王坤

【摘要】建筑工程具有較大的增值潛力，同時(shí)，也是在資金支持下持續(xù)建造形成的實(shí)物。為滿足工程要求，在工程建設(shè)過(guò)程中需要將其用于抵押，從而獲取后續(xù)的工程建設(shè)資金，但是立法與實(shí)務(wù)中存在工程抵押脫節(jié)的情況，不利于建筑工程抵押的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而這也是法律行業(yè)應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注的問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】在建工程;抵押制度;工程建設(shè)資金

抵押制度設(shè)計(jì)中，建筑工程抵押是一種特殊的抵押方式。結(jié)合當(dāng)前的工作實(shí)際，建筑工程抵押主要的目的是保證工程后續(xù)建設(shè)中向金融機(jī)構(gòu)獲取足夠的資金。在日常工作中，建筑工程抵押中的問(wèn)題尤為明顯，存在著較為顯著的風(fēng)險(xiǎn)，立法與實(shí)務(wù)間存在著十分明顯的差異。

1、明確在建工程抵押登記部門

盡管我國(guó)《物權(quán)法》中明確提出了國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度，但是現(xiàn)階段，我國(guó)并未明確統(tǒng)一的不同產(chǎn)登記部門。很多地區(qū)依然采用房屋和土地兩個(gè)部門獨(dú)立登記的登記方式，因此，抵押人在建設(shè)用地使用權(quán)抵押中選擇土地管理部門，建筑工程抵押時(shí)，以房屋管理部門為登記部門，導(dǎo)致建筑工程抵押登記部門分布范圍較廣，且部門間并未充分劃清職能界限，登記要求也存在明顯的差異，登記程序相對(duì)混亂。最終在房屋土地抵押過(guò)程中需要投入較高的抵押登記時(shí)間成本和資金成本，無(wú)法保證登記的效率。另外，抵押登記申請(qǐng)人也需要多次到相關(guān)部門辦理登記手續(xù)。

綜上論述，在當(dāng)前工作中，應(yīng)將工作重點(diǎn)放在明確在建工程的抵押登記部門上。如以在建工程所在范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押物時(shí)，則需以土地管理部門為登記部門。我國(guó)始終堅(jiān)持房地一體主義。將在建工程作為抵押財(cái)產(chǎn)設(shè)置抵押權(quán)的過(guò)程中，在建工程所占范圍內(nèi)的土地建設(shè)用地的使用權(quán)要一同抵押。即便抵押人與抵押權(quán)人并未在抵押合同當(dāng)中明確提出。工程與建設(shè)用地使用權(quán)共同抵押，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和要求，也要將其視為共同抵押。如在建工程抵押登記主管部門確定為房屋管理部門，并未出現(xiàn)工程及工程所在地的土地使用權(quán)共同抵押的要求，則在建工程抵押中，土地抵押權(quán)方面容易出現(xiàn)矛盾和糾紛，因此，要充分結(jié)合我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀，明確土地管理部門為在建工程抵押的登記部門。

2、重視在建工程信息化管理

在建工程抵押過(guò)程中，涉及到房屋主管部門、國(guó)土資源管理部門、開(kāi)發(fā)商和銀行等多個(gè)部門，同時(shí)，不同部門和機(jī)構(gòu)需要的信息內(nèi)容有所不同。所以，為確保各部門信息的交流共享，及時(shí)了解和掌控重點(diǎn)信息，日常工作中需采取多種手段加強(qiáng)各部門的信息溝通和交流。

傳統(tǒng)建設(shè)和發(fā)展中，主要采用媒體公告、公文函件等方式發(fā)布重要信息。但是受到地域因素和時(shí)間因素的影響，各部門無(wú)法及時(shí)準(zhǔn)確地交流信息內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)信息共享。在信息化和網(wǎng)絡(luò)化快速發(fā)展的今天，計(jì)算機(jī)技術(shù)滲透于社會(huì)生產(chǎn)的諸多方面，需合理利用信息化管理方式，建立科學(xué)完善的建筑工程抵押信息交流平臺(tái)，從而改進(jìn)在建工程的信息管理和交流效率。

在建工程抵押信息數(shù)據(jù)庫(kù)中，應(yīng)及時(shí)錄入在建工程的進(jìn)展，工程價(jià)款支付概況、土地抵押、預(yù)售和貸款情況，第一時(shí)間錄入相關(guān)信息，對(duì)信息進(jìn)行集中管理，利用專門研發(fā)的系統(tǒng)平臺(tái)等多種方式，共享在建工程登記信息，利用在建工程抵押信息的信息化管理，一方面能夠以較短的時(shí)間準(zhǔn)確地查詢工程抵押信息，另一方面也可密切多個(gè)部門間的信息溝通，防止出現(xiàn)超額抵押等問(wèn)題。再者，采取多種措施完善建筑工程信息化管理，對(duì)促進(jìn)在建工程信息公開(kāi)也有著重要的作用，可及時(shí)公布登記信息，以此解決重復(fù)抵押?jiǎn)栴}，切實(shí)維護(hù)抵押人的權(quán)益。

