林楠

突如其來(lái)的新冠肺炎疫情，使得武漢商業(yè)遭受重創(chuàng)。

和其他行業(yè)一樣，復(fù)蘇是今年二季度以來(lái)武漢商業(yè)的關(guān)鍵詞。商業(yè)巨頭在武漢復(fù)蘇情況怎么樣？如何看待武漢商業(yè)的發(fā)展？未來(lái)在武漢是否會(huì)加大投資？

用全球知名商業(yè)企業(yè)的眼光看武漢，是個(gè)有意思的觀察角度。支點(diǎn)財(cái)經(jīng)選取的這家外企，是1994年進(jìn)入武漢市場(chǎng)的凱德集團(tuán)。

凱德集團(tuán)是亞洲知名大型多元化房地產(chǎn)集團(tuán)，總部在新加坡，且已在當(dāng)?shù)厣鲜?，相關(guān)投資組合橫跨多元房地產(chǎn)類別，包括購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體、服務(wù)公寓、酒店、住宅、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)及物流地產(chǎn)等，在上海、北京、廣州、重慶、武漢等中國(guó)44個(gè)城市擁有及管理200多個(gè)項(xiàng)目。

截至目前，凱德集團(tuán)在中國(guó)管理的總資產(chǎn)超過(guò)2800億元，其中，在武漢的資產(chǎn)超過(guò)100億元。該集團(tuán)在漢擁有凱德·1818、凱德新民眾樂(lè)園兩個(gè)購(gòu)物中心，凱德廣場(chǎng)·武勝、凱德·西城兩個(gè)商業(yè)綜合體，以及住宅和酒店公寓等業(yè)態(tài)。

近日，支點(diǎn)財(cái)經(jīng)對(duì)話凱德集團(tuán)（中國(guó)）華中區(qū)區(qū)域總經(jīng)理成元，解讀他眼中的武漢及武漢的商業(yè)市場(chǎng)。

消費(fèi)越低迷，越要營(yíng)造商業(yè)氛圍

支點(diǎn)財(cái)經(jīng)：復(fù)工以來(lái)，公司在武漢市場(chǎng)的復(fù)蘇情況如何？

成元：4月2日，我們正式復(fù)工，旗下商場(chǎng)開(kāi)始恢復(fù)營(yíng)業(yè)。最初商場(chǎng)客流情況并不理想，疫情最恐慌的階段剛剛過(guò)去，很多民眾還不敢出門(mén)，線下消費(fèi)也就受到了影響。

為了推進(jìn)武漢復(fù)商復(fù)市，提振消費(fèi)信心，武漢市商務(wù)局推出了消費(fèi)券，有力拉動(dòng)了消費(fèi)。我們也順勢(shì)而為，疊加推出了自己商場(chǎng)的百萬(wàn)消費(fèi)券。

同時(shí)，政府倡導(dǎo)發(fā)展地?cái)偨?jīng)濟(jì)和夜經(jīng)濟(jì)，我們也在幾個(gè)商場(chǎng)相繼推出了夜市。除了引導(dǎo)商場(chǎng)自有商戶出攤外，還引進(jìn)了一些IP等外部資源，以豐富夜市生態(tài)。譬如，引進(jìn)了“同道大叔&泰迪熊星座奇趣展”，舉辦以啤酒、龍蝦、音樂(lè)為主題的美好生活節(jié)等。

這些舉措對(duì)商場(chǎng)復(fù)蘇起到了較大帶動(dòng)作用，因?yàn)橄M(fèi)越低迷，越要營(yíng)造商業(yè)氛圍。只要有人開(kāi)始出來(lái)消費(fèi)，就會(huì)有更多的人被帶動(dòng)起來(lái)，并且效應(yīng)會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。當(dāng)然，消費(fèi)還沒(méi)有完全復(fù)蘇，還需要時(shí)間。

