【摘要】本文基于對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)用方法進(jìn)行簡(jiǎn)單了解，闡述了收益法在房地產(chǎn)估價(jià)中占據(jù)的重要地位，進(jìn)一步分析了在房地產(chǎn)估價(jià)中，應(yīng)用收益法可能會(huì)遇到的報(bào)酬率或資本化率的確定、稅費(fèi)項(xiàng)目、出租性房地產(chǎn)總收益等問(wèn)題，從而有效提高估價(jià)過(guò)程的科學(xué)性和估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估;收益法;估價(jià)方法

隨著我國(guó)綜合國(guó)力的顯著增強(qiáng)，建筑行業(yè)的迅猛發(fā)展在其中發(fā)揮著重要作用，而房地產(chǎn)評(píng)估的需求日益增長(zhǎng)，從而衍生出多種估價(jià)方法，而收益法的應(yīng)用逐漸將不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需求的方法取而代之，但是由于其主觀性與隨意性較強(qiáng)，因此在應(yīng)用過(guò)程中需要對(duì)影響因素著重注意。

1、收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的重要地位

房地產(chǎn)估價(jià)指的是專(zhuān)業(yè)人員遵循估價(jià)的原則，按照程序選用適宜的估價(jià)方法，以此來(lái)達(dá)到估價(jià)的目的，并將多方面影響因素進(jìn)行綜合整理，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行客觀、合理的價(jià)值評(píng)估活動(dòng)。社會(huì)的發(fā)展衍生出多種評(píng)估方法，而收益法則是常用的評(píng)估方法之一，其實(shí)質(zhì)意義指的是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，因此，收益法在極大程度上滿(mǎn)足了社會(huì)發(fā)展需要，能在實(shí)際估價(jià)過(guò)程中為具體實(shí)踐活動(dòng)提供理論依據(jù)[1]。

2、房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用收益法的問(wèn)題分析

2.1報(bào)酬率或資本化率的確定方法

收益法在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可以分為報(bào)酬資本化法和直接資本化法兩種方法，優(yōu)先選用報(bào)酬資本化法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉(zhuǎn)售模式。持有加轉(zhuǎn)售模式適宜用在收益期較長(zhǎng)，難以對(duì)各年凈收益進(jìn)行有效預(yù)測(cè)的情況。報(bào)酬化率的確定主要有市場(chǎng)提取法、累加法和投資收益率排序插入法三種。

第一，市場(chǎng)提取法，選取三個(gè)或三個(gè)以上的房地產(chǎn)實(shí)例，運(yùn)用收益法公式將收集的價(jià)格、凈收益等綜合數(shù)據(jù)進(jìn)行報(bào)酬率的有效測(cè)算;第二，累加法，以同一時(shí)期存款或國(guó)債的年利率為安全利率，與承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求補(bǔ)償作為風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值相累加，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況以及存在的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)確定;第三，投資收益率排序插入法，根據(jù)不同投資類(lèi)型，按照其風(fēng)險(xiǎn)大小進(jìn)行排序，并將估價(jià)對(duì)象與其進(jìn)行對(duì)比分析，最終確定其報(bào)酬率。

資本化率主要采用市場(chǎng)提取法確定。主要分為以下兩種方法。第一種，根據(jù)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)資金構(gòu)成，將抵押貸款資本化率與權(quán)益資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率;第二種，根據(jù)房地產(chǎn)中土地和建筑物的價(jià)值構(gòu)成，將土地資本化率與建筑物資本化率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率。

