張敏 吳霜 沈凡微 曾軒宇

摘要：廉租住房是我國保障性住房體系的重要組成部分，對于我國社會保障體系的建設具有重要意義。但由于我國中低收入群體過于龐大，用于廉租房的建設資金遠遠不能滿足我國廉租住房的建設需要。本文基于我國廉租房建設融資問題，對REITs和廉租房的概念及特征、優(yōu)勢與不足、未來與發(fā)展進行簡單介紹。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金;廉租房;建設融資

一、廉租房與房地產(chǎn)投資信托基金

（一）廉租房的含義及特征

廉租房是指政府以租金補貼或者實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民生活保障標準且住房擁有困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的表現(xiàn)形式有兩種，其一是由政府出資建成后，低價租給具有廉租資格的租戶;其二是由政府發(fā)放租金補貼給住房困難戶，由其自行租賃社會房屋居住。我國的廉租房有一個鮮明的特點就是只租不售，出租給城鎮(zhèn)中低收入人群。

廉租房具有如下特征：

（1）???? 保障性。廉租房與市面上的商品住房面對的住房對象不同，廉租房由政府規(guī)定誰有資格申請入住，由政府根據(jù)市場價格來調(diào)控租賃價格，使得低收入群體或者住房困難群體能夠有實力支付廉租房租金，幫助這些特定群體解決住房困難的問題，切實達到廉租房的保障效果。

（2）???? 受政府干預。廉租房從公布政策到建設實施，從政府出租到租戶承租都要收到政府的監(jiān)督和管理。因此，廉租房的出租與承租不同于市面上其他住房的出租。

正是由于廉租房的保障性和被干預性質(zhì)，從而決定了其與一般商品住房的開發(fā)、運行及管理有著很大的不同，同時也表現(xiàn)出廉租房的開發(fā)、運行及管理面臨著巨大的困難。隨著物價上漲，開發(fā)成本成倍增加;融租渠道多而雜，沒有做到有效整合;建設融資資金缺乏有效的監(jiān)督與管理等等，這些問題終會增加政府的財政及管理壓力，因此，我們需要新融資模式的注入，以達到緩解財政壓力、提高融資效益的目的。

（二）房地產(chǎn)投資信托基金

REITs是房地產(chǎn)證券化的重要手段，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資人的一種信托資金。利用信用評級機構(gòu)、律師事務所等機構(gòu)監(jiān)管，進行多元化的投資組合，享受稅收上的優(yōu)惠，最終實現(xiàn)投資效益。

廉租房投資信托基金是屬于房地產(chǎn)投資信托基金范疇內(nèi)的，與REITs相似，是通過發(fā)行信托基金來籌集投資者的閑散資金，由專業(yè)的資產(chǎn)管理團隊經(jīng)營、管理廉租房物業(yè)，并以獲得的租金收益以分紅的形式回饋投資者。

二、廉租房建設融資應用REITs的可行性分析

（一）廉租房REITs的優(yōu)勢

（1）???? 投資風險較分散。我市中低收入群體龐大對廉租的需求量也大，所以廉租房投資信托基金的規(guī)模也比較大，從而能廣泛進行不同區(qū)位、不同種類以及不同經(jīng)營模式的投資，并在專業(yè)人員指導下對此進行多元化組合，從而降低投資風險。

（2）???? 投資門檻低，變現(xiàn)性高。不動產(chǎn)投資對資金需求量巨大，而且投資回收期時間長，流動性差。REITs則不同，它能為小額投資人提供投資大項目、低風險項目、收益穩(wěn)定項目的機會，可積聚眾多中小投資者的資金，通過專業(yè)團隊的經(jīng)驗實現(xiàn)收益最大化。

（3）???? 能享受稅收優(yōu)惠。依據(jù)《1960年美國國內(nèi)稅收法案》的規(guī)定，如果REITs將廉租房的租金收益的90%以現(xiàn)金紅利的方式分發(fā)給投資者，則無需繳納企業(yè)所得稅，這樣對于個人企業(yè)來說就具有極其強大的誘惑力，能避免繳納雙重所得稅，但同時還能獲得雙份收益。

（二）我市REITs發(fā)展環(huán)境不足

在某些發(fā)達國家，廉租房或者公租房的推行和實施較早，普及程度也較高，但我國發(fā)展中國家的國際地位以及我國仍處于并將長期處于社會主義初級階段的基本性質(zhì)決定了REITs在我國尚處于試點推行階段，還未真正在我國市場站穩(wěn)腳跟。