截至目前，根據(jù)對(duì)客流和商戶銷售情況的初步統(tǒng)計(jì)，我們?cè)谖錆h的商場(chǎng)整體情況已恢復(fù)到2019年同期的七成左右。我們預(yù)計(jì)，今年底能夠恢復(fù)到九成以上，2021年恢復(fù)到2019年的水平。

支點(diǎn)財(cái)經(jīng)：疫情對(duì)線下消費(fèi)影響很大，但同時(shí)也促進(jìn)了線上消費(fèi)加快發(fā)展，公司是否也同步加強(qiáng)了對(duì)線上業(yè)務(wù)的拓展？

成元：疫情期間，大家對(duì)線上消費(fèi)確實(shí)很有熱情，我們也注意到了這種現(xiàn)象，也在思考如何讓線上線下更好地融合發(fā)展。

事實(shí)上，早在幾年前我們對(duì)線上業(yè)務(wù)就有所布局。2015年我們開(kāi)始推進(jìn)數(shù)字化戰(zhàn)略，上線了數(shù)字化平臺(tái)凱德星，主要圍繞旗下核心業(yè)務(wù)場(chǎng)景，提供智能解決方案。應(yīng)該說(shuō)，疫情加速了線上線下融合的步伐。一方面，我們希望把線下優(yōu)勢(shì)帶到線上，做大線上業(yè)務(wù)；另一方面，也希望通過(guò)提供線上服務(wù)，進(jìn)而帶動(dòng)線下發(fā)展。

譬如，目前凱德星會(huì)員超過(guò)1100萬(wàn)，其中武漢會(huì)員超百萬(wàn)。我們對(duì)會(huì)員消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，60%-70%的會(huì)員都是常客，說(shuō)明他們的忠誠(chéng)度很高。同時(shí)，他們也會(huì)在其他電商平臺(tái)上消費(fèi)，那么，這種消費(fèi)能不能轉(zhuǎn)到我們的平臺(tái)上？

經(jīng)過(guò)5年的探索和積累，特別是今年在疫情催化下，我們的數(shù)字化轉(zhuǎn)型成效凸顯。比如，我們幫助租戶在線上開(kāi)店，還上線了星直播功能，幫助他們拓展線上銷售渠道等。同時(shí)，通過(guò)構(gòu)建一體化凱德星生活圈，推動(dòng)了線上線下融合發(fā)展。

目前來(lái)看，成效還不錯(cuò)。截至今年8月底，全國(guó)線上銷售額超過(guò)1億元。其中，包括武漢在內(nèi)的華中市場(chǎng)，線上銷售額超過(guò)1300萬(wàn)元。

開(kāi)業(yè)只是開(kāi)始，持續(xù)專業(yè)運(yùn)營(yíng)更重要

支點(diǎn)財(cái)經(jīng)：數(shù)據(jù)顯示，武漢的大型商場(chǎng)已超過(guò)50家，今年下半年以及明后兩年還將有武漢恒隆廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)象城、武商夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)等多個(gè)購(gòu)物中心或商業(yè)綜合體開(kāi)業(yè)，如何看待這種現(xiàn)象？

成元：我們進(jìn)入武漢市場(chǎng)已有26年，凱德新民眾樂(lè)園的開(kāi)發(fā)可以追溯到1994年，凱德廣場(chǎng)·武勝于2012年開(kāi)業(yè)，凱德·1818于2015年開(kāi)業(yè)，凱德·西城于2017年開(kāi)業(yè)，可以說(shuō)我們見(jiàn)證了新世紀(jì)武漢商業(yè)的發(fā)展。

我們剛進(jìn)入武漢市場(chǎng)時(shí)，武漢的商場(chǎng)屈指可數(shù)。當(dāng)然，這與當(dāng)時(shí)的消費(fèi)力有關(guān)?，F(xiàn)在，武漢的商場(chǎng)越來(lái)越多，這是個(gè)很好的信號(hào)。特別是在疫情對(duì)武漢商業(yè)帶來(lái)如此大的沖擊下，仍然有這么多商業(yè)項(xiàng)目要進(jìn)入武漢，說(shuō)明大家對(duì)武漢商業(yè)市場(chǎng)非?？春茫覀円彩侨绱?。

