郭煦

有樓有院，卻亂象叢生;有房有車，卻無人管理，這是大多數人對老舊小區(qū)無物業(yè)管理的印象。小區(qū)治理是道難題，老舊小區(qū)無物業(yè)管理的短板尤其明顯。

與此同時，沒有物業(yè)沒人管，有了物業(yè)還是衛(wèi)生差、治安差，居民不滿意、不繳物業(yè)費……隨著經濟社會發(fā)展，居民對于物業(yè)管理服務水平的要求越來越高，老舊小區(qū)關于物業(yè)問題而產生的糾紛投訴也一直在逐年上升。

面對僵局甚至是激烈沖突的局面，老舊小區(qū)的基層治理難題該如何破解，這成了地方政府不得不面對的一個城市治理課題。

“失管”小區(qū)亂象叢生

《小康》雜志、中國小康網記者通過官方數據了解到，在國內城市中，房齡在10年以上的老舊小區(qū)占城市住宅小區(qū)一半以上，房屋大多建于上世紀80年代末、90年代初。由于歷史、規(guī)劃等多種原因，老舊小區(qū)存在諸多問題，嚴重影響居民的日常生活。

近期，《小康》雜志、中國小康網記者在長春市走訪了多個老舊小區(qū)，發(fā)現這些小區(qū)基礎設施普遍陳舊，從而引發(fā)一系列問題：電力、供水設施老化，供電超負荷，停水停電頻繁，消防設施建設不達標，造成火災隱患突出，排水設施滿足不了排水需求導致污水外溢現象普遍，等等。

在長春市寬城區(qū)東田青年城小區(qū)，由于物業(yè)公司不能盡職，業(yè)主委員會解聘了原物業(yè)公司。小區(qū)業(yè)主鄭軍說，有些老人經常會收集一些廢棄的水瓶、報紙、硬紙箱拿去賣錢，小區(qū)現在垃圾遍地，道路破舊，消防設施基本失靈，安全隱患也大。

目前東田青年城小區(qū)業(yè)委會要求更換新的物業(yè)公司，已有3家公司參加競標，但因多種原因，一直未能達成合作，小區(qū)管理仍處于癱瘓狀態(tài)。

據了解，東田青年城小區(qū)已經建成10余年，現有住戶4000多戶，小區(qū)多位業(yè)主表示，希望業(yè)委會能選出合格的物業(yè)公司管理小區(qū)?！拔覀兊南敕ê芎唵危褪钦乙粋€正規(guī)的、真正為業(yè)主服務的物業(yè)公司。如果各方面服務能達標，我們愿意按時繳納物業(yè)費。找個我們滿意的物業(yè)公司怎么就這么難？”

東田青年城小區(qū)的情況不是個例。推進小區(qū)文明管理是提升城市管理的一項重要內容，但無物業(yè)小區(qū)普遍存在規(guī)劃落后，基礎設施嚴重缺失，環(huán)境“臟、亂、差”等問題，嚴重影響了城市的整體形象。記者調查得知，無物業(yè)管理的老舊小區(qū)管理難題，已引起相關部門的高度關注。

據了解，老舊小區(qū)大多建成于福利分房時代，經過住房制度改革后，原產權單位不再管理，或是原產權單位破產、不景氣沒有能力管理。還有部分無物業(yè)小區(qū)，因為建成時間跨度大，基礎設施當初規(guī)劃建設標準低，配套也不甚完善，維修養(yǎng)護管理缺失。“例如安全防盜、消火栓、滅火器等安全必配設施較欠缺，共用照明線路普遍老化，路不平，燈不亮，下水道、化糞池堵塞，沒有綠地或綠化嚴重不足等等。”

此外，居民對待物業(yè)管理的態(tài)度也存在一些問題。有些無物業(yè)小區(qū)的居民物業(yè)管理消費意識淡薄，且支付能力有限，認為只要不交費，怎么管理無所謂，不愿接受物業(yè)管理提供的有償服務;有的小區(qū)居民一邊占用著公共資源，一邊抱怨環(huán)境差，還不愿繳納衛(wèi)生和治安等費用來提高管理水平;另外還有一些居民對物業(yè)管理認識不足，認為物業(yè)管理只是簡單的看門掃地，導致小區(qū)治理難題凸顯。

