郭勇輝

A公司和B 公司簽訂《廠房租賃合同》，約定：由A 公司將其所有的5000平方米廠房以每月200萬元的價格出租給B 公司用于倉儲、物流，租期5 年；B 公司在合同簽訂后，應(yīng)向政府報備審批；如若由于政府產(chǎn)業(yè)政策的原因，導(dǎo)致A 公司不宜繼續(xù)履行合同的，A 公司可以解除合同并免責(zé)。

不巧，合同簽訂不久，廠房所在的工業(yè)園區(qū)就出臺了新文件：“面積在4000 平方米以上的廠房做倉儲物流出租時，需要政府審批決定?！逼浜螅I(yè)園區(qū)向B 公司作出不同意入駐的通知。B 公司以合同履行不能，要求解除合同，A 公司同意收回廠房。解除合同6 個月后，A 公司的廠房重新租了出去。隨后，A 公司以B 公司違約為由，向法院起訴，要求賠償6 個月空置租金損失。

判決認為，因政府產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，雙方對合同解除都沒有責(zé)任。同時，綜合考慮租賃期限，提前解除合同后A 公司確實客觀存在6 個月空置租金損失，因此，酌情B 公司支付A 公司2 個月的租金損失。

筆者認為，要求B公司支付空置損失沒有法律依據(jù)。

空置損失不能完全等同于空置風(fēng)險。一般對于房屋空置的理解是：承租方已租了房屋，在合同規(guī)定的期限內(nèi)，出租方的租金是確定的，但由于提前解除合同，出租方本來可以收取的租金由于提前解除合同無法收取，但房屋接下來能否出租出去，無疑是由無風(fēng)險變成了有風(fēng)險。因此，房屋空置可能存在損失。但必須指出的是，房屋空置并不是一種實際損失，而是一種風(fēng)險。在一定的條件下，在提前解除合同之時，經(jīng)濟形勢較好，亦有可能以較高的價格出租，出租方反而獲得更多收益。因此，判決直接把空置風(fēng)險等同于空置損失，顯然不當(dāng)。

空置損失承擔(dān)必須以過錯存在為前提條件。把風(fēng)險等同于損失的一種情形是在法律上進行擬制，即在一方存在過錯需要承擔(dān)責(zé)任的情況下，即便風(fēng)險不能與損失畫等號，但基于制約違約方，避免其隨意解除合同導(dǎo)致的合同履行不能情況出現(xiàn)。實踐中，要求承擔(dān)空置損失也是以對解除合同有責(zé)任為前提。如，北京市高級法院2013 年發(fā)布的《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》規(guī)定，“因承租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人要求承租人賠償其房屋閑置期間的租金等實際損失的，可予支持，但合同另有約定的除外?！边€比如，江蘇省高級人民法院2008 年發(fā)布的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》規(guī)定，“因承租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長不得超過六個月?！?/p>

關(guān)于以公平原則分配責(zé)任的問題。必須指出的是，本案是依照合同內(nèi)條款解除了合同，屬于按約解除合同，雙方的責(zé)任應(yīng)由合同約定?，F(xiàn)在，雙方在合同中明確約定租賃期間因政府產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整免責(zé)的情況下，若判決拋開具體的合同約定，而適用公平原則確定雙方責(zé)任，違背合同意思自治，亦缺少法律依據(jù)。況且，B 公司作為承租方，在合同解除后同樣存在著損失，本可以在A公司經(jīng)營的場所，因合同解除需要另行尋找，本身亦存在大量的人力、物力損失。因此，政策變化給當(dāng)事人帶來的損失應(yīng)該是均等的，在不可歸責(zé)一方當(dāng)事人的情況下，從公平原則角度，那應(yīng)該是雙方當(dāng)事人各自承擔(dān)各自的損失。