武漢商業(yè)韌性較強(qiáng)，眼前的困難只是暫時(shí)的。我們認(rèn)為，武漢的商業(yè)還有很大發(fā)展空間，相信未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)還會(huì)不斷有新商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)。我們?cè)敢馀c大家一起，將武漢的商業(yè)發(fā)展得越來(lái)越好。

支點(diǎn)財(cái)經(jīng)：這么多商業(yè)項(xiàng)目要進(jìn)入武漢，競(jìng)爭(zhēng)壓力也會(huì)更大。有數(shù)據(jù)顯示，今年上半年武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率為13%。

成元：總體而言，武漢商業(yè)市場(chǎng)容量非常大。2019年，武漢GDP超過(guò)1.6萬(wàn)億元，從全球經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一座城市的GDP達(dá)到這個(gè)體量意味著擁有較強(qiáng)的消費(fèi)能力。而且，一個(gè)健康發(fā)展的市場(chǎng)其實(shí)也需要良性競(jìng)爭(zhēng)，這樣才能給消費(fèi)者提供更好的購(gòu)物體驗(yàn)。每個(gè)成熟商圈，也都是大家一起建立并相互促進(jìn)發(fā)展而來(lái)的，比如，凱德·1818所在的中北路商圈還有楚河漢街、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。

但是，在一些商圈里，確實(shí)也不是所有的商場(chǎng)都運(yùn)營(yíng)得比較好，這考驗(yàn)的是商場(chǎng)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。從長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，關(guān)鍵是怎樣把商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)好，即便不斷有新進(jìn)入者，也不用擔(dān)心會(huì)被替代。

支點(diǎn)財(cái)經(jīng)：那么，怎樣才能把商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)好？持續(xù)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵點(diǎn)是什么？

成元：我們認(rèn)為，每個(gè)商場(chǎng)首先要找準(zhǔn)適合自己的定位，這是持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。也就是說(shuō)，在開(kāi)業(yè)之前要對(duì)周邊的客群、消費(fèi)力進(jìn)行調(diào)查，引進(jìn)與之匹配的業(yè)態(tài)和品牌。

拿我們來(lái)說(shuō)，凱德廣場(chǎng)·武勝因?yàn)橹苓吥贻p人較多，以潮流品牌為主；凱德·1818因?yàn)榈囟魏?，周邊又有很多白領(lǐng)，更適合精致、高端品牌；凱德·西城因?yàn)橹苓呌泻芏嘧?，主要圍繞家庭一站式購(gòu)物引進(jìn)相關(guān)品牌；凱德新民眾樂(lè)園周邊環(huán)境正在改造，所以定位還在探索之中。

在各自定位下，可積極引進(jìn)相關(guān)品類的首店品牌。比如凱德廣場(chǎng)·武勝引進(jìn)了武漢首家海底撈，凱德·西城引進(jìn)了武漢首家騎典國(guó)際少兒馬術(shù)俱樂(lè)部等。一般而言，首店對(duì)客流吸引力較大，坪效往往是其他實(shí)體店的兩倍。

不過(guò)，需要強(qiáng)調(diào)的是，開(kāi)業(yè)只是開(kāi)始，持續(xù)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)更重要。也就是說(shuō)，要有敏感的市場(chǎng)判斷力，并保持持續(xù)創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)能力。這是因?yàn)?，一方面，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物的品類、環(huán)境、體驗(yàn)等需求在不斷變化，且要求越來(lái)越高；另一方面，商場(chǎng)有業(yè)績(jī)驅(qū)動(dòng)壓力，如果保持原有狀態(tài)，業(yè)績(jī)很可能會(huì)遇到瓶頸，持續(xù)創(chuàng)新才有可能獲得增量。

