鄭敏

摘要：近年來我國城市化進程逐步加快，隨著廣大群眾物質(zhì)生活水平不斷提升，對居住環(huán)境提出了更多更高要求，對住房管理精細(xì)化管理要求更高。房屋住宅在較長周期應(yīng)用中，受到自然要素以及人為要素破壞作用影響，會產(chǎn)生較大程度損壞，對住宅業(yè)主正常生產(chǎn)生活產(chǎn)生較大負(fù)面影響。本文對房屋專項維修資金管理中的問題進行分析，擬定針對性對策，僅供參考。

關(guān)鍵詞：房屋;專項維修資金;管理問題;對策

房屋在較長時間應(yīng)用中到了維修以及改造時期中，要投入相應(yīng)的專項維修資金用于改造。從部分區(qū)域房屋專項資金管理現(xiàn)狀中能得出，在管理中仍舊存有相應(yīng)問題。房屋專項維修資金從屬性來看其具有公益性特征，涉及范圍較廣，包含的資金量較多，致使其在具體應(yīng)用中存有諸多問題。所以當(dāng)前管理部門要注重整合力量提高房屋專項維修資金管理，做好多方面管控操作，對廣大業(yè)主合法權(quán)益進行有效維護。

1 房屋專項維修資金管理中的問題分析

1.1 資金籌集問題

近年來隨著我國各項政策全面推廣落實，加上管理部門對房屋專項維修資金應(yīng)用管理重視度的不斷提升，在全社會范圍開始廣泛宣傳，促使諸多業(yè)主能全面認(rèn)識到維修資金應(yīng)用作用。在當(dāng)前商品房交接過程中，有部分開發(fā)商在成功繳納相應(yīng)的住房維修資金之后，會依照程序規(guī)定辦理相應(yīng)的房產(chǎn)證明，然后將鑰匙交給業(yè)主。從調(diào)查活動中能得出，有部分業(yè)主在分戶賬面中住宅維修資金繳納過程中，實際繳納費用并未超出首期余額的30%，此類問題是管理人員要注重集中監(jiān)管的問題[1]。

1.2 資金應(yīng)用中的問題

房屋專項維修資金在應(yīng)用中也存有諸多問題，專項維修資金在應(yīng)用中要全面參照規(guī)定要求對資金進行應(yīng)用。要求通過諸多管理部門審核通過之后才能實施，要求物業(yè)管理部門申請之后對資金進行應(yīng)用，但是有部分管理企業(yè)尚未建立較為完善的業(yè)主委員會，致使多項資金難以得到科學(xué)化應(yīng)用。有部分成立了管理組織物業(yè)區(qū)域，由于住宅業(yè)主數(shù)量較多，要統(tǒng)一組織業(yè)主簽字具有較大難度，會消耗較大時間。

1.3 資金監(jiān)管中的問題

從房屋專項維修資金各項管理規(guī)定中明確提出，在住宅資金應(yīng)用中要求業(yè)主以及管理部門聯(lián)合協(xié)作審查通過，從中得出，要重點突出業(yè)主委員會的審批權(quán)以及監(jiān)督權(quán)。但是各項資金在具體應(yīng)用中，會涉及到住宅主體工程以及各個公共設(shè)施維修。有諸多物業(yè)小區(qū)中諸多公共基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)用超出了規(guī)定年限，其也存有諸多安全隱患，但是未能及時進行維修與養(yǎng)護。部分業(yè)主針對此類問題判定與處理存有較大局限性，不能對此類公共安全事故合理評估，會對業(yè)主生命安全產(chǎn)生較大威脅[2]。

2 房屋專項維修資金管理問題解決對策

2.1 優(yōu)化資金籌集操作

當(dāng)前多數(shù)住宅項目維修過程中，從維修頻率方面來看，新建住宅項目維修次數(shù)較少。隨著住宅項目應(yīng)用時間不斷延長，房屋應(yīng)用性能會逐步降低，維修次數(shù)進一步增加。管理部門要通過多路徑全面宣傳專項維修資金應(yīng)用價值，籌集更多資金為后續(xù)住宅房屋維護管理提供充足應(yīng)用資金。管理部門在資金籌集中要重點做好各項宣傳工作，全面整合現(xiàn)有的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，對房屋專項維修資金應(yīng)用重要性全面推廣，讓廣大業(yè)主認(rèn)識到資金籌集對提高住宅安全的保障作用。在后續(xù)資金高效應(yīng)用中，要讓廣大住戶認(rèn)識到其實用價值，這樣能提高更多業(yè)主資金繳納積極性。針對部分沒有滿足標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)主，要設(shè)定對應(yīng)明確標(biāo)準(zhǔn)，依照規(guī)范要求繳納對應(yīng)的維修資金。針對沒有依照規(guī)定要求建立的業(yè)主，相關(guān)房建管理部門要及時停止辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)[3]。