2.2總費(fèi)用中應(yīng)考慮的稅費(fèi)項(xiàng)目

在總體估計(jì)費(fèi)用中還應(yīng)對(duì)稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)考量，避免出現(xiàn)漏項(xiàng)導(dǎo)致增加估價(jià)對(duì)象本身價(jià)值的現(xiàn)象。而在應(yīng)用收益法進(jìn)行估價(jià)的過(guò)程中，稅費(fèi)項(xiàng)目指的是房地產(chǎn)在整體運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所必須繳納的項(xiàng)目。比如對(duì)于操作簡(jiǎn)單的土地租賃與帶有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，存在增值稅及附加、房產(chǎn)稅、土地應(yīng)用稅、印花稅等多種稅收形式;而對(duì)于具有生產(chǎn)性的房地產(chǎn)或較大規(guī)模的企業(yè)來(lái)說(shuō)，其應(yīng)對(duì)土地應(yīng)用稅、房產(chǎn)稅等稅收項(xiàng)目進(jìn)行繳納;但是在正規(guī)的房地產(chǎn)稅法中，對(duì)于正在應(yīng)用中以及具有一定條件的房地產(chǎn)，土地增值稅、房屋所得稅以及土地契約稅等幾種稅種不應(yīng)包括在房地產(chǎn)稅費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)[2]。

2.3出租性房地產(chǎn)相關(guān)總收益的確定

房地產(chǎn)的總收益大致可分為兩種，一種是實(shí)際總收益，指的是實(shí)際獲取的收益，另一種是客觀總收益，指的是排除實(shí)際總收益中的不確定因素，從而得到的正常收益總數(shù)額。兩者之間適用的房地產(chǎn)狀況也不同，前者適用于已租房屋且簽訂長(zhǎng)期租約的情況下，期滿(mǎn)要進(jìn)行續(xù)約，后者則適用于不存在房屋租約的情況。二者收益情況需要根據(jù)出租性房地產(chǎn)的實(shí)際情況進(jìn)行具體分析。

實(shí)際總收益與客觀總收益的求取通常是應(yīng)用市場(chǎng)比較法與收益法二者結(jié)合進(jìn)行應(yīng)用，通過(guò)與市場(chǎng)上房屋的實(shí)際情況進(jìn)行對(duì)比，以及根據(jù)其收益程度即可求出估價(jià)對(duì)象的客觀潛在租金水平，與契約租金的變動(dòng)情況，因此，為了避免租金跟隨市場(chǎng)影響出現(xiàn)大幅度波動(dòng)的情況，同時(shí)為了保障出租人的切身利益，應(yīng)將其以市場(chǎng)準(zhǔn)則為依照進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

2.4利息與折舊是否應(yīng)作為總費(fèi)用進(jìn)扣除

與傳統(tǒng)觀念不同的是，現(xiàn)代投資者之所以選擇對(duì)房地產(chǎn)投資，是因?yàn)楂@取的利率高于銀行存貨款的利息，因此，無(wú)論是哪種情況都應(yīng)作為投資收益的一部分而不應(yīng)被扣除。而折舊也可以當(dāng)作一種投資形式，但是對(duì)于不同種類(lèi)的估價(jià)對(duì)象，折舊的種類(lèi)也是不同的。比如：當(dāng)估價(jià)對(duì)象是房屋與地產(chǎn)合并統(tǒng)一時(shí)，折舊的方法可以分為土地成本分?jǐn)偱c建筑物折舊兩種;當(dāng)估價(jià)對(duì)象是土地時(shí)，建筑物的折舊應(yīng)在純收益中剔除，但是土地成本的分?jǐn)偰且徊糠謩t不應(yīng)被扣除;當(dāng)估價(jià)對(duì)象是建筑物時(shí)，建筑物的純收益建立在房地產(chǎn)總收益剔除房地產(chǎn)總費(fèi)用和土地純收益之和，土地成本的分?jǐn)倲?shù)額應(yīng)在土地純收益中扣除，但是建筑物的折舊則包含在建筑物的純收益中，將不予進(jìn)行扣除。

結(jié)論：

總而言之，在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用收益法，在注重估價(jià)結(jié)果的同時(shí)，還要對(duì)估價(jià)過(guò)程中可能遇到的問(wèn)題進(jìn)行深入分析和探討，嚴(yán)格遵循評(píng)估規(guī)范，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，確保估價(jià)結(jié)果的合理性、準(zhǔn)確性，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉學(xué)紅.收益法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用與改進(jìn)研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2020（03）：6.

[2]高佩佩，周云.收益法在大型綜合體商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估中的優(yōu)化[J].四川建材，2019，45（12）：41-42.

作者簡(jiǎn)介：

劉紹兵（1968 -），男，江蘇泰州人，漢族，學(xué)歷：大學(xué)。