梁健聲

中環(huán)廣場項目包括裙房商場（歷史建筑）和辦公樓主體兩部分。物業(yè)管理的難點在于將歷史建筑保護與利用有機結合，使之與新樓的經(jīng)營管理融為一體。本文作者入行36 年，積36 年之經(jīng)驗投入中環(huán)廣場項目的物業(yè)管理，有所成績，據(jù)此分別從：項目概況、歷史建筑修繕原則及使用管理，三個部分進行闡述。

上海中環(huán)廣場位于上海市黃浦區(qū)淮海中路381 號（歷史建筑即裙房為375 號），歷史建筑初建于1909 年，為法國工學學校，1994 年上海市人民政府將此建筑公布為第二批優(yōu)秀歷史建筑；辦公樓建成于1999 年，是由香港新鴻基地產(chǎn)集團精心打造而成的高端綜合商業(yè)項目。

項目基本信息項目地址 ：淮海中路381 號（歷史建筑即裙房為375 號）開業(yè)時間：1999 年占地面積：7,800 平方米商場：1 樓 - 4 樓（11,600 平方米） 辦公樓：6 樓 - 38 樓（43,000 平方米）建筑高度：150 米沿淮海中路紅磚墻面積：2,000 平方米

一、項目概況

淮海中路375 號歷史建筑（中環(huán)廣場裙房）先后用于法國工學學校及法租界公董局辦公場所，它見證了上海法租界的興衰，見證了今日淮海路的百年滄桑，其歷史價值不言而喻。該優(yōu)秀歷史建筑占地785 平方米，單體建筑平面近似矩形，東西向軸線總長度為54.50 米。該建筑外墻和室內保留墻體均采用紅磚砌筑，外墻伴有青磚鑲嵌花式砌筑，外墻厚490mm，內墻厚370mm。屋頂采用四坡頂陶土瓦，主要為三角木屋架支撐體系，各立面的四坡頂屋頂均有外凸的老虎窗，形成序列感；檐口有磚砌線條及仿石裝飾構件，頂部在兩米多寬的門柱上有四個磚砌小壁柱；窗臺及窗眉則采用仿石材料，上下兩層窗間墻上每跨均有青磚相鑲且相對稱的幾何構圖，外墻以三扇長窗并列組成一大窗，窗間有一磚寬窗間墻，每開間均有一米寬紅磚砌筑壁柱，紅磚砌筑以八皮突磚加兩皮凹磚，形成強烈地橫向線條，這些細節(jié)無不透露出該優(yōu)秀歷史建筑的別具一格。

該建筑1990 年初由香港新鴻基地產(chǎn)集團所租用，1997 年至1999 年期間對其進行修繕后作為中環(huán)廣場裙房使用至今。自2016 年起，中環(huán)廣場進入了新一輪翻新期。商場部分已于2018 年完成竣工驗收。本次修繕的重點為裙房部分外立面，充分尊重保護建筑的歷史，更換后輕盈通透的玻璃幕墻，既擺脫了原先的沉悶，也為商場帶來更多的展示空間。通過此次翻新修繕，能夠帶給人們一個輕快明亮、時尚優(yōu)雅的新形象的同時，再鑄優(yōu)秀歷史建筑的輝煌。

該歷史建筑經(jīng)百年使用，存在一定的自然老化現(xiàn)象，經(jīng)上海市房地產(chǎn)科學研究院專家們本世紀初現(xiàn)場檢查，具體情況如下：建筑外墻基本完好，紅磚風化較為普遍，風化面積約15%，二層東南側紅磚線腳風化面積約為30%，內墻基本完好，未發(fā)現(xiàn)明顯損壞；室內外地坪基本完好，無破損、無開裂現(xiàn)象。洋松方木屋架及面板基本完好，榫頭牢固，無斷裂現(xiàn)象，屋面板無蝕爛現(xiàn)象；屋面瓦片搭接緊密，無缺角、無碎瓦，無滲漏現(xiàn)象。建筑整體屬基本完好房。使用功能基本正常。該建筑自建造辦公樓至今，新鴻基地產(chǎn)集團及上海啟勝物業(yè)管理服務有限公司貫徹搶救第一，保護為主的原則，保護為了使用，使用服從保護，在歷史建筑的保護與利用方面積極探索，獲得各界好評。

二、歷史建筑修繕原則

優(yōu)秀歷史建筑的修繕應遵循一定原則，上海中環(huán)廣場裙房的修繕嚴格遵循《上海市歷史文化風貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護條例》等相關規(guī)范要求，尊重優(yōu)秀歷史建筑的歷史、藝術、科學價值，本著真實性、可識別性、最小干預性原則作修繕設計，再現(xiàn)優(yōu)秀歷史建筑的風貌。

