陳慧梅

摘要：“營改增”為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作帶來了許多的變化，因此在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算過程中，應(yīng)明確財(cái)務(wù)核算工作的重點(diǎn)，使得財(cái)務(wù)核算工作達(dá)到良好的效果，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展。本文主要探討了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的重點(diǎn)，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)工作者提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)核算;重點(diǎn)

引言

財(cái)務(wù)核算工作作為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有直接影響。因此財(cái)務(wù)核算工作要引起相關(guān)工作者的重視，同時想要獲得良好的財(cái)務(wù)核算效果，必須抓住房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的重點(diǎn)，及時的發(fā)現(xiàn)和解決財(cái)務(wù)核算中存在的問題，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算水平，從而為我國房地產(chǎn)企業(yè)長久、穩(wěn)定的發(fā)展提供重要保障。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的現(xiàn)狀分析

近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的繁榮發(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的不斷提升。房地產(chǎn)行業(yè)具有高風(fēng)險、高投入的特點(diǎn)，涉及的核算環(huán)節(jié)較多，包括土地、銷售以及建設(shè)等，核算業(yè)務(wù)難度較大，因此財(cái)務(wù)核算的準(zhǔn)確性，對房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理效果具有直接影響。與此同時由于我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，財(cái)務(wù)核算關(guān)系到房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理效率以及效果，是房地產(chǎn)企業(yè)拓寬利潤空間、降低企業(yè)成本的一項(xiàng)重要手段。特別是在“營改增”背景下，財(cái)務(wù)核算難度也有所增加，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量、資產(chǎn)負(fù)債、成本、收入以及利潤等指標(biāo)，也發(fā)生了變動，并體現(xiàn)在了房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中，使得負(fù)債金額與資產(chǎn)金額占據(jù)比例提升。由此可以看出，做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作尤為重要。

目前財(cái)務(wù)核算工作受到了房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視，財(cái)務(wù)核算工作水平也得到了一定的提升，但是在財(cái)務(wù)核算過程中，仍然存在許多的難點(diǎn)，需要財(cái)務(wù)核算人員充分掌握，首先房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)繁雜，涉及的稅種較多，包括房產(chǎn)稅、增值稅、土地增值稅以及所得稅等，而且不同的稅種，在會計(jì)核算方式、計(jì)稅規(guī)則等方面存在較大的差異，所以應(yīng)將稅務(wù)籌劃工作作為重點(diǎn)工作，加強(qiáng)對稅務(wù)風(fēng)險的控制。其次在“營改增”背景下，需要將核算工作的轉(zhuǎn)變作為重點(diǎn)內(nèi)容。具體主要包括兩個方面，一方面是對新老項(xiàng)目的認(rèn)定，另一方面是對老項(xiàng)目會計(jì)核算的選擇。最后就是關(guān)于財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)問題。財(cái)務(wù)核算是一項(xiàng)專業(yè)性極高的工作，對財(cái)務(wù)核算人員也提出了較高的要求，但是部分財(cái)務(wù)核算人員綜合素質(zhì)有待提高，這主要是因?yàn)椴糠趾怂闳藛T只能完成基本的財(cái)務(wù)核算工作，對新型的財(cái)務(wù)管理工具等缺乏全面的認(rèn)識以及了解，不能對財(cái)務(wù)核算工作進(jìn)行有效的創(chuàng)新，使得財(cái)務(wù)核算工作水平相對較低，而且財(cái)務(wù)核算人員不能及時的發(fā)現(xiàn)和解決財(cái)務(wù)核算工作中存在的問題，對財(cái)務(wù)核算工作產(chǎn)生了嚴(yán)重的不利影響。對此在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算過程中，還應(yīng)采取科學(xué)、合理的措施，明確房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作目標(biāo)，抓住財(cái)務(wù)核算工作重點(diǎn)，關(guān)注事前、事中、事后核算業(yè)務(wù)全流程、解決財(cái)務(wù)核算存在的不足，促進(jìn)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算效果的有效提升。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作目標(biāo)

