文| 陸美玲

引言

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)納稅的重要組成部分，土地增值稅稅額大、繳納資金多，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理和開發(fā)成本產(chǎn)生了直接影響?；谕恋卦鲋刀惖淖钚乱?guī)定，以及土地增值稅的征收要求，房地產(chǎn)企業(yè)掌握土地增值稅的稅務(wù)籌劃方法及清算技巧，能夠幫助企業(yè)降低負擔(dān)，提高企業(yè)的納稅有效性，保證房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅務(wù)籌劃過程中能夠占據(jù)主動。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當認識到土地增值稅籌劃及清算技巧的重要性，應(yīng)當在經(jīng)營管理過程中做好土地增值稅的籌劃及清算工作。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃與清算概述及其意義

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中，需要按照開發(fā)要求繳納土地增值稅。由于土地增值稅稅額較大，占用資金較多，房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅的稅收籌劃與清算，能夠降低企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)，同時也有助于企業(yè)保持健康的資金鏈和現(xiàn)金流。關(guān)于土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，各地方存在一定的差距，掌握正確的增值稅稅務(wù)籌劃方法，既能夠充分利用土地政策，降低企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)，同時也能夠提高房地產(chǎn)項目的開發(fā)質(zhì)量，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠充分利用政府的優(yōu)惠政策，既實現(xiàn)依法納稅，又能夠提高企業(yè)資金的利用率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃與清算工作，對房地產(chǎn)項目的開發(fā)具有重要影響，同時也是做好房地產(chǎn)項目開發(fā)的重要手段，對提高資金利用率和滿足資金利用要求具有重要作用。

1.除本公告第二條、第三條規(guī)定的情形外，南京市、蘇州市市區(qū)(含工業(yè)園區(qū))普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率分別為:2%、3%、4%；其他地區(qū)普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率均為2%。

2.預(yù)計增值率大于100%且小于或等于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項目，預(yù)征率為5%；預(yù)計增值率大于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項目，預(yù)征率為8%。

3.公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟適用房、城市和國有工礦棚區(qū)改造安置住房等保障性住房，仍暫不預(yù)征。

當前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算工作存在的問題

稅收收入問題

從目前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算工作的開展來看，存在的問題主要為稅收收入的核算問題。房地產(chǎn)企業(yè)資金往來密切，收入項目多，對收入的界定關(guān)系到納稅的稅額計算問題。關(guān)于收入的界定既要清楚收入的類別以及收入的金額，同時還要根據(jù)收入的具體情況和收入的明細計算需要繳納的稅金金額。目前對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅稅收籌劃與清算工作中存在的突出問題是對于稅收收入的界定不明確，對于收入的認定以及土地增值稅繳納政策了解的不清晰，導(dǎo)致在納稅過程中存在明顯的問題，影響了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃與清算工作的開展，使房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅收籌劃中存在稅額計算不準確的問題。

費用扣除問題

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，存在下列情形之一的，免征土地增值稅：

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的。

（2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

土地增值稅實行四級超率累進稅率的條件是。

（1）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

（2）增值額超過扣除項目金額50%未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

（3）增值額超過扣除項目金額100%未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

如果企業(yè)建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，可通過適當控制出售價格以避免繳納土地增值稅。計算增值額的扣除項目包括。

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（2）開發(fā)土地的成本、費用。

（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。這里的“其他扣除項目”為取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本之和的20%。

房地產(chǎn)企業(yè)在納稅過程中，應(yīng)當清楚納稅的類別和納稅的數(shù)額，在費用扣除方面依據(jù)相關(guān)規(guī)定做好扣除費用的計算。但是考慮到土地增值稅的變化以及政策細節(jié)中的調(diào)整，在費用扣除過程中，房地產(chǎn)企業(yè)存在對政策了解不深入，沒有掌握政策要點，對費用扣除類別和費用扣除的金額了解不充分，在具體的費用扣除計算中存在失誤，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)籌劃與清算過程中納稅金額計算不準確，給企業(yè)的土地增值稅納稅帶來了風(fēng)險。因此，這一問題必須得到有效解決，房地產(chǎn)企業(yè)不但要根據(jù)土地增值稅的相關(guān)政策計算繳納的稅務(wù)金額，同時也要掌握土地增值稅的相關(guān)優(yōu)惠政策，保證所有的費用扣除都能夠有明確的依據(jù)，能夠在費用扣除中按照費用扣除的特點有據(jù)可查。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算的相關(guān)策略

應(yīng)用合理稅收優(yōu)惠

房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅收籌劃及清算過程中，首先應(yīng)當掌握相關(guān)稅收政策，按照稅收政策的要求，以及土地增值稅的相關(guān)優(yōu)惠條件，計算企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并充分研究現(xiàn)有的土地政策和土地增值稅稅收優(yōu)惠政策，以政策為依據(jù)合理調(diào)整土地增值稅的計算方式。為了保證稅收籌劃的合法性，提高稅收籌劃效果，在稅額計算過程中既要按照稅務(wù)標準進行納稅，同時也要根據(jù)土地增值稅的特點和各地方不同的納稅政策靈活調(diào)整，以此提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅效果，做好土地增值稅納稅政策以及優(yōu)惠政策的研究，這一點是房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃與清算的關(guān)鍵。

加強利息支出管理

房地產(chǎn)企業(yè)交納的土地增值稅數(shù)額較大，在增值稅的繳納過程中，應(yīng)當按照資金管理要求做好利息的支出管理，保證土地增值稅在繳納中能夠降低利息支出，能夠減輕企業(yè)的負擔(dān)，能夠按土地增值稅的繳納時間表進行依法納稅，做到既保證足額納稅，同時也要降低企業(yè)現(xiàn)金流的資金風(fēng)險，避免企業(yè)在土地增值稅繳納過程中出現(xiàn)利息成本過高的問題。

因此，加強利息支出管理，按照相關(guān)政策依法納稅，并合理調(diào)整納稅的時間和納稅的批次，對于房地產(chǎn)企業(yè)的土地稅稅務(wù)籌劃工作與清算具有重要意義，同時也是做好土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的關(guān)鍵。

選擇最佳清算時機

房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅與清算過程中應(yīng)當選擇最佳時機，應(yīng)當按照的經(jīng)營管理特點和房地產(chǎn)項目的開發(fā)需求，選擇企業(yè)現(xiàn)金流充足的時機進行土地增值稅清算，降低對企業(yè)現(xiàn)金流的影響，避免企業(yè)資金壓力過大影響企業(yè)的正常經(jīng)營。

同時，在清算過程中也應(yīng)當選擇企業(yè)資金回籠之后再進行清算，使企業(yè)能夠有充足的資金應(yīng)對繳納土地增值稅之后的經(jīng)營風(fēng)險，使房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中能夠采取有力的手段化解稅務(wù)風(fēng)險和納稅危機，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在土地增值稅繳納過程中既保證按時足額繳納，同時能夠在繳納之后保持企業(yè)正常經(jīng)營，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效果。

結(jié)語

通過對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃與清算工作的了解，掌握正確的稅務(wù)籌劃與清算技巧，對提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃效果與降低企業(yè)稅務(wù)負擔(dān)具有重要作用。因此，我們應(yīng)當了解土地增值稅稅務(wù)籌劃與清算工作的特點，按照房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，采取有針對性措施，提高土地增值稅稅務(wù)籌劃與清算工作的針對性，保證房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃與清算工作取得積極效果。