【摘要】人口老齡化是當(dāng)前中國社會(huì)的發(fā)展現(xiàn)實(shí)，其影響了社會(huì)整體的購買力結(jié)構(gòu)，因此有可能對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)果產(chǎn)生影響。本文收集23個(gè)省及直轄市的老齡化水平及商品房?jī)r(jià)格等數(shù)據(jù)，采用門限分析法發(fā)現(xiàn)在人口老齡化早期和峰值期時(shí)，人口老齡化發(fā)展時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)隨之增長(zhǎng)，而在人口老齡化穩(wěn)定增長(zhǎng)期時(shí)，人口老齡化發(fā)展時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)隨之下降，這可以為房地開發(fā)與銷售企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整提供參考。

【關(guān)鍵詞】人口老齡化;房地產(chǎn)價(jià)格;實(shí)證;開發(fā)與定價(jià)

1、人口老齡化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響方式

目前國際房地產(chǎn)價(jià)格研究領(lǐng)域?qū)θ丝诶淆g化的影響較為重視，也出現(xiàn)了較多觀點(diǎn)，一般認(rèn)為人口老齡化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是由市場(chǎng)選擇所導(dǎo)致，其中最主要的原因有三種：一是人口老齡化整體降低新增購房需求，供需關(guān)系變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格被動(dòng)下滑;二是人口老齡化對(duì)對(duì)既有特殊需求產(chǎn)生特定刺激，主要是由于養(yǎng)老需求下可能出現(xiàn)一部分對(duì)房屋要求更高的消費(fèi)者，但多數(shù)研究認(rèn)為養(yǎng)老者購房需求不屬于一般性需求;三是在人口高度密集的國家、地區(qū)或城市中人口老齡化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響較小，主要在于此類地區(qū)的人口總量較高但整體資源總量偏低，房產(chǎn)資源的價(jià)格能夠始終維持在較高水平[1]。此外從中國國情來看，人口老齡化還可能通過限制大眾儲(chǔ)蓄量、影響政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控[2]等抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)?？傮w來看，多數(shù)研究都認(rèn)為人口老齡化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。本文對(duì)二者關(guān)系做出如下架設(shè)：

H1.人口老齡化水平增長(zhǎng)時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)隨之下降。

2、實(shí)證研究設(shè)計(jì)與分析

2.1模型設(shè)計(jì)、變量選擇與樣本來源

結(jié)合上文分析來看，人口老齡化不直接影響房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)銷企業(yè)的定價(jià)決策，而會(huì)通過其他外部環(huán)境因素、市場(chǎng)選擇來間接影響房地產(chǎn)價(jià)格，因此可以認(rèn)為二者之間即便存在關(guān)系也不太可能為絕對(duì)的線性關(guān)系。所以本文選擇采用門限回歸模型來分析二者之間的關(guān)系，模型如下：

Yit=α+βXit（qit≤λ1）+β'Xitl（λ1λ2）+γZit+εit

其中：Yit為被解釋變量;Xit為解釋變量;qit為門限量;λ為門限值;l（）為指數(shù)函數(shù)，門限量符合括號(hào)內(nèi)定義是則l（）為1，否則為0;Zit為控制變量;εit為隨機(jī)干擾量;系數(shù)為待估參數(shù)，其中β為門限量（大于或小于λ值時(shí)）解釋和被解釋變量間的關(guān)系，在確定模型的后第二個(gè)門限值的估值采用第一門限的最小二乘法殘差平方和來確定。

此次實(shí)證研究中選擇我國市場(chǎng)內(nèi)各類經(jīng)濟(jì)的地區(qū)內(nèi)較具代表性的省份（東部發(fā)達(dá)地區(qū)選擇了北京、天津、上海、廣東、遼寧、山東、江蘇、浙江、福建、廣東等11個(gè)直轄市和省份，中部中等發(fā)展水平地區(qū)選擇了河南、湖北、湖南、山西、江西、安徽等6個(gè)省份，西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)選擇了甘肅、寧夏、青海、新疆、云南、西藏等6個(gè)省份，總計(jì)23個(gè)直轄市和省份）的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)收集區(qū)間為1999年-2019年（1999年為我國住房貨幣化改革實(shí)施的起始年份）。收集的主要變量包括：地區(qū)年度房地產(chǎn)的價(jià)格均值、人口老齡化水平（使用國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)使用的“老年人口撫養(yǎng)比”指標(biāo)）、國民生產(chǎn)總值（GDP）、數(shù)據(jù)采集區(qū)域內(nèi)的人均可支配收入（PCDI）、數(shù)據(jù)采集區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）、性別比（GR）、政府土地財(cái)政預(yù)算（GBE）等可能影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

2.2實(shí)證分析

在基于門限模型的顯著性校驗(yàn)分析中發(fā)現(xiàn)，所有23個(gè)直轄市和省份的門限模型分析中第一與第二門限值分別為0.125和0.237。將門限值帶入模型中進(jìn)行回歸分析得出如下結(jié)果：

從回歸分析結(jié)果來看，人口老齡化水平低于0.125時(shí)人口老齡化水平與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在正相關(guān)關(guān)系，系數(shù)為0.021，相關(guān)度較高但影響偏低;人口老齡化水平高于0.125但低于0.237時(shí)人口老齡化水平與房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)負(fù)相關(guān)，系數(shù)為-0.009，相關(guān)度較高但影響偏低;人口老齡化高于0.237時(shí)人口老齡化水平與房地產(chǎn)價(jià)格重回正相關(guān)，系數(shù)為0.002，相關(guān)度高但影響偏低。

2.3實(shí)證分析的結(jié)論

總體來看，實(shí)證結(jié)果部分拒絕了原假設(shè)（H1），僅有老齡化水平在[0.125，0.237]區(qū)間內(nèi)符合原假設(shè)，說明老齡化在高速增長(zhǎng)期確實(shí)會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格上升，但這種影響主要通過影響國民生產(chǎn)水平、大眾購買力、消費(fèi)指數(shù)、政府政策來影響房地產(chǎn)價(jià)格。但在人口老齡化增長(zhǎng)早期和人口老齡化增速明顯放緩后，房地產(chǎn)價(jià)格反而會(huì)隨人口老齡化水平而增長(zhǎng)。

3、人口老齡化發(fā)展背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的建議

結(jié)合實(shí)證分析可知人口老齡化高速增長(zhǎng)期（0.125

政府方面。一方面建議其加強(qiáng)房?jī)r(jià)管控，應(yīng)對(duì)當(dāng)前社會(huì)老齡化環(huán)境下大眾購房能力下滑的問題，營造更良好的生活環(huán)境;另一方面建議大力推動(dòng)人口調(diào)控政策，及早使人口結(jié)構(gòu)恢復(fù)正常狀態(tài)，避免其通過限制房地產(chǎn)市場(chǎng)來阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面。一方面建議企業(yè)應(yīng)對(duì)中短期房產(chǎn)定價(jià)進(jìn)行調(diào)整，更有效地把握既有市場(chǎng);另一方面建議對(duì)中長(zhǎng)期房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策略進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)對(duì)未來30-50年中國養(yǎng)老的新需求，把握人口老齡化高速增長(zhǎng)結(jié)束后對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格正向促進(jìn)作用。

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[2]況偉大，王湘君，葛玉好.老齡化、遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)與房?jī)r(jià)[J].中國軟科學(xué)，2018（12）：44-55.

作者簡(jiǎn)介：

徐筱（1988.11-）女，四川廣元市，碩士研究生，經(jīng)濟(jì)師，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。