吳倩

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱，在國民經(jīng)濟發(fā)展中有著舉足輕重的作用，房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)發(fā)展有指導性作用。本文分析了成都市2016年10月以來出臺的歷次調(diào)控政策內(nèi)容，并對其影響從供給、需求以及市場氛圍三方面進行了研究。

關(guān)鍵詞：成都市;房地產(chǎn);調(diào)控政策

1? 引言

1998年，我國結(jié)束福利分房，標志著我國房地產(chǎn)行業(yè)進入市場化階段。在這短短的二十幾年時間里，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國人最喜愛的投資產(chǎn)品。但由于過快的市場化也導致了房價激增等問題。

因此“房住不炒”政策在2016年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議上一經(jīng)提出就備受關(guān)注，目前也成為深入人心的政策。各大城市根據(jù)自身情況，因城施策，一系列的住房長效機制正在推進。成都市作為新一線城市，在中央的政策指導下也出臺了一系列政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，逐漸使房地產(chǎn)市場回歸正常。

2? 成都市調(diào)控政策內(nèi)容分析

2016年前三個季度，成都市去庫存目標基本完成，在這種情況下，部分開發(fā)商以及投機者伺機炒作，使得成都房地產(chǎn)市場非理性消費增加，房價逐步上漲。為避免成都市房地產(chǎn)市場的不健康發(fā)展，成都市政府開始采取一系列措施，促使房地產(chǎn)市場逐步回歸理性。

2.1 行政管理政策——限購限貸政策持續(xù)加強，合理控制需求

（1）限購政策逐步升級，有效抑制非理性消費。成都市限購政策最早于2016年10月出臺，從2016年到2018年先后進行了5次補充政策調(diào)整。其中2018年的5.15新政將限購將限購對象以及限購區(qū)域都進行了升級，被稱為“史上最嚴調(diào)控”。限購政策從需求端切入，使購房需求得以有序平緩釋放，同時打擊投機的需求，讓剛需能夠得到進一步滿足。

（2）限售政策逐漸完善，有效抑制投機炒房。成都市最新限售政策規(guī)定：買房后須取得不動產(chǎn)權(quán)證3年后方可轉(zhuǎn)讓。也就是說如果現(xiàn)在購買住宅需要六到七年后才能轉(zhuǎn)讓，而二手房則在三年后才能轉(zhuǎn)讓交易。限售政策提高了房地產(chǎn)交易的時間成本，使調(diào)控將交易環(huán)節(jié)的限購限貸與持有環(huán)節(jié)的限售相結(jié)合，徹底封堵“炒房客”，從而抑制了消費者的投資性消費，讓房子真正回歸居住屬性。

（3）限價政策嚴控供給端，促使行業(yè)健康發(fā)展。成都房管局2017年7月20日發(fā)布通知，要求開發(fā)商需接受房管局指導定價，開發(fā)商預售、現(xiàn)售價格，不得明顯高于周邊和前期成交價格。

（4）搖號政策抑制炒作，建立公平購房市場。2017年11月16日，據(jù)成都市房管局發(fā)布的消息，新開盤商品房住宅將開啟“搖號銷售模式”。這一政策抑制了開發(fā)商區(qū)別對待“一次性付款”客戶的炒作行為，建立了公平公正公開的購房的方式。

2.2 土地政策——增加土地供應，控制土地價格

土地政策方面主要表現(xiàn)在“控制地價、穩(wěn)定土地市場”等措施上。2020年成都市國土局根據(jù)實際情況，明顯加快了熱點區(qū)域的住宅用地供應節(jié)奏和規(guī)模，土地供應完全能滿足市場正常需求。

2.3 金融政策——收緊購房信貸政策

根據(jù)最新發(fā)布的規(guī)定，成都市購房者首套最高可貸七成，二套11區(qū)最高可貸四成（天府和高新最高只能貸三成），同時規(guī)定公積金貸款次數(shù)不能超過2次，嚴格“認房又認貸”標準，精準支持剛需職工購房。

購房信貸政策收緊，切斷了炒房者的資金來源，有效限制了高杠桿購房行為，使房屋消費逐步趨于理性。

3? 成都市調(diào)控政策的影響

成都市多次房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，在一定程度上抑制了投資性消費，維護了住房市場的穩(wěn)定發(fā)展。具體的影響有以下幾點。

3.1 抑制非理性需求

由于限購、限貸政策以及搖號措施的持續(xù)加壓，極大的限制了購房人群。另外，持續(xù)收緊的信貸政策，以及限售政策使炒房者的資金成本和時間成本持續(xù)上升，有效抑制了投機性投資。這一系列政策，增加了炒房的成本，在很大程度上將炒房者排除在限制在市場之外，為剛需購房提供了公平公正的市場。有效緩解了市場需求，抑制了市場的不健康發(fā)展。

3.2 調(diào)節(jié)市場供給

土地供應方面，從最新的數(shù)據(jù)來看，2020年以來，雖然疫情對房地產(chǎn)市場有所影響，但成都土地供應節(jié)奏并沒有放緩，而是持續(xù)加快節(jié)奏。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年大成都公開拍賣市場成交了70宗地，合計5442畝，拍賣土地出讓金約500億元，同比增長54.3%。

土地供應有較大幅度的增長，有效提高了市場供給，結(jié)合房地產(chǎn)“限價”政策，有效抑制了房地產(chǎn)市場價格，逐步使“居者有其屋”。

3.3 緩和市場氛圍

成都市近幾年持續(xù)出臺的一系列調(diào)控政策，有效抑制了投機性投資以及開發(fā)商的惡意炒作，政策也向剛需人群傾斜。房地產(chǎn)市場一改之前的惶恐搶房現(xiàn)象，逐漸趨于穩(wěn)定。

4? 總結(jié)

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，其市場交易情況一方面由供給與需求的相互作用關(guān)系確定，另一方面起調(diào)控作用的政策則需要根據(jù)市場環(huán)境對供給或需求進行調(diào)節(jié)。二者相輔相成，不可或缺。目前成都市房地產(chǎn)市場在“房住不炒”的大方向下，正逐步建立起長效機制，有序健康地發(fā)展。

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