凌鋒

幾家券商投行部流傳的文件，令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一時(shí)間風(fēng)聲鶴唳。

據(jù)坊間傳聞，該文件是央行對(duì)房地產(chǎn)商融資情況發(fā)布的“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于 100%、現(xiàn)金短債比小于 1 倍。

根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅橙黃綠”四檔，以有息負(fù)債規(guī)模作為融資管理的目標(biāo)，分檔設(shè)定負(fù)債增速水平，每降低一檔，上限增加5%。

具體來(lái)說(shuō)，“三線”均超出紅線要求，為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月為底線，不得增加;“兩線”超出要求為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%;“一線”超出要求為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%;“三線”均未超過(guò)要求為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)15%。

上述要求被稱為“345”規(guī)則，旨在控制房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模過(guò)快增長(zhǎng)。此外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)拿地，該文件亦有規(guī)定，對(duì)于近一年拿地銷(xiāo)售比超過(guò)40% 或者過(guò)去三年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額連續(xù)為負(fù)的房地產(chǎn)企業(yè)，需提供近半年購(gòu)地資金來(lái)源情況說(shuō)明和后續(xù)購(gòu)地繳款資金安排，甚至?xí)?duì)該企業(yè)暫緩發(fā)債，并對(duì)其通過(guò)信托、資管、海外途徑融資進(jìn)行限制。

資金堪比房企行軍糧草，對(duì)于依賴融資輸血的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，該文件無(wú)疑又給他們擰緊了緊箍咒，對(duì)于負(fù)債飆升的高周轉(zhuǎn)房企更是釜底抽薪。

中國(guó)50大房企中，誰(shuí)踩了央行的紅線？

富力地產(chǎn) 依舊嚴(yán)峻

自從那場(chǎng)和萬(wàn)達(dá)的“世紀(jì)交易”后，富力地產(chǎn)（02777.HK）的財(cái)務(wù)指標(biāo)就一路亮紅燈。

根據(jù)Wind金融顯示，2019年富力地產(chǎn)的凈負(fù)債率高達(dá)218.34%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.23%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為229.04億元，然而其一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債就高達(dá)508.88億元，缺口達(dá)到279億元。

富力地產(chǎn)三項(xiàng)指標(biāo)均超過(guò)紅線，倘若該文件正式下發(fā)，富力將進(jìn)入“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模不得增加。

2020年以來(lái)，受到疫情影響，房地產(chǎn)銷(xiāo)售遭到不小的打擊。富力地產(chǎn)在2020年形勢(shì)依舊嚴(yán)峻，8月3日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告，累計(jì)至2020年7月底，總權(quán)益合約銷(xiāo)售金額約617.6億元，銷(xiāo)售面積達(dá)約526.38萬(wàn)平方米，與去年相比，銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售面積分別減少12.67%和18.76%。

如果融資受限，房企僅能依靠銷(xiāo)售回款回籠資金，如果富力地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況仍不能好轉(zhuǎn)，2020年將是艱難的一年。

泰禾生死攸關(guān)

走過(guò)鮮衣怒馬的輝煌時(shí)刻，黃其森的泰禾正陷入多事之秋，甚至是生死境地。

連續(xù)四筆債務(wù)違約，截至2020年8月15日，到期未歸還借款金額高達(dá)349億元，尚未支付的利息43.32億元。

違約背后，公司業(yè)績(jī)大幅萎縮。今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入24.63億元，同比下降83.02%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-15.82億元，同比下降201.33%。

泰禾集團(tuán)的信用評(píng)級(jí)已經(jīng)從2015年的AA級(jí)，下降到如今的C級(jí)，C級(jí)就意味著“企業(yè)信用差，甚至不能償還債務(wù)”。

五年前的泰禾靠院子系列風(fēng)靡全國(guó)，打造精品豪宅的模式令泰禾迅速走紅。2018年泰禾銷(xiāo)售額超過(guò)1300億元，躋身全國(guó)前20大房企。而今年1-7月其銷(xiāo)售額僅有264億元，排名下滑到第65位。

Wind數(shù)據(jù)顯示，公司2020年中報(bào)凈負(fù)債率為287%，期末現(xiàn)金僅有32億元，而一年期非流動(dòng)負(fù)債高達(dá)633億元，剔除預(yù)收賬款的負(fù)債率也高達(dá)82%。三項(xiàng)指標(biāo)均超過(guò)“紅線”。

不過(guò)，由于債務(wù)違約，泰禾已經(jīng)無(wú)法在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債，等待黃其森的只能是找到“白衣騎士”。

綠地大而不強(qiáng)

一年內(nèi)需要償還的債務(wù)加借款高達(dá)1166億元，盡管屬于上海國(guó)資背景企業(yè)，綠地控股（600606.SH）的財(cái)務(wù)狀況仍然令人擔(dān)憂。

數(shù)據(jù)顯示，2019年底，綠地凈負(fù)債率高達(dá)156.67%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.81%，期末現(xiàn)金儲(chǔ)備為786.55億元，而其一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債就超過(guò)了860億元，此外還有將近300億的短期借款。

值得注意的是，2015-2018年，綠地有息負(fù)債分別為2040億元、2855億元、2667億元、2897億元，到2019年，這個(gè)數(shù)字增加到2937.43億元，短期需要償還的債務(wù)高達(dá)1166億元，占比已接近40%。

2020年，綠地控股的財(cái)務(wù)狀況依然在惡化。受疫情影響，公司銷(xiāo)售額出現(xiàn)下滑，2020年1-6月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積1031.2萬(wàn)平方米，比去年同期減少30.7%;實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1330.29億元，比去年同期減少20.7%。

與此相對(duì)應(yīng)，綠地的借款卻不降反增，截至2020年3月31日，綠地控股短期借款為317.19億元，同比增長(zhǎng)6.85%;長(zhǎng)期借款為1538.79億元，同比增長(zhǎng)12.07%。

財(cái)務(wù)費(fèi)用成倍上漲。2020年一季報(bào)顯示，綠地控股財(cái)務(wù)費(fèi)用為12.51億元，同比增長(zhǎng)106.73%，其中，利息費(fèi)用為12.53億元，同比增長(zhǎng)27.92%。

金科不容樂(lè)觀

作為快速成長(zhǎng)的重慶房企，金科近5年的發(fā)展速度有目共睹。但突飛猛進(jìn)的背后卻帶來(lái)了重重債務(wù)。

2019年，金科股份的資產(chǎn)負(fù)債率相比2018年微漲0.15%達(dá)到83.78%，超出了80%的控制紅線。更具參考意義的凈負(fù)債率達(dá)到了120.23%。

但是，金科依舊頻繁為子公司進(jìn)行擔(dān)保融資。財(cái)報(bào)顯示，2019年，金科股份累計(jì)為旗下29家子公司做了對(duì)外擔(dān)保，實(shí)際發(fā)生的擔(dān)保額度為388.9億元，實(shí)際擔(dān)?？傤~達(dá)843.2億元，較2018年的723.34億元增長(zhǎng)16.58%。實(shí)際擔(dān)保總額占公司凈資產(chǎn)的比例為308.13%，且被擔(dān)保子公司大多債務(wù)高企。

不斷為子公司高額擔(dān)保無(wú)疑會(huì)透支公司信用，雖然金科銷(xiāo)售排名已經(jīng)從2015年的31名上升到2019年的17名。

但這背后靠債務(wù)催生的業(yè)績(jī)不容樂(lè)觀，這恐怕也是此前融創(chuàng)派駐的董事頻頻在董事會(huì)投出反對(duì)票的原因。