張瑤瑤

[摘要]現(xiàn)如今，利用財(cái)務(wù)杠桿撬動(dòng)資本運(yùn)作的經(jīng)營(yíng)方式已使很多資本回報(bào)率較高的行業(yè)或者企業(yè)獲得了相當(dāng)可觀的利益，房地產(chǎn)便是該特點(diǎn)較為鮮明的一類(lèi)企業(yè)。雖然這種負(fù)債經(jīng)營(yíng)的方式存在著較高的風(fēng)險(xiǎn)，但企業(yè)如果能夠合理控制債務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的有效增長(zhǎng)，那么企業(yè)的資本積累便會(huì)呈現(xiàn)出立竿見(jiàn)影的效果。文章通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)償債能力與銷(xiāo)售增長(zhǎng)能力的有效分析，試圖找出該類(lèi)企業(yè)進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)的合理方式，望對(duì)該類(lèi)企業(yè)未來(lái)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供些許幫助。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);償債能力;銷(xiāo)售增長(zhǎng);措施

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.26.

1 ?引言

我國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)上市公司已近150家，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行債務(wù)融資是其快速發(fā)展的重要手段。而企業(yè)對(duì)自身償債能力的控制，以及結(jié)合銷(xiāo)售增長(zhǎng)情況對(duì)杠桿的合理把控，則是房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠持續(xù)發(fā)展并做大做強(qiáng)的關(guān)鍵因素。

2 ?房地產(chǎn)企業(yè)償債能力分析概述

通常來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力是指企業(yè)償還整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程中各種債務(wù)的整體能力。償債能力的強(qiáng)弱能夠直接反映出該企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況和盈利能力，是關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵因素。償債能力的好壞影響著企業(yè)投資者、債權(quán)人和企業(yè)自身三方面的利益。接下來(lái)，筆者將分析三種反映房地產(chǎn)企業(yè)償債能力水平的三種常見(jiàn)指標(biāo)。

2.1 ?流動(dòng)比例——短期償債能力指標(biāo)

流動(dòng)比例是反映企業(yè)短期償債能力的一種常用指標(biāo)，其數(shù)值為房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之比。而從最近幾年房地產(chǎn)上市企業(yè)年度流動(dòng)比例來(lái)看，該比值主要在2左右波動(dòng)，這說(shuō)明近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力一直較為穩(wěn)定，財(cái)務(wù)杠桿的控制效果還算理想;同時(shí)，我們也應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)近兩年由于全球整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑以及國(guó)家供給側(cè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等原因，該比例的波動(dòng)性逐漸變大，企業(yè)的償債能力開(kāi)始呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。

2.2 ?速動(dòng)比例——短期償債能力指標(biāo)

我們?cè)诜治銎髽I(yè)短期償債能力時(shí)，往往還需要將速動(dòng)比例考慮進(jìn)來(lái)，與企業(yè)的流動(dòng)比例結(jié)合起來(lái)分析企業(yè)真實(shí)的償債能力。房產(chǎn)企業(yè)的速動(dòng)比例為企業(yè)速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之比。由于房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般企業(yè)，其主要產(chǎn)品——商品房的單個(gè)價(jià)值較大，所以存貨（未出售房屋）的流動(dòng)性可能無(wú)法像其他商品一般具有較高的流動(dòng)性，所以存貨在資產(chǎn)中的比例可能會(huì)對(duì)判斷企業(yè)的償債能力的高低產(chǎn)生不小的影響。所以，我們?cè)谂袛喾康禺a(chǎn)企業(yè)償債能力時(shí)，若發(fā)現(xiàn)某企業(yè)流動(dòng)比例高而速動(dòng)比例較低，則應(yīng)當(dāng)給予更多注意，說(shuō)明該企業(yè)可能存在房屋存貨積壓而無(wú)法售出的情況，企業(yè)的償債能力很可能受到較大影響。

2.3 ?資產(chǎn)負(fù)債率——長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)

資產(chǎn)負(fù)債率是人們最常用的判斷企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)，其數(shù)值為企業(yè)總負(fù)債與總資產(chǎn)的比例。該指標(biāo)在判斷房地產(chǎn)企業(yè)償債能力時(shí)要求應(yīng)控制在40%到60%。若高于這個(gè)區(qū)間說(shuō)明企業(yè)存在較高的償債風(fēng)險(xiǎn)，若低于這個(gè)區(qū)間則說(shuō)明企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的利用率不高。從近幾年房地產(chǎn)上市公司的指標(biāo)情況來(lái)看，年度平均資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)略有上升，總體來(lái)看，企業(yè)償債水平控制較為理想。

3 ?企業(yè)負(fù)債控制比例與銷(xiāo)售增長(zhǎng)的關(guān)系

從企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率判斷企業(yè)償債能力的高低，并沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和界限。而應(yīng)當(dāng)結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)特色、發(fā)展規(guī)模以及企業(yè)當(dāng)前的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等因素進(jìn)行綜合判斷。

眾所周知，企業(yè)的現(xiàn)金流是維系企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵命脈?，F(xiàn)金流又分為經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、籌資性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流三個(gè)部分，這其中經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流是指企業(yè)開(kāi)展常規(guī)性業(yè)務(wù)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，是支撐企業(yè)發(fā)展的立足之本。部分經(jīng)營(yíng)狀況較差的上市企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流長(zhǎng)期呈現(xiàn)負(fù)值，企業(yè)只得通過(guò)銷(xiāo)售非流動(dòng)性資產(chǎn)獲利止虧，而這并非長(zhǎng)久之計(jì)。當(dāng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于下行狀態(tài)時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債率較低的企業(yè)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也就相對(duì)較小。

