席家寶

摘 要：房屋執(zhí)行難已經(jīng)成為執(zhí)行實(shí)踐中不可忽視的重要問題。本文介紹了執(zhí)行案件中的房產(chǎn)從評(píng)估到拍賣再到過戶和騰房的處置全部流程，并通過作者實(shí)習(xí)中的具體案例思考執(zhí)行的新技巧和方式。

關(guān)鍵詞：執(zhí)行;房產(chǎn)評(píng)估;拍賣;過戶;騰房

2019年12月我成為洛陽市澗西區(qū)人民法院執(zhí)行局的一名實(shí)習(xí)生。在實(shí)習(xí)的半年中我收獲良多，下面我重點(diǎn)談?wù)勎覍?shí)習(xí)過程中學(xué)習(xí)的重點(diǎn)——執(zhí)行案件中的房產(chǎn)處置。

當(dāng)查詢《不動(dòng)產(chǎn)登記記載表》（簡稱查檔證明），本院是首封時(shí)，就擁有了房產(chǎn)處置權(quán)，可以啟動(dòng)處置程序。當(dāng)我們是輪候查封法院時(shí)，也一定要及時(shí)續(xù)查封，避免在本可以變成首封法院的情況下變成輪候查封法院，對(duì)申請執(zhí)行人利益造成損害。

為了知己知彼更好地處置房產(chǎn)，先向申請人了解房屋及被執(zhí)行人情況，比如租賃情況、是否住人、 何人居住等。如果聯(lián)系不到被執(zhí)行人，在房屋門上張貼《通知書》做“敲門磚”，寫明因什么案件，通知限幾日內(nèi)騰出此房將鑰匙交至本院，本院將依法評(píng)估拍賣。

評(píng)估前我們會(huì)聯(lián)系被執(zhí)行人，告知他們明智做法是主動(dòng)配合，可以實(shí)現(xiàn)利益最大化。主動(dòng)配合法院可以促進(jìn)案件進(jìn)程，減少利息和滯納金，且無需公告不產(chǎn)生公告費(fèi)。當(dāng)房屋權(quán)屬無爭議的時(shí)候，參與競拍的人多了，能抬高拍賣價(jià)格。也可以告訴被執(zhí)行人如果配合執(zhí)行工作，法院可以跟申請執(zhí)行人溝通，由申請執(zhí)行人申請解除被執(zhí)行人的失信和限制高消費(fèi)。

接下來是移送評(píng)估，需要先挑選評(píng)估單位及勘驗(yàn)。當(dāng)被執(zhí)行人無法聯(lián)系，屋內(nèi)無人居住，可以向被執(zhí)行人公告送達(dá)挑選評(píng)估單位材料和勘驗(yàn)房屋通知?？彬?yàn)期限到后，通過開鎖公司強(qiáng)制勘驗(yàn)，將屋內(nèi)物品列詳細(xì)清單。

然后向評(píng)估單位移交評(píng)估材料。法院收到評(píng)估報(bào)告后，要送達(dá)申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人，被執(zhí)行人有10天異議期，當(dāng)被執(zhí)行人要求重新評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)核實(shí)，確有合理理由的通過合議庭合議后支持。然后法院申請?jiān)u(píng)估機(jī)構(gòu)答復(fù)，將合議筆錄送達(dá)原評(píng)估機(jī)構(gòu)，原評(píng)估機(jī)構(gòu)將給與答復(fù)且此答復(fù)免費(fèi)。如果對(duì)答復(fù)仍不服，可以申請專家評(píng)審委員會(huì)出具評(píng)審意見，該意見收費(fèi)。如果被執(zhí)行人愿意支付評(píng)估費(fèi)，可直接重新評(píng)估。

以上是委托評(píng)估，在傳統(tǒng)的司法拍賣流程中是確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的主要方式。傳統(tǒng)的司法拍賣流程對(duì)委托評(píng)估的依賴度較高，耗時(shí)較長，而不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格存在一定的波動(dòng)性，容易造成司法拍賣效率低下，2018年8月28日最高人民法院出臺(tái)了新的司法解釋，為了對(duì)委托評(píng)估進(jìn)行補(bǔ)充，新增了當(dāng)事人議價(jià)、定向詢價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)三種確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的方式。

當(dāng)事人議價(jià)本院已經(jīng)啟動(dòng)，雙方同意的前提下，雙方的協(xié)商價(jià)格過程做詢問筆錄，協(xié)商價(jià)格即為起拍價(jià)。我實(shí)習(xí)的過程中雖然沒有碰到當(dāng)事人議價(jià)的案件，但是實(shí)踐中已經(jīng)廣泛應(yīng)用。洛陽尚未確定詢價(jià)機(jī)構(gòu)，定向詢價(jià)則未啟動(dòng)。我實(shí)習(xí)用到最多的是網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)，本院一般是使用京東大數(shù)據(jù)評(píng)估平臺(tái)、中國工商銀行融e購電商平臺(tái)和阿里拍賣大數(shù)據(jù)詢價(jià)平臺(tái)，目前三個(gè)平臺(tái)均免費(fèi)。

