甄愛軍

房價保持合理漲幅

房價仍然處于上漲過程中。

易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的《2020年8月70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對70個大中城市一、二手住宅銷售價格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均。結(jié)果顯示，2020年8月，70個大中城市一、二手住宅價格環(huán)比漲幅分別為0.56%和0.35%，比7月分別擴(kuò)大0.09個百分點(diǎn)。截至目前，70城新房價格已經(jīng)連續(xù)64個月上漲。

2020年8月，70城一、二手住宅價格同比漲幅分別為4.72%和2.18%，相比7月分別收窄0.03、擴(kuò)大0.08個百分點(diǎn)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月70個大中城市中，一手住宅價格上漲的城市有59個，持平的城市有2個，下跌的城市有9個。與7月相比，8月新房價格上漲的城市數(shù)量持平，房價持平的城市減少3個，房價下跌的城市數(shù)量增加3個。

8月70個大中城市中，二手住宅價格上漲的城市有47個，持平的城市有5個，下跌的城市有18個。與7月相比，8月房價上漲的城市數(shù)量增加2個，房價持平的城市數(shù)量不變，房價下跌的城市數(shù)量減少2個。

具體到城市，由于西部及三四線城市補(bǔ)漲行情仍在持續(xù)，所以環(huán)比漲幅較大。新房方面，惠州環(huán)比漲幅為1.9%，成為領(lǐng)漲城市;近期表現(xiàn)比較突出的銀川、唐山等漲幅也分別達(dá)到1.8%和1.3%，繼續(xù)保持較大漲幅。二手房方面，廣州二手房悄然反彈，8月環(huán)比漲幅達(dá)1.6%。此外，成都、金華、深圳也保持較高漲幅。2020年以來，深圳二手房價漲幅均保持排名前5，漲幅較大，7月調(diào)控收緊后二手房市場仍保持一定熱度，需求較旺盛。

銷售逐漸恢復(fù)正常

房價保持上漲，成交也慢慢恢復(fù)并接近去年同期水平。

就整體水平來看，今年前8個月，房地產(chǎn)市場成交狀況已逐漸恢復(fù)。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年1～8月，商品房銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1～7月收窄2.5個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降2.5%，辦公樓銷售面積下降19.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降17.0%。從單月數(shù)據(jù)來看，8月商品房銷售面積同比增長13.7%，已連續(xù)4個月同比正增長，說明各地商品房銷售已基本回到正軌。

受疫情影響，2020年2月全國大部分城市售樓處關(guān)閉，因此1～2月全國商品房銷售面積同比大幅下降，多數(shù)地區(qū)降幅接近或者超過“腰斬”。隨著3月以來各地房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)，商品房銷售逐漸恢復(fù)正常，同比降幅開始持續(xù)收窄。預(yù)計(jì)接下來幾個月商品房銷售面積同比降幅還將繼續(xù)收窄，并有望在“金九銀十”期間整體恢復(fù)到去年同期水平。

分地區(qū)來看，部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)同比增長。數(shù)據(jù)顯示，2020年1～8月，東部地區(qū)商品房銷售面積40614萬平方米，同比增長0.8%，1～7月為下降2.2%，由負(fù)轉(zhuǎn)正;中部地區(qū)商品房銷售面積26330萬平方米，下降8.5%，降幅收窄2.6個百分點(diǎn);西部地區(qū)商品房銷售面積27525萬平方米，下降2.7%，降幅收窄1.5個百分點(diǎn);東北地區(qū)商品房銷售面積4017萬平方米，下降10.2%，降幅收窄4.3個百分點(diǎn)。

觀測今年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在2020年1～2月，東部地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份以來降幅持續(xù)收窄。1～8月東部地區(qū)商品房銷售面積率先轉(zhuǎn)增，主要是上半年以來長三角和珠三角都市圈的部分城市成交持續(xù)火熱所致。

中部地區(qū)從2019年年初異動進(jìn)入負(fù)區(qū)間，此后一年時間里大部分時間保持負(fù)增長態(tài)勢。今年2月湖北省基本處于停工停產(chǎn)狀態(tài)，受此影響，2020年1～2月中部地區(qū)銷售面積同比降幅最大，3月份以來同比降幅逐漸收窄，今年前8個月降幅縮至個位數(shù)，實(shí)屬不易。

其實(shí)，2020年1～2月西部地區(qū)銷售面積同比大幅下降，目前恢復(fù)至接近去年同期水平，恢復(fù)速度也不慢。目前東北地區(qū)銷售面積同比降幅是4類地區(qū)中最大的，這也說明該區(qū)域恢復(fù)速度較慢。

房價平穩(wěn)概率較高

未來房價大概率保持平穩(wěn)，剛需群體不用擔(dān)心房價過快反彈。

就政策面來看，仍保持適度收緊態(tài)勢。7月24日，國務(wù)院召開房地產(chǎn)座談會，部署下一階段房地產(chǎn)重點(diǎn)工作，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市代表參加，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”等。7月30日中央政治局會議再次表明“房住不炒”的定位。8月20日，住建部和人民銀行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加會議，會議主要強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，同時會議形成了“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”，實(shí)行“三條紅線、四檔管理”?！叭龡l紅線”限制了房企激進(jìn)融資拿地的能力，會使得土地市場更加平穩(wěn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰表示，實(shí)施差異化債務(wù)規(guī)模管理，將防止房企過度加杠桿而產(chǎn)生債務(wù)風(fēng)險，也將有利于穩(wěn)地價和穩(wěn)房價。在監(jiān)管新規(guī)的壓力下，目前部分房企已經(jīng)開始大規(guī)模促銷，預(yù)計(jì)年內(nèi)全國房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)將繼續(xù)轉(zhuǎn)好，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。

目前，包括沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等房價漲幅較大，具有較大的調(diào)控壓力，其中沈陽、銀川和常州已經(jīng)出臺相關(guān)政策。8月，銀川和唐山漲幅繼續(xù)居前，后續(xù)唐山出臺相關(guān)政策抑制房價過快上漲的可能性較大。

王若辰表示，雖然房價持續(xù)上漲，但漲幅有限，處于合理區(qū)間，而且多個熱點(diǎn)城市出臺相關(guān)調(diào)控政策，進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期;同時下半年貨幣政策繼續(xù)保持合理寬松，但已經(jīng)邊際收緊，預(yù)計(jì)未來幾個月房價環(huán)比漲幅將基本保持平穩(wěn)，不會明顯擴(kuò)大。