（1）???? 立法工作不到位。按照我國現(xiàn)有的立法條件，不僅讓資金實力薄弱的小額投資者與很多自然人投資者難以介入廉租房的融資項目中，從而阻礙廉租房投資信托募集閑散資金，還對投資人在二級市場自由買賣信托產(chǎn)品造成阻礙。

（2）???? 市場監(jiān)管工作不全面。信托基金對基金管理者的決定權(quán)以及基金的流通和運作沒有明確的限制或約束，致使基金管理者權(quán)限過大，這將會面臨一系列的道德風險。對基金的監(jiān)管方式單一，對基金監(jiān)管的透徹度不高以及約束力度不夠，從而將導致投資人的權(quán)益無法得到較好的保護。

（3）???? 稀缺復合型人才。要想維持廉租房投資信托基金的可持續(xù)發(fā)展，最關(guān)鍵是要基金管理人員具備長遠的投資眼光和戰(zhàn)略投資眼光，而且要精通房地產(chǎn)投資相關(guān)業(yè)務以及法律和財務相關(guān)的專業(yè)知識。這樣優(yōu)秀的復合型人才本就稀缺，更何況是在峨眉山市這樣的三四線城市，想要得到這樣的賢才更是難上加難。

（三）廉租房建設融資應用REITs的可行性

（1）???? 應用前提——充足的民間資本。截至2014年，四川省的城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額達到2.53萬億元，相較于2013年增加了2715億元。僅是四川省的城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額就是如此龐大的數(shù)字，全國各項存款余額則更加可觀。如此充足的民間資本是社會資本進入廉租房建設融資領(lǐng)域的前提。

（2）???? 應用關(guān)鍵——投資者“有利可圖”。雖然廉租房的建設融資項目投資回收期較長，但由于種地收入群體對廉租房的需求量大，投資風險低，租金收益穩(wěn)定，這些對于以營利為目的的個人投資者或私人企業(yè)來說，是具有極大吸引力的。同時還能減免稅收并獲得政府相應的政策扶持作為補償，這些優(yōu)惠政策都能充分調(diào)動民間資本投入到廉租房融資項目的積極性，從而達到REITs在廉租房建設融資領(lǐng)域的可行性應用。

（四）廉租房建設融資應用REITs的運作保障

（1）???? 制定與完善REITs相關(guān)法律法規(guī)。政府相關(guān)部門應對REITs設立結(jié)構(gòu)、投資方向、比例、收入及其分配等方面進行具體、明確的規(guī)定，廣泛借鑒國外關(guān)于REITs的先進經(jīng)驗，爭取在立法層面完善REITs相關(guān)制度，保障金融市場的平衡和穩(wěn)定。

（2）???? 全面展開市場監(jiān)管工作?；饳?quán)限應該分層級、分各個部門來管理，實現(xiàn)權(quán)限的合理分擔，避免某個基金管理者的管理權(quán)限過大導致投資人的權(quán)益無法得到很好的保護。

（3）???? 積極努力培養(yǎng)復合型人才。這對提高廉租房融資市場甚至整個REITs市場都具有極其重大的意義，既能夠吸引金融機構(gòu)和廣大投資者參與REITs投資，又能帶動和促進REITs市場的發(fā)展。

三、結(jié)束語

本文首先搜集了關(guān)于廉租房融資應用REITs模式的相關(guān)文獻，通過對文獻的解讀加以自身的理解，對廉租住房與REITs進行了簡要闡述。通過分析我市應用REITs在廉租房建設融資領(lǐng)域的優(yōu)勢和不足，客觀分析廉租房建設融資應用REITs的可行性，最終提出相關(guān)的解決方案和運作保障。

參考文獻：

[1]?? 孟培.REITs在我國公租房建設中的應用研究[D].重慶大學，2012.

[2]?? 趙錦鍇，牛勇.引入RElTs的保障住房融資體系研究[D].山東建筑大學，2013.

作者簡介：

張敏（1998—），女，漢族，四川峨眉山，本科，研究方向：工程造價、房地產(chǎn)。

吳霜（1999—），女，漢族，四川江安，本科，研究方向：工程造價、房地產(chǎn)。

沈凡微（1999—），女，漢族，四川眉山，本科，研究方向：工程造價、房地產(chǎn)。

曾軒宇（1998—），女，漢族，四川眉山，本科，研究方向：房地產(chǎn)。