武建新 路 暢

一、文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響效應(yīng)問題，一直都是海內(nèi)外學(xué)術(shù)界關(guān)注的熱門話題。從現(xiàn)有研究成果來看，海外學(xué)術(shù)界普便認(rèn)為兩者之間顯著相關(guān)，Iain（1999）、Garrick等（2016），認(rèn)為住房市場(chǎng)投資規(guī)模的變動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)密切關(guān)聯(lián)，能夠有效地解釋經(jīng)濟(jì)變化的原因。Choo 等（2015）、Peiser（2015），認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有相當(dāng)大的比重，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展正相關(guān)，房地產(chǎn)投資規(guī)模的增加能夠拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。從國內(nèi)現(xiàn)有研究觀點(diǎn)來看，主要分為兩種，一種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)投資和區(qū)域經(jīng)濟(jì)變動(dòng)之間相關(guān)聯(lián)且具有一定的穩(wěn)定性，房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)大發(fā)展對(duì)地方經(jīng)濟(jì)具有正向拉動(dòng)作用。例如，唐志軍等（2010）、王麗蕊（2013）、張立新和秦俊武（2014）、景剛（2019）等均通過相關(guān)數(shù)據(jù)分析和統(tǒng)計(jì)方法，明確了房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的擴(kuò)大對(duì)地區(qū)GDP 增長(zhǎng)的正向推動(dòng)作用。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)過度投資，會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不均衡，短期對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增速影響相對(duì)較小，但會(huì)在長(zhǎng)期不斷抑制經(jīng)濟(jì)發(fā)展，例如，王少梅（2014）、陳明華和依娜（2017）認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的盲目擴(kuò)大發(fā)展會(huì)吸引大量投機(jī)資本，形成泡沫，降低社會(huì)經(jīng)濟(jì)效率。劉皖青（2019）、王業(yè)輝（2019）通過采用相關(guān)數(shù)據(jù)分別采用格蘭杰因果檢驗(yàn)和面板模型，實(shí)證結(jié)果顯示，在新經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)下，過度發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)力會(huì)隨著時(shí)間的變動(dòng)而呈現(xiàn)出不同的效用，短期呈現(xiàn)出促進(jìn)作用，反之長(zhǎng)期則會(huì)抑制經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

從已有文獻(xiàn)來看，多數(shù)研究對(duì)變量關(guān)系的處理仍是線性分析，少量非線性研究將樣本進(jìn)行分離，通過單獨(dú)建模進(jìn)行比較分析，并非在同一模型內(nèi)進(jìn)行分析，結(jié)論的有效性有待進(jìn)一步進(jìn)行檢驗(yàn)，本研究的創(chuàng)新之處在于：第一，通過面板門限估計(jì)從關(guān)聯(lián)性角度獲取城市化發(fā)展速度的標(biāo)準(zhǔn)，從而深入分析房地產(chǎn)投資規(guī)模與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)之間的非線性結(jié)構(gòu)關(guān)系，構(gòu)建非線性面板門限模型并進(jìn)行估計(jì)。第二，根據(jù)模型分析結(jié)果，提出通過控制城市化發(fā)展速度及質(zhì)量來控制房地產(chǎn)投資規(guī)模變化對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，從而形成促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)調(diào)控措施。

三、模型構(gòu)建

（一）假設(shè)提出

首先，房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展緊密關(guān)聯(lián)，投資規(guī)模過低，無法匹配城鎮(zhèn)化進(jìn)程中各類性質(zhì)用房需求，不足以支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要；投資規(guī)模過高，會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)展效率低下，不利于國民經(jīng)濟(jì)健康有序地發(fā)展。其次，房地產(chǎn)投資規(guī)模受城鎮(zhèn)化推進(jìn)速度的約束，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)理論，在城鎮(zhèn)化程中，工業(yè)化進(jìn)程的加快、現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)效率提升，農(nóng)業(yè)部門過剩的勞動(dòng)力人口必然向效率更高、就業(yè)機(jī)會(huì)更多、薪酬更高的城市聚集。而人口和產(chǎn)業(yè)的聚集，將改變區(qū)域房地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)和總量，必然要求地產(chǎn)投資規(guī)模與之相適應(yīng)。最后，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化推進(jìn)速度在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中緊密相連，合理的城鎮(zhèn)化推進(jìn)速度能夠提升人口質(zhì)量，完善產(chǎn)業(yè)布局，拉動(dòng)內(nèi)需，穩(wěn)固地區(qū)經(jīng)濟(jì)。反之，過快地推進(jìn)城鎮(zhèn)化，可能會(huì)出現(xiàn)區(qū)域城鎮(zhèn)化率“虛高”的現(xiàn)象，導(dǎo)致逆城鎮(zhèn)化出現(xiàn)，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?？梢姡擎?zhèn)化推進(jìn)速度與地產(chǎn)投資規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展三者之間密切相關(guān)。據(jù)此推斷，不同城鎮(zhèn)化發(fā)展速度下，房地產(chǎn)投資規(guī)模的波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響會(huì)呈現(xiàn)出差異化的特征。鑒于此，本文提出如下假設(shè)。