在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算過程中，還應(yīng)明確財(cái)務(wù)核算工作目標(biāo)，具體主要包括以下幾個方面：首先要強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管控能力。在房地產(chǎn)企業(yè)中，通過財(cái)務(wù)核算工作的開展，能夠解決部門之間、分公司之間的信息不對稱問題，保證財(cái)務(wù)信息真實(shí)性以及可靠性，提升房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控能力。其次要盤活企業(yè)資金，優(yōu)化企業(yè)資源。資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的重要內(nèi)容，特別是在激烈的市場競爭下，更應(yīng)該通過企業(yè)財(cái)務(wù)核算，科學(xué)、合理的配置企業(yè)資源，避免出現(xiàn)企業(yè)資源緊張或資金大量閑置的情況出現(xiàn)。再次應(yīng)及時、精確地進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策提供科學(xué)依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算過程中，必須保證財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)的全面性、真實(shí)性，滿足房地產(chǎn)企業(yè)決策需求，能夠反映房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果。最后是有效提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管控能力以及財(cái)務(wù)執(zhí)行能力。充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的統(tǒng)籌監(jiān)督的作用，對于不同分公司、不同部門之間，還應(yīng)使其相互牽制，提高其協(xié)同合作能力，避免徇私舞弊的情況出現(xiàn)，營造良好企業(yè)環(huán)境。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的重點(diǎn)

（一）預(yù)算監(jiān)督

為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算目標(biāo)，還應(yīng)構(gòu)建全面的預(yù)算監(jiān)督體系，促進(jìn)對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算工作順利的執(zhí)行。為此房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作人員，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，科學(xué)、合理地制訂年度預(yù)算目標(biāo)，并將其分解成季度預(yù)算、月度預(yù)算目標(biāo)。圍繞預(yù)算目標(biāo)開展各項(xiàng)預(yù)算監(jiān)督工作，使得預(yù)算監(jiān)督工作更具針對性，做好資金管理工作。具體要做好以下幾個方面：首先應(yīng)將年度預(yù)算目標(biāo)貫徹到企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，并將實(shí)現(xiàn)年度預(yù)算目標(biāo)作為關(guān)鍵任務(wù)，同時將年度預(yù)算目標(biāo)納入房地產(chǎn)財(cái)務(wù)考核過程中。房地產(chǎn)企業(yè)各個部門應(yīng)做好預(yù)算規(guī)劃，嚴(yán)格遵循預(yù)算執(zhí)行制度，促進(jìn)預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。其次嚴(yán)格控制預(yù)算費(fèi)用審批，特別是預(yù)算目標(biāo)以外的費(fèi)用，提高費(fèi)用審批工作嚴(yán)肅性，并對審批流程進(jìn)行優(yōu)化，保證預(yù)算目標(biāo)以外真實(shí)費(fèi)用能夠順利通過審批，同時還應(yīng)盡可能地減少預(yù)算目標(biāo)以外費(fèi)用的支出。最后對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算目標(biāo)的執(zhí)行情況進(jìn)行科學(xué)、合理的分析，及時的發(fā)現(xiàn)和解決預(yù)算目標(biāo)執(zhí)行情況存在的問題，避免預(yù)算目標(biāo)執(zhí)行過程中出現(xiàn)較大的偏差。

（二）項(xiàng)目業(yè)績管理

項(xiàng)目業(yè)績能夠充分反映企業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)控制狀況，所以應(yīng)將項(xiàng)目業(yè)績管理作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的重點(diǎn)，同時設(shè)定相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，確保項(xiàng)目業(yè)績管理的有效性。企業(yè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定形式主要包括以下幾個方面：一是科學(xué)、合理的設(shè)定項(xiàng)目的凈利潤率。在企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作中，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況以及未來的趨勢，判斷項(xiàng)目的凈利潤率。因此對項(xiàng)目所獲利潤進(jìn)行判斷時，具體還應(yīng)結(jié)合相似項(xiàng)目所獲利潤數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，不斷提高評估項(xiàng)目獲利能力。二是科學(xué)、合理的設(shè)定項(xiàng)目的收益率。收益率能夠充分反映投資回報(bào)能力，因此設(shè)定項(xiàng)目的收益率，一方面要充分考慮股東的要求，另一方面要充分考慮相似項(xiàng)目所具有的投資回報(bào)狀況，與此同時還應(yīng)判斷項(xiàng)目融資成本。三是科學(xué)、合理的設(shè)定企業(yè)項(xiàng)目費(fèi)用以及成本。在利潤率指標(biāo)明確的情況下，銷售單位、成本控制單位應(yīng)參與到房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)費(fèi)用及目標(biāo)成本的判斷中，為目標(biāo)利潤率的確定以及提升奠定良好基礎(chǔ)。