2.2 改進資金優(yōu)化方式

在維修資金應(yīng)用中，要結(jié)合房屋維修具體情況進行分類歸納，針對不同情況要選取不同控制措施。比如在住宅中要定期開展基本維護操作，要應(yīng)用較多維護資金?？梢允跈?quán)給物業(yè)，通過物業(yè)對維修資金進行應(yīng)用，之后廣大業(yè)主再對資金具體使用情況進行全面檢查。在審查過程中發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存有資金濫用行為，要及時追究其法律責(zé)任。小區(qū)要補充更多設(shè)施設(shè)備以及對不同項目進行改造，要通過物業(yè)管理部門提前擬定相關(guān)決定，之后提出具體預(yù)算方案。通過業(yè)主同意之后， 再對方案全面執(zhí)行。針對不同的項目，物業(yè)要注重合理應(yīng)用資金維修權(quán)利，之后向業(yè)主說明具體情況，通過物業(yè)公司進行報價審核。政府相關(guān)管理部門要結(jié)合具體情況擬定提出具體可操作的方案，能從本質(zhì)上對資金應(yīng)用難度較大的問題進行控制[4]。

2.3 做好資金監(jiān)督管理

在資金監(jiān)管過程中，要注重突出政府部門的監(jiān)管作用，對各項專項資金應(yīng)用情況全面優(yōu)化，促使業(yè)務(wù)區(qū)域范圍中各類設(shè)備能高效應(yīng)用，這樣能提高社會公眾整體安全性。要全面發(fā)揮工程項目咨詢以及相關(guān)鑒定機構(gòu)，對項目建設(shè)現(xiàn)狀集中核算以及審計，這樣能有效控制業(yè)主方缺乏專業(yè)能力以及專業(yè)知識產(chǎn)生的資金浪費問題。所以，要想保障更多專項資金得到規(guī)范化運用，政府部門、業(yè)主方、相關(guān)中介機構(gòu)之間要相互協(xié)作，其中政府部門要突出其主體作用，發(fā)揮其專業(yè)能力以及社會公信力。在資金應(yīng)用審核中，提出更多客觀公正的指導(dǎo)，政府部門還要建立完善的信息公開機制，提高資金應(yīng)用透明度，促使廣大業(yè)主對自身賬戶資金應(yīng)用情況全面了解。在政府監(jiān)管過程中中介機構(gòu)是有效補充，集中通過法律以及審計方面的服務(wù)優(yōu)化，能為廣大業(yè)主補充更多更專業(yè)化的服務(wù)內(nèi)容，對維修資金多方位監(jiān)管，確保資金應(yīng)用落實到實處[5]。

3 結(jié)語

當(dāng)前房屋專項資金應(yīng)用管理，即是為了對廣大業(yè)主合法權(quán)益進行保護。所以當(dāng)前要注重進一步完善資金應(yīng)用管理操作，建立較為完善的資金配套管理制度，促使廣大業(yè)主合法權(quán)利能得到有效保障。還要結(jié)合我國當(dāng)前項目建設(shè)發(fā)展現(xiàn)狀，擬定維修資金應(yīng)用和管理規(guī)則，更好地發(fā)揮維修資金應(yīng)用價值。

參考文獻(xiàn)：

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[2]張增良，江小斌.住宅專項維修資金歸集管理使用中存在的問題及對策[J].審計與理財，2013（11）：41-42.

[3]李曉寧，韓俊秀，趙現(xiàn)峰.住宅專項維修資金的管理模式研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（15）：15.

[4]王艷蘇.住宅專項維修資金管理和會計核算中存在的問題與對策[J].中國市場，2015（30）：217-218.

[5]王占強.住宅專項維修資金管理制度亟待改革[J].城市開發(fā)（物業(yè)管理），2013（5）：60-61.