基層探索遍地開花

多年來，各地一直在探索破解老舊小區(qū)物業(yè)管理難題。

在廣東，2019年9月29日，惠州市“惠民空間”社區(qū)改造項目麥迪新村示范點落成啟用，這意味著老舊社區(qū)“微改造”項目正式啟動。

麥迪新村位于惠城區(qū)麥地社區(qū)，是遠近聞名的老舊小區(qū)。這里從1992年開始分批興建，至今已有20余年的歷史。由于歷史原因，該小區(qū)公共文化服務設施不足、活動空間小等問題十分突出。

經過兩個多月的改造，小區(qū)的面貌煥然一新。據悉，麥迪新村“惠民空間”項目由某公益基金會資助并實施改造，由惠民社工服務中心進行前期的調研評估以及后續(xù)的社區(qū)文化的打造和挖掘，堅持“政府主導、社會協(xié)同、公眾參與”的思路。

惠州市民政局局長劉巧慧表示，將進一步擴大“惠民空間”試點范圍，并根據社區(qū)和群眾意愿，每年改造一批老舊社區(qū)。到2022年底，改造工作將爭取覆蓋全市所有符合條件的、有需要的老舊社區(qū)。

在浙江，2014年開始，紹興市越城區(qū)北海街道開始探索和實踐以街道、社區(qū)為服務主體的非盈利性“準物業(yè)管理模式”，積極破解失管、老舊小區(qū)治理困境。

“我們樓道的門禁系統(tǒng)有些故障，麻煩幫忙來維修一下……”近日，家住北海街道西湖新村小區(qū)的吳強（化名）來到社區(qū)準物業(yè)管理辦公室求助。記下信息后，工作人員聯(lián)系上維修師傅，第一時間進樓道解決問題。

“所謂‘準物業(yè)管理，就是由街道牽頭成立企業(yè)性質的物業(yè)服務公司，安排1名班子成員和4名工作人員專項負責?！北焙＝值擂k事處建設管理辦工作人員林海峰負責統(tǒng)籌管理街道內各社區(qū)各自成立的物業(yè)分公司?！案鞣止緦嵭胁灰杂麨槟康?、街道補貼的物業(yè)服務模式，在社區(qū)管理人員的統(tǒng)籌下，聘用工作人員，為分管的小區(qū)居民提供保潔、保序、保安、保綠等多類服務?！?/p>

在河北，針對老舊小區(qū)不成規(guī)模、物業(yè)公司不愿接管的難題，邢臺市將老舊小區(qū)“化零為整”，將無人管理、無人清潔、無人維護的多個相鄰老舊小區(qū)，“打包”交由物業(yè)公司管理，在保潔、秩序維護、維修等方面實現資源共享。

此外，針對老舊小區(qū)“無管”“失管”現象，也有一些地方政府實行托底。例如南京市棲霞區(qū)，在全區(qū)9個街道均成立了物業(yè)公司，托管全區(qū)153個老舊小區(qū)和59個保障房小區(qū)，覆蓋全區(qū)住宅小區(qū)總數的70%。

但是，引入物業(yè)后，很多小區(qū)依然問題不斷。記者調查發(fā)現，一些老舊小區(qū)引入物業(yè)后，管理運營情況仍存在困境，如成立業(yè)主委員會的比例不高，物業(yè)費面臨提價難、收繳率低等問題。

隨著對物業(yè)服務質量要求的提高，管理成本相應增加，提高物業(yè)費成為一些老舊小區(qū)的突出矛盾?！坝行┬^(qū)規(guī)模小，甚至只有兩三棟樓，不少居民對物業(yè)服務不滿意、拒交物業(yè)費，導致物業(yè)管理公司入不敷出、常年虧本?！鄙虾Ｒ患覈形飿I(yè)管理公司負責人大倒苦水。