（三）統(tǒng)籌收支管理

統(tǒng)籌收支管理在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中發(fā)揮了至關(guān)重要的作用，能夠提升資金的安全性，實(shí)現(xiàn)資金的快速流轉(zhuǎn)，促進(jìn)資金使用效率。想要做好房地產(chǎn)企業(yè)收支統(tǒng)籌管理工作，具體還應(yīng)做好以下幾個方面：首先設(shè)置固定的資金收支賬號，并同意進(jìn)行管理，同時圍繞預(yù)算目標(biāo)以及實(shí)際要求，統(tǒng)一進(jìn)行撥款，提高收支統(tǒng)籌管理的效果。分公司、部門在項(xiàng)目運(yùn)營過程中難免會出現(xiàn)不穩(wěn)定盈利、虧損的情況，當(dāng)出現(xiàn)資金不足時，虧損的單位可以向其他單位進(jìn)行資金調(diào)用，在借用資金時，需要辦理資金借用信息表，對于借用利率的確定，可以參考市場融資利率，保證資金調(diào)節(jié)的效果，避免出現(xiàn)預(yù)算外的支出，使得資金管理獲得良好的效果。

（四）提升與稅法的適應(yīng)性

在“營改增”的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)繳納所得稅方式發(fā)生了改變，具體表現(xiàn)在不得在所得稅繳納之前扣除營業(yè)稅，增值稅也納入了新的一些稅務(wù)。這樣就在一定程度上，增加了房地產(chǎn)企業(yè)繳納所得稅，同時房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作也受到了相應(yīng)的影響。為此還應(yīng)改革傳統(tǒng)財(cái)務(wù)核算方法。一是設(shè)置相關(guān)的專欄，包括減稅額的專欄、進(jìn)項(xiàng)稅額的專欄，并科學(xué)、合理的計(jì)算稅費(fèi)征收率以及稅率。二是運(yùn)用高適用稅率，核算對應(yīng)稅負(fù)的營業(yè)額以及銷售額。

（五）合理搭配融資方式

房地產(chǎn)企業(yè)資金開發(fā)和管理過程中，還可以采用適合自身的融資方式，融資要求主要有以下幾點(diǎn)：銀行開發(fā)貸款。銀行貸款的資金成本不高，但是開發(fā)商不容易從銀行進(jìn)行貸款，一般情況下，只有信譽(yù)高的開發(fā)商，才能獲得銀行的貸款;項(xiàng)目股權(quán)融資。該方式需要項(xiàng)目雙方進(jìn)行商務(wù)談判，確定雙方的投資比例，全面權(quán)衡的資金，這種方式可以轉(zhuǎn)移風(fēng)險，使得公司的資產(chǎn)負(fù)債率降低;其他融資方式。房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)單位的實(shí)際情況，合理的選擇融資方式，提高項(xiàng)目收益率。

（六）調(diào)整納稅籌劃工作

首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分分析“營改增”給財(cái)務(wù)核算方式帶來的影響，并積極轉(zhuǎn)變思想觀念，調(diào)整納稅籌劃工作，對于涉稅的職責(zé)，應(yīng)由財(cái)務(wù)部門、營銷部門等共同承擔(dān)。同時還應(yīng)不斷完善涉稅基礎(chǔ)工作，提高其管理力度，促進(jìn)核算工作嚴(yán)格按照相關(guān)流程實(shí)施。其次房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立完善的涉稅管理體系，主要由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，明確財(cái)務(wù)部門工作人員的責(zé)任和權(quán)力，同時還應(yīng)采取科學(xué)、合理的措施，增設(shè)會計(jì)科目，對稅負(fù)轉(zhuǎn)移方式進(jìn)行有效創(chuàng)新。除此以外企業(yè)財(cái)務(wù)人員還應(yīng)積極改進(jìn)財(cái)務(wù)會計(jì)核算業(yè)務(wù)，以更好的應(yīng)對“營改增”給財(cái)務(wù)核算工作帶來的不利影響。

（七）提升財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)

財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作具有直接影響，為了提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算水平，還應(yīng)加強(qiáng)對財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)，通過教育培訓(xùn)等方式，豐富財(cái)務(wù)人員先進(jìn)的會計(jì)核算知識，同時應(yīng)安排財(cái)務(wù)人員到優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行學(xué)習(xí)，與優(yōu)秀的財(cái)務(wù)核算人員進(jìn)行交流，通過交流積累更多的核算技術(shù)以及經(jīng)驗(yàn)，提高自身的業(yè)務(wù)能力，掌握先進(jìn)的財(cái)務(wù)核算手段，進(jìn)行財(cái)務(wù)核算工作的創(chuàng)新，并且要結(jié)合本企業(yè)的財(cái)務(wù)核算的特點(diǎn)，總結(jié)適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)核算方法，以更好地為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展服務(wù)，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算水平。

結(jié)語

總之，在“營改增”的背景下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算方法已經(jīng)無法滿足要求，因此在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算過程中，確定房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的目標(biāo)，抓住房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的重點(diǎn)，針對目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算存在的問題，采取相對應(yīng)的解決對策，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算水平，使得房地產(chǎn)能夠獲得更多的利潤，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展。

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