假設(shè)一：房地產(chǎn)投資規(guī)模的波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響存在城鎮(zhèn)化推進(jìn)速度約束下的門檻效應(yīng)。

假設(shè)二：只有在一定的城鎮(zhèn)化推進(jìn)速度約束下，房產(chǎn)投資規(guī)模的增加才能拉升區(qū)域經(jīng)濟(jì)。

（二）理論模型構(gòu)建

根據(jù)假設(shè)條件，本文直接借鑒沈悅、董鵬剛（2018）關(guān)于房?jī)r(jià)波動(dòng)、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間關(guān)系的模型設(shè)計(jì)，并結(jié)合本文的研究目的，引入城市化發(fā)展，模型設(shè)計(jì)如下：

其中，G代表經(jīng)濟(jì)發(fā)展；INV代表投資規(guī)模；UL代表城市化水平；Z代表相關(guān)控制變量；e為隨機(jī)誤差項(xiàng)，服從獨(dú)立同分布；μ為固定效應(yīng)。

本文將借鑒Hansen提出的門限自回歸模型，引入城鎮(zhèn)化率的變動(dòng)速度為門限變量，模型設(shè)定為：

其中，τ1、τ2為門檻值。

如果τ1=τ2，為單門限模型，則模型可寫為：

如果τ1≠τ2，為雙門限模型，則模型可寫為：

但門限模型中，門限值τ的確定需從門檻變量LPP區(qū)間內(nèi)任一初始值τ0，求出其殘差平方和S（τ0），直至得到使S（τ）最小的τ0為止，殘差平方和最小的τ0就是門限值τ?。雙門限值求取原理相同，此處不再贅述。

獲得門限值后，需對(duì)門限效應(yīng)的真實(shí)性、顯著性進(jìn)行檢驗(yàn)。設(shè)定不存在門限效應(yīng)的原假設(shè)H0和檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量L為：

S0表示H0條件下殘差平方和， 且有為方差的一致估計(jì)。在得到使時(shí)的殘差后，可得：

由于L 統(tǒng)計(jì)量并不服從標(biāo)準(zhǔn)的分布。因此，本文借助Hansen（2000）提出的“自舉法”（Bootstrap）來獲得漸進(jìn)分布的想法，進(jìn)而得出相應(yīng)的概率p值。明確存在門限效應(yīng)后，則通過似然比統(tǒng)計(jì)量對(duì)H0進(jìn)行檢驗(yàn)，即：

（三）門限變量的選擇

本文選擇城鎮(zhèn)化推進(jìn)速度作為門限變量，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資規(guī)模對(duì)GDP 的影響可能因?yàn)槌擎?zhèn)化推進(jìn)速度的不同而呈現(xiàn)非線性的特征。

（四）實(shí)證模型

根據(jù)前文的分析，本文將采用城鎮(zhèn)化率的變動(dòng)率作為門限變量，分析房地產(chǎn)投資規(guī)模變動(dòng)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。鑒于門限數(shù)量需要經(jīng)過實(shí)證檢驗(yàn)確定，此處僅給出該實(shí)證模型的一般表達(dá)式：

其中，GDP代表經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，UL為城鎮(zhèn)化率，INV為區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模，TSS為消費(fèi)品零售總額，F(xiàn)IN為財(cái)政支出，HP為商品住宅單位價(jià)格。

四、實(shí)證檢驗(yàn)與分析

（一） 數(shù)據(jù)來源及結(jié)構(gòu)

本文選取2005—2018 年間我國35 個(gè)大中城市的城鎮(zhèn)化率（UL）、住宅投資規(guī)模（INV）、GDP、社會(huì)商品零售總額（TSS）、地方一般公共預(yù)算支出（FIN）等相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，其中，鑒于數(shù)據(jù)的可得性和精確性，本文采取常住總?cè)丝谥谐擎?zhèn)人口的比例來反映各地區(qū)城鎮(zhèn)化率，各變量的來源、含義、用途如表1所示，數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)如表2所示。

（二）單位根檢驗(yàn)

為避免出現(xiàn)虛假回歸，將分別采用LLC、IPS、ADF 以及PP檢驗(yàn)對(duì)模型所涉及的變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，為規(guī)避出現(xiàn)異方差，將涉及變量轉(zhuǎn)換為對(duì)數(shù)形式。檢驗(yàn)顯示，各變量一階差分值平穩(wěn)（見表3），符合建模要求。

（三）門限變量的確定及檢驗(yàn)

門限個(gè)數(shù)的確定是面板門限實(shí)證模型具體形式確定的基礎(chǔ)。本文分別在“不存在門限”“單門限”和“雙門限”的設(shè)定下對(duì)式（6）進(jìn)行估計(jì)，結(jié)果如表4所示。