外立面照片

翻新前后對比圖

1.真實性原則：

對優(yōu)秀歷史保護建筑修繕設計前與修繕過程中，進行全面、認真及深入的調研。包括收集各階段設計圖紙及文獻資料、照片，進行現(xiàn)場實地查勘、拍照、測繪及訪談了解等。經(jīng)過匯總分析，力求使修繕設計趨向于真實有據(jù)、切實保存。修繕應充分尊重歷史，按照歷史圖紙恢復東、西立面，使整棟建筑的重點保護立面得以真實展現(xiàn)。

2.可識別原則：

充分尊重保護建筑的歷史原貌，慎重對待保護建筑的現(xiàn)今狀況。在修繕保護設計與工程實施過程中，既尊重保留歷史，又認真權衡現(xiàn)狀，使之在修繕復原、按原樣仿制或局部添加中留下歷史痕跡。在設計、用材、用料、工藝和施工方法等方面體現(xiàn)一定程度上的可讀性和可識別性。

3.最小干預原則：

由于歷史資料的局限，此修繕工作以不直接損害歷史建筑本身為前提，選擇可逆技術與可再處理的施工措施。凡是不危害建筑正常使用功能的部分，除日常保養(yǎng)以外不應進行更多的干預，必須干預時，附加的手段只用在最必要的部分，并減少到最低限度，采用保護措施，以延續(xù)現(xiàn)狀，避免對歷史建筑造成不可逆的干預為主要目標。

三、歷史建筑修繕保護工藝分析

1.歷史建筑總體加固修繕分析

結構形式上，保留外墻支撐屋蓋，局部內墻自承重，屋面三角木屋架承重。原始上部結構室內磚墻改建為鋼框架結構。房屋原有條形基礎進行托換，改為條形基礎下樁基基礎，并對地下室墻體進行了加固，增加了鋼筋混凝土柱作為豎向支撐構件。

建筑構造上，對磚墻采用鋼絲網(wǎng)砂漿面層的方法進行過加固處理，其中外墻采用內側單面加固，內墻采用雙面加固。加固處理工程加強了房屋保留磚墻的整體性和墻體承載能力。而且內部新建的鋼框架和現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓蓋加強了保留墻體的穩(wěn)定性，有利于抗震。加固修繕后使得本房屋的抗震構造措施滿足現(xiàn)行抗震鑒定標準中對于“A 類建筑”的要求。

2.外墻面修繕保護分析

早期該建筑外墻面受到嚴重風化，據(jù)此，在對其修繕時，不僅要保護墻面整體性，還必須保持紅磚清水墻面原本的滄桑感，這也是修繕的重點。具體流程為：在修繕前，應將墻面被風化的酥松層清理好，待堅實的磚面露出，再對其進行清洗，清洗工作完畢后，再利用磚粉等材料來對損壞部分進行修繕，為了確保修繕質量，還應對其進行勾縫。總而言之，外墻面修繕工作必須確保原有風格，在墻面損壞之處進行修繕時，必須采用相同材料相同顏色的木材，做到真正還原建筑風貌。

3.內墻體修繕保護分析

在對建筑內墻體進行修繕時，首先，應對損壞的墻面進行處理，再補嵌灰縫。對于墻體出現(xiàn)的裂縫，可將壓力灌漿法應用其中，以此來促進墻體抗剪、強度的有效提升。在對建筑承重墻進行修繕時，為確保墻體質量，可將混凝土填充工藝應用其中，以此達到修復加固作用。

4.地坪的修繕保護分析

室內外的地坪在修繕時，采用于原有的圖案、色澤、拼接方法及構造方式相匹配的修繕工藝進行地面的修復；修繕地面所采用的各種材料，其材質性能及強度均應符合現(xiàn)行的各項有關規(guī)定；原始室內地坪裂縫較大時，剔除空鼓到密實部位，開鑿裂縫成溝槽狀，清理干凈，刷界面劑，鑲補相同地坪的面層，做到密實牢固。

5.大屋面修繕保護分析

蟲害防治

清水磚清洗

由于大屋面的修繕工作涉及到諸多因素，同時也對修繕人員技術提出了較高要求。在對屋面進行修繕時，應采取新型工藝技術，摒棄傳統(tǒng)施工技術。該建筑屋架及面板主要是木質結構，其木條由于經(jīng)過防腐處理，從而完整保留至今，為了確保屋面的耐久性，安全性，修繕時應將防火漆應用其中，并將擠塑板增加到新舊樓銜接處之間，從而發(fā)揮出隔熱效果。在對屋面進行修復時，最好利用原有瓦片，對于風化嚴重的瓦片，則可以根據(jù)原樣來調換，值得注意的是，調換的瓦片的規(guī)格、色彩、質量都必須與原樣瓦片一致。