3、積極完善立法

3.1允許自由轉(zhuǎn)讓在建工程抵押權(quán)

為全方位展現(xiàn)在建工程抵押融資及投資功能，加強(qiáng)抵押權(quán)的獨(dú)立性和流通性，我國(guó)立法部門在日常工作中需突破傳統(tǒng)抵押權(quán)理論的桎梏，不得過(guò)于關(guān)注抵押權(quán)的債券擔(dān)保功能，從法律的角度規(guī)定允許在建工程抵押權(quán)自由轉(zhuǎn)讓，以在建工程作為抵押財(cái)產(chǎn)。與傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)抵押相比，在建工程抵押存在較大的不同。

首先，抵押物較為特殊，且抵押物的價(jià)值具有不確定性，但是法律法規(guī)中明確規(guī)定在建工程可用作抵押，就證明其在一定程度上推翻了傳統(tǒng)的抵押理論。所以，在研究在建工程抵押立法時(shí)，應(yīng)充分考量在建工程抵押的特殊性，不必完全依據(jù)傳統(tǒng)民法上的不動(dòng)產(chǎn)抵押理論及原則落實(shí)各項(xiàng)工作，而是要結(jié)合當(dāng)前實(shí)際采取有效的創(chuàng)新策略，滿足社會(huì)實(shí)踐和發(fā)展的需求，從而更好地彰顯在建工程抵押融資和投資功能，推動(dòng)我國(guó)在建工程抵押的穩(wěn)定發(fā)展。

3.2制定科學(xué)的在建工程抵押管理規(guī)范

我國(guó)《物權(quán)法》首次以法律的形式確定了在建工程可用作抵押資產(chǎn)，但是對(duì)在建工程抵押的規(guī)定依然不夠細(xì)致和完善，盡管我國(guó)法律法規(guī)和部門的規(guī)定當(dāng)中均提出了一些與在建工程抵押條文規(guī)定有關(guān)的內(nèi)容，但是內(nèi)容和形式尚未統(tǒng)一，且當(dāng)前并未提出十分完善的房地產(chǎn)抵押登記管理制度，不同地區(qū)的規(guī)定和處理方式各有不同。

部分地區(qū)依據(jù)申報(bào)價(jià)登記抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值，部分地區(qū)依據(jù)評(píng)估價(jià)登記抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，因此，在抵押登記的過(guò)程中也出現(xiàn)了諸多難以解決的新問(wèn)題。另外，在建工程抵押與普通的不動(dòng)產(chǎn)抵押相比，存在著十分顯著的差異。為不斷優(yōu)化和完善我國(guó)在建工程抵押制度，做好在建工程抵押登記工作，要制定統(tǒng)一且完善的在建工程抵押管理制度，明確統(tǒng)一的抵押登記程序、抵押物價(jià)值評(píng)估機(jī)制及抵押權(quán)變現(xiàn)的條件，從而防止不同主體間出現(xiàn)抵押權(quán)沖突和矛盾問(wèn)題，引導(dǎo)多個(gè)物權(quán)管理部門密切合作，積極溝通和協(xié)調(diào)，有效降低交易的成本投入，完善不動(dòng)產(chǎn)管理，切實(shí)保障房地產(chǎn)交易的安全性，同時(shí)也可有效維護(hù)公民的合法權(quán)益。

結(jié)語(yǔ)：

抵押權(quán)是物權(quán)法中的重要內(nèi)容，一方面關(guān)系到市場(chǎng)交易的安全性，另一方面也關(guān)系著物品的使用價(jià)值，所以說(shuō)，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)屬性。在建工程抵押是在傳統(tǒng)抵押制度的基礎(chǔ)上的創(chuàng)新與發(fā)展，也是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，能夠加快資金流動(dòng)的速度，而且也可滿足銀行增加貸款的要求，有助于開(kāi)發(fā)商建設(shè)項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)。但是我國(guó)房地產(chǎn)抵押制度依然存在明顯的不足，在建工程抵押是新鮮事物，因此需要結(jié)合當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)的規(guī)劃，采取切實(shí)可行的應(yīng)對(duì)措施，相關(guān)部門需加大研究力度。

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