“物業(yè)費不提高，反過來又影響物業(yè)服務的質量，形成惡性循環(huán)?！焙颖笔『馑蟹街畚飿I(yè)服務有限公司總經理呂研表示，很多老舊小區(qū)的居民缺乏服務付費觀念，這讓部分小區(qū)物業(yè)管理工作難以持續(xù)。

改造社區(qū)及后期維護必定會新增費用，錢從哪兒來是個難題。

南京市物業(yè)辦副主任童龍聲表示，由于目前市場發(fā)育不健全、國家相關政策不完善，一些老舊小區(qū)的管理難題僅通過市場難以解決，暫時仍需政府“托底”。南京市棲霞區(qū)住建局物業(yè)科科長李秀東介紹，公益性物業(yè)公司托底之后，當地老舊小區(qū)和保障房小區(qū)的物業(yè)費是每月每平方米0.4元，而其他小區(qū)普遍在每平方米1.9元左右。

石家莊為鼓勵老舊小區(qū)引入物業(yè)管理服務，對主城區(qū)老舊小區(qū)新引入物業(yè)管理實行財政補貼，第一年補貼0.3元/平方米，第二年補貼0.2元/平方米，第三年補貼0.1元/平方米，3年后退出。

多位受訪的物業(yè)企業(yè)及部分街道負責人認為，老舊小區(qū)的改造和維護都需要投入大量經費，短期內政府可以提供一些專項補助，但長期看，還需居民提高對物業(yè)服務價值的認識，通過依法、公開、居民協(xié)商的方式合理提高物業(yè)費，并督促物業(yè)公司提升服務水平，讓居民生活更方便、更舒適。

多措并舉，去“心事”解“心病”

北京義聯(lián)勞動法援助與研究中心主任黃樂平表示，老舊小區(qū)管理難題真實地反映了居民住房商品化之前的公房管理中存在的資金缺位、物業(yè)缺位與服務缺位等問題，深層次的原因是法律與政策缺位?！艾F行法律制度主要是圍繞住房商品化來設計的，如《物權法》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》《物業(yè)管理條例》等相關規(guī)定?！?/p>

黃樂平分析認為，從長遠而言，解決老舊小區(qū)的物業(yè)問題不能靠權宜之計，而是需要根據實際情況推行新的物業(yè)管理模式。第一是有必要加強引導與教育，樹立小區(qū)業(yè)主“花錢買服務”的意識，這是解決小區(qū)物業(yè)管理難題的基礎。第二是有必要動員包括街道、業(yè)主所屬單位與愛心企業(yè)共同參與，解決小區(qū)由于歷史原因而無法獲得本應由維修基金提供的服務的難題。第三是政府正在改變工作思路，由過去大包大攬的做法，轉為提供平臺，引導居民自治。居民充分協(xié)商達成共識，選擇合適的管理模式、管理公司，才是解決問題的可持續(xù)之道。

老舊小區(qū)管理是小區(qū)居民的一樁“心事”，也是現代化城市及社區(qū)治理的一大“心病”。全國人大代表、邢臺學院教授陳鳳珍曾對老舊小區(qū)改造進行專項調研，在她看來，河北省邢臺市橋東區(qū)推出的“共享管家”機制值得借鑒。

為破解老舊小區(qū)管理難題，邢臺市橋東區(qū)創(chuàng)新推出了“共享管家”機制，將地理位置接近的小區(qū)一并引入物業(yè)服務，在保潔、秩序維護、投訴、維修等方面實現資源共享，提高管理成效，目前這種模式已經在邢臺190個老舊小區(qū)進行了推廣。

陳鳳珍認為，“共享管家”這種模式，鞏固提升了改造效果，實現了老舊小區(qū)“顏值”“內涵”雙提升，讓老舊小區(qū)真正變得“內外兼修”、更加宜居。

她建議，在老舊小區(qū)改造過程中，政府不要大包大攬，而要樹立以人為本、共建共享理念，引導居民積極參與，多一些意見征詢、科學論證、民主自治，下足“繡花功夫”，推動精細管理。