6.門窗的修繕保護分析

上海中環(huán)廣場裙房的門窗造型十分豐富，工藝講究，且考驗技術。在修繕前，應對損壞的部分進行拍照，再對這些損壞的部分進行實測，根據(jù)照片來對實物進行整制，使其紋理及色澤與原有制件相一致。在修繕過程中，要考慮嚴密和美感，保留和原樣恢復舊樓的老虎窗、檐口、門樓等部位，賦予了老建筑最大程度的原真性。屋頂實木窗扇及實木封檐板應按照原本木材進行原樣。對于變形的門窗，修繕人員可采用硬木榫來校平，在對門窗進行安裝時則必須確保嚴絲合縫，在安裝前應對其進行矯正，待其平整后再進行安裝復位。

四、歷史建筑日常保養(yǎng)維護

上海中環(huán)廣場裙房的日常養(yǎng)護是一個較為復雜而又繁瑣的過程，由于歷史建筑一般都是磚石結構或磚木結構，其主體磚石多為手工制作，強度較低且空隙較大，且年代久遠，加之酸雨腐蝕，建筑墻磚表面易轉體疏松，輕則影響美觀，重則影響歷史建筑安全；而其木結構又經(jīng)長時間的炭化，易出現(xiàn)腐朽，白蟻侵害等現(xiàn)象。日常妥善的維護管理，可使以上問題及時發(fā)現(xiàn)加以根治，防患于未然，使歷史建筑得以安康長久。

清水磚墻養(yǎng)護：由于長期雨水沖刷等因素影響，表面遭受侵蝕，影響外觀。日常保潔應該以最低強度的方式清洗，應使用清水及軟刷清洗。

清除生物沉積層：歷史建筑外立面受原抹灰層的侵蝕到墻面，可用生物酸性溶液刷在墻面24 小時后，用軟刷清水清洗，施工時不能破壞墻磚表面。

1994 年上海市人民政府將此建筑公布為第二批優(yōu)秀近代建筑

傳感器技術用于震動監(jiān)測

蟲害防治：發(fā)現(xiàn)白蟻或其他蟲害，立即請專業(yè)機構處理，采用誘餌技術，不得私自使用化學藥劑污染環(huán)境；將整個建筑及周邊的綠地樹木列為防治控制范圍，對不同的危害采取不同的防治方法（物理法、化學法、生態(tài)法）實施綜合治理；防止在歷史建筑范圍內堆積物料、挖坑取土、動用明火、傾倒有害污水污物。

歷史建筑的保護不容許試錯，從事保護建筑工作的企業(yè)和人員應經(jīng)過相關知識的培訓，凡規(guī)定持證上崗的人員需嚴格遵守相關規(guī)定，上海啟勝物業(yè)管理服務有限公司定期安排員工參加歷史建筑相關法律法規(guī)及管理操作培訓，同時多次邀請歷保的領導及專家們就保護建筑與物業(yè)管理模式研討交流。上海啟勝物業(yè)管理服務有限公司根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋各部位的使用狀況，根據(jù)房屋的結構類型、用途和使用年限、使用環(huán)境等情況，對房屋進行定期結構檢查和震動測試，檢查中發(fā)現(xiàn)問題及時修繕。

按照上海啟勝物業(yè)管理服務有限公司為中環(huán)廣場裙房量身定制的保護管理方案，平時，若保護建筑重點區(qū)域店鋪處于裝潢工程期間，物業(yè)管理單位需派人不定時檢查，每日不少于2 次。如果是重點區(qū)域施工，必須派員工全程現(xiàn)場監(jiān)督。2020 年上海啟勝物業(yè)管理服務有限公司與時俱進，積極參與上海市有關研究課題，應用信息技術加強對保護建筑的日常保護。

作為淮海中路地標性辦公樓宇，中環(huán)廣場借助裙房深厚的歷史文化底蘊和新建辦公樓完善的硬件設施及上海啟勝物業(yè)管理服務有限公司良好的服務品牌，吸引著海內外企業(yè)踴躍入駐，創(chuàng)造出不菲的業(yè)績：其中出租率及續(xù)租率連續(xù)多年均保持在95%以上；客戶滿意率長期達95%以上；租金及物業(yè)管理費收繳率均保持98%以上；2019 年項目全年收入超1.5 億元。

五、結束語

歷史建筑不僅承載著一座城市悠久的歷史文化，更是全人類璀璨文明中不可多得的財富。結合上海歷史文化風貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護發(fā)展規(guī)劃，圍繞上海國際大都市和建設全球城市的目標及“創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享”的理念，尊重和順應城市發(fā)展規(guī)律，專業(yè)的物業(yè)管理，要運用科技手段精準施策，因地制宜的投入適當資金，精心做好優(yōu)秀歷史建筑的日常檢測及修繕保養(yǎng)工作；此外還應借鑒國外先進經(jīng)驗，發(fā)揮法治引領作用，盡最大的努力、集更多的智慧，共同促進歷史建筑保護管理水平的不斷提高，做到歷史建筑和新樓管理的有機結合，讓優(yōu)秀歷史建筑煥發(fā)新春。