莊偉

【摘要】隨著社會不斷地進步與發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)市場正在面臨新的機遇與挑戰(zhàn)。因此，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設投資管理就顯得尤為重要。我們就房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設投資管理中存在的問題及對應的投資管理強化措施展開分析，旨在幫助房地產(chǎn)開商加強自身投資管理能力，進而實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);工程建設;投資管理;強化措施

現(xiàn)階段，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商都是自負盈虧、自主經(jīng)營的模式，項目工程建設的成敗與企業(yè)自身的管理能力密切相關。投資管理簡單來說就是將開發(fā)商自己的資金與籌集到的投資進行工程建設各環(huán)節(jié)的合理分配，旨在最終實現(xiàn)最大化的投資回報，而且投資的資金分配不是一開始就可以明確安排好的，會在工程建設過程中受到各種不確定因素的影響，從而不斷地產(chǎn)生變化，因此，投資管理在項目工程建設中起著不可忽視的作用，我們在項目不斷推進的過程中要始終貫穿投資管理，以最終實現(xiàn)建設的順利進行。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設投資管理中存在的問題

1.1項目工程建設投資管理的模式缺乏合理性

由于房地產(chǎn)企業(yè)對投資管理的重視程度較低，通常情況下，投資管理都是有房地產(chǎn)開發(fā)商內部直接委派人員進行的，而這些人員大都不具備投資管理專業(yè)知識，甚至主要負責投資管理的人員還本身兼著其他工作，這就導致管理運行缺乏合理的工作模式。使得在投資管理的決策階段、設計階段、招投標階段以及施工階段無法做出正確的決策，在人力成本控制、施工場地、器械租賃、施工物資需求等工程建筑的方向缺乏掌控【1】，最終導致投資決策在實際項目工程建設中存在大量的問題，無法強有力地把控項目的總成本。

1.2項目工程建設投資管理的側重點缺乏準確性

對于項目工程建設的整個環(huán)節(jié)來說，最重要的其實是項目前期的決策和設計環(huán)節(jié)，它的專業(yè)性和經(jīng)濟可行性會直接影響整個項目的造價成本。但是大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)都會過于重視工程建設中后期的工程施工環(huán)節(jié)，在投資管理上也會側重于會施工環(huán)節(jié)的成本管控，忽視了在建設前期的準備工作。由于側重點缺乏準確性，會使得后期的建設中源源不斷地出現(xiàn)大量工程、技術、材料選擇的變動，無形中增加了項目開發(fā)周期與開發(fā)難度。因此我們要合理選擇投資管理重點，在項目工程前期做好充足的準備工作，以保證工程建設順利進行的同時能夠合理的控制好建設總成本。

1.3項目工程建設投資管理的風險管控意識缺乏

房地產(chǎn)項目開發(fā)一般會有較長的開發(fā)周期，在投資管理上，也會受到像是當?shù)厝肆Τ杀就辉觥⑹┕龅丶捌餍底赓U費用以及其他管理費用的變動，有著極強的不確定性。然而這些問題，如果沒有在投資管理的初期做好充足預算，后期建設中就會發(fā)生流動資金不足甚至是資金鏈斷裂的風險，嚴重會導致整個項目停工。因此，我們一定要在項目初期的決策階段保持足夠的風險管控意識，以確保后期的建設能夠順利進行。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設投資管理強化措施

2.1在項目工程建設投資前的決策階段做好投資管理

對于項目工程建設投資管理來說，決策階段是起始點，也是重中之重，而在該階段最為重要的就是做好項目預算【2】，一般會包括人力預算、設備預算、材料預算、設計階段預算、浮動預算等，只有提前做足預算，預估可能產(chǎn)生的風險，才能確保施工的順利。例如在宜興碧桂園的項目中，在決策階段進行投資管理時，對人工成本就增加了一些浮動，并沒有按照原有的工人數(shù)量直接決定。結果在施工過程中出現(xiàn)了趕工的情況，增加了人力成本，而因為已經(jīng)提前預估了這部分的預算，所以施工并沒有出現(xiàn)停滯。

2.2在項目工程建設過程中的設計與施工階段做好投資管理

設計是一個工程的靈魂，對房屋的成型、質量等有著最直接的影響。因此，我們在設計階段也要做好投資管理工作，給設計人員提供強有力的保障。在設計階段的投資管理中，造價管理人員要積極與設計人員聯(lián)系，以確保最低成本保障最好的設計，在建筑材料的需求上做好明確標注，盡量確保施工時變動量少【3】。像是在華士碧桂園的項目中，我們的造價管理人員與設計人員的配合就十分到位，在后期施工環(huán)節(jié)非常順利。

施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設的最核心環(huán)節(jié)，也是投資管理最容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)，因此，我們的投資管理人員要做好相關工作，以確保最小化的投資成本實現(xiàn)最大化的經(jīng)濟效益。例如，在施工過程中的投資管理要做好施工方案的合理完善與所有施工現(xiàn)場人員的管理，像是施工方案管理時可以將施工需要采用的技術、工藝以及整個施工進度、流程的安排做明確說明，并定期召開組織會議確保人人心中有數(shù)，而對于施工現(xiàn)場的人員管理，要做到職責分工明確，在配合適當?shù)臋C動人員，充分保障施工的順利。

2.3在項目工程建設投資后的結算階段做好投資管理

當一個項目已經(jīng)進入投資后期階段，管理人員要做好項目的審核與結算，一般會包括施工竣工圖紙的確認、總承包合同和各分項目分包合同、施工過程變更材料、所有現(xiàn)場的簽證、地質檢測報告、施工會議記錄等等，要充分確保施工的竣工質量以及投資資金的詳細去向。有時管理人員也會將審核與結算工作外包給專業(yè)的單位，這時就需要對接人員做好整個建設過程從開始到結束的全部資料整合，以確保外包專業(yè)人員能夠清晰的了解整個項目建設，以保障審核與結算質量。

結語：

經(jīng)過我們的分析發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)開發(fā)中，項目工程建設投資管理是最為重要而且不能忽視的環(huán)節(jié)。只有做好投資管理，才能更好的幫助房地產(chǎn)開發(fā)商節(jié)省成本，最大程度的收獲經(jīng)濟效益，同時還能提高房屋的建筑質量，對業(yè)主來講也是極大的保障，能夠使業(yè)主買的放心、住得安心。另外，在分析過程中我們還發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長、涵蓋項目范圍廣，對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設投資管理工作開展仍有著巨大的阻礙，因此在投資管理上，我們還需要不斷努力強化，以真正提升房地產(chǎn)開發(fā)管理能力。

參考文獻：

[1]張靜.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設投資管理強化措施初探[J].磚瓦世界，2020，（2）：127-128.

[2]祝金亮.當前房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的問題與解決的措施研究[J].城市建筑，2016，（23）：339-339. DOI：10.3969/j.issn.1673-0232.2016.23.315.

[3]李穎.論房地產(chǎn)開發(fā)項目如何加強工程建設投資管理[J].門窗，2016（08）：177.