網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)把傳統(tǒng)的線下評(píng)估轉(zhuǎn)為線上，給評(píng)估工作帶來極大便利，首先無需評(píng)估專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場勘驗(yàn)或者鑒定，只需把處置標(biāo)的物的名稱、物理特征、規(guī)格數(shù)據(jù)、瑕疵情況等輸入網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)平臺(tái)。網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)平臺(tái)依據(jù)輸入的標(biāo)的物資料，根據(jù)數(shù)據(jù)參數(shù)計(jì)算、市場數(shù)據(jù)對(duì)比，綜合分析影響標(biāo)的物價(jià)值的各種因素，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)注，對(duì)法院擬處置的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行高速智能評(píng)估、精準(zhǔn)定價(jià)，最終得出較為準(zhǔn)確的市場價(jià)值。

網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)處置競價(jià)用系統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)則，用系統(tǒng)規(guī)范行為，用系統(tǒng)監(jiān)督管理，用最大范圍的市場參與，抵消了參考價(jià)的不精確，特別可以規(guī)避交易活躍財(cái)產(chǎn)的低評(píng)的風(fēng)險(xiǎn)，更加順應(yīng)市場需求，使財(cái)產(chǎn)處理價(jià)格的確認(rèn)更加透明，極大地提高了法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)工作的公開度。

通過合議庭合議，根據(jù)評(píng)估報(bào)告確定好評(píng)估價(jià)格，再確定起拍價(jià)，起拍價(jià)降低幅度不得超過評(píng)估價(jià)格的30%，我們一般會(huì)根據(jù)房子的市場行情進(jìn)行降低。然后把下列材料移送網(wǎng)拍團(tuán)隊(duì)：移送拍賣表、評(píng)估報(bào)告、合議筆錄、產(chǎn)權(quán)證、房屋鑰匙、民事裁判文書、執(zhí)行裁定書、房屋查檔證明、協(xié)助執(zhí)行通知書、租賃情況等。

第一次拍賣。我們一般選擇阿里拍賣，拍賣的公告期為30天，30天后開拍。如果不動(dòng)產(chǎn)存在瑕疵如不能過戶、存在優(yōu)先購買人，必須在拍賣公告注明。如果有意向買家希望看房，我們一般是在開拍前一兩天帶所有意向買家集中看房。如果成交，網(wǎng)拍團(tuán)隊(duì)出具成交確認(rèn)書，如果流拍，則進(jìn)入二拍。

第二次拍賣。合議庭合議確定二拍的起拍價(jià)，降低幅度不超過一拍起拍價(jià)20%。將合議筆錄移送網(wǎng)拍團(tuán)隊(duì)，公告期15天，15天后開拍。很多房產(chǎn)在二拍的階段因?yàn)榻祪r(jià)幅度大，所以吸引來參與拍賣的買家多，最后反而成交價(jià)格很高。

變賣。如果不幸流拍，先進(jìn)入作價(jià)，然后在同一網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)變賣，以二拍起拍價(jià)變賣，公告15天。

作價(jià)。作價(jià)是以二拍流拍價(jià)給申請人，如果申請人不要，處置程序結(jié)束。一般來說，申請執(zhí)行人是銀行的話，大概率不會(huì)接受房產(chǎn)作價(jià)，當(dāng)申請人是銀行且房屋的情況也不好拍賣需要提前向銀行告知風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)告知做筆錄。

當(dāng)拍賣程序結(jié)束，結(jié)果買受人反悔不想購買了，保證金不予退還，作為執(zhí)行款?；谂娜藢⑦M(jìn)入拍賣黑名單，不能再參與競拍。悔拍后按照該次拍賣的程序重新拍賣，如該次拍賣是一拍的就按一拍，二拍則按二拍。

這一階段是過戶。我們首先要出具確權(quán)裁定書，連同協(xié)助執(zhí)行通知書（上面需注明買受人可持執(zhí)行裁定書、協(xié)執(zhí)書辦理比如交稅、解押等相關(guān)過戶手續(xù)）、房屋鑰匙一并送達(dá)買受人，房屋產(chǎn)權(quán)自送達(dá)買受人時(shí)其轉(zhuǎn)移。

分配執(zhí)行款。我們要通過合議庭合議，然后合議出對(duì)支付的每一筆款負(fù)責(zé)保證案款收支賬目走平的結(jié)果，出具分配執(zhí)行款的合議筆錄。如涉及按揭款、抵押款等優(yōu)先受償款，一般是銀行，需通知銀行提供：受償數(shù)額及明細(xì)、貸款合同、抵押合同、賬戶證明等。

