王海濱

在我國社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也得到了蓬勃的發(fā)展。目前，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中迎來了眾多機(jī)遇，但是與此同時也面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)只有與時俱進(jìn)，對經(jīng)營過程中所出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理科學(xué)的控制和管理，才能夠最大限度地減少因風(fēng)險(xiǎn)問題給房地產(chǎn)發(fā)展與市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來的不利影響。本文首先對房地產(chǎn)經(jīng)營與管理過程中所需面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了簡要的闡述，并基于當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀，提出了幾點(diǎn)有效性的策略，旨在能夠推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)可持續(xù)發(fā)展。

作為市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分之一，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅會影響到我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時也會對人們的生活質(zhì)量及水平帶來不同程度的影響[1]。盡管房地產(chǎn)行業(yè)在近年來獲得了迅速的發(fā)展，但是在不斷發(fā)展的過程中，也遇到了各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)及管理問題。如果這些問題未能得到有效的解決，不僅會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴(yán)重的損失，而且也會影響到整個房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)發(fā)展。為此，對房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理科學(xué)的控制和管理，以合理回避房地產(chǎn)項(xiàng)目投資以及開發(fā)過程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，極具重要意義。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)立足于自身的實(shí)際情況，對經(jīng)營管理過程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理化、科學(xué)化的管控。

房地產(chǎn)經(jīng)營過程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

獲取土地過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)及問題

在房地產(chǎn)經(jīng)營的各個階段中，都不可避免地面臨著一些風(fēng)險(xiǎn)[2]。作為房地產(chǎn)經(jīng)營活動的重要環(huán)節(jié)之一，獲取土地的階段所面臨的風(fēng)險(xiǎn)無疑是最大的，而究其原因，主要與以下原因有關(guān)：在獲取土地的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要做的就是選址，并取得該地點(diǎn)的土地使用權(quán)。只是，基于我國城市建筑建設(shè)的現(xiàn)實(shí)情況，在土地市場方面，政府擁有絕對的話語權(quán)，其不僅能夠通過土地政策的實(shí)施來控制房地產(chǎn)土地的使用權(quán)，同時也能夠?qū)ν恋氐墓?yīng)量進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整[3]。而房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營與管理的過程中，則需要在政府相關(guān)部門同意的前提條件下才能使用土地，這在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的難度。再加上政府可通過地價政策的實(shí)施來間接控制房地產(chǎn)，土地價格的變化又會直接影響房地產(chǎn)獲取土地的成本，所以便很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備不足以及財(cái)務(wù)危機(jī)等風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，除此之外，也會帶來一些不確定的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)及問題

完成房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，需要?dú)v經(jīng)較長的時間和過程[4]。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)涉及的環(huán)節(jié)眾多，其不僅需要在施工的前期測量并勘察房地產(chǎn)建筑用地的實(shí)際情況，而且還需在施工的過程中綜合考慮施工人員以及施工配套工程等因素對建設(shè)效率與質(zhì)量所帶來的影響[5]。就施工前期的階段而言，企業(yè)在獲得土地后，往往都會進(jìn)行整體上的規(guī)劃，對房地產(chǎn)開發(fā)的時機(jī)以及方式方法等進(jìn)行進(jìn)一步的分析，然后再考慮預(yù)算方面的問題，而在此過程中，就很可能面臨著兩個方面的風(fēng)險(xiǎn)：首先是由政府方面帶來的風(fēng)險(xiǎn)，比如，政府實(shí)施的政策可減免商品房的稅收，這不僅會使房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)與開發(fā)的過程中更傾向于商品房而非商業(yè)地產(chǎn)，而且還會對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)方式及其周期等帶來深遠(yuǎn)的影響，從而直接影響最終的經(jīng)濟(jì)效益。其次是獲取的土地所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，比如，房地產(chǎn)企業(yè)獲得的土地一旦出現(xiàn)了不適于建設(shè)的情況，便會在一定程度上增加其前期所產(chǎn)生的工程費(fèi)用，從而帶來降低利潤的問題及風(fēng)險(xiǎn)。

就施工建設(shè)的階段而言，其受到種種因素的影響，同樣也會帶來不同的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，由于建設(shè)單位難以對施工技術(shù)人員的素養(yǎng)和技術(shù)水平進(jìn)行全面的考察，所以便很容易增加人為因素以及技術(shù)因素所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，在施工過程中一旦出現(xiàn)技術(shù)上的問題，則會導(dǎo)致返工，建設(shè)成本也會因此增加;另一方面，由于房地產(chǎn)建設(shè)與開發(fā)所使用的資金大多來源于銀行貸款，貸款政策一旦發(fā)生變化，便很容易導(dǎo)致貸款收緊，嚴(yán)重時還會導(dǎo)致資金鏈的斷裂，阻礙房地產(chǎn)工程建設(shè)的正常進(jìn)行。此外，在房地產(chǎn)建筑施工的過程中，由于施工材料的價格存在著一定的差異性和不穩(wěn)定性，所以便很容易造成預(yù)算與實(shí)際成本的差距，從而降低收益[6]。

銷售租賃過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)及問題

繼房地產(chǎn)生產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)后，需進(jìn)入銷售租賃環(huán)節(jié)才能獲取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)回報(bào)[7]。只是在此過程中，同樣會面臨著或多或少的風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，從房地產(chǎn)獲取土地環(huán)節(jié)到施工建設(shè)環(huán)節(jié)，然后再到銷售租賃環(huán)節(jié)所歷經(jīng)的時間是比較漫長的，在這一過程中，政府實(shí)施的政策以及市場的環(huán)境都有可能發(fā)生這樣或那樣的改變，加之人們的消費(fèi)需求也會產(chǎn)生一定的變化，這些不可控的因素均會給房地產(chǎn)的經(jīng)營帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)預(yù)期的銷售目標(biāo)與實(shí)際銷售租賃的目標(biāo)相脫離，最終使得其經(jīng)營活動所帶來的回報(bào)大打折扣。