模型在上述三種形式的設(shè)定下，通過bootstrap的方法得到的F統(tǒng)計(jì)量分別為5.66、3.63 和0.02，與之相對(duì)應(yīng)的P值分別為0.00、0.09和0.91，即在10%的水平下，顯著拒絕了“不存在門限值”和“存在一個(gè)門限值”，因此，該模型為雙門限模型。

表1 變量的含義、用途及來源

表2 各變量數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)

表3 單位根檢驗(yàn)結(jié)果

依據(jù)對(duì)門限顯著性的檢驗(yàn)，得到門限值估計(jì)結(jié)果，詳見表5。

（四）模型估計(jì)結(jié)果

結(jié)合上述門限值，將模型樣本區(qū)間分為3 組，得到模型的具體形式如下：

模型參數(shù)估計(jì)結(jié)果如表6所示。

根據(jù)表6可知，當(dāng)城鎮(zhèn)化率變動(dòng)率作為門限值時(shí)，區(qū)域房地產(chǎn)投資規(guī)模的變動(dòng)對(duì)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展在一個(gè)區(qū)間內(nèi)存在顯著影響。根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果，當(dāng)門限值小于0.011 時(shí)，房地產(chǎn)投資規(guī)模的變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響不顯著；當(dāng)門限值處于[0.011，0.014]這一區(qū)間時(shí)，房地產(chǎn)投資規(guī)模的變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響顯著且方向?yàn)檎?；?dāng)門限值大于0.014 時(shí)，房地產(chǎn)投資規(guī)模的變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響顯著且方向?yàn)樨?fù)；此外，模型中其他控制變量的變動(dòng)顯著影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

表4 門限檢驗(yàn)結(jié)果

表5 門限值估計(jì)結(jié)果

五、結(jié)論與建議

房地產(chǎn)投資規(guī)模變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響會(huì)隨著城鎮(zhèn)化推進(jìn)速度的不同而呈現(xiàn)出顯著的非線性特征，即在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)投資規(guī)模變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用會(huì)受到城鎮(zhèn)化發(fā)展速度的制約。具體而言，當(dāng)門限值處于[0.011，0.014]時(shí)，房地產(chǎn)投資規(guī)模的變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響顯著且方向?yàn)檎?，反之?dāng)門限值大于0.014 時(shí)，房地產(chǎn)投資規(guī)模的變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響顯著且方向?yàn)樨?fù)，具體而言，當(dāng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展速度處于1.1%～1.4%時(shí)，提升房地產(chǎn)投資規(guī)模能夠促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，當(dāng)城市化發(fā)展速度超過1.4 時(shí)，提升房地產(chǎn)投資規(guī)模能夠促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展則不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，基于此，本文提出以下政策建議。

（一）因城施策，高質(zhì)量發(fā)展新型城鎮(zhèn)化

優(yōu)化并構(gòu)建全要素產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)需求、人口需求合理開發(fā)建設(shè)用地，引導(dǎo)和鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)資源集聚，建立城市群，打通城市間傳導(dǎo)通路，強(qiáng)化交通、人才、資金、和信息等資源連接，各地區(qū)結(jié)合自身情況，制定相關(guān)國際合作、投資、人才等優(yōu)惠政策，以地方產(chǎn)業(yè)為支撐，科學(xué)推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展。

（二）調(diào)節(jié)人口遷徙流向，有序推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展

充分發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，提升非一線城市的經(jīng)濟(jì)活力，引導(dǎo)人口就近城鎮(zhèn)化，緩解一二線城市的無序擴(kuò)張和人口壓力，通過落戶、收入分配等政策的優(yōu)化，調(diào)節(jié)大城市農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)移數(shù)量，研究并制定合理的區(qū)域間人口流動(dòng)機(jī)制，避免“逆城鎮(zhèn)化”現(xiàn)象。

（三）優(yōu)化調(diào)控措施，平穩(wěn)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)

轉(zhuǎn)變調(diào)控方向，引導(dǎo)為主，管制為輔。在供給方面，堅(jiān)持以市場(chǎng)為基準(zhǔn)的房地產(chǎn)的價(jià)格調(diào)控機(jī)制，利用金融和財(cái)政政策引導(dǎo)政策性住房開發(fā)和入市，滿足城市低收入群體的居住需求。構(gòu)建跨企業(yè)的融資平臺(tái)，持續(xù)激活產(chǎn)業(yè)資金流動(dòng)性，引導(dǎo)資金向城市新的熱點(diǎn)區(qū)和中西部城市流動(dòng)。在需求方面，對(duì)不同的需求主體采取差異化引導(dǎo)措施，堅(jiān)持房住不炒，嚴(yán)格杜絕市場(chǎng)投機(jī)行為，降低房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

表6 不同城鎮(zhèn)化發(fā)展階段下房地產(chǎn)投資規(guī)模對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的估計(jì)結(jié)果