如有抵押，抵押款支付后，向銀行要求解押，洛陽的銀行一般周四下午統(tǒng)一去市民之家進(jìn)行解押。解押后，因?yàn)槭忻裰肄k理過戶要求提交無抵押狀態(tài)的查檔證明，因此需要我們重新查詢查檔證明，此時(shí)的查檔證明就不再顯示抵押狀態(tài)。

過戶時(shí)分兩種情況：第一，有房產(chǎn)證，需要向市民之家辦理過戶的辦公室送達(dá)確權(quán)裁定書和兩份協(xié)執(zhí)，公告作廢原房產(chǎn)證協(xié)執(zhí)及過戶協(xié)執(zhí)（分開寫）。第二種情況，預(yù)告登記產(chǎn)權(quán)即沒有房產(chǎn)證，需要提交確權(quán)裁定和一份協(xié)執(zhí)，寫上：現(xiàn)將產(chǎn)權(quán)證辦理到在被執(zhí)行人名下，然后過戶至買受人名下。

下面是我實(shí)習(xí)中遇到的房產(chǎn)執(zhí)行案例：

被執(zhí)行人杜某麗位于洛陽市金谷園路89號(hào)三室兩廳的房產(chǎn)，本院委托了京東大數(shù)據(jù)評(píng)估平臺(tái)、中國工商銀行融e購電商平臺(tái)和阿里拍賣大數(shù)據(jù)詢價(jià)平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)。

我們將被執(zhí)行人名下房屋各項(xiàng)必備信息錄入執(zhí)行系統(tǒng)，向該三家機(jī)構(gòu)發(fā)送網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)函。第二天上午系統(tǒng)即收到了三家平臺(tái)出具的詢價(jià)報(bào)告，京東的價(jià)格最高為113.86萬元，中國工商銀行為96.65萬元，阿里的最低為87.68萬元。我們打印裝訂好直接送達(dá)了申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人，雙方均表示認(rèn)可評(píng)估結(jié)果，被執(zhí)行人杜某麗建議我們使用京東的113.86萬元的價(jià)格作為起拍價(jià)，申請執(zhí)行人無建議。第三天，經(jīng)合議庭合議，最終取三家報(bào)告的平均值作為涉案房產(chǎn)的參考價(jià)，確定降價(jià)10%作為起拍價(jià)，該案進(jìn)入拍賣階段。

這個(gè)案子真正難點(diǎn)是拍賣成交后的滕空房子。該房子是被執(zhí)行人杜某麗借給舅舅李某一家免費(fèi)居住的。杜某麗向法院保證會(huì)在法院規(guī)定期限內(nèi)讓舅舅一家搬走。然而規(guī)定期限屆滿后，李某一家跑到法院哭鬧妨礙執(zhí)行工作，聲稱法院從未電話、短信向他執(zhí)行通知，就要執(zhí)行他的房子。我們向他解釋：“該房產(chǎn)是杜某麗所有的財(cái)產(chǎn)，我們半個(gè)月前已經(jīng)通知杜某麗騰空房屋，如果你堅(jiān)決不搬，則有可能涉嫌拒不執(zhí)行判決裁定罪?！崩钅澈髞碛侄啻蝸黼娫捯蠓ㄔ嘿r償他的房屋裝修費(fèi)用，我們告知他：“裝修已經(jīng)在房屋評(píng)估價(jià)之內(nèi)。您裝修了杜某麗的房子，這是您和她之間的糾紛與本次執(zhí)行無關(guān)。房屋內(nèi)的家具和電器不屬于評(píng)估范圍內(nèi)，您可以搬走?！焙髞砝钅硴P(yáng)言，如果法院不出裝修費(fèi)用，就把天花板、地板磚和櫥柜都砸掉，我們耐心解釋地板、墻體和天花板都是屬于評(píng)估范圍和拍賣范圍，現(xiàn)在房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移至買家，這是故意毀壞他人財(cái)物的行為，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。于是，該男子答應(yīng)我們不破壞房屋。最終在我們?nèi)ヲv空房子的時(shí)候，所有家具電器已搬走，但陽臺(tái)的地板磚和天花板被破壞了。

這個(gè)案件引人思考：若為了保障房屋的完好，法院過早強(qiáng)制換鎖直接把房內(nèi)物品搬運(yùn)至申請執(zhí)行人租賃的倉庫，這樣可能會(huì)損害居住者的權(quán)益。那么，法院是否可在必要時(shí)借助外在力量，比如讓電視臺(tái)介入強(qiáng)制騰空，再比如給老賴的手機(jī)定制老賴專屬彩鈴，以此給被執(zhí)行人或房屋居住者施加壓力，讓其不敢破壞房屋并配合滕房。

（作者單位：浙江理工大學(xué)法政學(xué)院，浙江 杭州 310018）