比如，凱德·西城剛開(kāi)業(yè)時(shí)只有幾家教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，我們發(fā)現(xiàn)附近居民喜歡就近帶孩子來(lái)這里培訓(xùn)后，就引進(jìn)了更多的教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。如今，凱德·西城是硚口區(qū)集聚最多培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的地方，生意都還不錯(cuò)。

又如，經(jīng)歷疫情后，消費(fèi)者呈現(xiàn)出更加注重健康、注重生活質(zhì)量的消費(fèi)趨勢(shì)，凱德·西城根據(jù)這些新特性著力引進(jìn)了相關(guān)項(xiàng)目。

總結(jié)來(lái)說(shuō)，我們每年都會(huì)拿出一定比例的收入，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行空間改造和業(yè)態(tài)調(diào)整，租戶的調(diào)整率約為10%-15%，這也是我們的資產(chǎn)能夠始終保持競(jìng)爭(zhēng)力并且實(shí)現(xiàn)增值的重要原因。截至目前，凱德集團(tuán)在中國(guó)管理的總資產(chǎn)超過(guò)2800億元。其中，在武漢的資產(chǎn)超過(guò)100億元。

支點(diǎn)財(cái)經(jīng)：相比其他競(jìng)爭(zhēng)者，公司有哪些獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？

成元：用資管的邏輯運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，是我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一。我們擁有諸多聚焦中國(guó)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，包括一只房地產(chǎn)投資信托——?jiǎng)P德商用中國(guó)信托（CRCT），以及13只私募基金。

通過(guò)把購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體等成熟優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入基金和信托，能為各類商業(yè)項(xiàng)目提供強(qiáng)大的資金后盾。特別是商業(yè)綜合體，由于體量大、建設(shè)周期長(zhǎng)，對(duì)資金的要求非常高。我們的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，可以讓商業(yè)項(xiàng)目迅速落地，并不斷創(chuàng)新生長(zhǎng)。武漢的部分商業(yè)項(xiàng)目，也是通過(guò)CRCT在運(yùn)營(yíng)。

在沒(méi)有資金后顧之憂的背景下，我們能更加專注，并持續(xù)創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)能力，讓相關(guān)資產(chǎn)不斷增值。未來(lái)，我們將大力拓展中國(guó)資本市場(chǎng)，聯(lián)合更多優(yōu)質(zhì)伙伴擴(kuò)充相關(guān)金融工具，并由此進(jìn)一步加碼在中國(guó)的投資。

融合發(fā)展，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益會(huì)更高

支點(diǎn)財(cái)經(jīng)：近年來(lái)，公司在資產(chǎn)運(yùn)作上做過(guò)減法，賣(mài)掉了佛山、宜賓、濰坊等地的購(gòu)物中心，對(duì)武漢資產(chǎn)是否也會(huì)做減法？

成元：我們?cè)谥袊?guó)很多城市都有投資，在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展也還不錯(cuò)。但是，從提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的角度來(lái)看，需要把相關(guān)資源進(jìn)行聚焦。我們的相關(guān)資源，在一線和新一線城市更能發(fā)揮優(yōu)勢(shì)和價(jià)值。

我們始終奉行積極的資產(chǎn)管理策略，并持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)組合，即出售成熟資產(chǎn)和收購(gòu)成長(zhǎng)性資產(chǎn)并舉。這一策略有利于優(yōu)化公司資產(chǎn)配置和集中資源，并通過(guò)釋放成熟資產(chǎn)價(jià)值，將所獲資金用于在中國(guó)繼續(xù)投資優(yōu)質(zhì)物業(yè)，強(qiáng)化公司在中國(guó)五大核心城市群的業(yè)務(wù)布局和規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

