(fēng)險(xiǎn)。

采用方案三，總包招標(biāo)范圍中包含土建/機(jī)電/幕墻具備可行性，但需要圖紙及技術(shù)要求深度達(dá)到招標(biāo)要求，同時(shí)留足招采流程所需要的時(shí)間。

3 總包招采方案及實(shí)施情況

總包招標(biāo)采用單價(jià)包干合同模式發(fā)標(biāo)，范圍包括土建/一次機(jī)電/幕墻施工；以建筑/結(jié)構(gòu)圖及技術(shù)要求為基礎(chǔ)編制發(fā)放初版招標(biāo)文件；待幕墻和機(jī)電圖紙深化設(shè)計(jì)完成，將新的圖紙、工程清單和技術(shù)要求加入招標(biāo)文件，以補(bǔ)充招標(biāo)文件形式發(fā)出；同時(shí)，所有圖紙的優(yōu)化和調(diào)整，施工方提出的設(shè)計(jì)優(yōu)化建議，最后以第二次補(bǔ)充招標(biāo)文件的形式發(fā)出。

將機(jī)電及幕墻專業(yè)分包和土建施工放在總包招標(biāo)范圍內(nèi)，能極大減少三方的界面矛盾，節(jié)約業(yè)主在后期的大量管理成本。將精裝/弱電/景觀等不具備招標(biāo)條件的專業(yè)工程，作為總包合同內(nèi)的專業(yè)工程暫估項(xiàng)，后期單獨(dú)招標(biāo)，有效規(guī)避了圖紙不確定導(dǎo)致的合同變更風(fēng)險(xiǎn)敞口。

方案三唯一要解決是在暫定3 個(gè)月總包招標(biāo)周期內(nèi)，幕墻/機(jī)電圖紙深化和技術(shù)要求所需時(shí)間和合約算量、編制招標(biāo)文件及技術(shù)答疑所需時(shí)間互相沖突的困難。

設(shè)計(jì)單位和工程造價(jià)咨詢顧問公司達(dá)成一致，設(shè)計(jì)單位出圖時(shí)間由60 天（2 個(gè)月） 調(diào)整為45 天（1.5 個(gè)月），其中建筑結(jié)構(gòu)圖20 天(從7 月1 日起計(jì)，含技術(shù)要求，下同)，機(jī)電圖紙30 天，幕墻圖紙40 天，最后五天是匯總提供補(bǔ)充/修改圖紙及技術(shù)要求。設(shè)計(jì)單位同意后期補(bǔ)充的修改圖，所有修改內(nèi)容均在圖面上用云線圈出，便于合約算量調(diào)整。

同時(shí)，造價(jià)顧問同意，根據(jù)達(dá)到招標(biāo)深度的建筑圖和結(jié)構(gòu)圖，提前準(zhǔn)備招標(biāo)文件；根據(jù)圖紙深化進(jìn)度，補(bǔ)充發(fā)放機(jī)電/幕墻招標(biāo)文件及圖紙；最后發(fā)放補(bǔ)充圖紙和澄清文件，這三次資料互相補(bǔ)充，作為最終有效、完整的招標(biāo)文件。發(fā)放各次招標(biāo)文件時(shí)間節(jié)點(diǎn)為30 天（從7 月1 日起計(jì)，下同。要求在20 天內(nèi)收到完整建筑/結(jié)構(gòu)圖及技術(shù)要求），50 天（要求收到幕墻和機(jī)電完整圖紙及技術(shù)要求），及70 天（最終圖紙及補(bǔ)充招標(biāo)文件）。

在“三重一大”確定7 家入圍的投標(biāo)單位后，有投標(biāo)單位根據(jù)經(jīng)驗(yàn)提供了交叉施工的工期合理優(yōu)化方案，能將總工期從26 個(gè)月縮短為25 個(gè)月。經(jīng)多方論證及其余6 家投標(biāo)單位認(rèn)可，此方案具有可操作性。通過施工單位合理化建議為總包招投標(biāo)多爭(zhēng)取了一個(gè)月的有效時(shí)間。

實(shí)際操作過程中，設(shè)計(jì)單位在7 月20 日內(nèi)提供正式的建筑結(jié)構(gòu)圖，造價(jià)顧問在收到圖紙和技術(shù)要求后加班編制量單和招標(biāo)文件，7 月31 日前向入圍單位發(fā)出招標(biāo)文件。設(shè)計(jì)單位8 月10 日提供幕墻和機(jī)電圖紙及技術(shù)要求，因?yàn)楣ぷ髁枯^大，而且需要整合招標(biāo)文件的疏漏，造價(jià)顧問在8 月30日才正式發(fā)出補(bǔ)充招標(biāo)文件。在9 月下旬發(fā)出第二次補(bǔ)充招標(biāo)文件（含補(bǔ)充修改圖），10 月國慶后開標(biāo)。歷時(shí)近4 個(gè)月的總包招標(biāo)在10 月下旬定標(biāo)，合同工期25 個(gè)月，項(xiàng)目在11月下旬獲得施工許可證。確保了在2019 年12 月31 日完成竣工驗(yàn)收的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

4 結(jié)語

從方案的最終實(shí)施效果上看，既有成功之處，也有不足之面：1） 采用合適的總包模式，在合約風(fēng)險(xiǎn)可控前提下，盡量擴(kuò)大總包的管理范圍，減少總包和各分包的管理界面，為后期高效的現(xiàn)場(chǎng)施工管理創(chuàng)造了條件；2） 精裝/弱電/景觀工程作為總包合同內(nèi)的專業(yè)工程暫估項(xiàng)，在圖紙達(dá)到招標(biāo)深度后單獨(dú)招標(biāo)，既明確了總包的管理責(zé)任，又有效規(guī)避了大量修改導(dǎo)致的合約風(fēng)險(xiǎn)敞口；3） 設(shè)計(jì)單位提供的幕墻和機(jī)電圖紙質(zhì)量差強(qiáng)人意，標(biāo)識(shí)不清/遺漏，圖紙和設(shè)計(jì)說明不對(duì)版，導(dǎo)致此部分工程單價(jià)表中的漏項(xiàng)較多，描述亦不夠清楚，較多遺留問題延至施工階段而產(chǎn)生爭(zhēng)議，增加了合同管理的難度；4） 造價(jià)顧問進(jìn)行回標(biāo)分析的時(shí)間不夠充裕，對(duì)投標(biāo)單位所使用的投標(biāo)技巧未能很好的識(shí)別，某些不合理單價(jià)致使日后變更費(fèi)用增加。