如果資產(chǎn)負(fù)債率較高，但若是企業(yè)具有較強(qiáng)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)能力，即企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較為理想，企業(yè)能夠保證日常有足夠多的現(xiàn)金流入，即使每年或者每月的債務(wù)支出（本金和利息）較高，但該部分債務(wù)支出只占銷(xiāo)售現(xiàn)金流入的一半以下，那么企業(yè)就有足夠的資金流用于經(jīng)營(yíng)發(fā)展。所以在這種模型下，類(lèi)似于融創(chuàng)模式，只要企業(yè)日常的銷(xiāo)售增長(zhǎng)（資金流入）是債務(wù)成本的兩倍以上，那么不論企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率有多高，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)都是相對(duì)安全的。只是這也需要一個(gè)基本前提，就是整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于上行狀態(tài)，企業(yè)就可以借勢(shì)獲得高速發(fā)展。前些年房企的蓬勃發(fā)展，多數(shù)依賴(lài)于這種模式。

所以，企業(yè)的償債能力和銷(xiāo)售增長(zhǎng)能力密切相關(guān)，銷(xiāo)售增長(zhǎng)能力極強(qiáng)的前提下，企業(yè)的負(fù)債能力就可以保持在相對(duì)較高的水平。

4 ?合理控制負(fù)債水平的措施與建議

近年來(lái)，隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的持續(xù)走低，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直處在較強(qiáng)的下行壓力之下。在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不景氣的情況下，高負(fù)債經(jīng)營(yíng)勢(shì)必帶來(lái)較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。所以合理控制負(fù)債水平是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的問(wèn)題。

4.1 ?拓寬企業(yè)融資渠道

隨著房產(chǎn)泡沫的不斷增大，國(guó)家出臺(tái)了各類(lèi)限價(jià)限購(gòu)政策，以打擊危害市場(chǎng)健康發(fā)展的炒房行為。各大商業(yè)銀行也紛紛收緊貸款規(guī)模，提高貸款條件限制，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批變得異常嚴(yán)格，致使很多房地產(chǎn)企業(yè)一時(shí)無(wú)法籌得足夠的資金進(jìn)行土地購(gòu)買(mǎi)和房屋建設(shè)。在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷拓寬經(jīng)營(yíng)思路，改善以單一銀行貸款為主要籌資渠道的方式，探索更多的籌資渠道，例如通過(guò)增資擴(kuò)股、發(fā)行新股、發(fā)行債券等方式，合理降低債務(wù)成本，減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

4.2 ?合理改善企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)

過(guò)去，很多房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)投入大量的資金，利用高負(fù)債、高杠桿來(lái)購(gòu)入大量土地，提前為后續(xù)的建設(shè)施工做好準(zhǔn)備工作。但這也同時(shí)造成了相當(dāng)多的資金積壓在土地購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)，使企業(yè)的負(fù)債水平在期初就位于高位。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，過(guò)早的提升負(fù)債比例，導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈緊張，從而背負(fù)較高的財(cái)務(wù)壓力和風(fēng)險(xiǎn)，不利于企業(yè)對(duì)自身經(jīng)營(yíng)的調(diào)整，會(huì)禁錮企業(yè)的發(fā)展渠道和模式，使企業(yè)長(zhǎng)時(shí)間處于保守狀態(tài)。鑒于此，企業(yè)應(yīng)盡可能的優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，減少企業(yè)的短期借款和流動(dòng)負(fù)債比例，適當(dāng)增加部分長(zhǎng)期借款，優(yōu)化債務(wù)期限，并盡可能的提前預(yù)收款項(xiàng)的收入時(shí)間，充盈手中的資金流量，為企業(yè)帶來(lái)更多的經(jīng)營(yíng)活力。

4.3 ?通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)保持資金鏈的穩(wěn)定

如今，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的主要銷(xiāo)售增長(zhǎng)方式依然依賴(lài)于商品房銷(xiāo)售。但是經(jīng)營(yíng)渠道的單一性，往往使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中處于被動(dòng)地位，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，或者出臺(tái)房屋限購(gòu)政策，造成商品房銷(xiāo)售困難，就極容易造成企業(yè)資金鏈的斷裂，使企業(yè)徹底陷入困境。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是上市房企應(yīng)盡可能的拓展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，以多元化經(jīng)營(yíng)的方式增加資金流入渠道，克服房地產(chǎn)企業(yè)因房屋滯銷(xiāo)帶來(lái)資金困難的風(fēng)險(xiǎn)窘境。如企業(yè)可以結(jié)合房屋銷(xiāo)售開(kāi)展現(xiàn)代化物業(yè)管理服務(wù)，利用一定的宣傳手段，打造品牌服務(wù)效應(yīng);在出現(xiàn)房屋滯銷(xiāo)的區(qū)域開(kāi)展部分租房服務(wù)，通過(guò)收取一定的租金收入合理改善資金流情況;在近商圈區(qū)域，將部分沿街房屋開(kāi)展商鋪管理經(jīng)營(yíng)，或者直接將部分商鋪改造為酒店或小型商場(chǎng)，多渠道拓寬租金來(lái)源等等。通過(guò)多元化的經(jīng)營(yíng)，豐富房地產(chǎn)企業(yè)資金流入渠道，科學(xué)降低企業(yè)負(fù)債比例，合理降低房屋調(diào)控因素所帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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