吳潘

摘? ? 要：伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展與城市化進(jìn)程的加快，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更高的發(fā)展機(jī)遇。資金是企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)高成本、長(zhǎng)期性及高風(fēng)險(xiǎn)等特性在很大程度上考驗(yàn)著企業(yè)的資金承受力，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨著現(xiàn)金流方面的問(wèn)題。文章介紹了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量現(xiàn)狀，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)實(shí)意義，分析了目前存在的主要問(wèn)題，并對(duì)如何加強(qiáng)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理提出具體的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);現(xiàn)金流;風(fēng)險(xiǎn)管理

1? 引言

在我國(guó)當(dāng)前城鎮(zhèn)化建設(shè)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量不斷增多，銷售的價(jià)格也呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸的增加。尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理之中，許多的管理制度還不是十分的健全，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)權(quán)分割、資金分散、私設(shè)小金庫(kù)等情況經(jīng)常出現(xiàn)，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)加劇。

2? 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流特點(diǎn)

作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)投資較大且周期較長(zhǎng)，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)與銷售環(huán)節(jié)是現(xiàn)金流的主要集中環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，對(duì)于資金投入存在特殊化要求，回款風(fēng)險(xiǎn)也比較大。就房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特征來(lái)看，其周期長(zhǎng)，且在土地出讓金支付、工程建設(shè)等方面的資金投入較大。與此同時(shí)，現(xiàn)金流分布存在不均衡特征，主要體現(xiàn)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，現(xiàn)金流存在大幅波動(dòng)，并且資金占用風(fēng)險(xiǎn)較高，回款具有不確定性，極易受到宏觀政策以及金融環(huán)境等因素的影響，導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

3? 現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的含義及研究意義

對(duì)于現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)而言，它主要指的是企業(yè)中的現(xiàn)金流出與流入兩者出現(xiàn)不平衡的情況發(fā)生，使得企業(yè)在需求資金的時(shí)候不能及時(shí)彌補(bǔ)，從而使企業(yè)出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。如果企業(yè)的現(xiàn)金流出現(xiàn)了問(wèn)題，那么很有可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)法維持，導(dǎo)致企業(yè)的收益無(wú)法保障，同時(shí)也可能會(huì)影響企業(yè)的信譽(yù)，嚴(yán)重的話還會(huì)使企業(yè)的社會(huì)形象受到影響，導(dǎo)致財(cái)務(wù)出現(xiàn)問(wèn)題，從而使企業(yè)面對(duì)破產(chǎn)的危機(jī)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面對(duì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是非常重要的一部分，而且其構(gòu)成原因復(fù)雜，并且具有較大的偶然性以及潛伏性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈比較長(zhǎng)?？梢酝瑫r(shí)帶動(dòng)多種生產(chǎn)制造行業(yè)以及消費(fèi)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這就是為什么房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展密切相連的原因，其中房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生息息相關(guān)，是我國(guó)社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的重要體現(xiàn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中起著十分重要的作用。但是這一行業(yè)它在我國(guó)的發(fā)展時(shí)間并不長(zhǎng)，并且我國(guó)的通貨膨脹形式十分的嚴(yán)峻，這也在一定的程度上導(dǎo)致了相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)也在漸漸地加強(qiáng)，讓相關(guān)行業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)不斷地加強(qiáng)。

4? 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題及原因

就房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，在償債能力方面，房地產(chǎn)企業(yè)的能力有限，債務(wù)利息支付難度大，財(cái)務(wù)狀況不良，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)較大。并且企業(yè)收益質(zhì)量較差，普遍存在兩極化問(wèn)題。不確定性回款條件下，房地產(chǎn)企業(yè)獲現(xiàn)能力較弱，并且往往會(huì)受到宏觀政策的影響而導(dǎo)致在房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流方面面臨巨大壓力。現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題的出現(xiàn)，與房地產(chǎn)企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不足存在一定關(guān)系，并未充分認(rèn)識(shí)到現(xiàn)金流管理的重要性，即便是開展現(xiàn)金流管理，所采取方法的科學(xué)性不足，現(xiàn)金流管理模式不具備針對(duì)性和適用性，不利于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流真實(shí)情況得到準(zhǔn)確反映，進(jìn)而影響財(cái)務(wù)決策的準(zhǔn)確性與科學(xué)性。在宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)高度投資開發(fā)，出現(xiàn)通脹狀態(tài)，國(guó)家通過(guò)政策調(diào)控來(lái)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，樓市資金投入降低，導(dǎo)致現(xiàn)金流短缺。

5? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理的策略分析

5.1? 提高房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力管理

在對(duì)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流進(jìn)行分析的時(shí)候，不能夠只注重查看現(xiàn)金流的凈含量正負(fù)，還應(yīng)當(dāng)注重對(duì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量的查看。房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)努力提升自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能力，讓銷售量進(jìn)一步加大，使自身的投資資金能夠更快地得到回報(bào)，從而將現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制到最低。除此之外，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在面對(duì)國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，銀行貸款政策的調(diào)整等情況時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加應(yīng)當(dāng)注重自身現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)管理，加快資金的周轉(zhuǎn)速度。

5.2? 建立健全房地產(chǎn)內(nèi)部現(xiàn)金流控制體系

首先，建立明確分工的組織機(jī)構(gòu)和嚴(yán)格的現(xiàn)金流管理制度，建立專人管理的體系，目前各家公司專設(shè)資金部或者由專人管理，建立現(xiàn)金流資金池，統(tǒng)一調(diào)配。其次，建立完善的監(jiān)督機(jī)制。一方面，高度關(guān)注并監(jiān)控公司的支付業(yè)務(wù)，合理確定支付時(shí)點(diǎn)，對(duì)現(xiàn)金付款時(shí)間進(jìn)行準(zhǔn)確安排;另一方面，加快現(xiàn)金流的流轉(zhuǎn)，對(duì)于應(yīng)收的房款，加緊催收，提高現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)效率。此外，房地產(chǎn)公司要做好事前的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，按月度、季度、年度做好現(xiàn)金流的滾動(dòng)預(yù)算，做好事中的現(xiàn)金流動(dòng)的監(jiān)控，及時(shí)反饋與計(jì)劃的差異，及時(shí)修正，事后結(jié)合現(xiàn)金流管理目標(biāo)，分析偏差，找出原因。通過(guò)全過(guò)程的控制，使現(xiàn)金流的循環(huán)在一個(gè)可控的計(jì)劃內(nèi)。

5.3? 強(qiáng)化現(xiàn)金流預(yù)算控制

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)現(xiàn)金流預(yù)算工作來(lái)決定投入項(xiàng)目的資金數(shù)量，財(cái)務(wù)部門嚴(yán)格按照預(yù)算管理的要求，執(zhí)行各項(xiàng)預(yù)算，對(duì)于現(xiàn)金流的支出，財(cái)務(wù)人員要進(jìn)行嚴(yán)格審批，對(duì)于不符合財(cái)務(wù)管理制度以及違反審批程序的項(xiàng)目，要拒絕現(xiàn)金支付。財(cái)務(wù)部門對(duì)資金預(yù)算目標(biāo)落實(shí)情況嚴(yán)格審查，定期檢查，對(duì)于目標(biāo)落實(shí)程度要能完全掌握。對(duì)于項(xiàng)目開展過(guò)程中出現(xiàn)的預(yù)算超支或者過(guò)少的現(xiàn)象，需要及時(shí)查清原因，妥善解決。強(qiáng)化現(xiàn)金流預(yù)算控制，合理規(guī)劃項(xiàng)目占用的資金，做好現(xiàn)金流滾動(dòng)預(yù)算，及時(shí)規(guī)避現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)現(xiàn)金流滾動(dòng)預(yù)測(cè)，企業(yè)可以隨時(shí)得知自身現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)變化，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中能提前預(yù)測(cè)會(huì)出現(xiàn)的資金缺口，及時(shí)采取措施進(jìn)行處理，避免影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。

5.4? 建立現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立完善的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，通過(guò)該體系能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)管理能力。盈利能力以及投資收益能力等進(jìn)行監(jiān)測(cè)。當(dāng)某系數(shù)值達(dá)到設(shè)定值的范圍之內(nèi)時(shí)，將會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)報(bào)警，此時(shí)需要相關(guān)的管理人員及時(shí)對(duì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)警的原因進(jìn)行分析，然后及時(shí)制定相關(guān)的防護(hù)措施，將現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的危害降到最低?，F(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系之中的一部分，在實(shí)際的應(yīng)用過(guò)程中需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況制定相應(yīng)的預(yù)警模型，這樣才能夠讓現(xiàn)金預(yù)警體系對(duì)數(shù)據(jù)的分析和判斷變得更加的準(zhǔn)確，也使得風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警更加準(zhǔn)確，讓企業(yè)有更多的時(shí)間處理存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

6? 結(jié)束語(yǔ)

總之，基于企業(yè)自身可持續(xù)發(fā)展要求以及外部國(guó)家政策、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的多重壓力，現(xiàn)金流就像是一個(gè)企業(yè)的血液，血液暢通，企業(yè)才能良性可持續(xù)的發(fā)展。因此加強(qiáng)現(xiàn)金流管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。只有房地產(chǎn)企業(yè)保持現(xiàn)金流良好有序的運(yùn)行，并保持高度關(guān)注和高效管理，才能使房地產(chǎn)企業(yè)盡可能地避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的形勢(shì)下立于不敗之地。

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