在中國(guó)，我們依托五大核心城市群展開(kāi)布局，即北京-天津、上海-杭州-蘇州-寧波、廣州-深圳、成都-重慶-西安、武漢及周邊城市。因此，武漢市場(chǎng)對(duì)我們的重要性不言而喻。

支點(diǎn)財(cái)經(jīng)：這是否意味著，未來(lái)公司在武漢會(huì)加大投資力度？

成元：武漢是新一線城市里較有代表性的城市，我們對(duì)以武漢為中心的華中市場(chǎng)非常有興趣。

我們選定在某一個(gè)城市進(jìn)行投資，主要看其經(jīng)濟(jì)實(shí)力和基本人口情況。武漢的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國(guó)排名靠前，今年雖然因?yàn)橐咔樵诙唐趦?nèi)受到一些影響，但從長(zhǎng)期來(lái)看，武漢的發(fā)展會(huì)越來(lái)越好。同時(shí)，商場(chǎng)需要有人來(lái)消費(fèi)，也需要人才來(lái)運(yùn)營(yíng)，武漢常住人口過(guò)千萬(wàn)，還有大量高校人才資源，所以，武漢一直是我們重點(diǎn)發(fā)展的城市。

為此，我們中國(guó)區(qū)總部還把企業(yè)共享服務(wù)中心、財(cái)務(wù)共享中心以及華中區(qū)域總部設(shè)在了武漢。目前武漢有近800名員工，我們會(huì)與武漢共同發(fā)展。

在華中市場(chǎng)，我們?cè)陂L(zhǎng)沙還有兩個(gè)購(gòu)物中心，目前也在鄭州尋找投資機(jī)會(huì)?？傊覀?cè)谌A中地區(qū)會(huì)以武漢為中心，繼續(xù)加強(qiáng)業(yè)務(wù)布局，并形成規(guī)模和影響力。

支點(diǎn)財(cái)經(jīng)：后期還會(huì)在武漢落地商場(chǎng)項(xiàng)目嗎？

成元：我們一直在武漢尋找合適的投資機(jī)會(huì)，加強(qiáng)對(duì)武漢的投資布局。在具體項(xiàng)目上，會(huì)優(yōu)先考慮商業(yè)綜合體和產(chǎn)城融合項(xiàng)目。我們也希望能將旗下綜合體旗艦品牌——融合商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店、服務(wù)公寓等多種業(yè)態(tài)，定位“樂(lè)享其城”的來(lái)福士引入武漢。武漢市場(chǎng)這么大，相信一定有機(jī)會(huì)。

目前，我們?cè)谌蚬灿?0座來(lái)福士。其中，9座位于中國(guó)，分別在上海（3座）、北京、深圳、杭州、寧波、成都和重慶。

支點(diǎn)財(cái)經(jīng)：除商業(yè)綜合體外，公司在中國(guó)的投資組合還涉及住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)及物流地產(chǎn)等，這些板塊在武漢是否也有落地可能？

成元：我們此前已有一些探索，比如2012年在武漢蔡甸開(kāi)發(fā)了凱德·悅湖住宅項(xiàng)目。同時(shí)，我們?cè)谖錆h還有3座服務(wù)公寓。未來(lái)我們希望在商業(yè)綜合體和產(chǎn)城融合方面，能有更多探索和融合。從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看，這也是有益的。因?yàn)楦鱾€(gè)業(yè)態(tài)之間可以相互協(xié)作、促進(jìn)發(fā)展，并形成穩(wěn)定的商、辦、住生態(tài)圈。

此外，現(xiàn)在拿地成本越來(lái)越高，在某些地方，如果我們單純做商場(chǎng)，有可能出現(xiàn)租金漲幅跟不上地價(jià)漲幅的情況，從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看這是不劃算的。如果能夠融合發(fā)展，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益會(huì)得到提升，也有利于發(fā)揮公司在房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈上的運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)，這也是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)之一。