房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理的有效策略

對經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行全面的分析

房地產(chǎn)在經(jīng)營與管理的過程中，經(jīng)營環(huán)境對其所帶來的影響不容小覷，如果未能對經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行合理科學(xué)的管理和控制，則會對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生一定的影響。為加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)引起足夠的重視，充分認(rèn)識內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境的作用和所帶來的影響，真正做到審時度勢、靈活應(yīng)變，對自身的經(jīng)營活動進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以此才能夠使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資成功率得以提升[8]。比如，就外部環(huán)境而言，房地產(chǎn)企業(yè)可在獲取土地階段關(guān)注土地政策的動態(tài)，在開發(fā)建設(shè)的階段重點(diǎn)關(guān)注金融政策的動態(tài)，在銷售租賃階段則可以著重關(guān)注住房政策的動態(tài)。

提升房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防控能力

在房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的過程中，除了要合理分析經(jīng)營環(huán)境以外，還需不斷提升房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防控能力，只有這樣，才能最大限度地降低各種風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失。對于政府以及市場等不可控因素所帶來的變化，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中除了可以進(jìn)行預(yù)測以外，還能夠通過管控內(nèi)部經(jīng)營成本的方式，盡可能地降低各種風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失。比如，在房地產(chǎn)建設(shè)的前期階段，房地產(chǎn)企業(yè)便可在控制其建設(shè)造價的同時，對其緩沖資金進(jìn)行合理的設(shè)置;在進(jìn)行招標(biāo)的階段，為盡可能地避免出現(xiàn)返工的情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在低價競標(biāo)的基礎(chǔ)上，對施工單位的施工情況以及施工人員的施工技術(shù)水平等進(jìn)行深入的調(diào)查和考察，并加強(qiáng)對施工現(xiàn)場的管理，以此才能夠保證施工的質(zhì)量，降低房地產(chǎn)經(jīng)營所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，在選取房地產(chǎn)建設(shè)材料以及設(shè)備的過程中，還需在保證其質(zhì)量的前提條件下，對比建設(shè)所需的材料以及設(shè)備的價格，從中選擇性價比更高的材料和設(shè)備，以便能夠盡可能地降低施工建設(shè)的成本。

不斷提升經(jīng)營銷售能力及水平

作為房地產(chǎn)經(jīng)營活動的重要環(huán)節(jié)之一，房地產(chǎn)的銷售租賃對房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展具有重要作用。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其只有將房地產(chǎn)建筑投入使用并出售給需要的人，以此才能夠回收資金、獲取收益。只是，需要注意的是，隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，消費(fèi)者對房地產(chǎn)建筑的要求也越來越高，為滿足其需求，除了要滿足購房者的住房需求外，還需不斷提升自身的服務(wù)質(zhì)量。在銷售租賃的環(huán)節(jié)，首先要做的就是為消費(fèi)者提供更好的產(chǎn)品，并提升自身的服務(wù)質(zhì)量，以此才能達(dá)到提升經(jīng)營銷售能力及水平的目的。而為了進(jìn)一步激發(fā)消費(fèi)者的購買欲望，在房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，則需要結(jié)合消費(fèi)者多樣化的需求，在凸顯建筑個性化的同時，還應(yīng)不斷完善相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施，并在售后環(huán)節(jié)為其提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

不斷提高物業(yè)管理水平

為加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理，提高物業(yè)管理水平顯得尤其重要，這也是房產(chǎn)價值的重要體現(xiàn)。在新的時代背景下，人們對生活環(huán)境以及生活品質(zhì)的追求變得越來越高，如果未能為其提供良好的物業(yè)管理服務(wù)，不僅會在一定程度上降低消費(fèi)者對開發(fā)商的好感度，而且還會對房地產(chǎn)經(jīng)營活動的順利進(jìn)行造成一定的阻礙。為避免此類問題的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)則需要在重視開發(fā)建設(shè)的同時重視管理，在追求銷售利潤的同時做好售后服務(wù)，并在發(fā)展的過程中不斷探索和創(chuàng)新，以此才能夠切實(shí)提高物業(yè)管理水平，進(jìn)而滿足消費(fèi)者多樣化和個性化的需求。

采取風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移措施

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的過程中，存在著一些不可避免的風(fēng)險(xiǎn)，為了能夠盡可能地降低這些風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失和不良影響，在風(fēng)險(xiǎn)來臨之前便可以采取有效的措施實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。具體可從以下幾個方面著手：首先，在簽訂合同之前，房地產(chǎn)企業(yè)需對市場進(jìn)行較為全面的調(diào)查，然后對合同中的相關(guān)條款進(jìn)行進(jìn)一步的分析和商討，以此來最大限度地減少因合同所帶來的各種風(fēng)險(xiǎn);其次，為轉(zhuǎn)移經(jīng)營活動所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，并盡可能地降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，其還可以通過購買各類保險(xiǎn)的方式來應(yīng)對，盡管購買保險(xiǎn)需要一定的開支，卻能夠有效地將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，降低自身的經(jīng)濟(jì)損失。

結(jié)語

作為房地產(chǎn)經(jīng)營活動的重要組成部分，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的合理化、科學(xué)化管控對房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展具有重要意義。為了能夠降低各種經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)所帶來的危害以及損失，在實(shí)際經(jīng)營的過程中，則需要將各方面的因素考慮其中，并結(jié)合自身的實(shí)際情況加以管理和控制。

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